Monatelang sind die Preise für unsanierte Wohnimmobilien mit schlechter Energiebilanz signifikant gesunken, wie Analysen von Maklern zeigen. Bei den Mehrfamilienhäsuern scheint die Entwicklung nun gestoppt. Wertabschläge gibt es trotzdem.
Die Angst vor hohen Energiekosten und Unsicherheit um das Heizungsgesetz haben die Preise für unsanierte Mehrfamilienhäuser in den vergangenen Monaten stark fallen lassen – nun scheint der Abwärtstrend gestoppt. Darauf deutet eine Analyse des des Großmaklers JLL hin. Der Preisverfall sei momentan zum Stillstand gekommen.
Mittlerweile hätten sich die Baukosten stabilisiert, in einigen Gewerken gebe es sogar leichte Rückgänge und auch die Finanzierungskosten hätten sich stabilisiert, wie Sören Gröbel, Experte für Wohnimmobilien bei JLL Deutschland, erklärt. Aber: "Bei älteren, unsanierten Häusern werden die Kosten für eine energetische Sanierung nahezu eins zu eins vom Kaufpreis abgezogen."
Preisunterschiede zwischen den Energieeffizienzklassen
Der JLL-Analyse zufolge lag der Preisunterschied zwischen Mehrfamilienhäusern mit der besten Energieeffizienzklassen A und A+ und jenen mit den schlechtesten Klassen G und H im ersten Quartal 2024 im Mittel bei 25,1 Prozent. Ende 2023 waren es noch 26,9 Prozent.
Im Schnitt lag der Preisabschlag gegenüber Gebäuden der besten Energieeffizienzklassen laut der aktuellen Studie bei 16,7 Prozent – das ist etwas weniger als im vierten Quartal 2023 (17,2 Prozent). In der Analyse wurde die Preisdifferenz herausgerechnet, die ausschließlich auf energetisch relevante Merkmale zurückging. Der starke Preisverfall unsanierter Häuser, der in der zweiten Jahreshälfte 2021 eingesetzt habe, sei seit dem Frühjahr 2023 gestoppt, so Gröbel.
Käufer legen mehr Wert auf niedrigen Energieverbrauch
Mit dem Anstieg der Strom- und Gaspreise hat die Energieeffizienz von Immobilien bei Käufern JLL zufolge stark an Bedeutung gewonnen. Zudem sorgten neue Vorgaben im Gebäudeenergiegesetz (GEG) – auch Heizungsgesetz genannt – für Unsicherheit, berichten die Makler. In der Folge öffnete sich die Preisschere zwischen energieeffizienten, oft neuen Wohnimmobilien und Bestandsgebäuden mit schlechter Energiebilanz.
Für die Analyse wertet JLL regelmäßig rund 5.000 Angebotsdaten von Mehrfamilienhäusern aus. Sie werden meist von professionellen Investoren vermietet, manche sind in Besitz privater Vermieter. Die gemessenen Wertunterschiede gebe es aber auch bei anderen Objekten: "Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sind die Preisabschläge tendenziell etwas höher, da hier der Eigennutzer die höheren Energiekosten direkt tragen muss, während diese bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus auf den Mieter umgelegt werden", hieß es.
Preisverfall für unsanierte Häuser: Auf dem Land größer
Gerade bei niedrigpreisigen Wohnimmobilien und Mietmärkten rechneten sich energetische Sanierungen für die Vermieter oft nicht, sagt Gröbel weiter. Noch höhere Preisabschläge seien die Folge. Davon sind laut JLL vor allem ländlich geprägte Regionen betroffen. Den Sanierungskosten stünden dort potenziell geringere Einnahmen gegenüber. "Die Kluft zwischen alten und neuen Objekten dürfte hier noch größer werden."
Knapp 30.000 Kaufangebote in den acht größten Städten Deutschlands hat Real Estate Pilot für seine Geomap-Analyse untersucht. Die Angebote waren vom 1.1.2022 bis zum 6.3.2024 inseriert.
Metropolen: Kaufpreise in allen Effizienzklassen gesunken
Am stärksten gesunken sind der Geomap-Analyse zufolge die Preise in den Metropolen – allen voran München, Frankfurt am Main und Stuttgart - in allen Energieeffizienzklassen.
Im Frankfurt etwa waren energetisch besser bewertete Wohnimmobilien Energieeffizienzklassen A+ bis D im betrachteten Zeitraum um 1.647 Euro teurer als schlechter bewertete Gebäude mit Energieeffizienzklassen von E bis H. Bemerkenswert sei auch der signifikante Rückgang bei den energieeffizienteren Immobilien der Klassen A+ bis D von 8.245 Euro pro Quadratmeter Anfang 2022 auf 6.688 Euro pro Quadratmeter im März 2024. Das ist ein Minus von 18,9 Prozent.
In München zahlten Käufer für Objekte mit der Energieeffizienzklasse E bis H vor zwei Jahren 9.544 Euro pro Quadratmeter Wohnraum, während der neue Durchschnittspreis bei 7.833 Euro liegt (minus 17,9 Prozent). Dicht dahinter folgt Stuttgart mit einem Rückgang um 16,5 Prozent.
Studie: Jede dritte Wohnung mit schlechter Energieeffizienz
Das Maklerportal Immowelt hat die im vergangenen Jahr auf der Online-Plattform zum Kauf angebotenen Wohnimmobilien nach Energieeffizienzklasse untersucht und kommt zu dem Schluss: Mehr als jedes dritte (35,8 Prozent) Objekt war im Jahr schlechter als E eingestuft – die Effizienzansprüche der Klassen A+ und A erfüllten nur 6,2 Prozent der Inserate.
Besonders groß ist demnach der Sanierungsbedarf demnach bei den Einfamilienhäusern, egal, ob freistehend, Doppelhaushälfte und Reihenhaus: Insgesamt 50,4 Prozent der angebotenen Wohngebäude in diesem Segment verfügten in über eine Energieeffizienzklasse niedriger als E, bei den Wohnungen waren es lediglich 14,1 Prozent.
Den höchsten Anteil mit einer Energieeffizienzklasse schlechter als E weisen in der Analyse der Landkreis Vulkaneifel (Rheinland-Pfalz) und der Landkreis Kronach (Bayern) auf: Hier waren auf der Plattform jeweils 76,1 Prozent der Wohnimmobilien mit den Energieklassen F, G und H gekennzeichnet. Am besten schneidet hier Rostock (Mecklenburg-Vorpommern) im Deutschlandvergleich ab – nur 7,9 Prozent der angebotenen Wohnimmobilien, die im Jahr 2023 bei Immowelt inseriert waren, wurden schlechter als E eingestuft.
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