Stadtwohnung – Lärm berechtigt nicht zur Mietminderung

1 Leitsatz

Die Vorteile einer Stadtwohnung, u. a. die zentrale urbane Lage, gehen spiegelbildlich mit den daraus üblicherweise resultierenden Geräuschen und Gerüchen einher. Eine darauf gestützte Mietminderung ist daher unbegründet.

2 Normenkette

§§ 536, 546 Abs. 1, 542 Abs. 1, 543 Abs. 2 BGB

3 Das Problem

Beeinträchtigungen des Wohnwerts der gemieteten Wohnung berechtigen den Mieter gem. § 536 BGB grundsätzlich zur Minderung der Miete, unabhängig von einem Verschulden des Vermieters.

4 Die Entscheidung

Der Mieter einer Wohnung in City-Lage fühlte sich durch Lärm und Gerüche beeinträchtigt und minderte die Miete. Nachdem ein Mietrückstand von mehr als 2 Monatsmieten aufgelaufen war, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs und erhob Räumungsklage.

Das AG München verurteilte den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die Mietminderung des Mieters war unberechtigt. Der dadurch entstandene Zahlungsverzug berechtigte den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Die Vorteile seiner Wohnung, nämlich die zentrale urbane Lage inmitten der Gastronomie, Bildungseinrichtungen und Geschäften, gehen nämlich spiegelbildlich mit den daraus üblicherweise resultierenden Geräuschen und Gerüchen einher. Hinsichtlich möglicher Lärmbeeinträchtigungen und sonstiger Mängel aus dem Umfeld bedürfte es für eine Mietminderung einer (ausdrücklichen oder konkludenten) Vereinbarung der Parteien dahingehend, dass solche in Zukunft nicht auftreten. Weil aber der Vermieter keinen Einfluss darauf hat, dass durch veränderte Umstände Lärm auftreten kann, kann der Mieter nicht darauf vertrauen, dass Lärm nicht eintreten werde und der Vermieter hierfür einsteht.

5 Entscheidung

AG München, Urteil v. 25.6.2021, 473 C 2232/21