§ 7 Die Wohnungseigentümerversammlung / 2. Verwalterpflichten

Rz. 4

Wie alle Verwaltungsangelegenheiten obliegt gem. § 18 Abs. 1 WEG auch die Einberufung (synonym: Einladung) der Gemeinschaft. Auszuführen hat diese Aufgabe (wiederum gilt: wie alle Verwaltungsangelegenheiten) der Verwalter. Die gesetzliche Regelung in § 24 Abs. 1 WEG, wonach die Versammlung vom Verwalter einberufen wird, entspricht insofern nicht der neuen rechtlichen Zuständigkeitsverteilung und drückt lediglich die Organzuständigkeit des Verwalters aus. Die "rechtliche" Zuständigkeit der Gemeinschaft wirkt sich praktisch dann aus, wenn der Anspruch auf Einberufung gerichtlich durchgesetzt werden soll; dann ist die Klage nämlich gegen die Gemeinschaft und nicht gegen den Verwalter zu richten (→ § 7 Rdn 13). Die Absage einer anberaumten Eigentümerversammlung kann (nur) vom jeweilig Einladenden vorgenommen werden, im Normalfall also wiederum (nur) vom Verwalter.^[3]

Rz. 5

Der Verwalter muss eine Versammlung mindestens einmal im Jahr einberufen (→ § 7 Rdn 1). Er darf die Einberufung auch nicht unter Hinweis auf die Corona-Pandemie oder wegen vergleichbarer Schwierigkeiten verweigern, sofern öffentlich-rechtliche Beschränkungen nicht entgegenstehen.^[4] Der Einberufung steht es auch nicht entgegen, wenn nach landesrechtlichen Vorschriften zum Infektionsschutz nur Geimpfte und Genesene mit negativem Corona-Test teilnehmen dürfen.^[5] Der Verwalter muss eine (außerordentliche) Versammlung ferner dann einberufen, wenn es objektiv betrachtet nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung erforderlich ist.^[6] In diesem Fall muss er bereits aus eigenem Antrieb heraus entsprechend aktiv werden, erst recht aber auf Verlangen (bzw. Anregung) seitens einzelner Wohnungseigentümer hin. Es verhält sich strukturell nicht anders als bei der Frage, welche Beschlussgegenstände anzukündigen...