Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 292 Wenn die Gemeinschaft verklagt wird, hat der Verwalter grundsätzlich das Recht und die Pflicht zur Verteidigung. Das gilt auch und insbesondere für Beschlussklagen, denn im Normalfall ist der Verwalter als Vollzugsorgan dazu berufen, den Mehrheitswillen gegen eine Anfechtungsklage zu verteidigen (→ § 10 Rdn 260). Im Einzelfall kann es aber auch einmal anders sein. De...mehr

Rz. 59 Wie jeder Beschluss kann auch der Bestellungsbeschluss angefochten werden. Mit der Anfechtungsklage kann geltend gemacht werden, dass Formfehler der Beschlussfassung vorlagen oder dass der Beschluss aus materiellen Gründen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Was unter einer ordnungsmäßigen Verwaltung zu verstehen ist, ergibt sich aus § 18 Abs. 2: Sie muss dem Int...mehr

Rz. 289 Durch die WEG-Reform 2020 sind zahlreiche im alten Recht hochstreitige Probleme im Zusammenhang mit Rechtsstreitigkeiten entfallen. Das hat zwei Gründe: Zum einen hat der Verwalter gem. § 9b Abs. 1 S. 1 WEG ohne Notwendigkeit der Beschlussfassung Vertretungsmacht zur Prozessführung, seien es Aktiv- oder Passivprozesse der Gemeinschaft. Zum anderen sind Beschlussklage...mehr

Rz. 46 Der Verwalter muss ("ohne Wenn und Aber") einen bestimmten Punkt auf die Tagesordnung nehmen (ankündigen), wenn es mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer in Textform verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG analog). Grund: Weil dieses Quorum genügt, um die Einberufung einer Versammlung verlangen zu können (→ § 7 Rdn 7), genügt es erst recht zur Erzwingung einzelner Tagesordnung...mehr

Rz. 77 Bei den Hausgeldrückständen, die schon vor der Insolvenzeröffnung fällig waren, ist zu differenzieren: Die in Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG fallenden (privilegierten) dinglichen Hausgeldforderungen (Rückstände der letzten 2 Jahre), ermöglichen gem. § 49 InsO die abgesonderte Befriedigung im Rahmen der Immobiliarvollstreckung (→ § 9 Rdn 89). Daraus ergibt sich die p...mehr

Rz. 105 Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (bis zur WEG-Reform 2020 "Instandhaltungsrückstellung") gehört gem. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch hat (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Die in der Praxis übliche Kurzbezeichnung lautet seit eh und je "Rücklage". Der Zweck der Erhaltungsrücklage ist...mehr

Rz. 107 Bis zur WEG-Reform 2020 konnte an Außenflächen kein Sondereigentum begründet werden. Um die gesetzlich nicht vorgesehene, aber vielfach erwünschte Zuordnung der nach dem alten Recht nicht sondereigentumsfähigen Flächen und Räume zu einzelnen Wohnungen zu ermöglichen, entwickelte die notarielle Praxis das Sondernutzungsrecht. Man versteht darunter die Befugnis zur all...mehr

Rz. 81 Der teilende Eigentümer (Bauträger) kann im Begründungsstadium allein über die Erstbestellung eines Verwalters beschließen (→ § 1 Rdn 14). Vor diesem Hintergrund besteht die bis zur WEG-Reform 2020 anerkannte Möglichkeit, den Erstverwalter in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu bestellen,[135] jetzt nicht mehr (str.).[136] Jedenfalls ist die Verwalterbestell...mehr

Rz. 66 Der Ablauf des "normalen" Insolvenzverfahrens (Unternehmensinsolvenz) kann hier nicht im Detail dargestellt werden. Nur dessen Beginn ist kurz zu erörtern, weil er die Gemeinschaft mitunter vor brisante Fragen stellt. Rz. 67 Beispiel Das Objekt ist nicht fertig gestellt und es sind umfangreiche Restmängel vorhanden. Die Bauträger-GmbH ist noch Eigentümerin zahlreicher ...mehr

Rz. 77 (Nur) theoretisch kann es sein, dass Miteigentümer für eine gemeinschaftliche Maßnahme ohne die Möglichkeit individueller Nutzung stimmen, auch wenn sie diese alleine bezahlen müssen; auch für diesen Fall gelten die nachfolgenden Ausführungen. Realistisch zu erwarten ist die Zustimmung und Bezahlung durch einzelne Eigentümer dann, wenn die bauliche Veränderung die Mög...mehr

Rz. 83 Hinweis Ein Musterverwaltervertrag findet sich im Anhang (→ § 14 Rdn 1). Nach hier vertretener Auffassung (Einheitstheorie → § 10 Rdn 18) formt der Verwaltervertrag das Bestellungsrechtsverhältnis aus; der von der herrschenden Trennungstheorie konstruierte Gegensatz zwischen Bestellung und Vertrag besteht nicht. Vielmehr sind alle Vereinbarungen zwischen der Gemeinscha...mehr

Rz. 18 Das gerichtliche Mahnverfahren stellt, wenn kein Widerspruch eingelegt wird, den schnellsten und kostengünstigsten Weg zur Titulierung dar. Dieser Weg wird eingeschlagen, wenn mit Widerstand des Schuldners nicht zu rechnen ist. Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Wohnanlage (→ § 13 Rdn 12), außer wenn es – wie üblich – aufgrund landesrechtlicher Bestimmungen ein ...mehr

Rz. 63 Ruhestörungen sind der praktisch häufigste Fall "innerhäuslicher Probleme" und werden hier deshalb gesondert erörtert. Zwar sind gewisse Wohngeräusche von den Miteigentümern hinzunehmen, weil und soweit sie auch bei einem "geordneten Zusammenleben" i.S.v. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG üblich und unvermeidlich sind;[163] aber was darüber hinausgeht, ist gem. § 14 Abs. 2 Nr. 1 ...mehr

Rz. 14 Entsprechend der unter Nichtjuristen seit eh und je verbreiteten Überzeugung (die bis zur WEG-Reform 2020 indes falsch war) besteht nach dem neuen Recht (jetzt wirklich) eine verschuldensunabhängige Einstandspflicht der Gemeinschaft gegenüber den Wohnungseigentümern für den mangelfreien Zustand des Gemeinschaftseigentums. Rz. 15 Beispiel: Schaden am Sondereigentum weg...mehr

Rz. 98 Der Inhalt des Verwaltervertrags ist gesetzlich nicht vorgegeben; im Rahmen der Gesetze besteht Vertragsfreiheit. Wie jeder Vertrag sollte auch der Verwaltervertrag die wechselseitigen Rechte und Pflichten regeln, also zum einen den Anspruch des Verwalters auf eine Vergütung, zum anderen die Ansprüche der Gemeinschaft auf Leistung, also die Pflichten (Aufgaben und Bef...mehr

Rz. 19 In den Einzelabrechnungen wird für (fast) jede Position der gemeinschaftlichen Einnahmen und Ausgaben der auf das einzelne Wohnungseigentum entfallende Anteil ausgewiesen ("Kostenverteilung"). Das erfolgt nicht personenbezogen; es muss vielmehr für jede Sondereigentumseinheit eine Einzelabrechnung geben, auch wenn mehrere Einheiten demselben Eigentümer gehören.[36] Im...mehr

Rz. 26 Als Folge ihrer Rechtsfähigkeit kann die Gemeinschaft nicht nur klagen, sondern auch verklagt werden (§ 9a Abs. 1 S. 1 WEG). Gem. § 43 Abs. 1 S. 1 WEG hat die Gemeinschaft ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Im Gegensatz zum alten Recht ist dieser Gerichtsstand zwar kein ausschließlicher, jedoch sind kaum Fälle denkb...mehr

Rz. 115 Das Stimmrecht gehört zum "Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte" und kann deshalb nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden[139] Ein genereller Ausschluss bestimmter Miteigentümer (z.B. "Stellplatzeigentümer sind nicht stimmberechtigt"[140]) ist ebensowenig möglich wie ein vorübergehender Stimmrechtsausschluss ...mehr

Rz. 76 Im alten Recht (§ 14 Nr. 2 WEG a.F.) war ausdrücklich geregelt, dass jeder Wohnungseigentümer für die Einhaltung der Pflichten durch die Personen zu sorgen hat, denen er die Benutzung seines Wohnungseigentums überlässt (typischerweise also Mietern). Die Vorschrift als solche ist zwar entfallen; ihr Regelungsgehalt gilt aber weiter, da er in § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG aufge...mehr

Rz. 221 Das Urteil der Verwalterbestellung wird – da es sich um ein Gestaltungsurteil handelt – nicht schon mit seiner Verkündung, sondern erst mit dem Eintritt der Rechtskraft wirksam.[325] Somit kann sich die gerichtliche Verwalterbestellung "hinziehen", erst recht dann, wenn das Verfahren über mehrere Instanzen geht. Die Möglichkeit der gerichtlichen Verwalterbestellung i...mehr

Rz. 224 Es kann aus den verschiedensten Gründen dazu kommen, dass ein Verwalter zwar wirksam bestellt wurde, es aber an einem (besonderen) Verwaltervertrag fehlt. Der Verwalter hat in solchen Fällen (selbstverständlich) die gesetzlichen Rechte und Pflichten, wie sie sich aus dem WEG und dem BGB ergeben; es fehlt lediglich an vereinbarten ergänzenden Regelungen. Konkret stell...mehr

Rz. 269 Zur Feststellung des Erhaltungsbedarfs muss der Verwalter regelmäßige Begehungen durchführen (lassen),[379] und zwar – sofern es sich um einen Neubau während der laufenden Gewährleistungszeit handelt – umso intensiver, je näher das Ende der Gewährleistungsfrist rückt. Selbstverständlich muss er auch Mängeln nachgehen, die ihm von einzelnen Miteigentümern mitgeteilt w...mehr

Rz. 49 Der Beginn der Bestellungszeit sollte selbstverständlich so bestimmt werden, dass die neue Bestellungszeit an eine etwaige bereits laufende lückenlos anschließt. Wird der Beginn nicht ausdrücklich festgelegt, beginnt die Amtszeit sofort. Wenn der bisherige Verwalter während laufender Bestellung mit sofortiger Wirkung wiedergewählt wird, ist eine etwaige Restlaufzeit s...mehr

Rz. 4 Wie alle Verwaltungsangelegenheiten obliegt gem. § 18 Abs. 1 WEG auch die Einberufung (synonym: Einladung) der Gemeinschaft. Auszuführen hat diese Aufgabe (wiederum gilt: wie alle Verwaltungsangelegenheiten) der Verwalter. Die gesetzliche Regelung in § 24 Abs. 1 WEG, wonach die Versammlung vom Verwalter einberufen wird, entspricht insofern nicht der neuen rechtlichen Z...mehr

Rz. 24 Erhaltungsmaßnahmen liegen nur vor, wenn der vorhandene Zustand des Gebäudes unverändert bleibt. Jede Änderung führt dazu, dass die Maßnahme keine (reine) Erhaltung mehr darstellt, sondern eine bauliche Veränderung. Reine Erhaltungsmaßnahmen sind aber selten. Zumindest größere Maßnahmen, die im allgemeinen Sprachgebrauch (auch in der Rspr.) als Sanierung bezeichnet we...mehr

Rz. 165 Der Verwalter muss nicht nur ein Protokoll ("Niederschrift") der in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse fertigen; er muss darüber hinaus auch eine Beschluss-Sammlung führen (§ 24 Abs. 7 und Abs. 8 WEG). Diese Sammlung hat den Zweck, "einem Erwerber von Wohnungseigentum, den Wohnungseigentümern selbst und dem Verwalter in übersichtlicher Form Kenntnis von...mehr

Rz. 70 Die HeizKV gibt kein festes Abrechnungssystem, sondern einen Rahmen vor, der von der Eigentümergemeinschaft (und nicht vom Verwalter) durch Beschluss ausgefüllt werden muss, soweit nicht schon die Teilungserklärung Vorgaben macht. Welche Entscheidungen getroffen werden müssen, wird nachfolgend erörtert. Rz. 71 Zunächst muss festgelegt werden, zu welchem Anteil die Gesa...mehr

Rz. 2 Weil die Nutzung des Sondereigentums gem. § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG unter Beachtung der für die Gemeinschaft geltenden Vereinbarungen erfolgen muss, ist insbesondere der Rahmen der Zweckbestimmung zu wahren. Ihre Zweckbestimmung wird den zum Sondereigentum gehörenden Räumen und Flächen in der Teilungserklärung bzw. in der Gemeinschaftsordnung zugewiesen. Beispiele: Zweckbe...mehr

Rz. 55 In vielen Teilungserklärungen ("Altvereinbarungen") gibt es Regelungen zu den Formalia der Eigentümerversammlung, die vom geltenden Recht abweichen. Gem. § 47 WEG geht das aktuelle Recht vor, sofern sich "aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt". Weiter heißt es: "Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen." Meistens wiederholt eine Teilungserklär...mehr

Rz. 10 Angesichts des beklagenswerten Sanierungsstaus eines Großteils der älteren Wohnungseigentumsanlagen und der zunehmenden Notwendigkeit von Maßnahmen der energetischen Modernisierung stehen aufwändige Baumaßnahmen deutschlandweit (im sprichwörtlichen und im Wortsinne) auf der Tagesordnung. Allerdings reicht die Erhaltungsrücklage typischer Weise zur Finanzierung nicht a...mehr

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Rz. 81 Von einer Mehrhausanlage[113] spricht man, wenn sich auf einem Grundstück[114] mehrere räumlich abgeschlossene Einheiten befinden, die zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft zusammengefasst sind. Typisch sind folgende Fälle:mehr

Rz. 27 Die lediglich angeschraubten oder angeklebten Rauchwarnmelder fallen weder in die Kategorie von Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum (→ § 1 Rdn 71), noch stellt ihre Installation in einer Wohnung eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar. Trotzdem kann eine Gemeinschaft in den Ländern, die eine Nachrüstpflicht für den Bestandsbau vorsehen,[46] den Einbau ...mehr

Rz. 97 Wenn die materiellen und formellen Voraussetzungen des § 17 Abs. 1–3 WEG (Unzumutbarkeit der Fortsetzung der Gemeinschaft, Abmahnung und Entziehungsbeschluss) vorliegen, ist der Anspruch auf Entziehung des Wohnungseigentums entstanden. Durchgesetzt wird er mit der Klage auf Entziehung des Wohnungseigentums und anschließender Zwangsversteigerung. Im Zuge der Klage auf ...mehr

Rz. 23 Der Erwerb einer Immobilie stellt eine Verwaltungsmaßnahme dar. Es besteht die dafür erforderliche Beschlusskompetenz (obwohl damit nicht das vorhandene Gemeinschaftseigentum verwaltet, sondern neues Verbandseigentum angeschafft wird). Das gilt nicht nur für den Erwerb von Sondereigentum im eigenen Objekt – sei es rechtsgeschäftlich, sei es im Wege der Zwangsversteige...mehr

Rz. 57 Eine "Störung" liegt vor, wenn ein Eigentümer seine Rechte bei der Nutzung von Gemeinschafts- oder Sondereigentum überschreitet. Da die Hausordnung eine Sammlung von Regelungen für die Nutzung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums ist, stellt insbesondere jeder Verstoß gegen die Hausordnung eine unzulässige Nutzung ("Störung") im weiteren Sinne dar. Die Ausführungen ...mehr

Rz. 27 Muster 9.2: Hausgeldklage Muster 9.2: Hausgeldklage An das Amtsgericht Namens der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Heinestraße 12, 75234 Musterstadt, vertreten durch die WEG-Verwalterin X-Immobilien GmbH, diese vertreten durch den Geschäftsführer Xaver Xentis, Zenstraße 5, 75234 Musterstadt – Klägerin – erhebe ich Klage gem. § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG gegen 1. Anna Acker, Heine...mehr

Rz. 44 In die Kategorie der Erhaltungsmaßnahmen gem. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gehört die Herstellung eines erstmaligen ordnungsmäßigen und mangelfreien Zustands der Wohnanlage entsprechend der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan,[84] vor allem also die Beseitigung von Baumängeln und Planungsfehlern.[85] Wenn der Teilungserklärung keine Baubeschreibung beigefügt ist, kann ...mehr

Rz. 17 Das Gesetz nennt den Vorgang, durch den eine (natürliche oder juristische) Person Verwalter wird, "Bestellung". Der Terminus "Bestellung" stammt aus dem Gesellschaftsrecht, denn die Verpflichtung der Geschäftsleiter wird im Gesellschaftsrecht gewissermaßen "traditionell" als Bestellung bezeichnet. Der Verwaltervertrag wird im Gesetz nicht geregelt; vielmehr wird seine...mehr

Rz. 136 Nach dem mit der WEG-Reform 2020 neu eingeführten § 28 Abs. 4 WEG hat der Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in § 28 Abs. 1 S. 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. Im Norma...mehr

Rz. 85 Gegen den Streitwertbeschluss können die Parteien gem. § 567 Abs. 2 ZPO Beschwerde (→ § 13 Rdn 111) einlegen, sofern sie ihn für zu hoch halten und der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt. Die beschwerdeführende Partei muss geltend machen, dass sie infolge des Fehlers der Streitwertbemessung mindestens 200,00 EUR mehr an Prozesskosten zu tragen hat a...mehr

Rz. 48 Ein Negativbeschluss liegt vor, wenn eine Abstimmung die Ablehnung eines Beschlussantrags zum Ergebnis hat. Die Wirkung eines Negativbeschlusses erschöpft sich in der Ablehnung des gestellten Antrages. "Aus der Ablehnung eines in der Eigentümerversammlung gestellten Antrags kann nicht auf den Willen der Wohnungseigentümer geschlossen werden, das Gegenteil des Antrags ...mehr

Rz. 153 Die WEG-Reform 2020 beruht auf dem "Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes" (WEMoG). Die Tatsache, dass nach dem alten Recht die Einrichtung von Ladeinfrastruktur aufgrund des viel zu hohen Quorums für Modernisierungsbeschlüsse praktisch nicht stattfand, rief den Gesetzgeber auf den Plan, wobei zunächst nur dara...mehr

Rz. 69 In Rangklasse 2 (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, Vollstreckung in ein Wohnungseigentum) fallen die "fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der R...mehr

Rz. 39 Gem. § 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 2 WEG müssen es die Wohnungseigentümer dulden, dass im Zuge beschlossener baulicher Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ihr Sondereigentum beschädigt wird. Das betrifft insbesondere die Beschädigung des Balkonbelags. Nach dem alten Recht konnten die Eigentümer anschließend wahlweise die Wiederherstellung im Wege der Naturalrestitution...mehr

Rz. 303 Gem. § 9b Abs. 1 S. 1 WEG wird die Gemeinschaft durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten, beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Die beiden vom Vertretungsrecht ausgenommenen Geschäfte werden gesondert erörtert (Grundstückskauf → § 6 Rdn 23, Darlehensvertrag → § 6 ...mehr

Rz. 133 Wenn eine unzulässige bauliche Veränderung von einem Mieter vorgenommen wurde, kann die Gemeinschaft diesen direkt auf Rückbau in Anspruch nehmen, denn der Mieter hat keine weitergehenden Rechte als der Eigentümer.[174] Bei der gerichtlichen Klage richtet sich die örtliche und sachliche Zuständigkeit nach den allgemeinen ZPO-Bestimmungen; es handelt sich weder um ein...mehr

Rz. 150 Gem. § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dienen. Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschli...mehr

Rz. 158 Wird die Maßnahme auf Verlangen einzelner Eigentümer gestattet, ist darauf zu achten, dass bei der Beschlussfassung eine namentliche Abstimmung erfolgt. Im Protokoll sollten nicht nur die Namen dokumentiert, sondern das Sondereigentum genannt werden, für das die Stimme abgegeben wurde. Denn durch die Gestattung bzw. deren Realisierung entsteht eine Art "Betriebsgemei...mehr

Rz. 166 Gem. § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. "Dienen" bedeutet, dass die Maßnahme für den betroffenen, körperlich oder geistig eingeschränkten Wohnungseigentümer nützlich ist; es ist nicht Voraussetzung, dass er zwingend darauf angewiesen ist.[205] In der Pra...mehr