Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rn 1 Wohnungs- und Teileigentum (zT als Oberbegriff ›Raumeigentum‹ genannt) werden in § 1 II, III jew legal definiert. Das Gesetz spricht in §§ 9 I Nr 2, 11 III 1 von Wohnungseigentumsrechten. Das WEG nutzt den Begriff ›Wohnungseigentum‹ neben § 1 II auch in umfassenderer Bedeutung – nämlich für Wohnungs- und Teileigentum – in § 2 (§ 2 Rn 2). Spricht das Gesetz vom WEigtümer...mehr

(1) 1Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. 2Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. 3Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. (2) 1Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufg...mehr

Rn 4 Das SonderE darf auch an Asylbegehrende/Geflüchtete/Übersiedler vermietet werden (BGH ZWE 18, 28 Rz 22). Möglich ist ferner eine Vermietung an eine Kommune, ein Land oder den Bund als ›Zwischenmieter‹ (LG Koblenz NZM 16, 800 [BGH 09.06.2016 - V ZB 17/15]; LG Braunschw ZWE 16, 258). Eine Überbelegung muss grds nicht hingenommen werden (BGH ZWE 18, 28 Rz 22; s.a. BGH NZG ...mehr

Rn 21 Ein Beschl ist nichtig, wenn er gg Vorschriften des WEG verstößt, auf deren Einhaltung nicht ›verzichtet‹ werden kann. Nichtigkeit kann sich auch daraus ergeben, dass ein Beschl seinem Inhalt nach gg andere zwingende Vorschriften oder gg die guten Sitten verstößt, das Gesetz oder eine Vereinbarung dauerhaft ändern will, in den ›Kernbereich des Wohnungseigentums‹ eingre...mehr

Rn 1 Der Verw führt die Geschäfte der GdW als deren Organ. Für die Erfüllung seiner Organaufgaben räumt ihm das WEG nach § 9b I grds umfassend Vertretungsmacht ein. Die Willensbildung der GdW obliegt grds den WEigtümern nach § 19 I. Etwas anderes folgt aus § 27 I Nr 1 und Nr 2 (dazu Rn 2 ff und Rn 7 ff) und nach Bestimmung der WEigtümer durch Beschl (dazu Rn 11) und/oder dur...mehr

Rn 15 Aufgabe des Aufteilungsplans ist es, die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im SonderE und der im gemE stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen (BGH ZMR 16, 215 Rz 10; NZM 15, 595 Rz 7) und damit dem Grundsatz sachenrechtlicher Bestimmtheit Rechnung zu tragen (BGH ZMR 19, 47 Rz 12). Für die Abgrenzung des SonderE hat er dieselbe Funktion wie die d...mehr

Rn 5 Nach § 48 V gelten für die am 30.11.20 bei Gericht anhängigen Verfahren die §§ 43–50 aF weiter. Ein Verfahren idS sind nach Sinn und Zweck auch die Klagen nach § 21 VIII aF (BGH NJW-RR 23, 226 Rz 17; ZMR 23, 55 Rz 5; 22, 483 Rz 15). An beschlussersetzende Urteile, die noch gg die übrigen WEigtümer ergehen, ist die GdW gebunden (BGH ZMR 22, 483 Rz 21). Der Kläger kann di...mehr

Rn 1 Eine WE-Anlage kann immer nur einen Verw haben. Mehrere Verw nebeneinander sind unzulässig (LG Nürnberg-Fürth ZMR 10, 315; LG Düsseldorf NZM 10, 288), auch in Mehrhausanlagen (AG Heilbronn ZMR 10, 484).mehr

Rn 21 Bilden die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich nicht die Hauptsache, ist die Eintragung unwirksam, kann aber ggf in ein SNR umgedeutet werden. Ein gutgläubiger (Zweit-)Erwerb ist ausgeschlossen.mehr

Rn 2 Es muss sich um eine Erhaltungsmaßnahme (zum Begriff § 13 Rn 16) in Bezug auf das gemE und/oder das SonderE handeln. Diese Erhaltungsmaßnahme muss rechtzeitig angekündigt werden. § 555a II BGB gilt insoweit entspr (iE § 555a Rn 12 ff).mehr

Rn 15 § 9b II gibt eine Beschl-Kompetenz, für die GdW einen WEigtümer als Vertreter ggü dem Verw zu bestimmen. Bestimmen die WEigtümer einen Dritten, zB einen Rechtsanwalt, ist der Beschl nichtig. Für Inhalt und Umfang der Vertretungsmacht gilt Rn 14 entspr.mehr

Rn 25 Die fehlgeschlagene Begründung von SonderE kann ggf in ein SNR ausgelegt bzw gem § 140 BGB umgedeutet werden (LG Dortmund ZMR 16, 642). Dies ist der Fall, wenn sämtliche Tatbestandsmerkmale für die Entstehung eines SNRs (dazu § 16 Rn 11 ff) vorliegen (KG ZMR 99, 206; Hamm Rpfleger 83, 19). Umdeutung scheidet aus, wenn das gesamte, einem Miteigentumsanteil zugedachte So...mehr

Rn 6 Verstößt ein WEigtümer (zu Drittnutzern s § 13 Rn 8) gg eine Benutzungsregelung und stört die Benutzung nicht das SonderE, gilt Rn 3 (BGH ZMR 22, 487 Rz 22).mehr

Rn 4 Jeder WEigtümer hat nach § 19 II Nr 6 grds einen Anspruch darauf, dass ein zertifizierter Verw bestellt wird (§ 19 Rn 46). § 19 II Nr 6 ist nach § 48 IV 1 allerdings erst ab 1.12.23 anwendbar, um die Entwicklung und Umsetzung der notwendigen Zertifizierungsverfahren zu ermöglichen.mehr

Rn 14 Durch den bloßen Teilungsvertrag entstehen noch keine Wohnungseigentumsrechte (Vor §§ 1–49 Rn 9). Denn nach § 4 I ist neben dem Teilungsvertrag (= Einigung) eine Eintragung erforderlich (§ 4 Rn 2).mehr

Rn 60a Wird ein Umlage-Beschl für ungültig erklärt, ist die GdW verpflichtet, eine korrigierte Jahresabrechnung zu erstellen. Auf deren Grundlage ist nach § 28 I 1, II 1 neu zu beschließen (BGH NZM 23, 768 Rz 23). Ferner muss die GdW von der weiteren Durchsetzung der Nachschüsse absehen (BGH NZM 23, 768 [BGH 16.06.2023 - V ZR 251/21] Rz 25).mehr

(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. (2) 1Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. 2Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. (3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform. (4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung di...mehr

Rn 30 Die WEigtümer können über eine Angelegenheit beschließen, so weit ihnen das Gesetz oder eine Vereinbarung nach § 23 I (Öffnungsklausel; § 23 Rn 1) eine Kompetenz dazu einräumt. S zum Beschl iE Vor §§ 23–25 Rn 1 ff.mehr

Rn 63 Entfällt der Anspruch aus § 28 I 1, II 1, kann der Hausgeldschuldner seine Hausgeldzahlungen nach §§ 812 ff BGB nicht ohne Weiteres zurückfordern (BGH ZMR 20, 857 Rz 12). Etwas anderes gilt für Überzahlungen (BGH ZMR 20, 857 Rz 24).mehr

Rn 18 Der veräußernde WEigtümer hat ohne einen dem Erwerb entgegenstehenden wichtigen Grund (§ 12 II 1) oder nach § 12 II 2 einen einklagbaren Anspruch auf Zustimmung (s.a. Rn 20).mehr

Rn 32 Zu den Grenzen, zum Schadensersatz, zur Verjährung und zum Prozessualen gelten Rn 19 ff entspr.mehr

Rn 65 Gg eine Pflichtverletzung des Verw soll nach hM nur die GdW (dann nach § 9b II) vorgehen können (LG München I ZWE 22, 280 Rz 17; LG Frankfurt aM ZWE 22, 282 Rz 9; aA im Einzelfall Elzer ZMR 22, 953 ff). Die GdW kann ihrem Verw in einer Anfechtungsklage nach § 44 den Streit verkünden (LG Stuttgart ZMR 23, 923).mehr

Rn 17 Die GdW muss sich das Wissen des Verw nach § 166 I BGB zurechnen lassen. Das Wissen eines einzelnen oder mehrerer WEigtümer ist der GdW grds nicht zurechenbar. Anders liegt es nach §§ 9b I 2, II, 24 III.mehr

Rn 32 Ist eine Eintragung falsch, besitzt jeder WEigtümer gg die GdW nach § 18 II einen einklagbaren Anspruch auf Berichtigung (Rn 21 gilt entspr). Die Feststellungslast für einen anderen als den protokollierten Beschl-Inhalt trägt derjenige, der eine abweichende Beschl-Fassung behauptet.mehr

Rn 30 Übersteigen die auf einen WEigtümer umzulegenden Einnahmen die Ausgaben, sind die Vorschüsse anzupassen (Rn 41).mehr

Rn 3 Berechtigter kann jede natürliche oder juristische Person sein. Ein Dauerwohnrecht kann auch für mehrere Personen und auch als Bruchteils- (BGH NJW-RR 96, 1034) oder Gesamthandsgemeinschaft als Gesamtgläubiger iSd § 428 BGB bestellt werden (BGHZ 130, 150 = ZMR 95, 543). Der Eigentümer kann auch für sich selbst am eigenen Grundstück ein Dauerwohnrecht bestellen.mehr

Rn 32 Das Gemeinschaftsvermögen wird von den WEigtümern durch Vereinbarungen, durch Beschl nach § 19 I, nach § 18 III oder vom Verw nach § 27 I, II verwaltet. Die GdW kann auf Forderungen verzichten oder sie stunden. Es ist aber nicht ordnungsmäßig, ohne Not auf eine bestehende und durchsetzbare Forderung zu verzichten (LG Frankfurt aM ZMR 21, 836).mehr

Rn 47 Etwas anderes gilt ausnw, wenn kumulativ drei Bedingungen erfüllt sind: Es gibt nur acht oder weniger Wohnungseigentumsrechte (der anders lautende Gesetzeswortlaut ist erkennbar falsch). Einer der WEigtümer der WE-Anlage ist zum Verw bestellt. Weniger als ein Drittel der WEigtümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verw.mehr

Rn 67 Inhalt einer ›Entlastung‹ ist idR die einseitige Erklärung, dass der GdW gg den Verw keine Ansprüche wegen der in der Abrechnung und ihren Ergänzungen dargestellten Vorgänge zustehen. In der bloßen Genehmigung der Abrechnung liegt keine schlüssige Entlastung (BGH NJW 11, 1346 Rz 8 = ZMR 11, 573).mehr

Rn 5 Werden die Wohnungsgrundbücher geschlossen, ist nach § 9 III Hs 1 für das Grundstück (wieder) ein Grundbuchblatt anzulegen. Mit der Anlegung erlöschen die SonderE-Rechte, so weit sie nicht bereits aufgehoben sind, § 9 III Hs 2. Mit der Schließung sind die bisherigen Blätter für die Miteigentumsanteile formal-rechtlich für neue Eintragungen gesperrt (KG NJOZ 12, 842).mehr

Rn 1 § 21 I 1 ist der gesetzliche Umlageschlüssel für bauliche Veränderungen, die einem WEigtümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 II 1 durch die GdW durchgeführt worden sind. § 21 I 2 regelt, wem in Bezug auf diese baulichen Veränderungen die Nutzungen gebühren (s.a. § 16 Rn 2 und § 16 Rn 9).mehr

Rn 33 Nach § 14 I Nr 2 Fall 2 muss jeder WEigtümer Einwirkungen auf das SonderE und das gemE dulden, die 1. den Vereinbarungen oder Beschl entsprechen oder aus denen ihm, wenn keine entspr Vereinbarungen oder Beschl bestehen, 2. über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.mehr

Rn 31 Führt der Verw die Beschl-Sammlung nicht ordnungsmäßig, haftet er der GdW ggf nach § 280 I 1 BGB auf Schadensersatz. Die Pflicht, die Beschl-Sammlung zu führen, umfasst ggf auch die Verpflichtung, Fehler und Unvollständigkeiten des Vorverw zu korrigieren (LG Berlin ZWE 17, 95 = GE 16, 206 Rz 10; zw). Einen Schadensersatz ggü Erwerbern sieht das Gesetz nicht vor.mehr

Rn 32 Duldet ein WEigtümer nicht freiwillig, muss grds die GdW den Duldungsanspruch nach § 9a II Fall 1 durchsetzen (s.a. BGH NJW 15, 2968 [BGH 10.07.2015 - V ZR 194/14] Rz 14; LG Berlin GE 18, 398, 399). Ist ein anderer WEigtümer berechtigt (Rn 16), muss er den Duldungsanspruch durchsetzen.mehr

Rn 30 Das Gemeinschaftsvermögen ist nach § 903 BGB Eigentum der GdW. Gibt der Verw Gemeinschaftsvermögen weg, zB Verwaltungsunterlagen, kommt zwischen der GdW und dem Dritten ein Leihvertrag zustande (BGH ZMR 11, 976). Vollstreckt ein Gläubiger in das Gemeinschaftsvermögen, ist § 811 ZPO analog anwendbar.mehr

Rn 30 Der Verw schuldet der GdW zT vGw, jedenfalls als Amtsträger, aus dem Verw-Vertrag gem §§ 675, 666 BGB (ggü den WEigtümern nach § 328 I BGB), zT den Umständen nach und in besonderen Konstellationen – zB bei der Bitte um Weisung bei gewillkürten Aufgaben, vgl BGH NJW 96, 1216, 1218 – Information (erforderliche Nachrichten), Auskunft und Rechenschaft (BGH ZMR 21, 598 Rz 17).mehr

Rn 4 Etwas anderes gilt, wenn sich ausnw ein Wille, weiterhin zu gelten, aus der Vereinbarung mit hinreichender Deutlichkeit und zweifelsfrei (§ 47 S. 2) ergibt (BRDrs 168/20, 95). Dieser ›Versteinerungswille‹ muss sich nach einer Auslegung (Rn 5) aus der Vereinbarung selbst ergeben (BRDrs 168/20, 95).mehr

Rn 17 Für Maßnahmen am SonderE, die über eine Erhaltung (Rn 16) hinausgehen, bedarf der WEigtümer entspr § 20 I grds eines diese genehmigenden Beschl. Bsp: Errichtung einer Garage auf einem Stellplatz, eines Gartenhauses, eines Zauns, eines Terrassendaches, eines Wintergartens. Für den Beschl gilt § 20 Rn 7 ff.mehr

Rn 7 Zum Gegenstand des SonderE s § 1 Rn 23 und § 5 Rn 1 ff. Zu Widersprüchen und Abweichungen s § 2 Rn 5 und § 2 Rn 7, 8 sowie § 5 Rn 10. Zur ›Qualität‹ des SonderE als Teil eines Wohnungs- oder Teileigentums s § 1 Rn 1.mehr

Rn 1 § 9 I nennt zwei Fälle, in denen die Wohnungsgrundbücher geschlossen werden. Zur Durchführung der Schließung s.a. die VO zur Durchführung der Grundbuchordnung (GBV).mehr

Rn 21 Die Rechte nach § 9a II Fall 1 können grds nur von der GdW wahrgenommen werden. Der einzelne WEigtümer kann nicht handeln und ist zB nicht prozessführungsbefugt. Nach einer Vereinbarung kann etwas anderes gelten (Rn 22). Ferner kann die GdW einen WEigtümer ermächtigen (Rn 18).mehr

1. Überblick. Rn 4 § 1 II, III (nach hM: Zweckbestimmungen iwS) bestimmen wenigstens grob, welche Benutzung erlaubt ist. Sie sind mithin Benutzungsvereinbarungen (§ 10 Rn 8; BGH NJW-RR 21, 1239 [BGH 16.07.2021 - V ZR 284/19] Rz 19). Weitere Konkretisierungen können nach § 10 I 2 (dazu § 10 Rn 8) und/oder § 19 I (dazu § 19 Rn 6 ff) bestimmt werden. 2. Wohnungseigentum. Rn 5 Die ...mehr

Rn 31 Guthaben/Ausgaben sind nach dem jeweiligen gesetzlichen (§§ 16 II 1, 21 I, II, III) oder gewillkürten Schlüssel (etwa nach §§ 10 I 2, 16 II 2, 21 V 1, 23 I 1) umzulegen (BGH NJW 11, 1346 Rz 9 = ZMR 11, 573).mehr

Rn 29 Unverzüglich bedeutet gem § 121 I 1 BGB ohne schuldhaftes Zögern. IdR muss eine Eintragung binnen drei Werktagen erfolgen (s.a. LG Berlin ZWE 10, 224 = GE 09, 1565 Rz 22; LG München I NZM 08, 410 = NJW 08, 1823 [LG München I 06.02.2008 - 1 T 22613/07] Rz 11: 1 Woche).mehr

Rn 48 Gesetzlicher Umlageschlüssel ist nach § 16 II, I 2 die Größe des jeweiligen Miteigentumsanteils.mehr

Rn 28 Die Beschl-Ersetzungsklage ist statthaft, wenn die Klage auf einen Beschl abzielt (LG München I NZM 23, 164 [BGH 24.03.2022 - V ZB 60/21]). Ggf ist eine Klage auf Beschl-Ersetzung nach einem Hinweis nach § 139 ZPO als Leistungsklage umzudeuten.mehr

Rn 25 § 18 II Nr 2 gibt den WEigtümern einen Anspruch gg die GdW, gg den störenden WEigtümer oder einen Drittnutzer vorzugehen. Das Vorgehen selbst vollzieht sich nach § 14 I Nr 1 bzw § 9a II iVm § 1004 I BGB, aber ggf auch nach §§ 677 ff, 812 ff, 823 ff, 985 ff BGB.mehr

Rn 5a Es gibt keine Beschl-Kompetenz, Kompensationszahlungen festzulegen, die die WEigtümer, denen eine bauliche Veränderung gestattet wird, an die übrigen WEigtümer leisten sollen (BGH NZM 24, 933 [BGH 19.07.2024 - V ZR 226/23] Rz 27). Für die GdW gilt nichts anderes.mehr

Rn 57 Ansprüche aus dem Verw-Vertrag – etwa auf Schadensersatz, auf Vornahme einer Maßnahme nach § 18 II oder auf Herausgabe –, sind, so weit sie der GdW zustehen, nach § 9b II, I 2 durchzusetzen, oder durch einen neuen Verw.mehr

Rn 32 Informiert der Verw falsch, unvollständig, verspätet oder nicht, schuldet er Schadensersatz (München ZMR 11, 406), ggf auch Schmerzensgeld (BayObLG WE 96, 159). Im Falle einer pflichtwidrig erteilten oder nicht erteilten Information kann der Verw abbestellt werden (München ZMR 06, 637; AG Bonn ZMR 10, 320).mehr