Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 139 Die meisten Verwalterverträge unterscheiden zwischen Grund- und Zusatzleistungen, was neuerdings auch als Baukastensystem bezeichnet wird. Die Vergütung wird dementsprechend differenziert geregelt: Für die Grundleistungen gilt eine Grundvergütung, für die Zusatzleistungen eine Sondervergütung. Diese Preisgestaltung entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wie der BGH i...mehr

Rz. 40 A kann im Beispielsfall (→ § 5 Rdn 32) auf eigene Kosten die Mängel beseitigen bzw. die fehlenden Leistungen durchführen lassen und anschließend gem. § 637 Abs. 1 BGB Aufwendungsersatz (Kostenerstattung) vom Bauträger verlangen. In diesem Fall kann er Zahlung an sich selbst fordern.[110] Das Recht zur Ersatzvornahme kann im Bauträgervertrag allerdings ausgeschlossen w...mehr

Rz. 96 Miteigentümer, die ihr Teileigentum gewerblich nutzen (sei es in Eigennutzung, sei es durch Vermietung an einen Gewerbetreibenden), erwarten vom WEG-Verwalter häufig eine Jahresabrechnung, die ihnen den Vorsteuerabzug ermöglicht. Das ist im Prinzip möglich: Denn die hier interessierenden umsatzsteuerpflichtigen Leistungen (Heizung, Handwerker, Verwalter) werden von de...mehr

Rz. 249 Gem. § 18 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Erfüllt wird der Anspruch (wie alle Verwaltungsangelegenheiten) durch den Verwalter. Soll der Anspruch aber durchgesetzt werden, ist die Klage gegen die Gemeinschaft zu richten.[349] Rz. 250 Das auch schon vor der WEG-Reform 2020 anerkannte Einsicht...mehr

Rz. 21 Einzuladen sind die zum Zeitpunkt der Ladung[28] im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Ausnahme: Im Begründungsstadium nach der Herstellung der Anlage sind die "werdenden Wohnungseigentümer" einzuladen. Das sind gem. § 8 Abs. 3 WEG diejenigen Käufer, die noch nicht Eigentümer sind, für die aber eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und denen der Bau...mehr

Rz. 78 Wirksam wird das Urteil (Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses) gem. § 23 Abs. 4 S. 2 WEG erst mit dem Eintritt der Rechtskraft. Der Zeitraum von der Bestellung bis zu einer rechtskräftigen gerichtlichen Ungültigerklärung kann sich aber über Monate und Jahre hinziehen. Somit kann ein ungeeigneter Verwalter trotz der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses unter U...mehr

Rz. 321 § 9b Abs. 2 WEG sieht vor, dass dem Verwalter gegenüber der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertritt. Diese Bestimmung ermöglicht zum einen den Abschluss bzw. die Unterzeichnung von Verträgen der Gemeinschaft mit dem Verwalter, weil der Verwalter wegen § 181 BGB a...mehr

Rz. 172 Zum Inhalt der Beschluss-Sammlung enthält das Gesetz einige detaillierte Vorgaben, wobei sich der Gesetzgeber offensichtlich vom Grundbuch inspirieren ließ. Gem. § 24 Abs. 7 WEG enthält die Beschluss-Sammlung den Wortlaut dermehr

Rz. 57 Für die Geltendmachung von Minderung und Schadensersatz (sekundäre Gewährleistungsrechte) ist nur die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig.[148] Als Begründung wird angegeben, dass dann, wenn die Erfüllungsebene verlassen werden soll, die Mängelrechte zum Schutz des Bauträgers und der Miteigentümer koordiniert werden müssten.[149] Rz. 58 Beispiel Die Trittschalldäm...mehr

Rz. 1 Die Wohnungseigentümer schulden sich – anders als nach dem früheren Recht – wechselseitig keine ordnungsmäßige Verwaltung; in Bezug auf die Verwaltung läuft alles über die Gemeinschaft (→ § 6 Rdn 1). Das ändert aber nichts daran, dass nach wie vor zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine schuldrechtliche Sonderverbindung (das Gemeinschaftsverh...mehr

Rz. 91 Manchmal bestimmt eine Teilungserklärung, dass bauliche Maßnahmen der Zustimmung des Verwalters bedürfen. Zum Zustimmungsvorbehalt bei der Nutzung von Sondereigentum → § 3 Rdn 12, 56. Nur ausnahmsweise, wenn die Regelung es deutlich erkennen lässt, ist damit gemeint, dass der Verwalter die alleinige Letztentscheidungsbefugnis haben soll.[112] Im Normalfall handelt es ...mehr

Rz. 101 Grundlagen. Zweiergemeinschaften kommen meistens in Gestalt von Doppel- bzw. Reihenhäusern oder als Zweifamilienhäuser vor. Oft haben solche "Kleinstgemeinschaften" keinen Verwalter. Der gesetzlich vorgesehene Weg der Willensbildung durch Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung erscheint dann häufig als überflüssige Förmelei: Entweder haben beide Einheiten gl...mehr

Rz. 104 Parkbügel zur Unterbindung von "Fremdparken" auf Stellplätzen (sei es Sondereigentum oder Sondernutzungsfläche). Ob die Errichtung ohne Beschluss zulässig ist, war schon im alten Recht streitig.[129] Bejaht man die Notwendigkeit eines Gestattungsbeschlusses, dürfte darauf gem. § 20 Abs. 3 WEG ein Anspruch bestehen. Rz. 105 Unterteilung, Abgabe einzelner Räume. Wenn ei...mehr

Rz. 101 Den Ablauf der Versammlung bestimmt der Versammlungsleiter (das ist gem. § 24 Abs. 5 WEG im Normalfall der Verwalter, weshalb nachfolgend vereinfacht "Verwalter" und "Versammlungsleiter" gleichgesetzt werden) aus eigener Kompetenz nach seinem Ermessen. Die Letztentscheidungskompetenz hat aber stets die Eigentümerversammlung, die die Entscheidungsmacht an sich ziehen ...mehr

Rz. 97 Ein Bestellungsbeschluss entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn zugleich über einen Verwaltervertrag – zumindest aber über die "Eckdaten" (Laufzeit und Vergütung) Beschluss gefasst wird (→ § 10 Rdn 40). Nach wohl h.M. ist es aber nicht zu beanstanden, wenn eine bestimmte Person oder ein Gremium – üblicherweise (aber nicht zwingend) der Verwaltungsbeirat ...mehr

Rz. 35 Gem. § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG gehört die "Aufstellung einer Hausordnung" zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Eine gesetzliche Definition des Begriffs oder (Mindest-)Inhalts der "Hausordnung" fehlt indes; Hausordnungen gab es schon immer, und bei der Schaffung des WEG im Jahr 1951 wurde der Begriff der Hausordnung als bekannt vorausgesetzt. Dogmatisch betrachtet fällt die Hau...mehr

Rz. 90 Die Unterzeichnung eines Verwaltervertrags durch die Mehrheit der Eigentümer kann die Beschlussfassung (über Bestellung und Vertrag) nicht ersetzen. Ein Beschluss ist nur entbehrlich, wenn alle Wohnungseigentümer den Vertrag unterzeichnen.[146] Abgesehen von diesem Sonderfall stellt sich die Frage, welche Bedeutung der Unterzeichnung des Vertrags überhaupt zukommt. Hä...mehr

Rz. 215 Muster 10.19: Klage auf gerichtliche Verwalterbestellung Muster 10.19: Klage auf gerichtliche Verwalterbestellung [Rubrum → § 13 Rdn 56 mit der Maßgabe, dass als Zustellungsempfänger auf Seiten der Gemeinschaft ein bestimmter Wohnungseigentümer angegeben wird] Das Gericht bestellt für die Dauer von mindestens 1–2 Jahren einen Verwalter für die Wohnungseigentümergemeins...mehr

Rz. 151 Nach dem Gesetz ist der Verwalter zur Versendung des Protokolls nicht verpflichtet. In der Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag ist aber meistens vorgesehen, dass der Verwalter das Protokoll bzw. Kopien desselben an die Eigentümer verschicken muss. Rz. 152 In der Vergangenheit ließen sich Verwalter oft viel Zeit mit der Erstellung des Protokolls. Hatten sie e...mehr

Rz. 142 Viele "Sondervergütungstatbestände" haben Verwalterleistungen zum Gegenstand, die auf die Anforderung oder auf das Verschulden einzelner Eigentümer zurückgehen. Das gilt insbesondere für Mahngebühren, Sondervergütungen für gerichtliche Hausgeldbeitreibung, eine Mehraufwandspauschale bei Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, Kopierkosten, die Veräußerungszustimmung ...mehr

Rz. 58 Sie liegt nach bislang h.M. vor, wenn dem Beschluss eine nachholbare besondere Wirksamkeitsvoraussetzung fehlt. Rz. 59 Beispiele a) Die Zustimmung eines Miteigentümers, in dessen unentziehbaren und "mehrheitsfesten" individuellen Rechtskreis eingegriffen wird, bspw. indem ihm eine Leistungspflicht (z.B. die Durchführung von Erhaltungsarbeiten) auferlegt wird. b) Die Zus...mehr

Rz. 163 Bis zur WEG-Reform 2020 war die Abberufung aus wichtigem Grund regelmäßig die einzige Möglichkeit für eine Gemeinschaft, sich vorzeitig (d.h. vor dem Ende der vereinbarten Bestellungszeit) von ihrem Verwalter zu trennen. Da nach dem jetzigen Recht die Abberufung jederzeit möglich ist, spielt der "wichtige Grund" nur noch für das Stimmrecht des Verwalters und für den ...mehr

Rz. 169 In welcher Form die Beschluss-Sammlung zu führen ist, schreibt das Gesetz nicht vor. Zwingend ist gem. § 24 Abs. 7 WEG lediglich, dass die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen fortlaufend (d.h. in chronologischer Reihenfolge) einzutragen und zu nummerieren sind. Es kann sich bei der Beschluss-Sammlung daher um ein Buch, um eine Sammlung von Blättern in einem H...mehr

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Rz. 14 Nachdem der BGH geklärt hat, dass die Verwalterstellung im Falle einer Umwandlung (oder eines Rechtsformwechsels) regelmäßig auf den übernehmenden Rechtsträger übergeht, ist der früher herrschende Auffassung von der Höchstpersönlichkeit des Amtes und die daraus abgeleitete Konsequenz, dass der Verwalter die geschuldete Tätigkeit in eigener Person erbringen müsse, über...mehr

Rz. 319 Der Gesetzgeber vertritt mit der h.M. die Auffassung, dass eine (passive) Einzelvertretungsbefugnis jedes Wohnungseigentümers besteht: "Ist eine Willenserklärung gegenüber der verwalterlosen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abzugeben, so genügt nach allgemeinen Grundsätzen die Abgabe gegenüber einem [ergänze: einzigen, beliebigen] Wohnungseigentümer".[444] Für die...mehr

Rz. 189 Abgesehen davon, dass die Anfechtung oder Aufhebung von Beschlüssen/gerichtlichen Entscheidungen in der Beschluss-Sammlung "anzumerken" oder die Eintragung zu löschen ist, kann eine Eintragung generell auch dann gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat (§ 24 Abs. 7 S. 6 WEG). Das ist z.B. der Fall, wenn sie...mehr

Rz. 6 Für den Verzug gelten die allgemeinen Bestimmungen des BGB. Wenn für die Vorschüsse (Hausgeld) – wie üblich – ein kalendermäßig bestimmter Zahlungstermin (z.B. monatliche Zahlung) beschlossen wurde oder in der Gemeinschaftsordnung vorgegeben wird, tritt der Verzug mit Ablauf des Zahlungstermins ein (§ 286 Abs. 2 BGB); ansonsten bedarf es einer Mahnung des Verwalters (§...mehr

Rz. 136 Für die Ansprüche auf Rückbau baulicher Maßnahmen gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren (§ 195 BGB), beginnend mit dem Ende des Jahres, in dem der Gläubiger Kenntnis von der streitigen Maßnahme erlangte bzw. infolge grob-fahrlässiger Unkenntnis nicht erlangte (§ 199 BGB).[180] Es verhält sich somit anders als beim (faktisch unverjährbaren → § 3 Rdn 82) A...mehr

Rz. 167 Wenn die Ansätze des Wirtschaftsplanes unrichtig waren oder durch neue Tatsachen überholt wurden, kann als Nachtrag zum Jahreswirtschaftsplan eine Sonderumlage beschlossen werden.[277] Beispiel Die Durchführung von Sanierungsarbeiten ist teurer als geplant. Oder: Im Haus tritt plötzlich ein Wasserschaden auf. Die Durch- bzw. Fortführung der erforderlichen Arbeiten mus...mehr

Rz. 45 Beschlüsse müssen gem. § 18 Abs. 2 WEG ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Tun sie das nicht, sind sie "fehlerhaft" bzw. "leiden an Beschlussmängeln". Dabei unterscheidet man Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründe; einen streitigen Sonderfall stellt die schwebende Unwirksamkeit dar. Gegen den Vollzug fehlerhafter, nicht bestandskräftiger Beschlüsse ist einstweiliger ...mehr

Rz. 83 Es ist im Allgemeinen sinnvoll, die "Verantwortung" für Gebäudeteile, die dem alleinigen Gebrauch eines Sondereigentümers unterliegen und die sich nur in dessen Verantwortungsbereich befinden (z.B. Fenster und Verglasungen, Außentüren, Balkone und Terrassen oder deren Beläge), ungeachtet ihrer Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum dem betreffenden Sondereigentümer z...mehr

Rz. 168 § 24 Abs. 8 WEG sieht Folgendes vor: "Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt haben." Wenn es – wie üblich – einen Verwalter gibt, is...mehr

Rz. 171 Gem. § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG sind "die Eintragungen, Vermerke und Löschungen unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen." Dass "unverzüglich" nach der Legaldefinition des § 121 Abs. 1 BGB "ohne schuldhaftes Zögern" bedeutet, hilft dem Rechtsanwender wenig weiter. Nach der Auffassung des Gesetzgebers[191] sind die Eintragungen "im Regelfall unmittelbar im Ansc...mehr

Rz. 63 Das Verbraucherinsolvenzverfahrens steht nur natürlichen Personen (Gegensatz: juristische Personen, also GmbH, AG usw.) offen, die keine oder nur eine geringfügige selbstständige wirtschaftliche Tätigkeit ausüben. Ziel ist die Entlastung der Justiz, indem dem eigentlichen Insolvenzverfahren zwei Stufen vorgeschaltet werden: Zunächst muss der Schuldner auf der Grundlag...mehr

Rz. 69 Die Hinzuziehung rechtlicher Berater ist unbedingt sinnvoll. Erfahrungsgemäß lassen Beschlüsse, die ohne anwaltliche Beratung gefasst werden, allzu oft die erforderliche Präzision missen und stellen dann keine geeignete Basis für das weitere Vorgehen dar. Das liegt i.d.R. nicht einmal am fehlenden Bemühen des Verwalters, sondern an der Schwierigkeit der Materie. Zwar ...mehr

Rz. 18 Es ist nicht etwa so, dass für jedes Gebäude immer ein aktueller Energieausweis existieren müsste. Der Energieausweis wird nur benötigt, wenn eine Wohnung verkauft oder vermietet wird. Gem. § 80 Abs. 3–5 GEG (ehem. § 16 Abs. 2 EnEV) muss der Verkäufer oder Vermieter beim Verkauf oder der Vermietung eines Wohnungs- oder Teileigentums dem potenziellen Käufer bzw. Mieter...mehr

Rz. 85 Die Änderung der Gemeinschaftsordnung erfordert im Ausgangspunkt eine Vereinbarung aller Miteigentümer. Beschlüsse zur Änderung der Gemeinschaftsordnung sind nur möglich, soweit das Gesetz dafür eine Beschlusskompetenz vorsieht oder eine Öffnungsklausel besteht. Schweigen bedeutet keine Zustimmung zu einer Vereinbarung, sondern ist grundsätzlich rechtlich unerheblich....mehr

Rz. 15 Die Kenntniszurechnung spielt gem. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB insbesondere für den Beginn der Verjährung eine Rolle. Die Gemeinschaft als Verband kann keine eigenen Kenntnisse haben. Ihr werden aber Kenntnisse ihres Organs, des Verwalters, analog § 166 Abs. 1 BGB zugerechnet.[13] Insbesondere bei Rückbauansprüchen wegen baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums i...mehr

Rz. 31 Bleibt ein Wohnungseigentümer im abgerechneten Wirtschaftsjahr Vorschüsse (Hausgeldzahlungen) schuldig, wirkt sich dieser Umstand auf das Ergebnis seiner Einzelabrechnung nicht aus. Dieses wird anhand der Soll-Zahlungen gemäß Wirtschaftsplan ermittelt und lässt nur eine Forderung in Höhe der Abrechnungsspitze entstehen; Hausgeldrückstände sind insofern irrelevant. Die...mehr

Rz. 126 In der Variante c) des obigen Beispiels (→ § 4 Rdn 114) kann von der baulichen Veränderung (Klimagerät) eine Störung des Sondereigentums des Miteigentümers B ausgehen. Ist das der Fall, hat B gem. § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Einschreiten. Er kann nicht darauf verwiesen werden, aus eigenem Recht gegen die Störungen einzuschreiten; dies sc...mehr

Rz. 34 Ein Eigentümerwechsel spielt für die WEG-Jahresabrechnung keine Rolle; vor allem findet keine zeitanteilige Aufteilung der Kosten zwischen dem Voreigentümer und dem Erwerber statt. Dass eine solche Aufteilung normalerweise im Kaufvertrag vereinbart wird, spielt für die Jahresabrechnung keine Rolle. Die Jahresabrechnung erfolgt wohnungsbezogen, nicht personenbezogen. D...mehr

Rz. 29 Eine rechtmäßige Beschlussfassung der Verwalterbestellung setzt – wie immer – die Einberufung der Versammlung durch eine dazu befugte Person und die Ankündigung des Beschlussgegenstandes voraus. Ein amtierender Verwalter hat die Pflicht, rechtzeitig (d.h. vor dem Auslaufen seiner Bestellungszeit) eine Versammlung einzuberufen und die Verwalterwahl anzukündigen; verlet...mehr

Rz. 11 Gem. § 640 Abs. 1 BGB ist der Besteller (Auftraggeber) eines Werkvertrags verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen; wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Man spricht insoweit von Abnahmereife. Ein Mangel ist dann unwesentlich bzw. das Werk ohne wesentliche Mängel, wenn dem Besteller zugemutet werden kann, die Leistun...mehr

Rz. 10 Wie immer muss der Verwalter die Beschlussfassung vorbereiten (→ § 10 Rdn 243).[12] Dazu gehört zunächst die Feststellung eines Erhaltungsbedarfs bzw. der Schadensumfangs (→ § 10 Rdn 269). In technisch einfach gelagerten Fällen genügen hierfür die Feststellungen eines Fachunternehmens,[13] die meistens im Rahmen oder in Gestalt eines Angebots erfolgen werden. Ohnehin ...mehr

Rz. 52 Gem. § 23 Abs. 4 S. 1 WEG ist ein Beschluss nichtig, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Diese Bestimmung beinhaltet im Ergebnis nicht mehr und nicht weniger als einen Hinweis auf die Geltung der allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen über die Nichtigkeit von Rechtsgeschäften. Nichtig ist also z.B. ...mehr

Rz. 5 Die Rechtsprechung hat den Grundsatz aufgestellt, dass die Verwaltung aus Gründen der Klarheit der Verantwortlichkeit nur einer Person übertragen werden dürfe. Ein Beschluss, durch den z.B. "die Miteigentümer A und B" zum Verwalter bestellt werden, ist daher nichtig. Dasselbe gilt, wenn sich mehrere Personen zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammengesch...mehr

Rz. 32 Eine Videoüberwachung stellt einen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Gefilmten dar, der selbst über die Preisgabe und Verwendung seiner persönlichen Daten zu bestimmen hat. Die Zulässigkeit der hier interessierenden Videoüberwachung durch Private richtet sich nach Art. 6 Abs. 1 UAbs. 1 Buchst. f DSGVO.[62] Die Bestimmung entspricht inhaltlich im Wese...mehr

Rz. 137 Zu den Rücklagen findet sich in der Gesetzesbegründung folgende Erläuterung: "Der Vermögensbericht muss den Stand der Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) und etwaiger durch Beschluss vorgesehener Rücklagen enthalten. Anzugeben ist jeweils der Ist-Stand des tatsächlich vorhandenen Vermögens, das für die Erhaltung beziehungsweise andere Zwecke reserviert ist; of...mehr

Rz. 87 Der Verwaltervertrag kommt (wie jeder Vertrag) durch übereinstimmende Willenserklärungen – Angebot und Annahme – zustande. Die zum Vertragsabschluss führende Willenserklärung der Gemeinschaft erfordert einen Beschluss der Eigentümerversammlung, für den die allgemeinen Regelungen hinsichtlich Ankündigung, Information über die Entscheidungsgrundlagen, Abstimmungsverfahr...mehr