Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Leitsatz Die gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG ist sachlich beschränkt. Sie setzt voraus, dass es sich um eine "laufende" Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung handelt und die Instandhaltung "erforderlich" sowie außerdem "ordnungsmäßig" ist. Normenkette WEG § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 Das Problem B kauft 2012 v...mehr

Leitsatz Ein Sonderumlagenbeschluss stellt einen Nachtrag zum Wirtschaftsplan dar. Er begründet ebenso wie ein Beschluss über einen Wirtschaftsplan eine Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer. Normenkette WEG § 28 Abs. 5 Das Problem Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K geht gegen Wohnungseigentümer B wegen ausstehenden Hausgelds vor. Im Laufe des Berufungsverfahrens zahlt...mehr

Leitsatz Der Verwalter ist nur dann berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Prozesse zu führen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist. Normenkette WEG § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 und Nr. 7 Das Problem Die Wohnungseigentümer bestellen im Jahr 2010 Verwalter...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können ihre Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter vergemeinschaften. Normenkette WEG § 28 Abs. 3, Abs. 5, § 49 Abs. 2 Das Problem Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verauslagt in 3 Anfechtungsklagen (Gegenstand sind jeweils Genehmigungsbeschlüsse nach § 28 Abs. 5 WEG gegenüber den Abrechnungen) die Kosten der Prozessbevollmächtigten d...mehr

Leitsatz Die Änderung eines Umlageschlüssels ist nicht ordnungsmäßig, wenn der neu beschlossene Umlageschlüssel zu einer "erheblichen Mehrbelastung" einzelner Wohnungseigentümer führt. Normenkette WEG § 16 Abs. 3 Das Problem Nach der ursprünglichen Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung gibt es in der Anlage 163 "Einheiten", nämlich 153 Teileigentums- und 10 Wohnungseigentumsr...mehr

Leitsatz Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung von Beschlüssen in Mehrhausanlagen mit Untergemeinschaften besteht schon dann, wenn die theoretische Möglichkeit einer Inanspruchnahme aus § 10 Abs. 8 WEG für den Anfechtungskläger besteht. Normenkette WEG § 10 Abs. 8, § 46 Abs. 1 Das Problem Nach der Gemeinschaftsordnung sind in der Wohnungseigentumsanlage "Untergemeinscha...mehr

Leitsatz Sollen für die nach der Wohnfläche umzulegenden Betriebskosten statt den Flächenangaben in der Teilungserklärung die nach der Wohnflächenverordnung ermittelten Flächen angesetzt werden, bedarf dies einer gesonderten Beschlussfassung. Normenkette WEG § 28 Das Problem In der Teilungserklärung sind mit handschriftlichen Eintragungen jeweils bei der Angabe der Aufteilunge...mehr

Leitsatz Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Gemeinschaftsordnung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind, ist nächstliegend dahin...mehr

Leitsatz Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Sind im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums gravierende bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung des Sondereigentums erheblich beeinträchtige...mehr

Leitsatz Legt der Verwalter auf eine entsprechende Anordnung des Gerichts eine Eigentümerliste vor, kann das Gericht mangels entgegenstehender Anhaltspunkte in aller Regel davon ausgehen, dass der Verwalter die Liste nach bestem Wissen und Gewissen erstellt hat und diese den Eigentümerbestand im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit zutreffend ausweist. Anders liegt der Fall aber, ...mehr

Leitsatz Verlangt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Zahlung von Hausgeld auf ein offenes Treuhandkonto, so kann ein Wohnungseigentümer die Zahlung mangels Fälligkeit der Forderung verweigern. Normenkette WEG § 27 Abs. 1 Nr. 6 Das Problem Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K verlangt von Wohnungseigentümer B rund 3.000 EUR Hausgeld gemäß dem Wirtschaftsplan 2015....mehr

Leitsatz Die Ausnahme vom Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG "der ersten Veräußerung nach Teilung" erfasst nicht eine (erneute) Veräußerung durch eine Person, in deren Hand sich nach den Erstveräußerungen sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt haben. Soll die Verwalterzustimmung durch die Zustimmungserklärung der übrigen Eigentümer ersetzt werden, haben auch werdende W...mehr

3. a) Der Streitwert des Beschwerdeverfahrens bestimmt sich nach den Anträgen des Rechtsmittelführers (§ 47 Abs. 1 GKG). Deren Wert ist in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren nach § 49a GKG zu ermitteln; das gilt auch dann, wenn Rechtsmittelführer, wie hier, die beklagte Partei ist (vgl. Senat, Beschl. v. 17.11.2016 – V ZB 86/16, NJW-RR 2017, 584 Rn 5; a.A. OLG Köln ZWE 2...mehr

GKG § 49a Abs. 1 S. 2; WEG § 12 Abs. 3 Leitsatz Der Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums nach § 12 Abs. 3 WEG beträgt in der Regel 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums. BGH, Beschl. v. 18.1.2018 – V ZR 71/17 1 Aus den Gründen 3. a) Der Streitwert des Beschwerdeverfahrens bestimmt sich nach den Anträgen des Rechtsmitte...mehr

Der Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums nach § 12 Abs. 3 WEG beträgt in der Regel 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums. BGH, Beschl. v. 18.1.2018 – V ZR 71/17mehr

Leitsatz Es besteht keine Beschlusskompetenz für die Einführung einer Vertragsstrafe. Normenkette WEG §§ 15 Abs. 3, 21 Abs. 7; BGB § 1004 Abs. 1 Satz 1 Das Problem In der Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass ein Wohnungseigentümer zur Ausübung eines Gewerbebetriebes oder Berufes in der Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters berechtigt ist. Die Zustimmung kann vom Verwalt...mehr

Leitsatz Führt der ehemalige Verwalter über das Ende seiner Bestellungszeit die Verwaltung fort, ist er nicht mehr nach § 45 Abs. 1 WEG Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer. Ist die Bestellung des Verwalters abgelaufen oder ein bestellter Verwalter aus anderen Gründen nicht vorhanden, kann die Zustellung entweder direkt an die beklagten Wohnungseigentümer oder in ents...mehr

Leitsatz Haben einer Veräußerung alle aktuellen Wohnungseigentümer gegenüber dem Notar zugestimmt, ist ein Eigentümerwechsel nach diesem Zeitpunkt unschädlich. Normenkette WEG § 12 Abs. 1 Das Problem Es ist eine Veräußerungsbeschränkung vereinbart. Zustimmen müssen "die anderen Wohnungseigentümer". Einer Veräußerung stimmen auch alle Wohnungseigentümer zu. Das Grundbuchamt mei...mehr

Leitsatz Die Bestimmung in einem Bauträgervertrag, "die Abnahme der Anlagen und Bauteile, die im gemeinschaftlichen Eigentum aller Miteigentümer stehen (...), erfolgt für die Wohnungseigentümer (Erwerber) durch einen vom Verwalter zu beauftragenden vereidigten Sachverständigen" ist unwirksam. Normenkette WEG § 21 Abs. 4 Das Problem In einem Bauträgervertrag findet sich u.a. di...mehr

Leitsatz Den Formanforderungen von § 29 Abs. 1 GBO in Verbindung mit § 26 Abs. 3 WEG ist genügt, wenn zum Nachweis der Verwalterstellung mehrere gleichlautende Niederschriften über den Beschluss zur Verwalterbestellung vorliegen, die zusammen die beglaubigten Unterschriften von sämtlichen in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen tragen. Normenkette WEG §§ 12, 24 Abs. 6, 26 Ab...mehr

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Der BGH hat für einen Fall eine abweichende Rspr. getroffen. Betreiben Erwerber von Wohnungseigentum ein selbstständiges Beweisverfahren mit einem Anwalt ihres Vertrauens und führt die Wohnungseigentümergemeinschaft später aufgrund eines Beschlusses, mit dem sie die Durchsetzung der Rechte der Erwerber auf Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums an sich gezogen ha...mehr

Leitsatz Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen. Aus § 10 Abs. 2 Satz 3 W...mehr

Leitsatz Der Gebrauch eines Teileigentums zu Wohnzwecken ist in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil eine Wohnnutzung mit typischen Wohnimmissionen sowie einem anderen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums einhergeht und zu anderen Zei...mehr

Rz. 18 Hinsichtlich des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück oder auf Übertragung oder Bestellung des Erbbaurechts (d.h. in Bezug auf die kaufvertragsrechtliche Ebene) finden gemäß § 650u Abs. 1 S. 3 BGB die Vorschriften über den Kauf (§§ 433 ff. BGB) Anwendung (vgl. auch die Formvorschrift des § 311b Abs. 1 BGB). Die Übertragung des Eigentums vollzieht ...mehr

Rz. 7 Verbraucher ist nach der Legaldefinition des § 13 BGB [13] jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die "überwiegend"[14] weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können.[15] Rz. 8 Beachte: Nach Ansicht des BGH[16] kann eine teilrechtsfähige Außen-GbR (deren Gesellschafter ausschließlich nat...mehr

Leitsatz Ob nach einer Baumaßnahme im Bereich des Sondereigentums, bei der auch in das gemeinschaftliche Eigentum eingriffen worden ist, die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden Anforderungen an den Schallschutz einzuhalten sind, bestimmt sich nach dem Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz. Grundlegende Um- oder Ausbauten – wie etwa ein Dachgeschossausbau – können e...mehr

Leitsatz Die Möglichkeit, einen materiell-rechtlichen Kostenerstattungsanspruch gegen den Verwalter in die prozessuale Kostenentscheidung einzubeziehen, führt nicht dazu, dass dieser Anspruch dem Wohnungseigentümer endgültig aberkannt wird, wenn das Gericht von der Anwendung des § 49 Abs. 2 WEG absieht. Denn die Entscheidung, dem Verwalter gemäß § 49 Abs. 2 WEG die Kosten au...mehr

Leitsatz Die Durchführung eines gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten selbstständigen Beweisverfahrens über Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum setzt nicht voraus, dass der antragstellende Wohnungseigentümer sich zuvor um eine Beschlussfassung über die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den behaupteten Mängeln bemüht hat. Normenkette ZPO § 485; WEG § 2...mehr

Leitsatz Geht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen Wohnungseigentümer auf Unterlassung einer Störung vor, bestimmt sich der Streitwert nach der Wertminderung, den das Sondereigentum der Wohnungseigentümer durch das Verhalten erfährt. Normenkette GKG § 49a Das Problem Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K klagt gegen Teileigentümer B, gegen einen Nießbrauchsb...mehr

Leitsatz Der Erwerber von Wohnungseigentum ist vor einer Vergemeinschaftung berechtigt, seine individuellen Rechte aus dem Vertrag mit dem Veräußerer selbstständig zu verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt sind. Dies gilt auch für Mangelbeseitigungsansp...mehr

WEG §§ 28, 43 Nr. 4; GKG § 49a Leitsatz Richtet sich eine Beschlussanfechtungsklage sowohl gegen die Gesamtabrechnung als auch gegen die Einzelabrechnung, bemisst sich der Streitwert insgesamt nur nach dem Interesse des Klägers an der Abänderung der ihn betreffenden Einzelkosten. OLG Hamburg, Beschl. v. 23.8.2017 – 2 W 43/17 1 Aus den Gründen Die von den Rechtsanwälten im eigene...mehr

Die von den Rechtsanwälten im eigenen Gebühreninteresse erhobene Beschwerde, mit der sie eine Erhöhung des vom LG festgesetzten Streitwerts für das Berufungsverfahren begehren, ist gem. § 32 Abs. 2 RVG i.V.m. § 68 Abs. 1 S. 5 GKG statthaft und auch im Übrigen zulässig. In der Sache bleibt sie ohne Erfolg. Die Argumentation, mit der die Rechtsanwälte eine Verdoppelung des Strei...mehr

Eine für die Praxis ganz wichtige Entscheidung hat der BGH (S. 141) getroffen. Er hat klargestellt, dass sich die Verfahrenskostenhilfe bei Abschluss eines Mehrvergleichs nicht nur auf die Einigungsgebühr, sondern auch auf die Verfahrensdifferenzgebühr und die höhere Terminsgebühr bezieht. Eine Beschränkung der Bewilligung lediglich auf die Einigungsgebühr ist unzulässig. Di...mehr

Leitsatz Zum Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt über die Bestellung des Verwalters kann eine von dem Versammlungsleiter und einem Miteigentümer unterschriebene Niederschrift über den in der Versammlung gefassten Beschluss genügen, wenn in der Versammlung zugleich erstmals ein Verwaltungsbeirat gewählt, ein Vorsitzender jedoch nicht bestimmt wurde und einer der gewählten Bei...mehr

Leitsatz Der Beschluss über die Genehmigung der Abrechnung genehmigt nicht die Zahlungsflüsse selbst im Sinne einer regressausschließenden Billigung des Verhaltens des Verwalters Normenkette WEG § 28 Abs. 3, Abs. 5 Das Problem Die Wohnungseigentümer genehmigen die Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Jahr 2016. Gegen diese Genehmigung geht Wohnungseigentümer K vor. Er ist de...mehr

Leitsatz Trifft die Wohnungseigentümer ausnahmsweise eine Mitwirkungspflicht, ihr Stimmrecht dergestalt auszuüben, dass die erforderlichen Maßnahmen der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beschlossen werden, haften sie bei deren Verletzung nach § 280 Abs. 1 BGB. Die pflichtwidrig handelnden Wohnungseigentümer haften als Gesamtschuldner. Normenkette WEG § 21 Abs. ...mehr

Leitsatz Ist ein Urteil, das einen Beschluss ersetzt, rechtskräftig geworden, steht mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer und deren Sondernachfolger fest, dass der (ersetzte) Beschluss gültig ist; daher kann nicht mehr geltend gemacht werden, er sei nichtig, und zwar auch dann nicht, wenn die Beschlussersetzung Gegenstand eines Versäumnisurteils ist. Normenkette WE...mehr

Leitsatz Die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber des Amtes "Verwalter" ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er die Abrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr daher unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnun...mehr

Leitsatz Der Verwalter kann einem Wohnungseigentümer aus dem Gesichtspunkt des Vertrags mit Schutzwirkung zugunsten Dritter Schadensersatz schulden. Normenkette BGB § 280, § 675, § 823; WEG § 21, § 26 Das Problem Wohnungseigentümer K verlangt von Verwalter B Schadensersatz. B soll K Kosten für einen von K eingeschalteten Rechtsanwalt erstatten. Das Amtsgericht weist die Klage ...mehr

Leitsatz Ist vereinbart, dass der Bauträger an allen nicht bebauten Grundstücksflächen Sondernutzungsrechte festlegen kann, die nicht schon nach der Gemeinschaftsordnung zum gemeinschaftlichen Gebrauch oder zum Gebrauch einzelner Sondereigentümer vorgesehen sind, sind die Flächen ausreichend bestimmt. Normenkette WEG §§ 13 Abs. 2, 15 Abs. 1 Das Problem Bauträger B gibt eine Te...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer verhält sich widersprüchlich und regelmäßig treuwidrig, wenn er unter Verweisung auf eine Schiedsvereinbarung oder Schiedsverfügung ein Schiedsgericht anruft und nach Durchführung des Verfahrens die Aufhebung des sein Begehren als unbegründet abweisenden Schiedsspruchs mit der Begründung betreibt, die Schiedsabrede sei nicht wirksam oder der S...mehr

Leitsatz Legt der Verwalter den Wohnungseigentümern lediglich ein Angebot zur Beschlussfassung über einen Vertragsschluss vor, obwohl es sich um Instandsetzungsmaßnahmen größeren Ausmaßes handelt, handelt er pflichtwidrig. Liegt nur ein Angebot vor, könnten aber mehr eingeholt werden, darf der entsprechende Beschlussvorschlag nicht auf die Tagesordnung gesetzt werden. Normenk...mehr

Die zulässige Berufung des Klägers ist begründet. … 3. Der in der Eigentümerversammlung vom 15.12.2015 zu TOP 1c) gefasste Beschluss ist fehlerhaft, da es im konkreten Fall nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, den Verwalter zum Abschluss einer Vergütungsvereinbarung mit einem Rechtsanwalt über 260,00 EUR netto/Stunde zuzüglich Umsatzsteuer, mindestens RVG in gerichtlich...mehr

Soweit ein Verwalter eine über § 27 Abs. 3 Nr. 6 WEG i.V.m. § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG hinausgehende Vergütungsvereinbarung treffen will, insbesondere wenn ein Stundenhonorar vereinbart werden soll, bedarf es hierfür keiner allgemeinen, sondern einer ausdrücklichen Ermächtigung durch Vereinbarung oder Beschluss. Wird der Verwalter durch Beschluss zu einer Vergütungsvereinbarung er...mehr

WEG §§ 23 Abs. 3, 27 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 Nr. 6, 43 Nr. 2, 5 Leitsatz Soweit ein Verwalter eine über § 27 Abs. 3 Nr. 6 WEG i.V.m. § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG hinausgehende Vergütungsvereinbarung treffen will, insbesondere wenn ein Stundenhonorar vereinbart werden soll, bedarf es hierfür keiner allgemeinen, sondern einer ausdrücklichen Ermächtigung durch Vereinbarung oder Beschluss. W...mehr

Der Kläger und die Beklagten sind die Mitglieder einer WEG. Der Kläger wendet sich mit der vorliegenden Anfechtungsklage gegen den in der Eigentümerversammlung vom 15.12.2015 gefassten Beschluss zu TOP 1c), der mit "Vergemeinschaftung der Unterlassungsansprüche wegen zweckbestimmungswidriger Nutzung der Einheit 25 sowie Verstöße gegen die Hausordnung (Ruhestörungen in der Ei...mehr

Zur Vornahme bestimmter bedeutsamer Rechtsgeschäfte im Namen des Kindes (Mündels/Pfleglings/Betreuten) bedarf der gesetzliche Vertreter einer zusätzlichen gerichtlichen Genehmigung. Die wesentlichen Genehmigungstatbestände finden sich im Recht der Vormundschaft. Gemäß § 1643 Abs. 1 und Abs. 3, § 1915 Abs. 1, § 1908i BGB gelten die meisten dieser vormundschaftsrechtlichen Nor...mehr

Leitsatz Auch wenn sich aus den vorgelegten Unterlagen ergibt, dass der Beschluss über die Bestellung des Verwalters anfechtbar ist, kann das Grundbuchamt regelmäßig vom Bestand der Verwalterbestellung ausgehen. Normenkette WEG §§ 12 Abs. 1, 25 Abs. 3 und Abs. 4, 26 Abs. 3 Das Problem Verwalter V lädt im März 2014 zur Versammlung, in der es nach der Tagesordnung u.a. um die Wi...mehr

Leitsatz Setzt ein Wohnungseigentümer, gegen den ein gerichtliches Verfahren auf Entziehung des Wohnungseigentums anhängig ist, die in der Klage beanstandeten gemeinschaftswidrigen Verhaltensweisen fort, ist hinsichtlich des fortgesetzten Verhaltens grundsätzlich eine Abmahnung entbehrlich. Normenkette WEG § 18 Abs. 1 Das Problem Die Wohnungseigentümer beschließen im Oktober 2...mehr