Fachbeiträge & Kommentare zu Mietminderung

Leitsatz 1. Auch ohne den Verzug mit laufenden Mietzahlungen kann die Nichtzahlung der Mietkaution im Einzelfall die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen, wenn das Sicherungsbedürfnis des Vermieters durch ausstehende laufende Zahlungen und den ungewissen Ausgang des Streites der Parteien über die Berechtigung von mängelbedingten Gegenforderungen des Mieter...mehr

Normenkette § 21 Abs. 1, 5 Nr. 2 WEG, § 27 Abs. 1 Nr. 2, 3, Abs. 2 Nr. 4 WEG Kommentar 1. In den vermieteten Geschäftsräumen eines Teileigentümers war es aufgrund eines darüber befindlichen mangelhaften Flachdaches zu Durchfeuchtungsschäden gekommen. Diverse Sanierungsversuche führten nicht zum Erfolg. Daraufhin minderte der Mieter des betroffenen Teileigentums den Mietzins u...mehr

Kommentar Bei einem Mangel der Mietsache kann der Mieter ( Mietvertrag ) die monatlichen Mietzahlungen herabsetzen ( § 537 BGB ). Trifft den Vermieter an dem Mangel ein Verschulden oder kommt er mit dessen Beseitigung in Verzug, steht dem Mieter auch ein Schadensersatzanspruch ( Schadensersatz ) zu ( § 538 Abs. 1 BGB ). Hat der Wohnungsmieter aufgrund einer – von der R...mehr

Normenkette § 256 ZPO, § 254 BGB Kommentar 1. Die Wahrscheinlichkeit, dass ein künftiger Schaden eintritt, gehört zur materiellen Begründetheit einer Klage auf Feststellung der Verpflichtung, einen künftig noch entstehenden Schaden zu ersetzen, während für die Zulässigkeit die Möglichkeit eines künftigen Schadens genügt. 2. Ein Eigentümer hatte in seiner Wohnung eine tragende ...mehr

Leitsatz Maximal 4 Katzen in Eigentumswohnung zulässig Schadenersatzanspruch (Mietminderung) Normenkette § 13 WEG, § 14 WEG, § 15 WEG Kommentar 1. Das Maß des ordnungsgemäßen Gebrauchs des Sondereigentums überschreitet ein Wohnungseigentümer jedenfalls dann, wenn er in seiner 42 qm großen 1-Zimmer-Wohnung mehr als 4 Katzen hält. Teilweise beherbergte hier der Antragsgegner sei...mehr

Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 286 Abs. 1 BGB, § 537 Abs. 1 BGB Kommentar Kommt der Verwalter damit in Verzug, die für die ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, so haftet er für den dadurch einem Wohnungseigentümer entstandenen Schaden. In 1984 stellte sich der Mangel an einem Fensterrahmen in einer Wohnung he...mehr

Leitsatz Eigenmächtige Fenstererneuerung (als ordnungsgemäße Vewaltungsmaßnahme?) Notgeschäftsführung (Erstattungsanspruch) Normenkette § 5 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 2 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 93 BGB, § 94 BGB Kommentar 1. Erneuert ein Wohnungseigentümer im Gemeinschaftseigentum stehende Fenster, an denen bereits ein Schaden eingetreten ist, so kann er einen Anspruch auf Erstattung ...mehr

1 Leitsatz Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf dem Nachbargrundstück betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anders lautender Vereinbarungen grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, soweit auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder ...mehr

1 Leitsatz Die nachträgliche Verkleinerung eines großzügigen gemeinschaftlichen Fahrradkellers auf wenige Quadratmeter stellt einen Mangel der Mietsache dar, der zu einer Mietminderung führen kann. 2 Das Problem Die Vermieterin und der ehemalige Mieter einer Wohnung in einem 20-Parteien-Haus streiten über eine Mietminderung. Zu Beginn des Mietverhältnisses befand sich im Haus ei...mehr

1 Leitsatz Übernimmt ein Mieter die Koordination von Terminen mit Handwerkern zur Durchführung einer Reparatur und meldet er sich nach einem gescheiterten Termin trotz Zusage bei den Handwerkern nicht mehr, verhindert er mutwillig die Mängelbeseitigung und verwirkt dadurch sein Minderungsrecht. 2 Normenkette §§ 536 Abs. 1, 536c, 242 BGB 3 Das Problem Wird der Wohnwert durch einen...mehr

1 Leitsatz Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Trinkwasserversorgungsanlage der Mietsache von Legionellen befallen ist und dadurch der technische Maßnahmewert nach Anlage 3 Teil II der Trinkwasserverordnung überschritten wird. 2 Normenkette § 536 BGB 3 Das Problem Bei einem Mangel der Mietsache, durch den der Wohngebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird, ist de...mehr

1 Leitsatz Die Vorteile einer Stadtwohnung, u. a. die zentrale urbane Lage, gehen spiegelbildlich mit den daraus üblicherweise resultierenden Geräuschen und Gerüchen einher. Eine darauf gestützte Mietminderung ist daher unbegründet. 2 Normenkette §§ 536, 546 Abs. 1, 542 Abs. 1, 543 Abs. 2 BGB 3 Das Problem Beeinträchtigungen des Wohnwerts der gemieteten Wohnung berechtigen den Mi...mehr

Wird der Wohnwert durch einen Mangel der Mietsache erheblich beeinträchtigt, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Die Höhe der Mietminderung bestimmt sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung.mehr

1 Leitsatz Es gehört zum allgemeinen Lebensrisiko, wenn in einem engbebauten Stadtgebiet in der Nähe einer Mietwohnung Arbeiten durchgeführt werden. Daher liegt kein zur Minderung berechtigender Mangel aufgrund des aufgetretenen Baulärms vor. 2 Normenkette §§ 535, 536 Abs. 1, 906 Abs. 2, 1004 BGB 3 Das Problem Baulärm in der Nähe der Mietwohnung führt zu einer Minderung des Wohnw...mehr

1 Leitsatz Ein Mieter, der dem Vermieter nicht die Möglichkeit gibt, die im Vorfeld einer Mangelbeseitigung erforderlichen Feststellungen zu treffen, kann sich auf seine Rechte aus § 536 Abs. 1 BGB (Mietminderung) und § 320 BGB (Zurückbehaltung) nicht berufen. 2 Normenkette §§ 536 Abs. 1, 320 BGB 3 Das Problem Stellt der Mieter in der Mietwohnung einen Mangel fest, muss er diesen...mehr

Die nachträgliche Verkleinerung eines großzügigen gemeinschaftlichen Fahrradkellers auf wenige Quadratmeter stellt einen Mangel der Mietsache dar, der zu einer Mietminderung führen kann.mehr

1 Leitsatz Ein Beweisantrag im selbstständigen Beweisverfahren kann darauf gerichtet sein, die Höhe der Mietminderung durch einen Sachverständigen begutachten zu lassen. 2 Normenkette § 536 BGB; §§ 485, 487 ZPO 3 Das Problem Bei Vorliegen von Mängeln, die der Mieter nicht verursacht bzw. verschuldet hat, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Die Höhe der Mietminderun...mehr

(BGH, Beschl. v. 4.9.2018 – VIII ZR 100/18) • Eine Mietminderung um 10 % für mehrere Monate ist auch dann gerechtfertigt, wenn der Mangel immer wieder in unregelmäßigen Abständen auftritt. Die Nutzbarkeit einer Wohnküche ist stark eingeschränkt, wenn ein muffiger Abwassergeruch wiederkehrend mal mehr oder weniger existiert, so dass die Minderungsquote von 10 % über den gesam...mehr

Voraussetzung einer Mietminderung nach § 536 Abs. 1 S. 1 BGB ist, dass der tatsächliche Zustand der Mietsache negativ von der durch Vertrag oder Verkehrssitte definierten Sollbeschaffenheit abweicht, so dass der Mieter an der Ausübung seines mietvertraglichen Gebrauchs mehr als nur unerheblich gehindert wird (ganz h.M. vgl. BGH, Urt. v. 29.4.2015 – VIII ZR 197/14; Staudinger...mehr

BGH, Beschluss v. 12.10.2021, VIII ZR 51/20 Eine Mietminderung ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil in einem Vorprozess über eine Mieterhöhung bei der Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Abschlag wegen eingeschränkter Möglichkeiten zum Abstellen von Fahrrädern berücksichtigt worden ist. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einerseits und die Frage, ob ein Ma...mehr

Der wesentliche Unterschied zwischen dem Recht auf Mietminderung und dem Zurückbehaltungsrechts des Mieters liegt darin, dass sich im Fall eines erheblichen Mangels der Mietsache kraft Gesetzes der zu bezahlende Mietzins entsprechend verringert und damit das ursprüngliche Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung wieder hergestellt wird, während das Zurückbehaltung...mehr

Ferner kann der Mieter in diesem Fall nach einem Urteil des LG Berlin keine Mietminderung geltend machen und sich auch nicht auf sein Zurückbehaltungsrecht wegen des angeblichen Mangels berufen. Die beklagten Mieter hatten im Zuge eines Schimmelbefalls und wegen vorhandener Bodenfliesen aus Asbest Mietminderung und Zurückbehaltungsrechte geltend gemacht. Nach einem dem Vermie...mehr

Die Mietminderung tritt automatisch kraft Gesetzes im Fall eines Sachmangels oder eines Rechtsmangels ein, ist also kein Anspruch (§ 194 Abs. 1 BGB) und muss nicht extra geltend gemacht werden.’Deshalb kann sie auch rückwirkend berücksichtigt werden: Der Mieter kann zu viel bezahlte Mietanteile kondizieren. § 814 BGB steht so lange nicht entgegen, wie der Mieter nur die Tats...mehr

1 Leitsatz Dem Mieter eines Ladenlokals, der sein Geschäft im Corona-Lockdown vorübergehend schließen musste, kann ein Anspruch auf Reduzierung der Miete zustehen. Ob und um wie viel die Miete reduziert ist, ist eine Frage des Einzelfalls. 2 Normenkette §§ 275 Abs. 1, 313 Abs. 1, 326 Abs. 1, 536 Abs. 1 Satz 1 BGB; Art. 240 §§ 2, 7 EGBGB 3 Das Problem Im Frühjahr und im Herbst 202...mehr

Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf dem Nachbargrundstück betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anders lautender Vereinbarungen grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, soweit auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädig...mehr

Ein Mieter, der dem Vermieter nicht die Möglichkeit gibt, die im Vorfeld einer Mangelbeseitigung erforderlichen Feststellungen zu treffen, kann sich auf seine Rechte aus § 536 Abs. 1 BGB (Mietminderung) und § 320 BGB (Zurückbehaltung) nicht berufen.mehr

Entsprechend diesen Grundsätzen hat das AG Hamburg entschieden, dass Lärmentwicklungen auf öffentlichem Grund nahe der Mietwohnung während der allgemeinen zulässigen Arbeitszeiten keine Abwehr- oder Entschädigungsansprüche des Vermieters gegenüber dem Störer begründen und daher auch der Mieter gegenüber dem Vermieter keine Ansprüche auf Mietminderung geltend machen kann.mehr

Einführung Hinweis §§ 536 bis 536d BGB zeigen die mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften. Sie gelten für die Wohn- und Gewerbemiete sowie für alle sonstigen Mietverhältnisse. § 536 BGB regelt die Mietminderung. I. Mietminderung Die Mietminderung tritt automatisch kraft Gesetzes im Fall eines Sachmangels oder eines Rechtsmangels ein, ist also kein Anspruch (§ 194 Abs. 1 BGB...mehr

I. Vorbemerkung Der Vermieter kann dem Wohnraummieter nach § 573 Abs.1 u. 2 Nr. 1 BGB ordentlich wegen einer nicht nur unerheblichen und schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters und nach §§ 543 Abs. 1 u. 2 Nrn. 3 a) und b), 569 Abs. 3 u. 4 BGB außerordentlich und fristlos kündigen, sofern der Mieter über einen relevanten Zeitraum unberechtigter Weise zu wenig Miete gezahlt ...mehr

I. Vorbemerkung Gesetzliche Grundlagen des Rechts auf Mängelbeseitigung und Mietminderung des Mieters, was sowohl für den Wohnraummieter als gleichermaßen auch für den Mieter gewerblicher Räume oder Grundstücke gilt, sind die Bestimmungen der§§ 535 Abs. 1 S. 2, 555a Abs. 1, 536 BGB. Der Vermieter hat die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und sie während...mehr

(BGH, Urt. v. 24.11.2021 – VIII ZR 258/19) • Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grds. keinen gem. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der ...mehr

Bei Vorliegen eines Mangels der Mietwohnung reduziert sich der geschuldete Mietzins berechnet anhand der Bruttowarmmiete (BGH, Urt. v. 6.4.2005 – XII ZR 225/03; interessanterweise immer noch a.A. OLG Dresden, Urt. v. 31.7.2007 – 5 U 284/07 und 5 U 0284/07) kraft Gesetzes gem. § 536 Abs. 1 BGB um den Teil, der wertungsmäßig eine mehr als unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung...mehr

Die Vermieterin und der ehemalige Mieter einer Wohnung in einem 20-Parteien-Haus streiten über eine Mietminderung. Zu Beginn des Mietverhältnisses befand sich im Haus ein etwa 50 qm großer Fahrradkeller. Im Mietvertrag selbst ist dieser nicht aufgeführt, der Vertrag verweist allerdings auf das Übergabeprotokoll, welches Vertragsbestandteil sein soll. Laut Übergabeprotokoll ha...mehr

Ein Beweisantrag im selbstständigen Beweisverfahren kann darauf gerichtet sein, die Höhe der Mietminderung durch einen Sachverständigen begutachten zu lassen.mehr

(OLG Karlsruhe, Urt. v. 21.6.2022 – 9 U 112/19) • Das Vorhandensein von Ungeziefer in einem Ladengeschäft (hier: für Damenbekleidung) stellt einen Mangel des Mietobjekts dar, da der Mieter nicht damit zu rechnen braucht, dass sich in den Geschäftsräumen Kakerlaken aufhalten. Er ist nicht verpflichtet, eine solche Situation hinzunehmen, sowie sind die Ursachen des Kakerlakenb...mehr

Der BGH teilt die Auffassung der Vorinstanzen und gibt dem Mieter Recht. Die Verkleinerung des Fahrradkellers begründet einen Mangel der Mietsache, der zu einer Minderung berechtigt. Die Mitnutzung des Fahrradkellers in der ursprünglichen Größe ist durch die Bezugnahme auf das Übergabeprotokoll Inhalt des Mietvertrags und dem Mieter nicht nur frei widerruflich eingeräumt word...mehr

Es gehört zum allgemeinen Lebensrisiko, wenn in einem engbebauten Stadtgebiet in der Nähe einer Mietwohnung Arbeiten durchgeführt werden. Daher liegt kein zur Minderung berechtigender Mangel aufgrund des aufgetretenen Baulärms vor.mehr

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§§ 275 Abs. 1, 313 Abs. 1, 326 Abs. 1, 536 Abs. 1 Satz 1 BGB; Art. 240 §§ 2, 7 EGBGBmehr

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Bei einem Mangel der Mietsache, durch den der Wohngebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an (§ 536 BGB).mehr

AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 25.11.2020, 6 C 93/20mehr

Öffentlich-rechtliche Nutzungs- und Betriebsverbote können nach der Rechtsprechung einen Sachmangel darstellen (BGHZ 68, 294, 296). Voraussetzung hierfür ist, dass sie ihre Ursache in der Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts haben. Was zum allgemeinen Lebensrisiko gehört, ist kein Mangel. Die verfügten Nutzungs- und Betriebsbeschränkungen beruhten aber nicht auf dem baul...mehr

Übernimmt ein Mieter die Koordination von Terminen mit Handwerkern zur Durchführung einer Reparatur und meldet er sich nach einem gescheiterten Termin trotz Zusage bei den Handwerkern nicht mehr, verhindert er mutwillig die Mängelbeseitigung und verwirkt dadurch sein Minderungsrecht.mehr

Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Trinkwasserversorgungsanlage der Mietsache von Legionellen befallen ist und dadurch der technische Maßnahmewert nach Anlage 3 Teil II der Trinkwasserverordnung überschritten wird.mehr

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