Fachbeiträge & Kommentare zu Sondernutzungsrecht

Problemüberblick Im Fall klagt ein Wohnungseigentümer gegen eine behauptete Störung des gemeinschaftlichen Eigentums, seines Sondereigentums und eines Stellplatzes, an dem er ein Sondernutzungsrecht hat. Zu klären ist, welche Rechte er jeweils hat. Störung des Sondereigentums Stellt ein Wohnungseigentümer eine unzulässige bauliche Veränderung fest, durch die sein Sondereigentum...mehr

Die Revision hat Erfolg! Richtig sei, dass der Anspruch aus § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugewiesen sei (Hinweis auf BGH, Urteil v. 16.7.2021, V ZR 284/19, Rn. 13). K habe aber die Prozessführungsbefugnis für den sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Anspruch auf Entstörung noch nicht verloren. Denn die Gemeinschaft der Wohnungse...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen am 12.1.2021 zu einem TOP 1 wie folgt: "Die Eigentümerversammlung beschließt – unter Vorbehalt der positiven Prüfung – dass an allen Einheiten Balkone Richtung Hinterhof angebaut werden. Im Rahmen der Dachsanierung soll geprüft werden, ob Balkone angebaut werden können. Soweit ein Anbau von Balkonen möglich ist und eine entsprechende Baugen...mehr

Problemüberblick Die Wohnungseigentümer können einen Beschluss in der Versammlung fassen. Sie können einen Beschluss aber auch außerhalb der Versammlung fassen. Gleichsam ein "Zwitter" ist ein Beschluss außerhalb der Versammlung, dem aber nur die Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmen muss. Denn er ist in der Regel erst möglich, nachdem die Wohnungseigentümer dazu in einer...mehr

Markisen sind dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, wenn die Wohnanlage bereits bauträgerseits mit Markisen ausgestattet ist bzw. die Markisen im Rahmen der Herstellung des Gebäudes angebracht worden sind.[1] Vereinzelt wird auch danach differenziert, ob Balkone, Loggien oder Terrassen, an denen Markisen angebracht sind, im Sondereigentum stehen. Ist dies der Fall, sollen au...mehr

Die Klagebefugnis bzw. Prozessführungsbefugnis ist Zulässigkeitsvoraussetzung insbesondere auch von wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren. Klagebefugt ist der Kläger dann, wenn er geltend macht, in eigenen subjektiven Rechten verletzt zu sein. Insoweit ist der einzelne Wohnungseigentümer stets klagebefugt im Rahmen der Anfechtung von Beschlüssen oder zur Geltendmachung von ...mehr

Begriff Die Prozessführungsbefugnis – auch als Klagebefugnis bezeichnet – ist das Recht einer Partei, im eigenen Namen ein Verfahren einzuleiten bzw. zu führen. Die Prozessführungsbefugnis ist unabdingbare Prozessvoraussetzung. Sie steht mit Ausnahme der Verfahrensstandschaft demjenigen zu, der Inhaber des Anspruchs ist. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Prozessfüh...mehr

Dachböden oder Speicher dürfen regelmäßig nicht für Wohnzwecke genutzt werden.[1] Die Umwandlung eines Speicherraums stellt eine bauliche Veränderung sowie eine Änderung der nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vorgegebenen Zweckbestimmung dar. Der Ausbau in einen Wohnraum bedarf bezüglich des Elements der baulichen Veränderung zwar nur eines mehrheitlichen Gestat...mehr

Das Dach gehört als konstruktiver für den Bestand und die Sicherheit der Wohnanlage erforderlicher Gebäudebestandteil mit gleichzeitiger Schutzfunktion und als architektonisches Gestaltungselement zwingend zum Gemeinschaftseigentum.[1] Auch das Glasdach eines Hofraums ist als konstruktiver Bestandteil zwingend Gemeinschaftseigentum. Weist also etwa die Teilungserklärung eine...mehr

Infolge der Entscheidung des BGH zur Nichtigkeit sog. "Zitterbeschlüsse"[1] wurde Reformbedarf laut, der in einer ersten Gesetzesinitiative 2004 mündete. Dieser erste Regierungsentwurf erwies sich als wenig brauchbar. Ein neuer Diskussionsentwurf ebnete dann den Weg zu einer umfassenden Reform des WEG im Jahr 2007. Wiederum grundlegend geändert wurde das Wohnungseigentumsges...mehr

Rz. 18 Muster 5.6: Auflösend Bedingtes Sondernutzungsrecht Muster 5.6: Auflösend Bedingtes Sondernutzungsrecht Zu Wohnung Nr. 1 gehört das Sondernutzungsrecht an dem im Freien liegenden Stellplatz Nr. 1 gemäß Anlage 3 zu dieser Urkunde. Das Sondernutzungsrecht ist auflösend bedingt. Es erlischt, wenn der heutige Eigentümer der Wohnung Nr. 1 diese nicht mehr selbst zu eigenen ...mehr

I. Muster Rz. 23 Muster 7.5: Übertragung Sondernutzungsrecht/Kfz-Stellplatz Muster 7.5: Übertragung Sondernutzungsrecht/Kfz-Stellplatz Verhandelt _________________________ (siehe Rdn 24) Vor mir, dem Notar _________________________ erschienen heute 1. Herr AT 2. Herr BT Sie erklärten zu meinem Protokoll: I. Vorbemerkung Im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________ von ____...mehr

Rz. 10 Sowohl bei Neu- als auch Altbauten besteht oft der Bedarf nach einer möglichst flexiblen und zukunftsoffenen Sondernutzungsrechtszuweisung, insbesondere von Stellplätzen und Kellerräumen. Dadurch kann ein aufteilender Eigentümer oder Bauträger auf Erwerberwünsche, z.B. hinsichtlich der Auswahl des Stellplatzes, oder auf veränderte Gegebenheiten reagieren. Nachträglich...mehr

Rz. 14 Vergleiche z.B. oben Rdn 3 und § 5 Rdn 1 ff. Auch nach der WEG-Reform ist davon auszugehen, dass die Praxis bei rein gewerblichen Objekten weiterhin mit dem flexiblen Instrument des Sondernutzungsrechts und nicht mit "Annex-Sondereigentum" arbeiten wird.mehr

Rz. 15 Das Sondernutzungsrecht ist und bleibt ein wichtiger Begriff in der Praxis des Wohnungseigentumsrechtes. Eine ausdrückliche gesetzliche Regelung fehlt nach wie vor. Der durch die vorherige WEG-Novelle in § 5 Abs. 4 S. 2 WEG erstmals im Gesetz genannte Begriff ist jedoch auch nicht gestrichen worden. Sondernutzungsrechte sollten durch die WEG-Reform zwar zurückgedrängt...mehr

Rz. 11 Wie auch das Sondereigentum selbst, so kann auch ein Sondernutzungsrecht prinzipiell ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer unterteilt werden. Grenzen können sich allerdings aus der in der ursprünglichen Gemeinschaftsordnung getroffenen Nutzungsvereinbarung ergeben. Verändert sich durch die Unterteilung des Sondernutzungsrechtes der Nutzungscharakter, kann dies der...mehr

Rz. 36 Muster 5.21: Bewilligung zur Löschung eines Sondernutzungsrechts Muster 5.21: Bewilligung zur Löschung eines Sondernutzungsrechts Als eingetragener Eigentümer des im Grundbuch von _________________________ verzeichneten Wohnungseigentums Nr. 1, mit dem das Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche Nr. 1 gemäß Anlage 3 zur ursprünglichen Teilungserklärung und Gemeinschaft...mehr

Rz. 27 Muster 5.15: Doppelhaushälften Muster 5.15: Doppelhaushälften Jeder Eigentümer hat das umfassende Sondernutzungsrecht an den konstruktiven und konstitutiven Teilen des Gebäudes, in dem sich sein Sondereigentum befindet, und dessen technischen Einrichtungen und Anlagen, die allein von ihm benutzt werden (Eingangsbereich, Außenwände, Balkone, Dach etc.), hinsichtlich der...mehr

A. Standardfall I. Muster Rz. 1 Muster 5.1: Grundfall Kfz-Stellplatz Muster 5.1: Grundfall Kfz-Stellplatz Es wird folgendes Sondernutzungsrecht (siehe Rdn 1) begründet: a) Der Wohnung Nr. 1 (siehe Rdn 2) wird das Sondernutzungsrecht an dem im Freien belegenen Kfz-Stellplatz, der in der Anlage "Sondernutzungsrechte" zu dieser Urkunde mit der Nummer "1" markiert ist, zugeordnet (s...mehr

Rz. 23 Hierzu siehe oben (vgl. § 1 Rdn 51 ff.) sowie unten (vgl. § 5 Rdn 1 ff.).mehr

I. Muster zur aufschiebend bedingten Einräumung Rz. 6 Muster 5.2: Aufschiebend bedingtes Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Stellplatz Muster 5.2: Aufschiebend bedingtes Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Stellplatz An den Stellplätzen, die in dem dieser Urkunde als Anlage beigefügten Lageplan "Stellplätze" markiert und nummeriert sind, werden aufschiebend bedingte Sondernutzungsr...mehr

Rz. 6 Muster 5.2: Aufschiebend bedingtes Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Stellplatz Muster 5.2: Aufschiebend bedingtes Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Stellplatz An den Stellplätzen, die in dem dieser Urkunde als Anlage beigefügten Lageplan "Stellplätze" markiert und nummeriert sind, werden aufschiebend bedingte Sondernutzungsrechte eingeräumt. Auf den Lageplan wird hiermit...mehr

Rz. 17 Muster 5.5: Alternierendes Recht/Einkaufsmarkt und Wohnungen Muster 5.5: Alternierendes Recht/Einkaufsmarkt und Wohnungen Zur Teileigentumseinheit Nr. 1 gehört das Sondernutzungsrecht an den im Freien belegenen Stellplätzen Nr. 5 bis 10 gemäß Anlage 3 zu dieser Urkunde. Deren Eigentümer darf diese Flächen von Montag jeder Woche 9.00 Uhr bis zum darauffolgenden Samstag ...mehr

Rz. 3 Das Sondernutzungsrecht wird gewöhnlich einzelnen Einheiten zugeordnet. Möglich ist aber auch eine persönliche Berechtigung.[3] Berechtigt können nur Miteigentümer sein. Das Sondernutzungsrecht kann aber zugunsten eines Miteigentumsanteils an einem Sondereigentum begründet werden, etwa im Fall von Duplexparkanlagen.[4] Es muss sich nicht um eine ausschließliche individ...mehr

Rz. 1 Muster 5.1: Grundfall Kfz-Stellplatz Muster 5.1: Grundfall Kfz-Stellplatz Es wird folgendes Sondernutzungsrecht (siehe Rdn 1) begründet: a) Der Wohnung Nr. 1 (siehe Rdn 2) wird das Sondernutzungsrecht an dem im Freien belegenen Kfz-Stellplatz, der in der Anlage "Sondernutzungsrechte" zu dieser Urkunde mit der Nummer "1" markiert ist, zugeordnet (siehe Rdn 3). Der Stellpl...mehr

Rz. 2 In Eigentümergemeinschaften besteht häufig das Bedürfnis, einzelnen Eigentümern die ausschließliche Nutzung von Grundstücks- oder Gebäudeteilen, die nicht Sondereigentum sind und oftmals gar nicht sein können, zu ermöglichen. So sind die konstruktiven und konstitutiven Teile des Gebäudes nicht sondereigentumsfähig (§§ 1 Abs. 5, 5 Abs. 1 und 2 WEG). Die Bildung von Sond...mehr

Rz. 5 Mit einem Sondernutzungsrecht sind anders als im Falle des Sondereigentums keine Befugnisse nach freiem "Belieben" (§ 13 Abs. 1 WEG) verbunden. Sie können sich zwar der Alleineigentümerstellung annähern, aber auch in vielfacher Hinsicht beschränkt sein. Schweigt die Gemeinschaftsordnung, gibt es keine Vermutung in Richtung "Belieben". Insofern kommt es stets auf die Au...mehr

Rz. 35 Muster 5.20: Mobilfunkanlage auf dem Dach Muster 5.20: Mobilfunkanlage auf dem Dach Der Teileigentumseinheit Nr. 1 (Kellerraum) wird das ausschließliche Sondernutzungsrecht an der aus der Anlage 7 zur Urkunde ersichtlichen Dachfläche straßenseitig eingeräumt. Dieses Sondernutzungsrecht berechtigt ausschließlich zur Errichtung und Unterhaltung einer Mobilfunkantenne ode...mehr

Rz. 22 Muster 5.10: Reines Terrassennutzungsrecht Muster 5.10: Reines Terrassennutzungsrecht Zu der Wohnung Nr. 1 gehört das Sondernutzungsrecht an der im Aufteilungsplan mit derselben Nummer bezeichneten, farbig abgegrenzten ebenerdigen Terrassenfläche. An den Grenzen der Terrassenfläche darf ein Sichtschutz angebracht und unterhalten werden. Der Sichtschutz darf jedoch nich...mehr

Rz. 29 Muster 5.17: Reine Nebenzwecke Muster 5.17: Reine Nebenzwecke Zur Wohnung Nr. 15 gehört das Sondernutzungsrecht an dem über ihrer Wohnung belegenen Spitzboden gemäß Anlage 3 zu dieser Urkunde. Der Spitzboden darf zum Abstellen, Lagern, als Archiv und zu Hobbyzwecken genutzt werden. Die Errichtung einer innen liegenden Treppenverbindung ist zulässig; ebenso der Anschlus...mehr

Rz. 37 WEG-Reform: Die WEG-Reform hält keine Neuregelungen zur Überführung von Sondernutzungsrechten an Freiflächen oder Stellplätzen in Sondereigentum bereit. Dies erfolgt auch nicht automatisch. Eine solche Umwandlung richtet sich vielmehr nach allgemeinen Grundsätzen. Da mit Sondernutzungsrechten belegte Flächen im Gemeinschaftseigentum stehen, müsste also Gemeinschaftsei...mehr

1. Begründung in der ursprünglichen Teilungserklärung Rz. 7 Sondernutzungsrechte werden oft bereits in der ursprünglichen Teilungserklärung begründet. Auch wenn es sich um eine einseitige Teilungserklärung nach § 8 WEG handelt, steht die Einräumung des Sondernutzungsrechtes einer Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern gleich, und zwar ab dem Zeitpunkt, ab dem eine eins...mehr

Rz. 34 Muster 5.19: Einschränkung Sondernutzungsberechtigung/Fluchtweg Muster 5.19: Einschränkung Sondernutzungsberechtigung/Fluchtweg Den Einheiten Nr. 1 bis 5 steht das Sondernutzungsrecht an der in der Anlage 3 zu dieser Urkunde mit der jeweils identischen Nummer bezeichneten Dachterrasse zu. Das Sondernutzungsrecht ist jedoch insoweit eingeschränkt, dass die in der Anlage...mehr

Rz. 7 Sondernutzungsrechte werden oft bereits in der ursprünglichen Teilungserklärung begründet. Auch wenn es sich um eine einseitige Teilungserklärung nach § 8 WEG handelt, steht die Einräumung des Sondernutzungsrechtes einer Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern gleich, und zwar ab dem Zeitpunkt, ab dem eine einseitige Änderung durch den teilenden Eigentümer nicht ...mehr

1. Grundlagen Rz. 51 In der Theorie und Praxis des Wohnungseigentumsrechts war das Sondernutzungsrecht bisher ein allgegenwärtiges, zentrales, äußerst flexibles und an Wichtigkeit kaum zu unterschätzendes Gestaltungselement. Es geht in der Regel – aber keineswegs ausschließlich – um ein exklusives Nutzungsrecht an nicht sondereigentumsfähigen Bestandteilen des Gebäudes und/od...mehr

Rz. 53 Sondernutzungsrechte haben einen vielfältigen Anwendungsbereich: Der praktisch häufigste Anwendungsfall betraf bisher Grundstücksfreiflächen. Diese waren nach bisher geltender Rechtslage nicht sondereigentumsfähig. Dennoch bestand ein praktisches Bedürfnis, einzelnen Eigentümern oder, seltener, einer Gruppe von Eigentümern z.B. Gartenflächen, oberirdische Kfz-Stellplä...mehr

Rz. 25 Muster 5.13: Gastwirtschaftsbetrieb Muster 5.13: Gastwirtschaftsbetrieb Zur Teileigentumseinheit Nr. 1 gehört das Sondernutzungsrecht an der in der Anlage 3 zu dieser Urkunde näher bezeichneten Fläche. Diese Fläche darf zum Betrieb einer Gastwirtschaft genutzt werden. Zu diesem Zweck dürfen Tische, Stühle sowie weitere zur gastronomischen Nutzung notwendige oder zweckm...mehr

Rz. 31 Zu Rechtsnatur und Gegenstand von Sondernutzungsrechten vergleiche oben § 1 Rdn 51 ff. und von Annex-Sondereigentum vergleichen oben § 1 Rdn 11. Da die Miteigentümer bei der Quasi-Realteilung möglichst so gestellt werden wollen, als seien sie Alleineigentümer, ist auf eine exakte Abgrenzung der Annex-Sondereigentumsflächen bzw. Sondernutzungsflächen zu achten. Möglich...mehr

Rz. 9 Die nachträgliche Einräumung eines Sondernutzungsrechts und deren Eintragung in das Grundbuch bedarf als Änderung des Inhalts des Sondereigentums grundsätzlich der Zustimmung dinglich berechtigter Dritter.[16] Entbehrlich ist die Zustimmung nur dann, wenn jede rechtliche, nicht bloß eine wirtschaftliche Beeinträchtigung ausgeschlossen ist.[17] Erforderlich sind daher d...mehr

Rz. 15 Muster 5.3: Stellplatz mit beschränktem Ausbaurecht Muster 5.3: Stellplatz mit beschränktem Ausbaurecht Zur Wohnung Nr. 1 gehört das Sondernutzungsrecht an dem im Freien belegenen Stellplatz Nr. 1 gemäß Anlage 3 zu dieser Urkunde. Dieser Stellplatz darf beliebig im Rahmen der öffentlich-rechtlichen Vorschriften als Stellplatz für Fahrzeuge aller Art genutzt werden, und...mehr

Rz. 20 Muster 5.8: Eingeschränktes Gartensondernutzungsrecht Muster 5.8: Eingeschränktes Gartensondernutzungsrecht Die Einheiten Nr. 1 bis Nr. 5 im Erdgeschoss erhalten jeweils das mit derselben Nr. gekennzeichnete Sondernutzungsrecht an den Gartenflächen von jeweils ca. 500 m2 gemäß Anlage 4 zu dieser Urkunde. Auf diesen Flächen ist lediglich eine gärtnerische Nutzung mit Ra...mehr

Rz. 28 Muster 5.16: Wohnungsblöcke Muster 5.16: Wohnungsblöcke Zu den Blöcken I. und II. gehört jeweils das Sondernutzungsrecht an sämtlichen konstruktiven und konstitutiven Teilen des Gebäudes und den technischen Einrichtun­gen und Anlagen, die jeweils nur von einem Block benutzt werden. Die jeweiligen ­Eigentümer des Blocks I. einerseits sowie des Blocks II. andererseits si...mehr

Rz. 19 Muster 5.7: Umfassendes Gartensondernutzungsrecht Muster 5.7: Umfassendes Gartensondernutzungsrecht Die Einheiten Nr. 1 bis Nr. 5 im Erdgeschoss erhalten jeweils das mit derselben Nr. gekennzeichnete Sondernutzungsrecht an den Gartenflächen von jeweils ca. 500 m2 gemäß Anlage 3 zu dieser Urkunde. Sie sind befugt, diese Fläche wie ein Alleineigentümer zu nutzen. Baulich...mehr

Rz. 23 Muster 7.5: Übertragung Sondernutzungsrecht/Kfz-Stellplatz Muster 7.5: Übertragung Sondernutzungsrecht/Kfz-Stellplatz Verhandelt _________________________ (siehe Rdn 24) Vor mir, dem Notar _________________________ erschienen heute 1. Herr AT 2. Herr BT Sie erklärten zu meinem Protokoll: I. Vorbemerkung Im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _____________...mehr

Rz. 8 Die nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten erfolgt durch einseitige Erklärung des aufteilenden Eigentümers, solange er noch alleiniges Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Zur Eintragung in das Grundbuch ist daher ein Eintragungsantrag des aufteilenden Eigentümers und dessen Eintragungsbewilligung in öffentlich-beglaubigter Form erforderlich. Zu...mehr

Rz. 51 In der Theorie und Praxis des Wohnungseigentumsrechts war das Sondernutzungsrecht bisher ein allgegenwärtiges, zentrales, äußerst flexibles und an Wichtigkeit kaum zu unterschätzendes Gestaltungselement. Es geht in der Regel – aber keineswegs ausschließlich – um ein exklusives Nutzungsrecht an nicht sondereigentumsfähigen Bestandteilen des Gebäudes und/oder – bisher –...mehr

Rz. 19 Muster 2.2: Quasi-Realteilung (Doppel-/Reihenhäuser) Muster 2.2: Quasi-Realteilung (Doppel-/Reihenhäuser) Verhandelt in _________________________ am _________________________ I. Vorbemerkung 1. _________________________ ist Eigentümer des _________________________ belegenen, im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _________________________ Blatt _____...mehr

Rz. 4 Sondernutzungsrechte müssen sowohl bei der Begründung als auch bei späteren Weiterveräußerungen bestimmbar sein.[7] Dies setzt in der Regel Plananlagen mit eindeutiger Abgrenzung voraus.[8] Dabei kann auch ein besonderer Plan zur Darstellung der Sondernutzungsrechte verwendet werden, diese müssen nicht in den Aufteilungsplänen enthalten sein.[9] Verbale Beschreibungen ...mehr

Rz. 1 Muster 3.1: Teilungserklärung gem. § 8 WEG Muster 3.1: Teilungserklärung gem. § 8 WEG Teil I Begründung von Wohnungseigentum § 1 Grundstück 1. _________________________ ist Eigentümer des _________________________ belegenen, im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _________________________ Blatt _________________________ verzeichneten Grundbesitzes, Fl...mehr

1. Umfassendes Gartensondernutzungsrecht Rz. 19 Muster 5.7: Umfassendes Gartensondernutzungsrecht Muster 5.7: Umfassendes Gartensondernutzungsrecht Die Einheiten Nr. 1 bis Nr. 5 im Erdgeschoss erhalten jeweils das mit derselben Nr. gekennzeichnete Sondernutzungsrecht an den Gartenflächen von jeweils ca. 500 m2 gemäß Anlage 3 zu dieser Urkunde. Sie sind befugt, diese Fläche wie...mehr