Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

1. Allgemeines. Rn 7 Die Zustimmungserklärung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, auf welche die §§ 182 ff BGB anwendbar sind (BGH ZMR 19, 612 Rz 9). Sie kann sowohl vor (BayObLG DNotZ 92, 229) als auch nach Abschluss des Erwerbsvertrags abgegeben werden. Die Zustimmung ist dem GBA ohne Vorbehalte und Bedingungen (Hamm Rpfleger 92, 294 [OLG Hamm 03.02.199...mehr

Rn 10 Die Ansprüche aus § 28 I 1, II 1 verjähren in 3 Jahren nach Fälligkeit (LG Landau v 28.7.23 – 5 S 28/22).mehr

1. Amtsträger. Rn 4 Die nach § 29 I 1 zu Verwaltungsbeiräten Bestellten sind Amtsträger. Der Bestellung liegen daneben §§ 662 ff BGB zu Grunde (Schlesw ZMR 05, 735; Ddorf ZMR 98, 105), sodass zB § 670 BGB anwendbar ist (Schlesw ZMR 05, 735; BayObLG NZM 99, 862). 2. Geschäftsbesorgung. Rn 5 Wird ein Honorar (nicht nur eine Auslagenpauschale) vereinbart, liegt der Bestellung eine...mehr

Rn 50 Die GdW schuldet den WEigtümern zT vGw, zT den Umständen nach und in besonderen Konstellationen Information (erforderliche Nachrichten), Auskunft und Rechenschaft.mehr

1. Überblick. Rn 44 Der Beschl nach § 28 II 1 ist anfechtbar, wenn er formal oder materiell mangelhaft ist. Materiell widerspricht er nur dann § 18 II, wenn er betragsrelevante Mängel aufweist (BGH ZMR 25, 44 Rz 8), zB wenn zur Berechnung falsche Umlageschlüssel angewendet wurden (BGH NJW 18, 3717 Rz 15; AG Köln ZMR 24, 702) oder wenn auf einen WEigtümer Ausgaben und/oder Ein...mehr

I. Grundlegende Umgestaltung der WE-Anlage. Rn 44 Eine grundlegende Umgestaltung ist bei § 20 II 1 zumindest typischerweise nicht anzunehmen (BGH WuM 24, 171 Rz 15; ZMR 24, 391 Rz 40). Privilegierung ist bei der Prüfung iSe Regel-Ausnahme-Verhältnisses Rechnung zu tragen (BGH WuM 24, 171 Rz 15). IÜ ist die Frage im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände zu entscheid...mehr

1. Überblick. Rn 2 Nicht ggü Dritten (Vor §§ 1–49 Rn 25), aber im Verhältnis der WEigtümer untereinander sind Verfügungen sowohl über den Miteigentumsanteil allein als auch über das SonderE allein möglich, solange nicht eines der beiden Elemente ohne Verbindung bleibt. Zur Unterteilung von SonderE s § 2 Rn 11, zur Vereinigung von Wohnungs- und Teileigentumseinheiten § 2 Rn 14...mehr

1. Allgemeines. Rn 15 Der Beschl unterliegt § 18 II. Er ist erfolgreich anfechtbar, wenn er mangelhaft ist, zB falsche Umlageschlüssel angewendet wurden (LG Frankfurt aM ZMR 23, 818) oder wenn auf einen WEigtümer Ausgaben und/oder Einnahmen umgelegt wurden, die er nicht zu zahlen/zu beanspruchen hat. 2. Teilanfechtung. Rn 16 Ob es möglich ist, den Beschl nur hinsichtlich bestim...mehr

1. WEigtümer. a) Grundsatz. Rn 16 Nach § 14 I Nr 1 sind die nur die WEigtümer verpflichtet. b) Einwirkung. Rn 17 Ein WEigtümer ist allerdings verpflichtet, auf Drittnutzer, denen er das gemE und/oder das SonderE überlässt, einzuwirken, damit diese die Pflichten des § 14 I Nr 1 erfüllen (LG Frankfurt aM ZMR 24, 229). Als Dritte erfasst sind die in § 555d BGB Rn 4 Genannten sowie ...mehr

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I. Allgemeines. 1. Überblick. Rn 44 Die GdW und der Verw können einen Verw-Vertrag schließen (s.a. BGH ZMR 24, 858 Rz 5; NJW 14, 1447 Rz 8; NJW 12, 1152 Rz 9 = ZMR 12, 461). Er ist idR ein entgeltlicher Vertrag iSv §§ 675 ff, 611 ff BGB (BGH ZMR 21, 598 Rz 8; 20, 206 Rz 34; 18, 523 Rz 15), nach hM mit tw dienst-, tw werkvertraglichem Charakter (BGH ZMR 21, 598 Rz 8). Bsp: Nach...mehr

1. WEigtümer. a) Grundsatz. Rn 45 Nach § 14 II Nr 1 sind nur die WEigtümer verpflichtet. b) Einwirkung. Rn 46 Ein WEigtümer ist ferner verpflichtet, auf Drittnutzer, denen er das gemE und/oder das SonderE überlässt, einzuwirken, damit diese die Pflichten des § 14 II Nr 1 erfüllen. Zum Begriff des Dritten Rn 21. Für die Frage, ob und in welchem Umfange der WEigtümer auf die Dritt...mehr

1. Allgemeines. Rn 6 Die gesetzlichen Grenzen des Mitgebrauchs bestimmt § 14 (BGH ZMR 16, 888 Rz 28). Es können daneben Grenzen nach § 10 I 2 und/oder § 19 I gewillkürt bestimmt und ggf nach §§ 10 II erstritten werden. Bei einer gesteigerten Inanspruchnahme des Gebrauchsrechtes können die WEigtümer eine – auch pauschale – Kostenerstattung bestimmen. 2. Örtlich isoliertes gemE;...mehr

a) Überblick. Rn 33 Die WEigtümer (zum Gericht Rn 38) können den Verw jederzeit wegen jedes beliebigen Grundes abberufen (§ 26 III), wenn sie das Vertrauen in ihn verloren haben (LG Frankfurt aM WuM 23, 639 [BGH 21.07.2023 - V ZR 215/21]). Ein wichtiger Grund für die Abberufung kann nach § 26 V weder vereinbart noch beschlossen werden. b) Beispiele. Rn 34 Bsp für Abberufungsgrü...mehr

1. Person. Rn 10 Im Prinzip kann jede – natürliche oder juristische – Person Verw sein; auch eine OHG oder KG, der Bauträger (BGH NJW 13, 3360 Rz 8), nach – unzutreffender – hM aber keine Außen-GbR (BGH ZMR 09, 779 Rz 11), die freilich idR als Verw OHG ist. Die Bestellung einer Unternehmer-GmbH ist möglich (BGH NJW 12, 3175 Rz 13 = ZMR 12, 885). Rechtlich unverbundene Persone...mehr

1. Überblick. Rn 19 Erfasst sind die Kosten, die auf einer baulichen Veränderung beruhen. Erfasst sind damit nicht nur die Baukosten. Gemeint sind auch sämtliche Folgekosten, insb des Gebrauchs und der Erhaltung (BRDrs 168/20, 75). 2. Betroffene WEigtümer. Rn 20 Die Kosten sind auf die WEigtümer umzulegen, die den Beschl nach § 20 I gefasst haben. Wer dies ist, muss sich aus ei...mehr

I. Beschl-Durchführung. 1. Verpflichteter. Rn 12 Der Verw muss als Organ der GdW jede Vereinbarung (BTDrs 19/22634, 47), va aber jeden Beschl, auch angefochtene (BGH NJW 96, 1216, 1217), zeitnah (LG Frankfurt aM ZMR 10, 787), idR unverzüglich (BGH NZM 11, 454 Rz 20), durchführen (BTDrs 19/22634, 47; s.a. BGH WuM 20, 233 Rz 13; ZMR 18, 777 Rz 13). Dieses Tun kann nur die GdW vo...mehr

a) Überblick. Rn 3 Das Recht lässt den WEigtümern bei der Ordnung ihres Gemeinschaftsverhältnisses als Teilhaber des gemE (§§ 741 BGB ff) durch Vereinbarung bewusst weitgehend ›freie Hand‹ (BGH ZMR 22, 232 Rz 26; 18, 833 Rz 16; NJW 15, 3371 Rz 13; ZMR 13, 290 Rz 9). § 10 I 2 stellt diese Privatautonomie deklaratorisch fest. So weit das Gesetz dispositiv ist, können die WEigtü...mehr

I. Allgemeines. Rn 39 § 28 II 1 gibt den WEigtümern eine Beschl-Kompetenz, Nachschüsse einzufordern oder die nach § 28 I 1 beschlossenen Vorschüsse anzupassen. Beschl-Gegenstand sind die Zahlungspflichten der WEigtümer und/oder der GdW, die zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung aus dem Wirtschaftsplan erforderlich sind. Das Zahlenwerk, das der Berechnung jew zu Grunde l...mehr

1. Allgemeines. Rn 11 Die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschl müssen so genau bezeichnet sein, dass die WEigtümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschl hat (BGH ZMR 13, 975 = NJW 13, 3098 Rz 22; ZMR 12, 380 = NZM 12, 275 Rz 9). Die Bezeichn...mehr

1. Überblick. Rn 6 Die GdW entsteht nach § 9a I 2 bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Dies gilt auch im Fall des § 8. Die Vorschriften des WEG sind danach in vollem Umfang anwendbar (BRDrs 168/20, 47). 2. ›Ein-Personen-Gemeinschaft‹. Rn 7 Solange es neben dem Aufteiler keine wenigstens werdenden WEigtümer (§ 8 III) gibt, kann der Aufteiler in Ein-Personen-Universalver...mehr

I. Überblick. Rn 44 Nach § 14 II Nr 1 ist jeder WEigtümer ggü den anderen WEigtümern gehalten, deren SonderE keinen vermeidbaren Nachteil (dazu Rn 36) zuzufügen. II. Verpflichtet. 1. WEigtümer. a) Grundsatz. Rn 45 Nach § 14 II Nr 1 sind nur die WEigtümer verpflichtet. b) Einwirkung. Rn 46 Ein WEigtümer ist ferner verpflichtet, auf Drittnutzer, denen er das gemE und/oder das SonderE...mehr

1. Allgemeines. Rn 7 Als Ausgaben sind solche Kostenpositionen anzusetzen, die feststehen oder im kommenden Wirtschaftsjahr zu erwarten sind (BGH MDR 15, 146 Rz 26). Einnahmen iSv § 28 I 2 sind auch voraussichtliche Zinsen (Köln ZMR 08, 818). Die (künftigen) Hausgeldvorschüsse müssen nach hM genannt, aber nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden (BGH NZM 13, 650 Rz ...mehr

1. GdW (§ 24 I). Rn 6 Die Versammlung ist gem §§ 18 I, 24 I von der GdW – idR vertreten durch ein Organ – einzuberufen. Die GdW hat – ist nichts bestimmt – iRd § 24 I Ermessen (s.a. § 26 Rn 9). Die GdW kann auf Einberufung oder Nichteinberufung verklagt oder nach §§ 935 ff ZPO (AG Wiesbaden GE 21, 1136) im Wege der Leistungsklage in Anspruch genommen werden (LG Frankfurt aM Z...mehr

I. Überblick. Rn 1 Auch dann, wenn ein Beschl nicht ordnungsmäßig und also mangelhaft ist, bindet er nach seiner Rechtsnatur und nach den allgemeinen Grundsätzen alle ihm Unterworfenen, wenn er nicht nichtig ist. Diese Bindung muss bekämpft und vernichtet werden können. Das Instrument hierzu ist als Beschl-Mängelklage die Anfechtungsklage. Prüfungsmaßstab ist § 18 II. Die Anf...mehr

1. Allgemeines. Rn 10 Stimmrechtsausübung ist die auf einen Beschl-Antrag gerichtete Erklärung des Stimmberechtigten ggü dem Versammlungsleiter (Vor §§ 23–25 Rn 2). Nach ihrem Zugang kann sie analog § 130 I 1 BGB nicht mehr widerrufen werden (BGH ZMR 12, 980 = NJW 12, 3372 Rz 8). Die Stimmrechtsausübung ist darauf gerichtet, den Beschl herbeizuführen. Als Willenserklärung unt...mehr

I. Überblick. Rn 48 Wird eine Beschl-Klage abgewiesen, wären die notwendigen Kosten der Streithilfe auf Seiten der beklagten GdW von der Klägerseite zu erstatten. Daraus könnte sich ein erhebliches Kostenrisiko ergeben. Um diesem zu begegnen, beschränkt § 44 IV den Kostenerstattungsanspruch des Streithelfers (s.a. BGH NJW-RR 21, 1056 [BGH 29.06.2021 - XI ZR 19/20] Rz 6). § 44...mehr

I. Übersicht. Rn 24 So weit die Verwaltung des gemE und die Benutzung des gemE und des SonderE nicht durch eine Vereinbarung geregelt sind und der Verw nicht nach § 27 I allein handeln kann, beschließen die WEigtümer nach § 19 I über eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung (s.a. BGH ZMR 23, 55 Rz 8). Kommt es zu keinem Beschl, ist er aber notwendig, bedarf es einer Klage...mehr

a) Allgemeines. Rn 11 Die Eignung eines Bewerbers beurteilt sich zum einen danach, ob er fachlich angemessen qualifiziert ist. Eine Person, die Qualifikationen erst erwerben will, ist daher (noch) ungeeignet (LG Stuttgart NJW 15, 2897; LG Düsseldorf ZMR 14, 234; AG Hamburg-Blankenese ZMR 15, 815). Selbst von einem professionellen Verw können allerdings keine technischen oder ...mehr

1. Überblick und Begriff. Rn 20 Die Erhaltung des gemE ist nach § 18 I eine auf der GdW ruhende Pflicht (BGH NJW 24, 2832 [BGH 08.05.2024 - XII ZR 7/23] Rz 29). Bestehen Anhaltspunkte für einen Schadenseintritt, muss nicht abwartet werden, bis konkrete Schäden größeren Ausmaßes tatsächlich eingetreten sind (BayObLG NJW-RR 96, 1166). Kommt die GdW ihrer Verpflichtung nach § 19...mehr

a) Überblick. Rn 14 Verfügungen über das gemE unterfallen weder § 19 I noch § 10 I 2 (BGH NJW 13, 1962 Rz 9) noch § 9a II (§ 9a Rn 16; BGH ZMR 23, 1023 Rz 9). Sie bedürfen der Mitwirkung sämtlicher WEigtümer in Form des § 873 BGB (BGH ZMR 23, 1023 Rz 8; NZM 23, 373 Rz 9). Von Dritten zu verklagen sind die WEigtümer (BGH NJW 91, 333), nicht dem GdW (BGH NZM 23, 373 [BGH 20.01....mehr

1. SNR. Rn 25 Die fehlgeschlagene Begründung von SonderE kann ggf in ein SNR ausgelegt bzw gem § 140 BGB umgedeutet werden (LG Dortmund ZMR 16, 642). Dies ist der Fall, wenn sämtliche Tatbestandsmerkmale für die Entstehung eines SNRs (dazu § 16 Rn 11 ff) vorliegen (KG ZMR 99, 206; Hamm Rpfleger 83, 19). Umdeutung scheidet aus, wenn das gesamte, einem Miteigentumsanteil zugeda...mehr

a) Allgemeines. Rn 5 Die wechselseitigen Rechte und Pflichten der WEigtümer werden dadurch, dass der in Anspruch genommene WEigtümer mietvertraglich gebunden ist, weder erweitert noch beschränkt (BGH NZG 21, 113 Rz 27; NZM 17, 37 [BGH 18.11.2016 - V ZR 221/15] Rz 18; NJW 95, 2036, 2037 [BGH 04.05.1995 - V ZB 5/95]). Der WEigtümer darf daher seinem Mieter nur einen Gebrauch ge...mehr

1. Überblick. Rn 15 Stehen einem WEigtümer mehrere Wohnungseigentumsrechte zu, kann er diese analog § 890 II BGB miteinander vereinigen (BGH ZMR 14, 297 = NJW 14, 1002 Rz 12). Durch die Vereinigung entsteht – handelt es sich nicht nur um eine bauliche Vereinigung – ein einheitlicher, vereinigter Miteigentumsanteil, verbunden mit dem SonderE an den vereinigten Wohnungen (BGH D...mehr

1. Inhalt. Rn 33 § 9a IV 1 Hs 1 ordnet für Verbindlichkeiten (auch deliktische) der GdW keine Schuld, aber eine Haftung (›Unterworfensein‹ unter den Zwangsvollstreckungszugriff des Gläubigers; Schulden bedeutet demgegenüber ›leisten müssen‹) der WEigtümer – nicht des werdenden (§ 8 Rn 10 ff) – nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 16 I 1) an. Eine Verbindlichkeit mus...mehr

1. Grundsatz (§ 24 I). Rn 1 Die Versammlung ist gem § 24 I wenigstens einmal jährlich einzuberufen. Die Verletzung von § 24 I würde die Abberufung des Verw aus wichtigem Grund erlauben (AG Hamburg-Blankenese ZMR 08, 1003). Dies hat aber nur noch bei einer Anfechtung einer Bestellung Bedeutung oder dann, wenn ein WEigtümer gg die Mehrheit die Abberufung verlangt, weil die WEig...mehr

a) Gegenstand. Rn 7 Der Verw verwaltet als Organ der GdW das gemE und das Gemeinschaftsvermögen, es sei denn, er wäre (zusätzlich) SonderE-Verw; dann ist er Hausverwalter. b) WEG, Privatautonomie. Rn 8 Aufgaben und Pflichten des Verw als Organ der GdW folgen aus §§ 23–28 sowie den Vereinbarungen und Beschl. Begründen die WEigtümer durch eine gewillkürte Bestimmung unter sich ei...mehr

Rn 19 Mieter sind der Hausordnung unterworfen (§ 13 Rn 6 und § 535 BGB Rn 174).mehr

I. Unerhebliche Verpflichtungen für WEigtümer. Rn 2 Ob eine Verpflichtung unerheblich ist, hängt von der Sichtweise eines durchschnittlichen WEigtümers in der konkreten WE-Anlage unter Berücksichtigung von §§ 16 II 1, 9a IV 1 ab (BTDrs 19/22634, 46). Maßgeblich ist, ob derjenige Teil der Verpflichtung, für den der einzelne WEigtümer nach § 9a IV 1 einstehen muss, so bedeutsam...mehr

I. Überblick. Rn 14 § 19 II bestimmt, in welchen Bereichen für das ›ob‹ einer Maßnahme kein Ermessen besteht. Es besteht keine Kompetenz, diese Ansprüche wegzubeschließen. Ein Beschl, der § 19 II verletzt, hindert den Anspruch nicht. Dieser Bereich ist nicht abschließend. In weiteren Fällen sind jew die widerstreitenden Interessen abzuwägen. Für das ›wie‹ besteht hingegen ein...mehr

Rn 37 S dazu im Zusammenhang Vor §§ 1–49 Rn 30 (s.a. OVG Saarlouis ZWE 25, 56 Rz 13f).mehr

Rn 33 Nach hM ist die Abgrenzung zwischen Vereinbarung und (allstimmigem) Beschl vom Gegenstand her vorzunehmen (Rn 16).mehr

I. Überblick. Rn 5 Nach § 48 V gelten für die am 30.11.20 bei Gericht anhängigen Verfahren die §§ 43–50 aF weiter. Ein Verfahren idS sind nach Sinn und Zweck auch die Klagen nach § 21 VIII aF (BGH NJW-RR 23, 226 Rz 17; ZMR 23, 55 Rz 5; 22, 483 Rz 15). An beschlussersetzende Urteile, die noch gg die übrigen WEigtümer ergehen, ist die GdW gebunden (BGH ZMR 22, 483 Rz 21). Der K...mehr

I. Sinn und Zweck. Rn 6 § 21 II 1 Nr 1 liegt der Gedanke zu Grunde, dass eine bauliche Veränderung, die von einem so großen Teil der WEigtümer befürwortet wird, typischerweise sinnvoll und angemessen ist und deshalb von allen WEigtümern bezahlt werden sollte (BTDrs 19/22634, 44). § 21 II 2 regelt, wem die Nutzungen dieser baulichen Veränderung gebühren. II. Große Mehrheit (§ 2...mehr

Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.mehr

I. Allgemeines. Rn 61 Die Vorschriften der HeizkV sind gem deren § 3 S 1 im Verhältnis der WEigtümer zwingend anzuwenden (BGH ZMR 21, 136 Rz 16; WuM 20, 235 Rz 8; s.a. ZMR 23, 61 Rz 6) dies gilt auch in einer WE-Anlage mit 2 Wohnungen, wenn eine der Wohnungen vermietet ist, die andere hingegen von dem Eigentümer selbst bewohnt wird (München ZMR 07, 1001). Beschließen die WEig...mehr

a) Überblick. Rn 37 Mit der Abberufung haben grds sämtliche verwaltungsbezogenen Handlungen zu unterbleiben; es bestehen aber Abwicklungsverpflichtungen (vgl §§ 675, 667 BGB), zB die Herausgabe sämtlicher Unterlagen (BGH ZMR 18, 523 Rz 19). Gg den Herausgabeanspruch stehen dem Verw keine Zurückbehaltungsrechte zu (München NJW-RR 05, 1327 [OLG Düsseldorf 29.04.2005 - I-3 Wx 56...mehr

1. Überblick. Rn 46 Grds kann jeder WEigtümer ab dem 1.12.23 (§ 26a Rn 7; § 48 Rn 4) verlangen, dass nicht irgendein Verw bestellt wird, sondern ein iSv § 26a I zertifizierter. Kommen die WEigtümer diesem Anspruch nicht nach, kann der Verlangende eine Klage nach § 44 I 2 erheben. Ein Ermessen besteht insoweit nicht (str). Den WEigtümern steht es ohne Verlangen allerdings frei...mehr

1. Allgemeines. Rn 27 Ein Beschl ist nach § 23 IV 2 gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (BGH NZM 23, 768 Rz 7). Eine Beschl-Klage ändert also nichts an der Wirksamkeit eines Beschl. Eine Anfechtungsklage hat auch keine aufschiebende Wirkung (BGH NZM 23, 768 Rz 7; ZMR 23, 52 Rz 18; 20, 854 Rz 13). Eine Hausgeldklage ist auch nicht aus...mehr

a) Überblick. Rn 21 Maßnahmen, die zur erstmaligen ordnungsmäßigen Herstellung des gemE erforderlich sind, sind eine Erhaltungsmaßnahme (s.a. BGH v 20.12.24 – V ZR 243/23 Rz 8; NZM 18, 794 [BGH 20.07.2018 - V ZR 56/17] Rz 11; 18, 611 Rz 10), die jeder WEigtümer von der GdW jedenfalls nach § 18 II Nr 1 verlangen kann (BGH v 20.12.24 – V ZR 243/23 Rz 8). Unter den Begriff falle...mehr