Noch nie seit Beginn der Datenerfassung der Gutachterausschüsse vor 60 Jahren fielen die tatsächlich gezahlten Kaufpreise für Wohnimmobilien "so schnell so stark", heißt es im jüngsten Update des German Real Estate Index (GREIX). Das betrifft Eigentumswohnungen und Häuser.
Die tatsächlich gezahlten, notariell beglaubigten Verkaufspreise für Grundstücke, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in den 19 größten deutschen Städten sind im Jahr 2023 so stark gefallen wie noch nie seit Beginn der systematischen Immobilienpreiserfassung in Deutschland vor rund 60 Jahren.
Das zeigt das jüngste Update des German Real Estate Index (GREIX) des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW), der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und des Exzellenzclusters Econtribute der Universitäten Bonn und zu Köln mit Daten für das vierte Quartal, in dem sich der Preisverfall aber nicht mehr in der Breite fortgesetzt hat.
Auf das Gesamtjahr gesehen fielen die Preise im Vergleich zu 2022 bei Eigentumswohnungen um 8,9 Prozent, bei Einfamilienhäusern um 11,3 Prozent und bei Mehrfamilienhäusern um 20,1 Prozent. Inflationsbereinigt ist die Wertminderung noch beträchtlicher und liegt zirka fünf Prozentpunkte höher, heißt es im aktuellen Bericht.
Ökonomen: Phase der Preiskorrektur angebracht
Beim bisher stärksten Preisrückgang bei Wohnimmobilien – laut Studie war das ab Mitte der 90er Jahre – fielen die Verkaufspreise zwar in ähnlichem Ausmaß, bei Häusern etwas weniger, bei Wohnungen etwas mehr, brauchten dafür aber rund zehn Jahre.
Dem jüngsten Preisverfall vorausgegangen sei eine historisch ebenfalls einmalige Preisrallye seit dem Jahr 2009. Seit dieser Zeit sind die Preise je nach Segment um das Drei- bis Vierfache angestiegen, ehe 2022 der jähe Absturz begann. Der bislang höchste Preisanstieg erfolgte Ende der 1980er Jahre, als sich die Preise auch im Zuge der Wiedervereinigung binnen fünf Jahren in etwa verdoppelten.
"Angesichts des exorbitanten Preisanstiegs seit mehr als zehn Jahren und einem neuen Zinsumfeld ist eine Phase der Preiskorrektur durchaus angebracht und auch im bisherigen Ausmaß gesamtwirtschaftlich nicht besorgniserregend", sagt Moritz Schularick, Präsident des IfW Kiel.
Preise für Mehrfamilienhäuser steigen wieder
Das aktuelle Update des GREIX zeigt auch, dass sich die tatsächlich gezahlten Kaufpreise im vierten Quartal 2023 leicht stabilisiert und sich die Geschwindigkeit des Preisverfalls verringert hat. Verglichen mit dem dritten Quartal sind die Preise für Eigentumswohnungen nur noch leicht um 0,6 Prozent zurückgegangen. Die Preise für Einfamilienhäuser gaben um 1,2 Prozent nach. Die Preise für Mehrfamilienhäuser sind sogar um 4,7 Prozent gestiegen. "In diesem Segment ist die Volatilität aufgrund der geringen Anzahl an Transaktionen relativ hoch", schreiben die Studienautoren.
Infolge der nur noch geringen Teuerungsraten sind die inflationsbereinigten Preisveränderungen für alle Marktsegmente nur minimal größer. Verglichen mit dem vierten Quartal 2022 liegen alle Wohnsegmente deutlich im Minus, wobei die Rückgänge geringer ausfallen als in den Vorquartalen.
Wohnungspreise erholen sich leicht in drei Metropolen
Die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen in Deutschlands "Top 7"-Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart zeigen im neuen GREIX eine sehr heterogene Entwicklung. In Köln und Stuttgart sind die Preise im Quartalsvergleich deutlich um jeweils 3,6 Prozent gefallen, während sie sich in Berlin (minus 0,4 Prozent), Frankfurt (minus 0,2 Prozent) und Hamburg (plus 0,2 Prozent) seitwärts bewegten.
Beim durchschnittlichen Quadratmeterpreis (gerundet auf die Hunderterstelle) lag Spitzenreiter München mit 8.600 Euro pro Quadratmeter (Stand: drittes Quartal 2023) deutlich vor Frankfurt mit 5.300 Euro pro Quadratmeter. Für Hamburg (Platz zwei) und Berlin (Platz vier) konnten keine Quadratmeterpreise ausgewiesen werden. Düsseldorf mit 4.300 Euro pro Quadratmeter (Stand: drittes Quartal 2023) sowie Stuttgart und Köln mit 4.200 Euro pro Quadratmeter sind derzeit die günstigsten Städte unter den Metropolen.
Für Düsseldorf und München lagen in diesem Update keine Daten für das vierte Quartal 2023 vor.
Andere Städte: Wo es teurer und wo es günstiger wird
Auch außerhalb der "Top 7" gab es im vierten Quartal 2023 große regionale Unterschiede in der Preisentwicklung von Eigentumswohnungen. Günstiger wurde es in Chemnitz (minus 3,5 Prozent), Wiesbaden (minus 3,9 Prozent) und Karlsruhe (minus 3,9 Prozent). Karlsruhe ist im jüngsten Update des Greix erstmals erfasst. Teurer kauft es sich derzeit in Potsdam (plus 4,3 Prozent), Dortmund (plus 1,9 Prozent), Leipzig (plus 1,8 Prozent), Duisburg (plus 1,8 Prozent) und Lübeck (plus 1,5 Prozent). In den übrigen Städten steigen die Preise leicht oder laufen seitwärts.
Potsdam, Bonn und Münster erreichen mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 4.200 Euro pro Quadratmeter das Niveau der sieben Metropolen. Dahinter folgen Lübeck, Wiesbaden, Leipzig und Karlsruhe. Am günstigsten ist das Preisniveau in Duisburg (1.900 Euro pro Quadratmeter) und Chemnitz (1.500 Euro pro Quadratmeter).
"Möglicherweise zeigt sich gerade der Beginn einer Bodenbildung bei den Immobilienpreisen. Dies werden aber erst die kommenden Quartale zeigen", so Schularick abschließend. Das Verhalten der Zentralbanken spräche dafür: Zinserhöhungen oder in absehbarer Zeit Zinssenkungen seien nicht zu erwarten – die Immobilienfinanzierung könnte auf dieser Basis wieder günstiger werden und die Nachfrage beleben.
Geywitz: GREIX für mehr Transparenz am Wohnungsmarkt
Der GREIX bildet die Preisentwicklung einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert auf mehr als zwei Millionen Transaktionszahlen. In die Datenbank wurden Informationen der Gutachterausschüsse aus den vergangenen 60 Jahren eingespeist. Alle Daten für momentan 19 deutsche Städte und ihre Stadtteile sind frei und kostenlos verfügbar.
Die regionale Datenbank leiste einen wichtigen Beitrag zur Transparenz von Immobilienpreisen in Deutschlands größten Städten, sagte Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) bei der Premiere des GREIX am 15.5.2023 in Berlin. Das könne helfen, den Wert der eigenen Immobilie zu bestimmen oder die Preise beim Kauf zu vergleichen.
GREIX: Methodischer Hinweis
Die Preisentwicklungen beim German Real Estate Index (GREIX) werden auf Basis der Indexwerte berechnet. Dadurch können mittels statistischer Verfahren (hedonische Methode) Verzerrungen eliminiert werden, die bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen auftreten. So führt der Verkauf besonders vieler hochpreisiger Immobilien, etwa aufgrund hoher Quadratmeterzahlen, guter Lage oder einem guten Zustand, zu steigenden Durchschnittspreisen pro Quadratmeter. Einem solchen Anstieg liegt aber keine generelle Wertsteigerung für Immobilien zugrunde. Durch die Indexbildung gibt es keine Verzerrung in der Preisentwicklung nach oben oder unten aufgrund spezifischer Eigenschaften der verkauften Immobilien.
Die Angabe der durchschnittlichen Quadratmeterpreise dient als Orientierung für das örtliche Preisniveau. Der konkrete Wert einer Immobilie hängt von den spezifischen Eigenschaften ab und kann deutlich davon abweichen.
Zur kostenlosen GREIX-Datenbank
Das könnte Sie auch interessieren:
Notverkäufe von Wohnimmobilien: Tendenz steigend
EZB lässt Zins, wo er ist: Gute Chancen für Immobilienkäufer
Wohnimmobilien: Experten erwarten für 2024 steigende Umsätze