Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rn 2 Die WEigtümer beeinflussen ihre Geschicke bzw die der GdW insb durch einen Beschl in der Versammlung. Ihr Stimmrecht kann nicht allgemein ausgeschlossen werden. Ein WEigtümer ist auch nicht in der Lage, seine Mitgliedschaftsstellung beizubehalten, zugleich aber sein Stimmrecht einem anderen vollständig als eigenes Recht zu verschaffen (Abspaltungsverbot). Das Stimmrecht...mehr

Rn 27 Geht es nicht um einen wesentlichen Gebäudebestandteil, das Gebäude oder das Grundstück, richtet sich die Frage, in wessen Eigentum eine bewegliche Sache steht, allein nach §§ 929 ff, 873 ff BGB (BGH NJW 13, 3092 Rz 17 = ZMR 13, 642). Eigentümer kann dann auch die GdW sein (BGH ZMR 13, 642 Rz 27).mehr

Rn 13 Bei der Prüfung der Ordnungsmäßigkeit ist nach hM auf den Kenntnisstand der beschließenden WEigtümer – also idR auf den in der Versammlung – abzustellen (BGH NJW 12, 2040 [BGH 09.03.2012 - V ZR 170/11] Rz 13; LG Frankfurt aM WuM 20, 382 [BGH 20.03.2020 - V ZR 317/18]; AG Hamburg-Blankenese IMR 20, 74).mehr

Rn 33 § 21 V ist auf alle Absätze des § 21 anwendbar. Er ermöglicht es, von allen Regelungen in Bezug auf Kosten und/oder Nutzungen etwas Abweichendes zu bestimmen.mehr

Rn 60 Geht die Einwirkung vom gemE aus, ist die GdW nach § 9a II Fall 3 verpflichtet, den Schaden zu erstatten (s.a. BGH ZMR 19, 517 Rz 11; 18, 777 Rz 35) oder einen Ausgleich zu leisten. Eine Aufrechnung ist nach hM nicht möglich (§ 28 Rn 61). Der Verw darf den Anspruch erst erfüllen, wenn dies beschlossen ist, es sei denn, er unterfällt § 27 I, II.mehr

Rn 26 Prozessvergleiche und andere schuldrechtliche Vereinbarungen nach § 10 I 2 sind nicht einzutragen (sehr str); anderes gilt, wenn dadurch ein Beschl umgesetzt ist (vgl zB Jena ZMR 07, 65; AG Pinneberg/LG Itzehoe ZMR 06, 969): dann gilt § 24 VII 2 Nr 1.mehr

Rn 3 § 26a I definiert den zertifizierten Verw. Danach ist für die Führung der Bezeichnung eine Prüfung vor einer IHK zu bestehen. § 48 IV 2 fingiert, dass eine Person, die am 1.12.20 Verw einer GdW war, ggü den WEigtümer dieser Gemeinschaft bis zum 1.6.24 als zertifizierter Verw gilt.mehr

Rn 7 Wenn die tatsächliche bauliche Ausführung vom Aufteilungsplan ganz oder tw so abweicht, dass die planerische Darstellung an Ort und Stelle nicht mehr mit der nötigen Sicherheit festzustellen ist und es also unmöglich macht, die errichteten Räume einer in dem Aufteilungsplan ausgewiesenen Raumeinheit zuzuordnen, entsteht gem § 1 V gemE (BGH ZMR 04, 206, 207).mehr

Rn 16 Da der Wortlaut dies nicht ausschließt und zudem der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats im Einzelfall verhindert sein kann bzw. aus sonstigen Gründen ausscheidet, ist es zulässig, auch bei Vorhandensein eines Vorsitzenden einen anderen WEigtümer zu ermächtigen. In einem solchen Fall kommt es zu einer doppelten (Einzel-)Vertretungsmacht.mehr

Rn 32 Für die Nutzungen gilt gem § 21 IV 2 über § 21 III der § 16 I entspr. Es gilt Rn 21 entspr. Entstehen durch einen nachträglichen Mitgebrauch Kapazitätsprobleme, müssen diese nach allgemeinen Regeln gelöst werden, etwa durch einen Benutzungsbeschl, der regelt, wann welcher WEigtümer das veränderte gemE gebrauchen darf (BRDrs 168/20, 77).mehr

Rn 18 Die Übernahme einer Baulast (zB fehlende Abstandsfläche für ein Bauwerk) ist möglich (Hamm NJW-RR 91, 388 [BGH 26.09.1990 - XII ZR 87/89]). Auch dazu müssen sämtliche WEigtümer jenseits von §§ 19 I, 10 I 2 handeln (Stuttg v. 20.12.12, 13 U 97/12; unklar BGH ZMR 10, 210).mehr

1. Allgemeines. Rn 1 Im SonderE stehen nach § 5 I 1 va die nach dem Teilungsvertrag/der Teilungserklärung gem §§ 3 I, 8 I iVm dem Aufteilungsplan (§ 7 IV Nr 1) gewillkürt dazu bestimmten Räume (LG Wuppertal RNotZ 09, 48). Dazu iE § 3 Rn 5 ff. Rn 2 Bei selbständigen Gebäuden (§ 3 Rn 2) auf demselben Grundstück (Mehrhausanlage, Vor §§ 1–49 Rn 20) kann SonderE an jedem der Gebäud...mehr

Rn 12 Die GdW wird ggü dem Verw durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen durch Beschl dazu ermächtigten WEigtümer vertreten. § 9b II lehnt sich insoweit an § 46 Nr 8 GmbHG an (BTDrs. 19/18791, 49).mehr

Rn 56 Der WEigtümer muss die unzumutbare Einwirkung nach § 14 I Nr 2, II Nr 2 zu dulden haben. Ansprüche aus §§ 18 II Nr 2, 14 II Nr 1, 1004 I BGB müssen ausgeschlossen sein. Im Einzelfall kommt aber auch in Betracht, einen Ausgleichsanspruch bei nicht duldungspflichtigen Einwirkungen zu gewähren.mehr

Rn 8 Hat die GdW keinen Verw, wird sie nach § 9b I 2 durch die WEigtümer gemeinschaftlich vertreten. Eine Beschränkung des Umfanges auch der Vertretungsmacht ist Dritten ggü unwirksam.mehr

Rn 8 Die Anfechtungsklage ist gg die GdW zu richten. Diese wird nach § 9b I 1 vertreten. In verwalterlosen Gemeinschaften vertreten die übrigen WEigtümer, § 9b I 2 (§ 9b Rn 19). Die GdW bleibt prozessfähig.mehr

Rn 7 Der Verw ist nicht befugt, anzufechten. Dies gilt auch für Beschl, die seine Rechtsstellung als Amtsträger und/oder Vertragspartner betreffen. Er ist auch nicht zur Anfechtung entspr § 245 Nr 5 AktG befugt.mehr

Rn 4 Ist ein Wohnungseigentum iSv § 2 (s § 2 Rn 1) selbständig belastet, ist für die Schließung des entspr Wohnungsgrundbuchs die Zustimmung Dritter (Vor §§ 1–49 Rn 20) erforderlich. Etwas anderes gilt, wenn alle Wohnungseigentumsrechte (Vor §§ 1–49 Rn 9) einheitlich betroffen sind oder das Grundstück als Ganzes belastet ist (Brandbg NotBZ 19, 43 [OLG Brandenburg 15.08.2018 ...mehr

Rn 9 § 17 II nennt als Regelbeispiel einer schweren und unzumutbaren Verletzung einen wiederholten gröblichen Verstoß des WEigtümers gg die ihm nach § 14 I, II obliegenden Pflichten. § 17 II setzt idR mindestens zwei Verletzungen gg Pflichten aus § 14 (nach einer Abmahnung) voraus (BGH ZMR 07, 455, 467).mehr

Rn 57 § 20 I ist abdingbar (BGH ZMR 24, 861 Rz 8). Liegt es so, kann aber die Einhaltung drittschützender Normen des Öffentlichen Rechts verlangt werden (BGH ZMR 24, 861 Rz 12).mehr

Rn 55a Der Umlage-Beschl muss nach § 23 II angekündigt werden (s.a. BGH ZMR 24, 952 Rz 33). Eine wirksame Änderung setzt mithin voraus, dass aus dem Beschl hinreichend konkret hervorgeht, dass die WEigtümer das Bewusstsein hatten, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung zu beschließen (BGH ZMR 24, 952 Rz 33; NZM 18, 905 Rz 18; NJW 12, 603 Rz 12; LG Bamberg ZMR 24, 597).mehr

Rn 16 § 13 II definiert legal, was eine Erhaltung ist: die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des SonderE und/oder des gemE. Zu den Begriffen Instandhaltung und Instandsetzung s § 555a BGB Rn 3.mehr

Rn 61 Geht die Einwirkung vom SonderE aus, ist sein Eigentümer oder ein Drittnutzer, für den der Eigentümer nach § 278 BGB einstehen muss, verpflichtet, den Schaden zu erstatten oder einen Ausgleich zu leisten.mehr

Rn 53 Erfüllt die GdW den Anspruch der WEigtümer nicht oder mangelhaft, hat jeder WEigtümer einen Anspruch gg sie, dass ihm der Vermögensbericht erstmals oder berichtigt zur Verfügung gestellt wird (BRDrs 168/20, 87). Die Beschl nach § 28 I 1, II 1 sind allerdings auch dann mangelfrei, wenn es an einem Vermögensbericht fehlt (BRDrs 168/20, 87).mehr

Rn 37 Die Wirkungen des Urt ergeben sich aus § 44 III und iÜ aus den allgemeinen zivilprozessualen Bestimmungen über die Wirkungen des Urt. Will sich ein WEigtümer gg das Ergebnis einer Beschl-Ersetzungsklage wehren, muss er die verfahrensrechtlich vorgesehenen Rechtsmittel erheben, kann aber keine Anfechtungsklage erheben (BGH ZMR 18, 608 Rz 12).mehr

Rn 9 Die Zustimmungserklärung bedarf – ›wohnungseigentumsrechtlich‹ betrachtet – keiner Form. Wegen des erforderlichen Nachweises ggü dem GBA haben Veräußerer und Erwerber jedoch einen Anspruch darauf, dass die Zustimmung in Form von § 29 GBO erteilt wird (Hamm OLGZ 92, 295; LG Karlsruhe ZWE 17, 362). Die Eigenschaften der Unterschreibenden müssen nicht nachgewiesen werden (...mehr

Rn 3a Das BMJ ist durch § 26a II 1, 2 ermächtigt, durch Rechtsverordnung nähere Bestimmungen über die Prüfung zum zertifizierten Verw zu erlassen. Das BMJ hat von dieser Kompetenz Gebrauch gemacht und die ZertVerwV v 2.12.21 mWv 17.12.21 erlassen (BGBl I 5182).mehr

Rn 19 Die Grenze des Anspruchs aus § 18 II Nr 1 beschreiben das Schikaneverbot des § 226 BGB und der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Es ist ferner vorstellbar, dass ein WEigtümer rechtsmissbräuchlich handelt, wenn er sich auf § 18 II Nr 1 beruft.mehr

Rn 56 Der Verw schuldet Schadensersatz, wenn er seine Amts- und/oder vertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt. Bsp: Ladungsfehler, ›Informationsmängel‹ (BGH ZMR 24, 593 Rz 18), Nichtdurchführung von Beschl (BGH WuM 12, 399 Rz 8), Mängel bei § 28 I 2, II 2, Delikte (BGH ZMR 24, 858 Rz 24), etc.mehr

Rn 57 Muss ein WEigtümer eine ›Einwirkung‹ dulden, hat er nach § 14 III einen Anspruch auf angemessenen Ausgleich in Geld.mehr

Rn 43 Die Liquiditätsrücklage ist ein Mittel, kurzfristigen Liquiditätsengpässen zu begegnen Liquiditätsengpass meint, dass die GdW fällige Forderungen zu befriedigen hat, für deren Begleichung keine ausreichenden liquiden Mittel zur Verfügung stehen, obwohl deren Eingang eingeplant oder prognostiziert war (s.a. LG München I ZWE 17, 286).mehr

Rn 18 Etwas anderes gilt, sofern keinem der anderen WEigtümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Insoweit gilt § 20 Rn 38 entspr.mehr

Rn 40 Die Bekanntgabe schuldet die GdW. Diese handelt durch den Verw. Gibt es keinen Verw, muss das Gericht die Klage allen WEigtümern mit Ausnahme des oder der klagenden WEigtümer zustellen (vgl. auch BRDrs 168/20, 94).mehr

Rn 31 Mit-SonderE gibt es nicht (BGH NJW 16, 473 Rz 19). So weit ua der BGH von Mit-SonderE oder abgesondertem Miteigentum spricht (BGHZ 177, 338 = ZMR 08, 897; BGHZ 146, 241 = ZMR 01, 289), ist Nachbareigentum gemeint (Rn 30).mehr

Rn 19 Eine (ggf ergänzende) Auslegung (allg § 157 BGB Rn 15 ff) hat nach hM Vorrang vor einer Anpassung gem § 10 II (BGH ZMR 19, 518 Rz 8; NZM 16, 727 Rz 18).mehr

(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen. (2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, ...mehr

Rn 11 § 6 II bringt das Prinzip der Untrennbarkeit von SonderE und Miteigentumsanteil in umgekehrter Richtung zum Ausdruck. Wird der Miteigentumsanteil mit Grundpfandrechten belastet oder in anderer Weise über ihn verfügt, so wird stets auch das SonderE erfasst.mehr

Rn 26 § 14 I Nr 2 ist eine Vorschrift iSv § 1004 II BGB. Im Einzelfall hat der WEigtümer, der dulden muss, einen Ausgleichsanspruch nach § 14 III (Rn 51 ff).mehr

Rn 20 Für die Fälligkeit und Anfechtung gelten Rn 13 ff entspr. Ein Beschl ist zB anfechtbar, wenn der falsche Umlageschlüssel angewendet wird (BGH v 15.11.24 – V ZR 239/23 Rz 10).mehr

Rn 14 Die Klagebegründungsfrist errechnet sich wie die Klagefrist (Rn 8). Die Einhaltung der Klagebegründungsfrist ist für jeden Anfechtungskläger selbständig zu beurteilen. Das Gericht kann die Klagebegründungsfrist nicht verlängern (BGH NJW 09, 3655 [BGH 02.10.2009 - V ZR 235/08] Rz 8).mehr

Rn 29 Bei einem rechtswidrigen und unentschuldigten Überbau sind die Ansprüche auf Beseitigung des Überbaus und Herausgabe der Grundstücksfläche Rechte iSv § 9a II Fall 1 (s.a. München ZMR 11, 316).mehr

Rn 22 § 21 IV 1 ist eine Anspruchsgrundlage. Sind seine Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt, kann ein WEigtümer verlangen, dass ihm gestattet wird, neben anderen die Nutzungen einer baulichen Veränderung zu ziehen. § 21 IV 2 regelt, was gilt, wenn der Anspruch erfüllt ist. Die WEigtümer dürfen nach § 21 V 1 von beiden Regelungen in den Grenzen von § 21 V 2 etwas Abweichendes ...mehr

Rn 3 Vereinigen sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Person, kann diese die Schließung der Wohnungsgrundbücher beantragen; zwingend ist das nicht. Zwar gibt es dann keine Gemeinschaft mehr (Vor §§ 1–49 Rn 12). Nach § 9a I 2 geht aber die GdW nicht unter (was dauerhaft aber nicht vorstellbar ist).mehr

Rn 8 § 43 II Nr 4 unterfallen alle Klagen iSd § 44 I sowie grds sämtliche Feststellungsklagen mit Bezug auf Beschl, zB dass und ggf mit welchem Inhalt ein Beschl gefällt wurde. Dass der Kläger beantragt, den Beschl für ungültig zu erklären, hindert nicht die Feststellung der Nichtigkeit (§ 44 Rn 2; BGH ZMR 11, 652).mehr

(1) Grundsatz. Rn 12 Nach Art 14 GG iVm § 13 ist eine Beschränkung nach §§ 1 II, III, 10 I 2 nach hM ergänzend dahingehend auszulegen, dass auch ein abweichender Gebrauch zulässig ist, wenn dieser bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stören oder beeinträchtigen kann als ein dem Erlaubten entsprechender Gebrauch (BGH NJW 22, 3154 Rz 10; NJW-RR 21, 1239 Rz 27; ZWE 20,...mehr

Rn 3 Eine Veräußerungsbeschränkung gilt – egal aus welcher Hand: § 46 – nach Entstehung der GdW (BGH NJW 91, 1613 [BGH 21.02.1991 - V ZB 13/90]), also bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a I 2).mehr

Rn 21 Da WEigtümer Drittnutzern keine Rechte vermitteln können, die sie selbst nicht haben, sind auch Drittnutzer der Sache nach Beschl, Vereinbarungen und dem Gesetz unterworfen und können bei Verstößen auf Unterlassung in Anspruch genommen werden (§ 13 Rn 8).mehr

Rn 13 § 18 II Nr 1 ist anwendbar, wenn es um den Verwaltungsgegenstand (Rn 6) geht. Die GdW kann allerdings eine Maßnahme im SonderE einklagen.mehr

Rn 1 Die Bestimmung erfasst die erstmalige Begründung von SonderE durch Teilungsvertrag nach § 3, aber auch die nachträgliche Begründung (= Änderung; Rn 8) und die (ggf tw) Aufhebung von SonderE (Rn 6).mehr

Rn 18 § 21 III 1 ist der gesetzliche Umlageschlüssel für bauliche Veränderungen, die nicht § 21 I, II unterfallen. § 21 III 2 regelt, wem die Nutzungen solcher baulichen Veränderungen gebühren. Die WEigtümer dürfen nach § 21 V 1 von beiden Regelungen in den Grenzen von § 21 V 2 etwas Abweichendes bestimmen.mehr