Fachbeiträge & Kommentare zu Wirtschaftsplan

Das LG bejaht die Frage! Die Wohnungseigentümer hätten mit dieser Beschlussfassung die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ermittelten Vorschüsse festlegen wollen. Dies ergebe sich zwar nicht aus dem Wortlaut des Beschlusses. Der Regelungsgehalt des Beschlusses könne aber durch eine Auslegung ermittelt werden. Beschlüsse seien "aus sich heraus" auszulegen. Es komme bei d...mehr

Problemüberblick In dem Fall geht es zum einen um die Frage, wie der Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG zu formulieren und nach § 23 Abs. 2 WEG anzukündigen ist. Zum anderen geht es um eine prozessuale Frage: Was muss innerhalb der Frist des § 45 Satz 1 Fall 2 WEG vorgetragen werden? Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG Das LG meint, man müsse bei einem Beschluss nach § 28 ...mehr

Problemüberblick Im Fall handelt es sich um eine Anfechtungsklage gegen einen Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG. Diese Klage hat jedenfalls Erfolg, wenn der Nachschuss, der auf die klagende Partei entfällt, der Höhe nach falsch ist. Dies ist der Fall, wenn die Verwaltung bei der Berechnung des Nachschusses in der Jahresabrechnung, aus der sich der Nachschuss ergeben muss,...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es einerseits um die Frage, welche Pflichten eine Verwaltung trifft, die abberufen wird (konkret geht es um die Pflicht, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Verwaltungsunterlagen herauszugeben). Andererseits geht es um die Frage, wie lange die Verwaltung Verwaltungsunterlagen aufzubewahren hat. Herausgabe der Verwaltungsunterlagen Das AG be...mehr

An Gerichtskosten entsteht eine Gebühr in Höhe von 20 EUR.[1] Für den Gerichtsvollzieher ist eine Gebühr in Höhe von 10 EUR zu entrichten.[2] Gibt es mehrere Drittschuldner, handelt es sich um mehrere Aufträge und die Gebühr entsteht entsprechend mehrfach. Ist ein Rechtsanwalt aufseiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tätig, erhält er eine 0,3 Verfahrensgebühr gemäß ...mehr

Nach § 16 Abs. 1 ZVG soll der Antrag das zu versteigernde Wohnungseigentum, den Hausgeldschuldner, den Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den vollstreckbaren Titel bezeichnen. Die für den Beginn der Zwangsvollstreckung erforderlichen Urkunden[1] sind dem Antrag nach § 16 Abs. 2 ZVG beizufügen. Ferner muss der Antrag bezeichnen, in welcher Rangklasse die gel...mehr

Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: ZVG-Rang Zu unterscheiden sind Forderungen im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG und solche im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG.[1] Dieses Nebeneinander von Ansprüchen nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 5 ZVG kann zu Abgrenzungsschwierigkeiten führen. Es ist insoweit Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, mit ihrem Zwangsve...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann Hausgeld fällig ist und wann Verzug eintritt. Dies hat sich geändert, was das LG allerdings übersehen hat. Denn es kommt nicht mehr auf einen Abruf durch den Verwalter an. Diesen kannte das WEG nur im alten Recht. Die Wohnungseigentümer beschließen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auch nicht mehr den Wirtschaftsplan oder eine Son...mehr

Ohne Erfolg! Vor allem habe B die Klage nicht sofort i. S. v. § 93 ZPO anerkannt. Denn B habe einen Anlass zur Klage gegeben. So liege es nämlich, wenn sich die beklagte Partei – ohne Rücksicht auf Verschulden – vorprozessual so verhalten habe, dass die klagende Partei annehmen musste, ohne Anrufung des Gerichts ihr Ziel nicht erreichen zu können. Bei fälligen Forderungen ge...mehr

Problemüberblick Der Fall behandelt einen "Klassiker". Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer soll zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einen Vertrag schließen. Dann fragt es sich, ob die Verwaltung von mehreren Unternehmen für den gewollten Vertragsinhalt ein Angebot einholen muss. 3 Angebote Im Grundsatz gilt: es bedarf in der Regel wenigstens dreier Angebote. Geht...mehr

Die Kosten eines gerichtlichen Vorgehens gegen einen Hausgeldschuldner sind Verwaltungskosten.[1] Insoweit sollte sich in jedem Wirtschaftsplan eine entsprechende Kostenposition finden und über diese die notwendigen Verwaltungskosten für eine Hausgeldklage aufgebracht werden. Für diese Mittel ist ein eigenes Buchhaltungskonto zu führen. Keine Umlage auf Mieter Die Kosten für ...mehr

Die Wohnungseigentümer haben für die Bestimmung der Vorschüsse, also die Höhe des Hausgeldes, Ermessen.[1] Die "Ansätze" des Wirtschaftsplans zum Hausgeld (= die Beiträge der Wohnungseigentümer zu den Betriebs- und Verwaltungskosten sowie zur Erhaltungsrücklage) dürfen großzügig sein. Es ist zulässig, bei der notwendigen Schätzung der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben, i...mehr

Der "Königsweg", um Liquiditätsengpässen zu begegnen, ist die Ansammlung einer Liquiditätsrücklage als weitere Rücklage i.S.v. § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG. Eine Liquiditätsrücklage hat den Zweck, dass der Verwalter jederzeit in der Lage ist, Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auszugleichen oder aus anderen Gründen plötzlich auftretende Engpässe zu bedienen....mehr

Das nachfolgende Muster berücksichtigt den Fall, dass der Beklagte Wohnungseigentümer in der betreffenden Wohnungseigentumsanlage ist, gegen ihn Hausgeldrückstände aus Wirtschaftsplan, Sonderumlage, Abrechnung etc. in Höhe von _____ EUR, seit _______ bestehen und auf das verlangte Hausgeld Zinsen in Höhe von _____ EUR seit _______ verlangt werden. Der Verwalter ist – sofern dem so ...mehr

Häufig enthält bereits die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung zur Fälligkeit von Hausgeldzahlungen, wie beispielsweise das nachfolgende Muster, in dem das Hausgeld zum 10. Tag eines Monats fällig ist (häufig ist die Fälligkeit auch auf den 3. Werktag eines Kalendermonats festgelegt). Musterklausel in Gemeinschaftsordnung: Fälligkeit des Hausgeldes (...) § 3 Hausgeld Hausgeld ...mehr

Gegenstand Gegenstand der Beschlüsse sind die Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG) sowie die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Anlagen Ein "Hausgeldbeschluss" kann die Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümer im Einzelnen benennen. Dieser Weg ist zu bevorzugen. Ein "Hausgeldbeschluss" kann aber auch auf...mehr

Durch einen auch auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beruhenden Beschluss, Vorschüsse auf eine Sonderumlage zu verlangen, muss mit Wirkung für und gegen alle Wohnungseigentümer verbindlich festgelegt werden, welchen Vorschuss ein Wohnungseigentümer schuldet.[1] Er muss die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers betragsmäßig bestimmen. Inhalt Aus dem Beschluss müssen sich der U...mehr

Der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG stellt für die Vorschüsse verjährungsrechtlich keinen neuen Rechtsgrund dar.[1] Denn der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG wirkt anspruchsbegründend nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrags, welcher die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteigt. Zahlu...mehr

Der Rechtsanwalt, der namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen Hausgeldschuldner ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Hausgeldklage betreiben soll, benötigt für die Führung der Hausgeldklage zahlreiche Informationen.[1] Zu Beginn der Tätigkeit des Rechtsanwaltes reicht in der Regel ein Auftragsschreiben, in dem die Namen der Gemeinschaft und des Hausge...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann zur Vermeidung einer Liquiditätskrise eine Hausgeldausfallversicherung abschließen. Dazu bedarf es eines einfachen Beschlusses der Wohnungseigentümer. Der Verwalter kann den Wohnungseigentümern die Hausgeldausfallversicherung vorstellen, darf aber auch nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG von sich aus keine abschließen. Ist eine Hausgeldausf...mehr

Um einer Notlage zu begegnen, gibt es im Wesentlichen 4 Wege: Bei kleineren Lücken wird gern – und häufig unzulässig – die Erhaltungsrücklage genutzt. Daneben ist bei größeren Lücken der allgemeine Weg die Erhebung einer Sonderumlage, z. B. als Ausfalldeckungssonderumlage, oder – bei falschen Ansätzen im Wirtschaftsplan – als Nachtragshaushalt. In neuerer Zeit wird daneben w...mehr

Folgt man der h. M., kann es trotz einer ordnungsmäßigen Verwaltung und der jährlichen Vorlage von Plänen zu einer Liquiditätslücke[1] kommen. Diese entsteht, wenn die Vorschüsse z. B. mit dem Jahr 2021 enden, neue Vorschüsse aber erst im Sommer des Jahres 2022 beschlossen werden. Denn dann schulden die Wohnungseigentümer für ein halbes Jahr in Ermangelung einer Anspruchsgru...mehr

Einer Zwischenfinanzierung ist in der Regel die Erhöhung der Mittel der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, des Gemeinschaftsvermögens, vorzuziehen. Dieses kann auf unterschiedliche Weise erfolgen. Ein Weg besteht darin, bereits die Vorschüsse höher zu prognostizieren.[1] Der übliche Weg besteht aber darin, über Vorschüsse auf eine Sonderumlage (Ausfalldeckungssonderumlage)...mehr

Zu dem Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Rückzahlung eines Teils des Vorschusses kommt es, wenn etwa die Prognosen des Wirtschaftsplans unzutreffend hoch waren oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus anderen Gründen Liquidität während des Wirtschaftsjahres zufließt und einem Wohnungseigentümer daher nach der Einzelabrechnung als Rechnungsgrundlage eine "Anpassu...mehr

In der Wohnungseigentumsanlage gibt es nur 2 Wohnungseigentümer. Ein Verwalter ist nicht bestellt. Wohnungseigentümer K erstellt einen Wirtschaftsplan für 2022. Dieser wird von den Wohnungseigentümern nicht beschlossen. Im Wege der einstweiligen Verfügung beantragt Wohnungseigentümer K, den Wohnungseigentümer B zu verpflichten, ausgehend von dem Wirtschaftsplan für das Wirts...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um eine Wohnungseigentumsanlage, die das aktuelle Gesetz und seine dogmatischen Grundlagen nicht "lebt". Nach dieser Dogmatik steht den Wohnungseigentümern eine rechtsfähige Gemeinschaft gegenüber, in der die Wohnungseigentümer Rechte, aber auch Pflichten haben. Eine dieser Pflichten besteht darin, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für d...mehr

Ein Beschluss, mit dem "der Wirtschaftsplan" beschlossen wird, begründet für die Vorschüsse eine Zahlungspflicht.mehr

Die Wohnungseigentümer genehmigen nach dem 1.12.2020 den Wirtschaftsplan für das Jahr 2021. Wohnungseigentümer B ist nicht bereit, die dort für sein Sondereigentum genannten Vorschüsse zu bezahlen. Er meint, die Wohnungseigentümer hätten nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG die Vorschüsse und nicht den Wirtschaftsplan beschließen müssen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erhebt ...mehr

Problemüberblick Nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Das LG – Einzelrichter – ist der Ansicht, dieser Beschluss könne auch gefasst werden, indem die Wohnungseigentümer bloß "den Wirtschaftsplan" beschließen. In diesem Beschluss ve...mehr

Mit Erfolg! Der Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer den Wirtschaftsplan genehmigt hatten, sei nicht insgesamt nichtig. In Betracht komme, was aber keiner Entscheidung bedürfe, allenfalls eine Teilnichtigkeit. Jedenfalls insoweit Verpflichtungen zu den Vorschusszahlungen beschlossen worden seien, habe eine Beschlusskompetenz bestanden. Nur dieser Beschlussteil sei aber ...mehr

Bauträger T errichtet eine Wohnungseigentumsanlage. In der von ihm initiierten Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt: "Zum ersten Verwalter wird T bestellt. Ihm obliegt das Recht, bis zum vollständigen Bezug des Objekts für einen Zeitraum bis zum 31.12.2020 einen anderweitigen Verwalter einseitig zu bestimmen." Im April 2019 bestimmt T eine X zur Verwalterin und schließt m...mehr

Ohne Erfolg! X sei zwar nicht befugt gewesen, zu laden. Die Befugnis des T, einen Verwalter zu bestimmen, sei erloschen gewesen. Im bis zum 30.11.2020 geltenden Recht sei gem. § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG a. F. eine einseitige Verwalterbestellung nicht mehr möglich gewesen, nachdem die (werdende) Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstanden sei. Von da an müssten die Wohnungseig...mehr

Ohne Erfolg! Es fehle bereits an einem Verfügungsanspruch. Ohne einen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG fehle es nämlich an einer Verpflichtung, Vorschuss zu zahlen. Unter der Geltung des seit dem 1.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrechts folgten Zahlungsansprüche nur aus Beschlüssen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen oder über die Nachschüsse. ...mehr

Es handelt sich beim Klageantrag zu 2) um eine Klage auf zukünftige Zahlung wiederkehrender Leistungen gem. § 258 ZPO. Wird das Hausgeld auf der Grundlage des Wirtschaftsplans als monatliche Zahlung geschuldet, so handelt es sich um eine wiederkehrende Leistung. Dem steht auch nicht entgegen, dass der Wirtschaftsplan grds. nur für ein Jahr gilt, denn der Beschluss eines neue...mehr

Der Streitwert für eine Klage auf Zahlung künftiger WEG-Hausgelder (§ 258 ZPO) richtet sich nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag, wenn der zugrundeliegende Wirtschaftsplan (wie üblich) eine Fortgeltungsklausel enthält. LG Karlsruhe, Beschl. v. 8.7.2022 – 11 T 42/22mehr

Die Klägerin hatte in einem WEG-Verfahren mit ihrem Klageantrag zu 2) beantragt, den Beklagten bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans zur Zahlung künftiger Hausgelder i.H.v. monatlich 294,00 EUR zu verurteilen. Das AG hat den Streitwert dieses Antrags mit dem Jahreswert, also mit 12 x 294,00 EUR = 3.528,00 EUR festgesetzt. Die hiergegen erhobene Beschwerde des Prozes...mehr

1. 3,5facher Jahresbetrag für die Zukunft Die Entscheidung ist zutreffend. Bei wiederkehrenden Leistungen kann nach § 258 ZPO auch wegen der erst nach Erlass des Urteils fällig werdenden Leistungen Klage auf künftige Entrichtung erhoben werden. Der Streitwert richtet sich in diesen Fällen für die zukünftigen Beträge gem. § 48 Abs. 1 S. GKG i.V.m § 9 ZPO nach dem dreieinhalbfa...mehr

I. Grundlagen und Muster Rz. 145 Für die Ausgaben der Gemeinschaft und den Aufbau der Erhaltungsrücklage wird laufend Geld benötigt, das die Miteigentümer als Vorschüsse zur Verfügung stellen müssen. Der Finanzbedarf wird gem. § 28 Abs. 1 S. 2 WEG durch den (Gesamt-)Wirtschaftsplan ermittelt, den der Verwalter einmal im Jahr jeweils für ein Kalenderjahr aufstellen muss und üb...mehr

Rz. 151 Für die Vorbereitung der Beschlussfassung gilt beim Wirtschaftsplan prinzipiell das Gleiche wie bei der Jahresabrechnung. Der Wirtschaftsplan wird vom Verwalter "aufgestellt", d.h. als Entwurf beschlussfähig vorbereitet. (Zum Rechtsschutz bei Untätigkeit → § 8 Rdn 126). Nach der Prüfung durch den Verwaltungsbeirat (→ § 11 Rdn 10) muss der Entwurf den Miteigentümern ü...mehr

Rz. 154 Gem. § 28 Abs. 1, 2 und 4 WEG ist der für den Wirtschaftsplan und die Abrechnung maßgebliche Zeitraum "das Kalenderjahr" (= Zeitraum 1.1. – 31.12.). Wenn nicht die Gemeinschaftsordnung eine abweichende Wirtschaftsperiode vorgibt oder ermöglicht (was nur selten der Fall ist), ist diese Regelung zwingend. Trotzdem legen viele Verwalter ihrem Rechnungswesen abweichende ...mehr

Rz. 145 Für die Ausgaben der Gemeinschaft und den Aufbau der Erhaltungsrücklage wird laufend Geld benötigt, das die Miteigentümer als Vorschüsse zur Verfügung stellen müssen. Der Finanzbedarf wird gem. § 28 Abs. 1 S. 2 WEG durch den (Gesamt-)Wirtschaftsplan ermittelt, den der Verwalter einmal im Jahr jeweils für ein Kalenderjahr aufstellen muss und über den Beschluss gefasst...mehr

Rz. 164 Der Beschluss des Wirtschaftsplans (genauer: der Beschluss über die Begründung von Vorschusspflichten) widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Höhe der Vorschüsse fehlerhaft ist. Dazu kann es kommen, wenn fehlerhafte Verteilerschlüssel angewandt wurden oder wenn die Planansätze viel zu hoch oder viel zu niedrig kalkuliert wurden. Bei der Anfechtung ist aber...mehr

Rz. 19 In den Einzelabrechnungen wird für (fast) jede Position der gemeinschaftlichen Einnahmen und Ausgaben der auf das einzelne Wohnungseigentum entfallende Anteil ausgewiesen ("Kostenverteilung"). Das erfolgt nicht personenbezogen; es muss vielmehr für jede Sondereigentumseinheit eine Einzelabrechnung geben, auch wenn mehrere Einheiten demselben Eigentümer gehören.[36] Im...mehr

Rz. 27 Muster 9.2: Hausgeldklage Muster 9.2: Hausgeldklage An das Amtsgericht Namens der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Heinestraße 12, 75234 Musterstadt, vertreten durch die WEG-Verwalterin X-Immobilien GmbH, diese vertreten durch den Geschäftsführer Xaver Xentis, Zenstraße 5, 75234 Musterstadt – Klägerin – erhebe ich Klage gem. § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG gegen 1. Anna Acker, Heine...mehr

Rz. 39 Beispiel Wohnungseigentümer V muss laut Wirtschaftsplan im Jahr 2021 monatlich 250,00 EUR Hausgeld (Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan) bezahlen. Seit Mai 2021 (einschließlich) zahlt er kein Hausgeld mehr. Außerdem hat er den Nachschuss gemäß der im April 2021 beschlossenen Jahresabrechnung für 2020 i.H.v. 500,00 EUR nicht bezahlt. Am 20.6.2021 verkauft V seine Wohnu...mehr

Rz. 177 Nach § 21 Abs. 7 WEG a.F. konnten die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. In der Variante "Regelung der Kosten für einen besonderen Verwaltungs...mehr

Rz. 1 Gem. § 28 Abs. 2 WEG muss der Verwalter einmal im Jahr für das Vorjahr eine Jahresabrechnung (Abrechnung über den Wirtschaftsplan) aufstellen, auf deren Grundlage die Gemeinschaft über Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse (Guthaben) beschließt (zum Verwalterwechsel (→ § 8 Rdn 124). Eine bestimmte Form ist nicht vorgeschrieben, weshalb die Textform genügt (→ § 7 Rd...mehr

Rz. 111 Es ist unvermeidlich, dass es im Laufe des Jahres zu Zahlungspflichten der Gemeinschaft kommt, die im Wirtschaftsplan nicht oder nicht in dieser Höhe vorgesehen sind oder für die das im Wirtschaftsplan vorgesehene Geld noch nicht auf dem Gemeinschaftskonto vorhanden ist. So kann es sein, dass eine Rechnung für eine beauftragte Erhaltungsmaßnahme höher ausfällt als im...mehr

Rz. 67 Aufforderungsbeschluss. Mangels Rechtswirkung der Aufforderung soll das Anfechtungsinteresse nicht mit 100 %, sondern mit einem Drittel des Interesses, dem Beschluss nicht folgen zu müssen, zu bewerten sein.[111] Überzeugend ist diese Reduzierung nicht. Aus der (maßgeblichen) Sicht eines klagenden Wohnungseigentümers macht es keinen Unterschied, ob sich gegen eine Unt...mehr

1. Aufstellung und Beschluss des Wirtschaftsplans Rz. 151 Für die Vorbereitung der Beschlussfassung gilt beim Wirtschaftsplan prinzipiell das Gleiche wie bei der Jahresabrechnung. Der Wirtschaftsplan wird vom Verwalter "aufgestellt", d.h. als Entwurf beschlussfähig vorbereitet. (Zum Rechtsschutz bei Untätigkeit → § 8 Rdn 126). Nach der Prüfung durch den Verwaltungsbeirat (→ §...mehr