Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rn 24 Da die GdW nach § 18 I die Verwaltung schuldet, ist der einzelne WEigtümer grds nicht verpflichtet. Das Öffentliche Recht, etwa eine Gemeindesatzung, kann etwas anderes bestimmen.mehr

Rn 44 Die Erhaltungsrücklage darf – kommt es zu keiner Umwidmung – nicht für die Finanzierung einer baulichen Veränderung eingesetzt werden. Stattdessen müssen die WEigtümer eine Sonderumlage bilden oder die GdW muss ein Darlehen aufnehmen. Alternativ ist es aber auch möglich, zur Finanzierung einer geplanten konkreten oder möglichen abstrakten Modernisierung prospektiv die ...mehr

Rn 46 Die WEigtümer schulden nach § 16 II 1 Geld. Eine Beschl-Kompetenz zur Begründung von (Natural-)Leistungspflichten besteht nicht (§ 23 Rn 26).mehr

Rn 3 Ein Beschl auf Grundlage einer Öffnungsklausel bindet den Sondernachfolger eines WEigtümers nach § 10 III 1 nur, wenn er nach § 5 IV 1 zum SonderE-Inhalt gemacht worden ist (§ 10 Rn 32). Zu Altfällen s § 48 Rn 1.mehr

Rn 41 Die Pflicht gilt ggü sämtlichen (werdenden) WEigtümern, so weit diese nicht klagen. Sie gilt auch ggü ausgeschiedenen WEigtümern, so weit es sich um einen Rechtsstreit handelt, der den Zeitraum ihrer Zugehörigkeit zur GdW betrifft und noch Wirkungen für sie haben kannmehr

Rn 27 Wechselt der Gesellschafter, zB der Komplementär, oder wechselt der Geschäftsführer, hat dies auf das Amt keine Auswirkungen (Ddorf NJW-RR 90, 1299 [OLG Düsseldorf 28.05.1990 - 3 Wx 159/90]; BayObLG NJW-RR 88, 1170).mehr

Rn 16 Die Aufgabe, zu entscheiden, was in welchem Umfang zu unternehmen ist, ist Sache der WEigtümer (BGH ZWE 20, 44 Rz 7), sofern nichts anderes vereinbart (Ddorf ZMR 97, 605) oder nach §§ 19 I, 27 II beschlossen ist und wenn kein Fall des § 27 I Nr 2 vorliegt.mehr

(1) Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. (2) 1Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form. 2Sondereigentum kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingeräumt oder aufgehoben werden. (3) Für einen Vertrag, dur...mehr

Rn 27 Die Vergabe der Nummerierung hat in der Reihenfolge der Verkündung der Beschl und gerichtlichen Entsch zu erfolgen. Sie darf nicht jährlich neu beginnen. Eine Nummerierung nach ›Kreisen‹, ›Sachgebieten‹, ›Gruppen‹, ›Themen‹ ist unzulässig.mehr

Rn 8 § 12 I enthält nach hM eine Beschl-Kompetenz (BGH ZMR 24, 109 Rz 11; 13, 125 = NJW 13, 299 Rz 13; NJW 12, 3232 Rz 13; ZMR 11, 813 Rz 9; LG München I ZMR 18, 863; s.a. Rn 13 und allg § 23 Rn 24 ff). Ein Beschl ist nicht nichtig, wenn er die Zustimmung verweigert, obwohl kein wichtiger Grund vorliegt (BGH ZMR 12, 972 = NJW 12, 3232 Rz 17).mehr

Rn 24 Nach § 18 II Nr 1 kann jeder WEigtümer nach einer Vorbefassung (Vor §§ 43–45 Rn 15) von der GdW in einer Klage die Einhaltung einer ordnungsmäßigen Verwaltung verlangen. Die Klage unterfällt § 43 II Nr 2. Besteht die ordnungsmäßige Verwaltung in der Fassung eines Beschl, kann auf diesen geklagt werden. Diese Klage unterfällt §§ 43 II Nr 4, 44 I 2.mehr

Rn 24 Der Anspruchsberechtigte muss nach § 21 I, II, III oder V davon ausgeschlossen sein, an den Nutzungen einer baulichen Veränderung teilzuhaben (BRDrs 168/20, 77).mehr

Rn 55 Der Verw haftet den WEigtümern nach hM grds nicht aus dem Verw-Vertrag (BGH ZMR 24, 858 Rz 10 ff). Allerdings haftet die GdW den WEigtümern gem § 31 BGB auf Schadensersatz (BGH ZMR 24, 858 Rz 20).mehr

Rn 4 Ggf bedarf es einer Genehmigung, zB nach § 1799 BGB, § 22 BauGB, § 172 I 4 BauGB, § 250 I 1 BauGB (dazu zB BGH v 28.11.24 – V ZB 24/23; ZMR 24, 1051 Rz 7) oder nach § 2 GVO.mehr

Rn 52 Der Verw darf fällige Vergütungsansprüche – wenn das vereinbart ist – den Konten der GdW entnehmen. Die WEigtümer haften dem Verw für die Vergütung nach § 9a IV 1 Hs 1. Ist eine Vergütung nach Einheiten geschuldet, ist eine Verteilung nach § 16 II 1 nicht ordnungsmäßig (LG Lüneburg ZMR 09, 554).mehr

Rn 52 Der WEigtümer muss nach § 14 I Nr 2, II Nr 2 eine ›Einwirkung‹ zu dulden haben, die über das zumutbare Maß hinausgeht.mehr

Rn 28 Vereinbarungsgrenzen folgen aus §§ 134, 138, 242 BGB (vgl etwa BGH ZMR 21, 405 Rz 33; 16, 711 = NJW 16, 2878 Rz 32; AG München ZMR 12, 306) sowie auch der ›Kernbereichslehre‹ (dazu Vor §§ 1–49 Rn 18).mehr

Rn 27 Anspruchsberechtigt ist jeder WEigtümer. Verpflichtet ist die GdW. Für diese handelt ihr zuständiges Organ, idR also die WEigtümer, ggf nach § 27 I, II der Verw.mehr

Rn 4 Das Gericht hat einer Anfechtungsklage stattzugeben, wenn der angegriffene, aber entstandene Beschl aus formalen oder materiellen Gründen nicht ordnungsmäßig oder nichtig ist, den Geleichbehandlungsgrundsatz verletzt oder ermessensfehlerhaft ist. Ferner ist der Anfechtungsklage stattzugeben, wenn es den WEigtümern an einer Beschl-Kompetenz fehlte (§ 23 Rn 24 ff).mehr

Rn 12 § 25 IV sieht als Sondervorschrift zu § 181 BGB kein allgemeines Stimmverbot vor, sondern beschränkt den Ausschluss des Stimmrechtes auf bestimmte, besonders schwerwiegende Fälle (BGH ZMR 14, 559 = NZM 14, 275 Rz 10). Ausgeschlossen ist stets nur das Stimmrecht, nicht: das Teilnahme-, Rede-, Antrags- oder Anfechtungsrecht (str).mehr

Rn 16 Bei der gerichtlichen Prüfung der Ordnungsmäßigkeit ist nach bislang hM auf den Kenntnisstand der beschließenden WEigtümer abzustellen (§ 44 Rn 13). Stimmen sämtliche WEigtümer einem Beschl zu, ist dieser grds ordnungsmäßig (München ZWE 16, 256 Rz 19).mehr

Rn 70 S dazu § 28 Rn 32 ff. Die fehlerhafte Verteilung der Heizkosten soll dazu führen, dass der Beschl nach § 28 II 1 vollständig für ungültig zu erklären ist (LG München I ZMR 22, 817).mehr

Rn 38 Das Beschl-Ersetzungsurt führt zu einem Beschl iSv § 19 I (BGH NZM 18, 611 Rz 6). Diesen können die WEigtümer unter Beachtung der Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung durch Beschl ändern (BGH ZMR 23, 55 Rz 17).mehr

Rn 28 Gestatten muss nur der WEigtümer, auch ein SNR-Berechtigter, nicht aber ein Drittnutzer (BGH NJW 15, 2968 [BGH 10.07.2015 - V ZR 194/14] Rz 12); für diesen gilt § 15. Auf Drittnutzer muss der WEigtümer, der das SonderE und/oder gemE überlassen hat, aber zB nach §§ 555a, 555c BGB einwirken.mehr

Rn 26 Die Teilhabe an den Nutzungen muss billigem Ermessen entspr. Besondere Umstände können den Anspruch ausschließen (BRDrs 168/20, 77). Kapazitätsprobleme sind idR kein besonderer Umstand (BRDrs 168/20, 77), da alle WEigtümer gleich zu behandeln sind. Die zunächst berechtigten WEigtümer haben grds kein besseres Recht (BRDrs 168/20, 77).mehr

Rn 27 Die Pflicht, das gemE zu erhalten, ruht nach § 18 I vGw auf GdW (Rn 20). Der Verw muss die Erhaltung als Organ organisieren (§ 27 Rn 1), zT aber auch selbst entscheiden (§ 27 Rn 2 ff).mehr

Rn 9 Hat ein WEigtümer (oder mehrere) eine bauliche Veränderung allein bezahlt, gebühren nach §§ 16 III, 21 I 2 oder §§ 16 III, 21 III 2 nur ihm die Nutzungen der baulichen Veränderung. Dazu gehört auch der Gebrauch.mehr

Rn 45 § 28 III enthält 2 Beschl-Kompetenzen: Zum einen können die WEigtümer beschließen, wann Geldforderungen fällig werden, zum anderen, wie sie zu erfüllen sind. Es gibt keine Beschl-Kompetenz, eine Vereinbarung zur Fälligkeit dauerhaft zu ändern (LG Lüneburg v 10.6.24 – 3 S 13724).mehr

Rn 49 IdR endet der Verw-Vertrag mit dem Ende der Bestellungszeit (München NJW-RR 08, 1397; BayObLG ZWE 00, 72). Dieser Wille ist entweder ausdrücklich bestimmt oder Ergebnis einer sachnahen Auslegung (LG Frankfurt aM ZMR 19, 363; LG Düsseldorf ZMR 11, 898, 899). Eine Abberufung oder eine Ungültigerklärung der Bestellung machen den Verw-Vertrag nicht rückwirkend unwirksam, s...mehr

1. Überblick. Rn 27 Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks müssen und können nicht in sich abgeschlossen sein. § 3 III verlangt daher, dass Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan (§ 7 Rn 14) bestimmt sind. Stellplätze müssen aber ebenso wie die Flächen grds vom gemE, eigenem ...mehr

(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die (2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflich...mehr

Rn 14 Die WEigtümer können einen Gestattungsbeschl auch dann fassen, wenn die bauliche Veränderung bereits durchgeführt ist (BGH ZMR 20, 854 Rz 10). Auch dieser Beschl ist an den Voraussetzungen des § 20 I, IV zu messen.mehr

Rn 12 Die WEigtümer, ggf Zwangs- oder Insolvenzverwalter, schulden Vorschüsse nur nach einem Beschl gem § 28 I 1 (§ 16 Rn 44), der den Vorschuss für jedes Wohnungseigentum nennen muss. Unschädlich ist, wenn statt des aktuellen WEigtümers der Vorgänger genannt wird (BGHZ 142, 290, 299 = ZMR 99, 834).mehr

Rn 52 Der Vermögensbericht ist jedem WEigtümer zur Verfügung zu stellen. Auf welche Art und Weise das geschieht, gibt das Gesetz nicht vor (BRDrs 168/20, 87). Es ist daher vorstellbar und sachgerecht, dass der Vermögensbericht ein Teil der Jahresabrechnung ist. Vorstellbar ist aber auch, ihn separat zu erstellen. Möglich soll es aber auch sein, ihn elektronisch auf eine Inte...mehr

Rn 47 Eine Hausgeldschuld wird durch die GdW beigetrieben. Der Verw ist nach § 27 I Nr 1 grds vGw berufen, Ansprüche der GdW gerichtlich geltend zu machen (zum alten Recht BGH NJW 12, 2797 [BGH 01.06.2012 - V ZR 171/11] Rz 6; 11, 1361 Rz 13).mehr

Rn 24 Liegt ein Verstoß gg einen Beschl, eine Vereinbarung oder das Gesetz vor, kann jeder WEigtümer von der GdW nach § 18 II Nr 2 ein Einschreiten verlangen. Dies müssen die WEigtümer beschließen; ggf ist nach § 44 I 2 vorzugehen. Der Verw kann grds nicht handeln, auch nicht nach § 27 I, II.mehr

Rn 9 Die GdW hat keinen Verw, wenn keiner bestellt ist. Ferner dann, wenn seine Amtszeit abgelaufen ist, der Verw das Amt niedergelegt hat oder seine Bestellung für unwirksam oder für nichtig erklärt wurde. Dasselbe gilt bei Tod des Verw. Dass der Verw an einer Vertretung bloß tatsächlich gehindert ist, zB durch eine Erkrankung, reicht nicht. Auch eine Insolvenz ist unbeacht...mehr

Rn 6 Der Verw kann nach § 181 BGB im Namen der GdW mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter der GdW ein Rechtsgeschäft grds nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht. Die WEigtümer können etwas anderes bestimmen, auch durch Beschl.mehr

Rn 13 So weit keine Beseitigung verlangt werden kann, bleiben die durch Art 14 I GG geschützten Interessen der WEigtümer nicht gänzlich unberücksichtigt. Sie haben dann ein Mitbestimmungsrecht – Direktionsrecht (BGH ZWE 10, 29, 30; ZMR 04, 438).mehr

Rn 15 Jeder Verwaltungsbeirat kann für sich eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung schließen. Ferner ist es nach § 18 II zulässig, auf Kosten der GdW eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung abzuschließen (KG ZMR 04, 780).mehr

Rn 35 Die Kostentragungspflicht für Erhaltungsmaßnahmen der dem SNR unterliegenden Räume, Flächen und Teile trifft nach § 16 II 1 grds alle (Hambg ZMR 04, 614); etwas anderes kann vereinbart werden (KG ZMR 09, 135, 136; BayObLG ZMR 02, 953), auch konkludent (BayObLG ZMR 01, 830; § 10 Rn 8).mehr

Rn 7 Ist das gemE ›isoliert‹ – besteht kein allgemeiner Zugang – ist vorstellbar, dass die Flächen und/oder Räume davor nach § 5 II gemE werden.mehr

Rn 66 Gem § 6 IV 3 HeizkV sind Festlegung und Änderung der Abrechnungsmaßstäbe nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Die rückwirkende Änderung des Schlüssels ist mithin unzulässig (LG Hamburg ZMR 14, 740; Rn 21).mehr

Rn 47 § 20 IV beschränkt nicht die durch § 20 I eingeräumte Beschl-Kompetenz (BRDrs 168/20, 73). Ein Beschl, der gg § 20 IV verstößt, ist daher nicht nichtig (BRDrs 168/20, 73), kann aber für ungültig erklärt werden.mehr

Rn 38 Ein Vertrag mit dem Verw endet nach § 26 III 2 spätestens 6 Monate nach dessen Abberufung (LG Frankfurt aM WuM 23, 639; s.a. BGH ZMR 22, 483 Rz 25). Die Abberufung idS endet nicht mit dem Beschl nach §§ 19 I, 26 I, sondern erst mit dem Ende der Bestellungszeit.mehr

Rn 19 Bei Verfügungen sind wegen der damit verbundenen Inhaltsänderung ggf Zustimmungserklärungen Dritter (Vor §§ 1–49 Rn 25) erforderlich (Frankf Rpfleger 90, 292, 293 [OLG Frankfurt am Main 16.01.1990 - 20 W 501/89]).mehr

Rn 3 § 16 I 2 bestimmt für die Mitnutzungen den Umlageschlüssel. Er ist keine Anspruchsgrundlage. Anspruchsgrundlage ist ein Beschl nach § 28 II 1 (exemplarisch BGH NJW 12, 2797 [BGH 01.06.2012 - V ZR 171/11] Rz 16).mehr

Rn 5 Der Begriff Darlehensvertrag ist formal zu verstehen. Ein Darlehen nach § 504 I 1 BGB liegt auch vor, wenn ein Darlehensgeber in einem Vertragsverhältnis über ein laufendes Konto der GdW gestattet, ihr Konto in bestimmter Höhe zu überziehen (Überziehungsmöglichkeit). Die Einschränkung gilt nur für den Abschluss des Vertrags, nicht aber für Erklärungen iRd Vertragsabwick...mehr

Rn 9 Stellplätze sind Flächen. Für sie fingiert § 3 I 2 aber, dass sie Raum sind.mehr

Rn 7 So weit sich der Mieter im vertraglich Erlaubten bewegt, hat der vermietende WEigtümer gg ihn keine Ansprüche. Verstößt der Mieter gg den vertraglich zulässigen Gebrauch nach Abmahnung, gelten §§ 541, 543 BGB.mehr