Mietmangel – Mietminderung wegen Legionellenbefall

1 Leitsatz

Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Trinkwasserversorgungsanlage der Mietsache von Legionellen befallen ist und dadurch der technische Maßnahmewert nach Anlage 3 Teil II der Trinkwasserverordnung überschritten wird.

2 Normenkette

§ 536 BGB

3 Das Problem

Bei einem Mangel der Mietsache, durch den der Wohngebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an (§ 536 BGB).

4 Die Entscheidung

Nach einem Urteil des LG Berlin kommt es für die Feststellung eines Mangels der Mietsache nicht darauf an, ob die Nutzung der Wasserversorgung tatsächlich mit Sicherheit zu einer Gesundheitsgefährdung geführt hat, wie etwa bei der Überschreitung eines durch Richtlinien oder Verordnungen aufgestellten – für den Legionellenbefall nicht festgelegten – Grenzwertes. Vielmehr genügt, dass eine solche Gefährdung nicht ausgeschlossen werden kann.

Bereits die aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen begründete Besorgnis einer nicht nur unerheblichen Gesundheitsgefahr führt zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Wohngebrauchs, wenn die Wohnung nur in der Befürchtung des Vorliegens einer Gefahrenquelle benutzt werden kann. Damit ist der ungestörte Gebrauch der Mietsache so lange beeinträchtigt, bis die Gesundheitsgefahr sicher behoben ist, ohne dass es aufgrund der bereits minderungsrelevanten latenten Gesundheitsgefahr eines tatsächlichen Schadenseintritts oder der Feststellung unmittelbar bevorstehender Schädigungen bedarf. Für eine Mietminderung von 10 % ist ausreichend, dass wiederholt an verschiedenen Messstellen der Warmwasserversorgung eine Legionellenbelastung festgestellt worden ist, die den technischen Maßnahmewert bei Weitem überschreitet.

5 Entscheidung

LG Berlin, Urteil v. 17.6.2021, 67 S 17/21