§ 5 Der Kauf vom Bauträger / 3. Ausschließliche Zuständigkeit für Minderung und Schadensersatz

Dr. iur. David Greiner

Rz. 57

Für die Geltendmachung von Minderung und Schadensersatz (sekundäre Gewährleistungsrechte) ist nur die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig.^{^[148]} Als Begründung wird angegeben, dass dann, wenn die Erfüllungsebene verlassen werden soll, die Mängelrechte zum Schutz des Bauträgers und der Miteigentümer koordiniert werden müssten.^{^[149]}

Rz. 58

Beispiel

Die Trittschalldämmung in einer Wohnanlage mit 20 Einheiten ist mangelhaft. Die Gemeinschaft hat zu der Angelegenheit noch keinen Beschluss gefasst. Die 5 Wohnungseigentümer A – E verlangen vom Bauträger Minderung, die übrigen Mangelbeseitigung. – Die Geltendmachung von Minderung durch A – E ist unzulässig, eine Klage müsste mangels Prozessführungsbefugnis abgewiesen werden. Es kann nicht sein, dass der Bauträger den Wohnungseigentümern A – E Geld für den Minderwert der Wohnungen bezahlen und trotzdem die Mängel beseitigen muss. Die Entscheidung, ob die Erfüllungsebene verlassen werden soll, konkret: dass statt der Nacherfüllung Minderung oder (kleiner) Schadensersatz verlangt wird, ist der Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft vorbehalten. A – E müssten also zunächst einen Eigentümerbeschluss herbeiführen, der sie zur Geltendmachung der Minderung ermächtigt.

Rz. 59

Von diesem Grundsatz gibt es Ausnahmen, wenn die Interessen der Gemeinschaft an der Durchsetzung der gemeinschaftsbezogenen Ansprüche und die Interessen des Bauträgers an einer übersichtlichen Haftungslage nicht berührt sind. Das ist vor allem dann der Fall, wenn ein einzelner Erwerber seinen Vertrag (im Wege des großen Schadensersatzes oder des Rücktritts) rückabwickeln möchte; dafür ist er nicht auf die Mitwirkung der Gemeinschaft angewiesen (→ § 5 Rdn 45). Das Gleiche gilt für die Geltendmachung von Mangelfolgeschäden (z.B. Gutachterkosten). Im Übr...

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