Fachbeiträge & Kommentare zu Rücklage

In aller Regel ordnet bereits die Gemeinschaftsordnung die Bildung einer Erhaltungsrücklage an. Der Verwalter muss dann nicht erst einen entsprechenden Beschluss herbeiführen. Allerdings obliegt die Entscheidung über die Höhe der zu bildenden Rücklage den Wohnungseigentümern durch Beschlussfassung. Eines entsprechenden Beschlusses über die Rücklagenhöhe bedarf es freilich da...mehr

In der Praxis ist es keine Seltenheit, dass über Jahre hinweg Beiträge in die Rücklage geflossen sind und diese eine stattliche Höhe erreicht hat. Sind in einem derartigen Fall keine größeren Erhaltungsmaßnahmen absehbar, haben die Wohnungseigentümer die Kompetenz zur Beschlussfassung über eine Teilauflösung der Rücklage.[1] Stets aber muss noch eine angemessene Rücklage ver...mehr

In Bemessung der Rücklagenhöhe bietet sich stets eine konkret auf das verwaltete Objekt bezogene Erhaltungsplanung unter Berücksichtigung der individuellen Eigenheiten der Wohnanlage, der Berücksichtigung konkreter vergangener Erhaltungs-, also Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, sowie unter Berücksichtigung der Höhe einer etwa bereits gebildeten Rücklage an. Ein ...mehr

1.1 Grundsätze Begriff § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG sieht als Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung "die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage" vor. Gemeint ist die Ansammlung einer angemessenen Geldsumme, die der wirtschaftlichen Absicherung künftig notwendiger Erhaltungs-, also Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum dient.[1] Verzi...mehr

Wie bereits erwähnt, stellt die Erhaltungsrücklage einen Bestandteil des gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögens nach § 9a Abs. 3 WEG dar. Dies hat zur Konsequenz, dass die einzelnen Wohnungseigentümer keinen Anteil an der Erhaltungsrücklage haben. Sie haben auch keinen "ideellen" Anteil an der Rücklage. Letztlich haben Wohnungseigentümer ganz allgemein keine unmittelbaren, ...mehr

ALG II Ist der Arbeitsuchende als Eigentümer einer Eigentumswohnung Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, sind auf ihn umgelegte und nicht abwendbare Kosten einer Erhaltungsrücklage und eines Kabelanschlusses als Kosten der Unterkunft nach § 22 SGB II zu übernehmen.[1] Anfechtungsklage Die Ablehnung der Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage entspricht nicht ord...mehr

Sieht die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine wirtschaftliche Trennung der einzelnen Gebäude vor und/oder verleiht sie den Untergemeinschaften eigene Beschlusskompetenzen, ändert auch dies zunächst nichts daran, dass eine einheitliche Erhaltungsrücklage für sämtliche Gebäude zu bilden ist. Stets kommt es insoweit darauf an, was konkret Teilungserklärung oder Gemeinsc...mehr

So wohl bereits Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung nicht über die Erhaltungsrücklage finanziert werden können, gilt dies erst recht für Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums nach § 20 Abs. 1 WEG. Dies ist nicht lediglich darin begründet, als es sich bei Maßnahmen der baulichen Veränderung gerade nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern wei...mehr

Neben den im Wirtschaftsplan festgesetzten Beiträgen, die von den Wohnungseigentümern in die Rücklage zu zahlen sind, können auch sonstige Einnahmen der Gemeinschaft der Erhaltungsrücklage zugeführt werden. Zunächst einmal unterliegt die Frage, ob Zinsen des Rücklagenkontos in der Rücklage verbleiben sollen oder unter den Wohnungseigentümern als Einnahme ausgeschüttet werden...mehr

Grundsätzlich sind die Gelder der Erhaltungsrücklage zweckgebunden und stehen allein der Finanzierung von Maßnahmen der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zur Verfügung. Den Wohnungseigentümern ist in diesem Zusammenhang ein weites Ermessen dahingehend eingeräumt, statt eines entsprechenden Zugriffs auf die Rücklage zwecks Finanz...mehr

Erfahrungsgemäß stehen Wohnungseigentümer einem für sie unerwarteten "Geldsegen" offen gegenüber, weshalb das Risiko einer Beschlussanfechtung als gering zu bewerten sein dürfte. Zur Vermeidung jeglicher Anfechtungsrisiken sollte die Auflösung der Rücklage durch Auszahlung an die Wohnungseigentümer als solche – also als Auszahlung – auch im Ladungsschreiben angekündigt werde...mehr

Begriff § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG sieht als Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung "die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage" vor. Gemeint ist die Ansammlung einer angemessenen Geldsumme, die der wirtschaftlichen Absicherung künftig notwendiger Erhaltungs-, also Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum dient.[1] Verzicht auf Bildun...mehr

Da die Bildung einer Erhaltungsrücklage stets ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hat auch ein jeder Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG hierauf einen Anspruch.[1] Ist eine Rücklage nicht gebildet, kann er deren Bildung grundsätzlich gerichtlich durchsetzen. Zwingend erforderlich ist allerdings, dass der Wohnungseigentümer zunächst die übrigen Wohnungseigentümer...mehr

Übernimmt der Verwalter die Erstverwaltung einer neu entstandenen Wohnungseigentümergemeinschaft, hat er die Gemeinschaftsordnung dahingehend zu prüfen, ob Regelungen über die Bildung einer Erhaltungsrücklage vorhanden sind. In aller Regel wird dies der Fall sein. Der Verwalter hat dann nicht mehr für eine Beschlussfassung über die Bildung einer Erhaltungsrücklage zu sorgen,...mehr

Eine Teilauflösung der Erhaltungsrücklage zur Finanzierung einer Maßnahme der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums kommt ausschließlich dann in Betracht, wenn alle Wohnungseigentümer entweder nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG oder § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG zur anteiligen Kostentragung verpflichtet sind. Dies ist nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann der Fall, wen...mehr

Die bloße Tatsache, dass es sich um eine Mehrhausanlage handelt, bedeutet nicht, dass automatisch für die einzelnen Gebäude jeweils getrennte Rücklagen zu bilden wären. Das Gesetz sieht in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG lediglich die Bildung einer Rücklage vor. Wie stets, kommt es also auf die Regelungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung an. Von grundlegender Bedeutung is...mehr

Überblick Die Bildung einer Erhaltungsrücklage (vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) in § 21 Abs. 2 Nr. 4 WEG a. F. als "Instandhaltungsrückstellung" bezeichnet) stellt nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG das Regelbeispiel einer Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Ist demnach eine Erhaltungsrücklage (noch) nicht gebildet, hat ein jeder Wohnungse...mehr

Nach der Bestimmung des § 28 Abs. 2 II. BV dürfen pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr bei zurückliegender Bezugsfertigkeit von weniger als 22 Jahren höchstens 7,10 EUR, von mindestens 22 Jahren höchstens 9,00 EUR, von mindestens 32 Jahren höchstens 11,50 EUR als Erhaltungskosten angesetzt werden. Ist ein Aufzug vorhanden, erhöhen sich die Sätze um jeweils 1,00 EUR. Baujahr 1990 B...mehr

Der Vermögensbericht muss zum einen den Stand der Erhaltungsrücklage und etwaiger weiterer durch Beschluss vorgesehener Rücklagen enthalten. Anzugeben ist jeweils der Ist-Stand des tatsächlich vorhandenen Vermögens, das für die Erhaltung beziehungsweise andere Zwecke reserviert ist. Der Stand der Rücklagen ist ungeachtet seiner Höhe anzugeben. Daneben muss der Vermögensberic...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ist den Wohnungseigentümern die Kompetenz eingeräumt, neben der Erhaltungsrücklage weitere Rücklagen zu bilden. Eine solche zusätzliche Rücklage muss nicht gebildet werden, wenn sie aber gebildet wird, muss sie ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Das dürfte im Fall einer Liquiditätsrücklage wenigen Zweifeln unterliegen, stellen d...mehr

Da die Erhaltungsrücklage Bestandteil des gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögens ist, hat der Verwalter sie gemäß § 9a Abs. 3 WEG nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zu verwalten. Ihn treffen insoweit Vermögensbetreuungspflichten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Er hat zu beachten, dass er auch die Gelder der Erhaltungsrücklage zwingend getrennt von seinem Vermögen...mehr

Ausgehend vom aktuellen Marktpreis/qm unterstellt die v. Hauff'sche Formel, dass vom Kaufpreis einer Eigentumswohnung lediglich 25 % auf das gemeinschaftliche Eigentum entfallen und dieses spätestens alle 50 Jahre instandsetzungsbedürftig ist. Praxis-Beispiel Berechnung nach v. Hauff'scher Formel Der Marktpreis beträgt 2.500 EUR je qm Wohnfläche. Bei einer 70-qm-Wohnung würde ...mehr

In engen Grenzen ließ die Rechtsprechung nach alter Rechtslage Ausnahmen zu. Die dazu entwickelten Grundsätze gelten auch nach Inkrafttreten des WEMoG. Einzelfallregelung Zunächst ist zu beachten, dass beschlussweise nur eine Einzelfallregelung herbeigeführt werden kann und keine abstrakt-generelle Regelung.[1] Praxis-Beispiel Ungültiger Beschluss "Die Erhaltungsrücklage kann vo...mehr

Im Fall der Übernahme einer neuen Eigentümergemeinschaft sind für den Verwalter stets 2 Konstellationen zu unterscheiden: Übernahme einer Erstverwaltung in einer neu begründeten Eigentümergemeinschaft Verwaltungsübernahme einer bestehenden Eigentümergemeinschaft 1.2.1 Übernahme einer Erstverwaltung Übernimmt der Verwalter die Erstverwaltung einer neu entstandenen Wohnungseigentü...mehr

Sämtliche Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, stellen gemäß § 20 Abs. 1 WEG bauliche Veränderungen dar. Der Gesetzgeber ist daher der Auffassung, dass auch Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung nicht mehr zu den Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG gehören.[1] Vereinzelt wird demgegenüber davon a...mehr

Bei Übernahme einer bestehenden Eigentümergemeinschaft als Nachfolgeverwalter hat der übernehmende Verwalter die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der letzten Wirtschaftsperioden dahingehend zu überprüfen, ob und in welcher Höhe Beiträge zur Erhaltungsrücklage geleistet wurden. Allein den Bankkontenunterlagen des Vorverwalters wird er dies nur dann entnehmen können, we...mehr

Insbesondere um einen temporären Zugriff im Fall von Liquiditätsengpässen auf die Erhaltungsrücklage zu vermeiden, bietet es sich im Rahmen einer Teilauflösung der Erhaltungsrücklage geradezu an, die dort vorhandenen überschüssigen finanziellen Mittel in eine Liquiditätsrücklage zu transferieren. Die Bildung einer Liquiditätsrücklage – auch neben einer bestehenden Erhaltungs...mehr

Die Verteilung der zur Rücklage zu leistenden Beiträge der Wohnungseigentümer erfolgt nach dem hierfür vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel. Gemeinschaftsordnungen sehen hier regelmäßig eine der gesetzlichen Regelung in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG korrespondierende Verteilung der Beiträge nach Miteigentumsanteilen vor. Fehlen Regelungen zur Verteilung der Beiträge zur Erhaltun...mehr

Die Peters'sche Formel geht davon aus, dass im Laufe von geschätzten 80 Jahren Lebensdauer eines Gebäudes Instandhaltungskosten in Höhe des 1,5-Fachen der Herstellkosten anfallen, wobei hiervon je nach Ausstattung 65 – 70 % das Gemeinschaftseigentum betreffen. Praxis-Beispiel Berechnung nach Peters'scher Formel Die Baukosten betragen 1.750 EUR je qm Wohnfläche und betreffen zu...mehr

Da die Erhaltungsrücklage Bestandteil des Vermögens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, steht den Wohnungseigentümern kein Anteil an ihr zu. Insoweit stellt die Erhaltungsrücklage keinen Vermögensbestandteil des jeweiligen Wohnungseigentümers dar. Für den Fall des Erwerbs durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung hatte der BFH[1] zunächst klargestellt, dass das Meis...mehr

Die Spanne reicht nach diesen 3 Berechnungsmodellen von knapp 73 EUR bis über 130 EUR pro Monat. Zu berücksichtigen ist bei einer Bemessung der Erhaltungsrücklage unter Verwendung von Formeln stets, dass Formeln Besonderheiten der Wohnanlage nicht berücksichtigen können. Ausschlaggebend sind jedoch insbesondere der Zustand der Anlage sowie die jeweilige Ausstattung und Einric...mehr

Im Verwalteralltag ist es keine Seltenheit, dass die Wohnungseigentümer ihrer Zahlungspflicht auf Grundlage beschlossener Wirtschafspläne nicht in voller Höhe nachkommen. In aller Regel zahlen die Wohnungseigentümer das Hausgeld auch in einer Summe, also ohne nach den Bewirtschaftungsbeiträgen und denjenigen zur Erhaltungsrücklage zu unterscheiden bzw. eine entsprechende Til...mehr

Gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG hat der Verwalter eine Abrechnung zu erstellen, die die Einnahmen und Ausgaben enthält. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass die zur Erhaltungsrücklage gezahlten Beiträge Einnahmen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darstellen und somit in der Jahresgesamtabrechnung zwingend zu berücksichtigen sind. Um insoweit eine Verrechnung dieser Beitr...mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 stellte die "Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage" einen zwingenden Bestandteil der Jahresabrechnung dar.[1] Wie die Bestimmung des § 28 Abs. 4 WEG verdeutlicht, hat der Verwalter nunmehr im Rahmen des Vermögensberichts den Stand der gebildeten Rücklagen mitzuteilen. Das Thema "Erhaltungsrücklage" ist also zu einem ...mehr

Völlig unproblematisch ist die Ausgangslage dann, wenn die Mehrhausanlage ohnehin ungeregelt ist und keine Trennung der einzelnen Häuser bzw. Gebäudeteile vorsieht, insbesondere also die Kostenverteilung einheitlich unter sämtlichen Wohnungseigentümern erfolgt. Stets ist hier nur eine Erhaltungsrücklage für die Gesamtanlage zu bilden. Keine Beschlusskompetenz Die Wohnungseige...mehr

Beiträge zur Erhaltungsrücklage führen in 1. Linie zu einer Einnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft. Zwar stellen diese Beiträge für die zahlungsverpflichteten Wohnungseigentümer zunächst eine Ausgabe dar, weil sie ja die entsprechenden Beiträge tatsächlich zu zahlen haben. Allerdings ist dieses Geld nicht verloren, da es der Gemeinschaft zufließt. Die von den Wohnungsei...mehr

Durch eine § 6b-Rücklage können bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen stille Reserven auf bestimmte neu angeschaffte oder hergestellte Wirtschaftsgüter übertragen werden. Unterbleibt die Reinvestition innerhalb der gesetzlichen Frist, ist die Rücklage jedoch gewinnerhöhend aufzulösen und um einen Gewinnzuschlag von 6 % des Rücklagenbetrags für jedes volle Wirtschaft...mehr

Bei einer zu Unrecht gebildeten § 6b-Rücklage greifen laut BFH die Grundsätze des formellen Bilanzenzusammenhangs (BFH, Urteil v. 2.7.2025, XI R 27/22, BFH/NV 2025 S. 1654). Nach dem formellen Bilanzenzusammenhang sind Bilanzierungsfehler grundsätzlich zeitlich rückwirkend an der Fehlerquelle zu berichtigen. Liegt die entsprechende Bilanz bereits einer rechtskräftigen Veranl...mehr

Gem. § 15a Abs. 1 Satz 1 EStG darf der einem Kommanditisten zuzurechnende Anteil am Verlust der KG weder mit anderen Einkünften aus Gewerbebetrieb noch mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen werden, soweit ein negatives Kapitalkonto des Kommanditisten entsteht oder sich erhöht. Bei der Bestimmung des Kapitalkontos des Kommanditisten i. S. des § 15a Abs. 1 Sat...mehr

Bei Übernahme einer Pensionszusage eines Arbeitnehmers durch den neuen Arbeitgeber unter Übernahme von Vermögenswerten normiert § 5 Abs. 7 Satz 4 EStG eine (besondere) Bewertung der übernommenen Pensionsverpflichtung. Laut BFH steht diese aber nicht der Anwendung des Satzes 5 (Möglichkeit einer gewinnmindernden Rücklagenbildung aus dem Übertragungsgewinn) entgegen, sodass ei...mehr

Der BFH bleibt bei seiner bisherigen Sichtweise zur (Nicht-)Abzugsfähigkeit von Zahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) als Werbungskosten im Rahmen der Vermietungseinkünfte. Der Werbungskostenabzug erfolgt danach erst dann, wenn das in der Rücklage gesammelte Geld im Rahmen einer tatsächlichen Erhaltungsmaßnahme verausgabt wird. Daran ä...mehr

Den Verwalter treffen grundsätzlich Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten. Die Pflicht des Verwalters erstreckt sich insbesondere darauf, Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie nach Ursache und Umfang festzustellen, was Kontrollaufgaben mit umfasst. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, so haftet der Verwalter für den Schaden der betroffenen W...mehr

Zwar können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ursprünglich kostenbefreite Wohnungseigentümer durch Beschluss erstmals mit Kosten der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums belastet werden.[1] Dies gilt aber nicht grenzenlos. Sieht die Gemeinschaftsordnung eine objektbezogene Kostentrennung vor, wonach nur diejenigen Wohnungseigentümer, deren Sondereigentum bzw. Sondernut...mehr

Betriebsinterne Maßnahmen können grundsätzlich mit externen Referenten bzw. Seminaranbietern durchgeführt werden, durchaus aber auch mit betriebsinternen Referenten. Von maßgeblicher Bedeutung ist stets, dass die Anforderungen der Anlage 2 zu § 15b MaBV erfüllt sind. Hiernach hat eine Planung und systematische Organisation zu erfolgen. Selbstverständlich muss die Qualität de...mehr

Bezüglich des Kriteriums der "nicht erheblichen Verpflichtung" dürfte in erster Linie auf die Größe der Gemeinschaft abzustellen sein. Soweit der Gesetzgeber insoweit auf die unmittelbare Teil- bzw. Außenhaftung der Wohnungseigentümer des § 9a Abs. 4 WEG rekurriert, ist dies in der juristischen Literatur zurecht auf Kritik gestoßen. Denn der Verwalter darf die Eigentümer dur...mehr

Vorbemerkung: Die vor Inkrafttreten des WEMoG ergangenen Entscheidungen gelten überwiegend auch nach neuer Rechtslage weiter. Gekennzeichnet ist die Fortgeltung nachfolgend mit (+). Ist die Rechtslage in Ermangelung aktueller Rechtsprechung nicht sicher zu beurteilen, wird die Entscheidung mit (?) gekennzeichnet. Scheint ihre Fortgeltung eher unwahrscheinlich, erfolgt die Ken...mehr

Nicht unter die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung fallen solche, die ausschließlich Einzelinteressen dienen oder überwiegend Fremdinteressen berücksichtigen oder auch Entscheidungen der Wohnungseigentümer, in denen Grundlagen für eine Ermessensentscheidung nicht vorlagen oder das Ermessen überschritten wurde. Ob im Übrigen ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspric...mehr

Bei einer haftungsbeschränkten Unternehmergesellschaft kann das Mindeststammkapital nach und nach angespart werden, sodass die Gründung quasi auch mit einem Stammkapital in Höhe von 1 EUR möglich ist. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass der Unternehmer einem "Sparzwang" unterliegt. Das heißt, jeder Gründungsgesellschafter braucht zwar nur jeweils 1 EUR aufzubringen. Das Stam...mehr

Aus dem Kontennachweis zur Bilanz können Sie ersehen, wie sich die einzelnen Bilanzpositionen im Detail zusammensetzen. Zum Vortrag werden diese Positionen zum größten Teil wieder auf die ursprünglichen Konten aufgegliedert. Praxis-Tipp Keine Korrekturen auf den Vortragskonten Die Positionen der Eröffnungsbilanz des Vorjahres müssen mit denen der Schlussbilanz des Vorjahres üb...mehr

Die Unterscheidung zwischen Abschlussvorarbeiten und vorbereitenden Abschlussarbeiten ist u. a. in der Steuerberatervergütungsverordnung von Bedeutung. Vorarbeiten können Sie i. d. R. kostengünstig selbst übernehmen und dem Steuerberater die eigentliche Erstellung des Jahresabschlusses überlassen. Zu den Abschlussvorarbeiten gehört die Abstimmung der laufenden Buchführung bis...mehr