Die Zehnerjahre waren paradiesisch für den Erwerb von Wohnungen und Häusern – die Zeiten sind wohl vorerst vorbei. Derzeit ist Kaufen teurer als Mieten, heißt es im aktuellen Empirica-Index. Bis Eigentum wieder vorteilhafter wird, gibt es für potenzielle Käufer einige No-Go-Areas.
Im Durchschnitt aller Baujahre sinken die Indices von Eigentumswohnungen (minus 1,6 Prozent) sowie von Ein- oder Zweifamilienhäusern (minus 1,5 Prozent) im Empirica-Immobilienpreisindex für das zweite Quartal 2023 schon das vierte Quartal in Folge. Mietwohnungen hingegen setzen den Anstieg weiter fort mit plus 1,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal.
Die Veränderung zum Vorjahresquartal (zweites Quartal 2022) fällt besonders groß aus – bei Ein- und Zweifamilienhäusern nennt Empirica ein Minus von 7,2 Prozent, bei Eigentumswohnungen sind es minus 5,5 Prozent. Auch die Indices neugebauter Wohnungen und Häuser (minus 1,2 Prozent) sinken weiter, wenn auch bei den Eigentumswohnungen nur leicht um 0,4 Prozent – was allerdings die erste negative Veränderung gegenüber dem Vorjahresquartal seit dem ersten Quartal 2009 ist. Bei neugebauten Mietwohnungen gibt es wiederum einen Zuwachs von 1,2 Prozent.
Zur Miete wohnen: Günstiger wird es in keiner Stadt
Gegenüber dem ersten Quartal 2023 sind die inserierten Mietpreise im Neubau in den kreisfreien Städten um 1,3 Prozent und in den Landkreisen um 1,2 Prozent gestiegen. Im Jahresvergleich liegt der deutschlandweite Anstieg sogar bei 5,2 Prozent. In den vergangenen zehn Jahren haben die Neubaumieten deutschlandweit um 44 Prozent zugelegt: in den kreisfreien Städten um 42 Prozent und in den Landkreisen um 46 Prozent.
Mit München, Frankfurt am Main und Berlin an der Spitze gibt es keine Veränderung im Ranking der "Top 3" bei den Mieten. Stuttgart rutscht an Freiburg im Breisgau (jetzt Platz vier) und Heidelberg (fünf) vorbei, von Platz vier auf sechs, Potsdam klettert von zehn auf sieben, Köln (neun) kommt für Düsseldorf in die "Top 10", Mainz rangiert auf Platz acht und Hamburg auf zehn.
Günstiger wird es in keiner Stadt, die Veränderungen im Ranking sind ausschließlich auf verschieden starke Steigerungen der Mietpreise zurückzuführen.
Neue Eigentumswohnungen: Preise sinken leicht
Die Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen sinken weiter: In den kreisfreien Städten liegen die Kaufpreise derzeit 0,5 Prozent unter dem Preisindex-Niveau des ersten Quartals 2023. In den Landkreisen sinken sie um 0,3 Prozent. Im Jahresvergleich ist die Veränderung erstmals negativ mit minus 1,2 Prozent in den kreisfreien Städten. In den Landkreisen beobachtet Empirica noch einen Anstieg um 0,5 Prozent.
In den vergangenen zehn Jahren haben sich die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen deutschlandweit nahezu verdoppelt (plus 99 Prozent): In den kreisfreien Städten sind sie um 108 Prozent gestiegen, in den Landkreisen um 94 Prozent.
In den "Top 10" ist München im zweiten Quartal 2023 wie im ersten Quartal schon auf Platz eins. Außer Hamburg (sieben) ist sonst keine Stadt auf dem Platz des Vorquartals, es bleiben aber dieselben zehn Städte auf den oberen zehn Rängen: Stuttgart (zwei), Frankfurt (drei), Berlin (vier), Düsseldorf (fünf), Potsdam (sechs), Rosenheim (acht), Freiburg (neun) und Erlangen (zehn).
Anders als bei den Mietpreisen werden die Veränderungen der Plätze durch unterschiedlich stark sinkende Werte verursacht.
Häuser: Von ehemaligen Spitzenwerten weit entfernt
Bundesweit sinken die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser im zweiten Quartal 2023 weiter unter die Werte des Vorquartals. Dabei sind die Kaufpreise in den kreisfreien Städten um 0,9 Prozent und in den Landkreisen um 1,4 Prozent gesunken. Im Jahresvergleich liegen die Preise bundesweit jetzt 4,1 Prozent niedriger – 5,1 Prozent in den kreisfreien Städten und 3,3 Prozent in den Landkreisen. Das zweite Quartal 2022 hatte im Empirica-Index die bisherigen Spitzenwerte der Zeitreihe, weshalb die Veränderung jetzt so stark ausfällt.
In den vergangenen zehn Jahren sind die inserierten Kaufpreise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser bundesweit um 99 Prozent gestiegen: in den kreisfreien Städten um 98 Prozent und in den Landkreisen um 100 Prozent.
Im Vergleich zum Ranking vom ersten Quartal 2023 tauschen Heidelberg und Rosenheim die Plätze zwei und drei – sowie Wiesbaden und Stuttgart die Plätze fünf und sieben. Kempten kommt für Ingolstadt in die "Top 10" direkt auf Platz acht. Auf Platz eins ist München, Landshut auf vier, Köln auf sechs, Baden-Baden auf zehn und Frankfurt am Main auf Rang zehn.
Die Kaufpreise für Häuser entwickeln sich in unterschiedliche Richtungen, hier ändern sowohl sinkende als auch steigende Werte das Ranking.
No-go-Areas für potenzielle Immobilienkäufer
Die Zehnerjahre boten laut Empirica paradiesische Ausnahmezustände. Denn die Zinsen fielen schneller als die Preise stiegen. Im Ergebnis war es vielerorts günstiger, die eigene Wohnung zu kaufen statt zu mieten. Sogar zum Tiefpunkt im ersten Quartal 2015 lag die bundesweite Einkommensbelastung beim Kauf demnach noch rund zwei Prozentpunkte günstiger als beim Mieten. Zum Vergleich: In den Nullerjahren war Kaufen im Schnitt zwei Prozentpunkte teurer (erstes Quartal 2005: 1,8 Punkte).
Derzeit ist Kaufen (Einkommensbelastung: 25 Prozent) gegenüber Mieten (Einkommensbelastung: 17 Prozent) bundesweit acht Prozentpunkte teurer, kommentieren die Experten den aktuellen Index. Das heißt: Die Preise müssen noch fallen – auf eine 19-Prozent-Belastung – oder die Mieten steigen (auf eine 23-Prozent-Belastung), damit Kauf einer Wohnimmobilie wieder so vorteilhaft ist wie in den Nullerjahren. Neben der Vorteilhaftigkeit ist auch die Erschwinglichkeit wichtig.
In den Nullerjahren lag die Annuität für eine Eigentumswohnung bei 16 Prozent des mittleren Haushaltsnettoeinkommens. Jetzt sind es 25 Prozent. Das bedeutet: Soll die Annuität auf mindestens 19 Prozent sinken, müssten die Durchschnittseinkommen um zirka ein Drittel steigen.
Steigende Mieten erhöhen die Vorteilhaftigkeit, höhere Löhne die Erschwinglichkeit – im Umkehrschluss müssen die Preise am Ende weniger als ein Viertel fallen. "Bis dahin gibt es für potenzielle Käufer einige No-Go-Areas", heißt es bei Empirica: Neben den A-Städten mit Umland sind das vor allem Oberbayern, die Küstenregionen und das Grenzgebiet zu Luxemburg.
Methodik
In dem Report sind ausschließlich hedonische Preise in Euro pro Quadratmeter angegeben (Basis: ab 2012 Value-Marktdaten, davor IDN Immodaten GmbH) – ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen wie Ausstattung, Wohnungsgröße oder Baualter berücksichtigt werden. Das ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Analyse basiert auf mehr als zwei Millionen Inseraten (rund 100 Anzeigenquellen).
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