Fachbeiträge & Kommentare zu Mietminderung

Die Mieter wird grds. taggenau für die Zeitspanne gemindert, in der die Gebrauchstauglichkeit aufgehoben oder eingeschränkt ist, wobei nach höchstrichterlicher Rechtsprechung von der Bruttomiete als rechnerischer Berechnungsgrundlage auszugehen ist und zwar unabhängig davon, ob eine Pauschale oder Vorauszahlungen für die Nebenkosten vereinbart wurde (BGH, Urt. v. 20.7.2005 –...mehr

Sofern ein Mangel der Mietsache vorliegt, kann der Mieter gegen (ggf. auch anderweitig) entstandene Mietrückstände gem. §§ 387 ff. BGB aufrechnen und/oder ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 320 BGB (für die Vergangenheit und Gegenwart) und gem. § 273 BGB (für die Zukunft) gestützt auf sein Recht auf Erhaltung der Mietsache aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB geltend machen, was den Miet...mehr

Die Erhaltungspflicht des Vermieters entfällt zudem bei einer Nutzungsänderung des vermieteten Mietobjekts, sofern diese Nutzungsänderung auch zu einer geänderten vertraglichen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter geführt hat, da alleine die Aufgabe der Nutzung eines Teils der gemieteten Räumlichkeiten durch den Mieter noch nicht zur Befreiung des Vemieters im Hinblick...mehr

In Literatur und Instanzrechtsprechung war und ist nach wie vor umstritten, in welcher Höhe das Zurückbehaltungsrecht ausgeübt werden darf (vgl. Schmidt/Futterer/Blank, a.a.O., § 543 Rn 99 m.w.N.). Einigkeit besteht jedenfalls darin, dass die Höhe von allen Umständen des Einzelfalles abhängt, wobei der Grundsatz von Treu und Glauben aus § 242 BGB zu berücksichtigen ist (BGH,...mehr

§ 536 Abs. 1a BGB wurde mit Wirkung zum 1.5.2013 auch für bestehende Mietverhältnisse eingeführt (vgl. Art. 229 § 29 Abs. 1 EGBGB), um energetische Modernisierungen i.S.v. § 555b Nr. 1 BGB, die zu einer Einsparung von Endenergie führen und deren zügige Durchführung zu fördern (s. Begr. RegE, BT-Drucks 17/10485, S. 14, 17 f.). Dieser Ausschluss hat durchaus eine erhebliche pr...mehr

Inhaltlich muss die Mängelanzeige schlagwortartig beschreiben, welcher Mangel vorliegt, sodass dem Vermieter eine grundsätzliche Vorstellung der Mängel vermittelt wird (LG Berlin, Urt. v. 14.2.2006 – 64 S 362/05, GE 2006, 1173). Die Anzeige bedarf keiner besonderen Form und ist daher auch mündlich möglich. Durch Formularvertrag kann zumindest bei der Wohnraummiete hiervon ni...mehr

Grundlage für den Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung ist die vorgreifliche Hauptleistungspflicht des Vermieters, den vertragsgemäßen Gebrauch während der gesamten Mietzeit zu gewährleisten. Diese Erhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB umfasst neben der Beseitigung von Beschädigungen aller Art durch fachgemäße Reparatur (sog. Instandsetzung) v.a. F...mehr

Zwar unterliegt der Anspruch auf Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht der Verjährung, da es sich um eine vertragliche Dauerverpflichtung handelt, die begrifflich nicht verjähren kann, da sie während des Mietverhältnisses ständig neu entsteht (BGH, Urt. v. 17.2.2010 – VIII ZR 104/09, NJW 2010, 1292). Für die Praxis von Relevanz ist dieser Umstand v.a. für die Fälle, ...mehr

Die Erhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB besteht dann nicht, wenn der Mieter diese aufgrund wirksamer vertraglicher Vereinbarung übernommen hat, wobei die Überbürdung mittels Allgemeiner Geschäftsbedingungen (AGB) nur in engen Grenzen möglich ist, weil es sich dabei – sowohl in der Wohnraum- als auch in der Geschäftsraummiete – um eine das Leitbild des ...mehr

Der Vermieter kann dem Wohnraummieter nach § 573 Abs.1 u. 2 Nr. 1 BGB ordentlich wegen einer nicht nur unerheblichen und schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters und nach §§ 543 Abs. 1 u. 2 Nrn. 3 a) und b), 569 Abs. 3 u. 4 BGB außerordentlich und fristlos kündigen, sofern der Mieter über einen relevanten Zeitraum unberechtigter Weise zu wenig Miete gezahlt hat. Eine frist...mehr

Neben den vorgenommenen Wertanpassungen muss im GKG insb. die Anpassung von § 41 Abs. 5 S. 1 GKG n.F. hervorgehoben werden. Dort heißt es nunmehr: Zitat „Bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum ist der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete, bei Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung (...) maßgebend,” (BGBl I. S...mehr

Bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache, der den mietvertraglichen Gebrauch mehr als unerheblich beeinträchtigt, verringert sich kraft Gesetzes der zu bezahlende Mietzins für den relevanten Zeitraum und zwar um denjenigen Prozentsatz der Bruttomiete, der angesichts der Ausmaße des Mangels und in richterliche Würdigung der damit einhergehenden Gebrauchsbeeinträchtigungen, a...mehr

Die Pflicht des Vermieters zur Erhaltung der Mietsache und damit das daraus resultierende Recht des Mieters auf Mängelbeseitigung besteht unabhängig davon, ob der Miete die Mietsache tatsächlich benutzt und ihn daher ein etwaiger Mangel subjektiv beeinträchtigt, da es alleine auf dessen objektive Beschaffenheit ankommt (BGH, Urt. v. 22.8.2018 – VIII ZR 99/17, WuM 2018, 641; ...mehr

Da Mietverträge oft langfristig laufen, stellt sich die Frage, ob sich der Inhalt der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters entsprechend dem jeweils geltenden technischen Fortschritt wandelt, wobei hierbei zwei Gesichtspunkte zu betrachten sind: Zum einen stellt sich die Frage, ob der Vermieter aktiv werden muss, um die Ausstattung der Mietsache an neue technische Standa...mehr

Wenn die Mietsache völlig zerstört wird und damit tatsächlich untergeht, fehlen spezielle mietrechtliche Vorschriften im Hinblick auf den Fortbestand der Erhaltungspflicht des Vermieters. Bei einer vollständigen Zerstörung des Mietobjektes gelten daher die allgemeinen Regelungen des Schuldrechts, wonach der Vermieter von seiner Hauptleistungspflicht, nämlich der Gewährung de...mehr

Bei Beschränkungen oder Entziehungen des vertragsgemäßen Gebrauchs kann der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Erfüllung der vertraglich vereinbarten Leistungen geltend machen, welcher sich unmittelbar aus § 535 Abs. 1 S. 1 BGB ergibt. Der Erfüllungsanspruch besteht selbst dann, wenn der zu beseitigende Fehler einen bloß unerheblichen Mangel darstellt oder wenn ei...mehr

Der Mieter, der sich im Rahmen einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs auf eine Mietminderung beruft, ist für das Vorliegen eines mehr als unerheblichen Mietmangels nach den allgemeinen Grundsätzen darlegungs- und beweisverpflichtet. Der Mieter muss daher in einem ersten Schritt substantiiert darlegen, dass, in welcher Zeit und in welchem Umfang ein konkret bezeichneter Mi...mehr

In der Praxis kommt es häufig vor, dass der Mieter – im Zahlungsprozess des Vermieters – mit Rückforderungsansprüchen wegen überzahlter Miete infolge Mietminderung aufrechnet. Dabei hat der Mieter den Mangel durchaus gem. § 536c BGB angezeigt, dann die Miete aber vorbehaltlos gezahlt. Hier stellt sich die Frage der Reichweite des Kondiktionsausschlusses des § 814 Alt. 1 BGB....mehr

Ein abgesenkter Parkettboden ist im Altbau eine übliche Erscheinung und kein Mietmangel, der zur Mietminderung berechtigt.mehr

Auch Beeinträchtigungen von Nachbargrundstücken können grds. einen Mangel der Mietsache darstellen. Seit der Bolzplatzentscheidung des BGH (BGHZ 205, 177 = GE 2015, 849 = NZM 2015, 481 = NJW 2015, 2177 = WuM 2015, 478 = ZAP EN-Nr. 573/2015 [LS] = DWW 2015, 250 = ZMR 2015, 697 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 51 mit Anm. Eisenschmid; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 12/2015 Anm. 2;...mehr

Der Mieter muss den Mangel beschreiben (BGH, Beschl. v. 18.12.2019 – XII ZR 67/19; BGH, Beschl. v.’10.4.2018 – VIII ZR 223/17; BGH, Beschl. v. 25.10.2011 – VIII ZR 125/11; BGH, Urt. v. 29.2.2012 – VIII ZR’155/11). Der Vermieter muss ausräumen, dass er seine Ursache in der Bausubstanz hat oder ihm als’Umfeldmangel bzw. als Umweltmangel in seine Risikosphäre fallend zuzuordnen...mehr

Ein zur Mietminderung berechtigender Mangel kann nach einem neuen Urteil des AG Berlin daher nur dann vorliegen, wenn ein gewisser Mindeststandard unterschritten wird, z. B. wenn durch die Fenster laufend Feuchtigkeit eindringt oder eine erhebliche Beeinträchtigung durch Zugluft anzunehmen ist.mehr

Hinweis §§ 536 bis 536d BGB zeigen die mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften. Sie gelten für die Wohn- und Gewerbemiete sowie für alle sonstigen Mietverhältnisse. § 536 BGB regelt die Mietminderung.mehr

Weist bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche eine Größe auf, die um weniger als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche zurückbleibt, ist eine Mietminderung nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Mieter hat in diesem Fall jedoch konkret darzulegen und ggf. zu beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträcht...mehr

Neben dem Recht auf eine angemessene Mietminderung hat der Mieter die Möglichkeit der Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts aus § 320 BGB für die Zeit der Mangelhaftigkeit der Mietsache, um auf den Vermieter Druck auszuüben, den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen (BGH, Urt. v. 7.5.1982 – V ZR 90/81; BGH, Beschl. v. 11.6.1997 – XII ZR 254/95; Schmidt-Futterer/Eisensch...mehr

Überblick Die verheerenden Hochwasser haben zahlreiche Menschenleben gefordert und Sachschäden in Milliardenhöhe verursacht. Bei selbst genutzten Immobilien können Eigentümer mit Versicherungsleistungen nur dann rechnen, wenn sie eine Gebäudeversicherung abgeschlossen haben und diese auch Elementarschäden einschließt; andernfalls können Eigentümer nur auf staatliche Hilfen ...mehr

Die Feststellung der geschuldeten Sollbeschaffenheit gilt auch für die Frage, welche Umfeld- und Umwelteinflüsse auf die Mietsache einen Mangel darstellen. Der BGH hat bekanntlich mit seiner sog. Bolzplatzentscheidung (BGH, Urt. v. 29.4.2015 – VIII 197/14, BGHZ 205, 177, GE 2015, 849, NZM 2015, 481, NJW 2015, 2177, WuM 2015, 478, DWW 2015, 250, ZMR 2015, 697, MietPrax-AK § 5...mehr

Dazu hat der BGH in einem neuen Urteil entschieden, dass eine Mietminderung auch dann nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist, wenn bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche eine Größe aufweist, die um weniger als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche zurückbleibt; allerdings muss der Mieter in diesem Fall konkret darlegen und ggf. beweisen, dass durch die ...mehr

In der Instanz-Rspr. war strittig, wie Klagen nach den §§ 556d-556g BGB auf zukünftige Feststellung der höchstzulässigen Miete zu bewerten seien. Zum Teil wurde in analoger Anwendung des § 41 Abs. 5 S. 1 GKG auf den Jahreswert abgestellt (so KG, NJW-RR 2022, 1528 = NZM 2022, 964). Nach anderer Auffassung war dagegen gem. § 48 Abs. 1 S. 1 GKG i.V.m. § 9 ZPO auf den dreieinhal...mehr

Die Rechtsfolgen in Fällen, in denen der Mieter oder ihm zurechenbare Dritte selbst den Mangel verursacht haben und damit eine Minderung generell ausgeschlossen ist, wurden bereits dargestellt (s. oben VI). Zu erörtern bleibt der Fall, dass die Minderung dem Grunde nach möglich ist, der Mieter aber entweder die Höhe der Minderungsquote falsch einschätzt oder nach einer falsc...mehr

Zur Beurteilung des Baulärms als "schädlich" ist auf die Verwaltungsvorschrift zum Schutz gegen Baulärm – Geräuschimmissionen – zurückzugreifen. Sie enthält je nach bauplanungsrechtlicher Lage des betroffenen Gebiets Emissionsrichtwerte zwischen 45 und 45 dB (A) während des Tags und zwischen 35 und 50 dB (A) für die Nacht zwischen 20 Uhr und 7 Uhr. Enthalten ist auch ein Maß...mehr

Die Ermittlung von Flächenabweichngen setzt nicht nur das rein tatsächliche Vermessen der Wohnung voraus, sondern auch die Entscheidung, welche Berechnungsvorschrift in Ansatz gebracht wird. Diese unterscheiden sich vor allem danach, wie bestimmte Grundflächen auf die Wohnfläche angerechnet werden, z.B. Balkone. Der Begriff der "Wohnfläche" ist dabei im Wohnraummietrecht auc...mehr

Das in früherer Zeit geltende Mieterschutzgesetz sah in § 3 Abs. 2 MSchG eine Regelung vor, welche den Mieter vor einem unverschuldeten Zahlungsverzug infolge rechtsirrig erhobener Mietminderungs-, Zurückbehaltungsrechte und/oder Aufrechnungserklärungen schützte. Diese Regelung wurde sodann nicht in das BGB übernommen. Nach überkommener Meinung ist § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB...mehr

Weil das neue GEG keine energetischen Verschärfungen mit sich bringt, bleibt für die geschuldete energetische Qualität der Immobilie alles beim Alten. Weil ihm auch keine privatrechtlichen Auswirkungen zukommen, ist im Mietrecht für den geschuldeten vertragsgemäßen Zustand weiterhin allein die Abrede der Parteien im Mietvertrag einschlägig. Bei fehlender Abrede ist der Zusta...mehr

Nachdem es zu den ersten Schließungen der Franchise-Outlets i.R.d. behördlich angeordneten Lockdowns Anfang 2020 kam, stellte sich sofort die Frage, ob Franchise-Nehmer nach wie vor zur Leistung des Mietzinses/Untermietzins an den Franchise-Geber verpflichtet sind, obwohl sie wegen der Schließung des Ladenlokals keine Umsätze erzielen. Dabei wurde von Anfang an die Frage dis...mehr

Der Streitwert für die Gerichtsgebühren richtet sich auch in den Fällen, in denen zunächst unbeschränkt Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt und diese nachträglich beschränkt wird gem. § 47 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 Alt. 2 GKG danach, inwieweit der Rechtsmittelführer eine Abänderung der angegriffenen Entscheidung begehrt. Demgegenüber bestimmt sich der Gebührenanspruch des Rechtsan...mehr

(BGH, Urt. v. 25.11.2020 – XII ZR 40/19) • Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassene Fläche stellt auch dann einen Sachmangel der Mietsache dar, wenn die Flächendifferenz die Folge von nach Abschluss des Mietvertrags erfolgten Umbauarbeiten ist, durch die diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen w...mehr

AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil v. 11.12.2023, 30 C 86/23 Diese Entscheidung wirft die Frage auf, inwieweit das Halten von Katzen in einer Mietwohnung eine vertragsgemäße Nutzung der Mietsache darstellt. Auch wenn der Mietvertrag die Haltung von Katzen erlaubt oder keine wirksame Regelung enthält, so bedeutet das für Mieter keinen Freifahrschein. So hat etwa das AG Wiesbade...mehr

Die Miete mindert sich quotal im Verhältnis zur Schwere des Mangels (§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB: "angemessen"). Außergerichtlich wird mit Minderungstabellen gearbeitet, in denen vergleichbare Fälle ausgewiesen sind, die als Richtschnur herangezogen werden. Die endgültige Minderungsquote wird erst durch das Gericht festgesetzt. Hinweis: Das geht für den Mieter mit besonderen Gefahr...mehr

Die Beschwer des Mieters bei abgewiesener Klage auf Feststellung einer Mietminderung beträgt gem. §§ 3, 9 ZPO das Dreieinhalbfache des Jahresminderungsbetrags. Dasselbe gilt für die Abweisung der Klage auf Beseitigung von Mängeln. Der Gebührenstreitwert entspricht bei einer Klage auf Mangelbeseitigung dem Jahresbetrag der Minderung (§ 41 Abs. 5 S. 1 GKG). Der Gebührenstreitw...mehr

Von der Mietminderung zu unterscheiden ist das Zurückbehaltungsrecht (§ 320 BGB) an den weiter geschuldeten Mietanteilen (dazu: BGH, Urt. v. 26.3.2003 – XII ZR 167/01; zur Höhe: BGH, Urt. v. 17.6.2015 – VIII ZR 19/14 – zulässige Höhe einzelfallabhängig und der Wertung des Tatrichters überlassen; AG’Gießen, Urt. v. 5.11.2015 – 48 C 48/15 – Zurückbehaltungsrecht in Höhe des zw...mehr

Die Parteien eines schriftlich geschlossenen längerfristigen Gewerbemietvertrags hatten im Laufe des Mietverhältnisses zwei nicht der Schriftform entsprechende Vereinbarungen über die Höhe einer Mietminderung getroffen. Deren Laufzeit betrug jeweils deutlich weniger als 1 Jahr und zusammengefasst 15 Monate. Die Vermieterin sah hierdurch die Schriftform des gesamten Mietvertr...mehr

Dieses Urteil befasst sich ebenfalls mit der Frage der Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Mietzinszahlungsverpflichtung. Die in den Hessischen Verordnungen zur Bekämpfung des Corona-Virus im Frühjahr 2020 angeordneten Beschränkungen für Einzelhandelsgeschäfte begründen nach Ansicht des OLG Frankfurt/M. in seinem Urt. v. 19.3.2021 weder einen zur Mietminderung berechtige...mehr

Die Vermieterin muss die Kosten des Rechtsstreits tragen, weil die Räumungsklage voraussichtlich keinen Erfolg gehabt hätte. Durch die nicht der Schriftform entsprechenden Vereinbarungen über die Mietminderung ist die ursprünglich eingehaltene Schriftform des Mietvertrags nicht zerstört worden, sodass weiterhin die vereinbarte Vertragslaufzeit galt. Die Vermieterin konnte de...mehr

Altbauten sind gerade wegen ihres besonderen Flairs sehr nachgefragt. Allerdings haben die Bausubstanz wie auch die Ausstattung häufig alterstypische Erscheinungen. Dazu haben Gerichte schon mehrfach darauf hingewiesen, dass an Altbauten nicht die Maßstäbe für Neubauten angelegt werden dürfen und alterstypische Mängel und Nachteile daher keinen Grund für eine Mietminderung d...mehr

Die Beschwer des Unterliegens mit einem Antrag auf Duldung einer begehrten Modernisierungsmaßnahme ist gem. § 3 i.V.m. den Grundsätzen des § 9 ZPO nach dem Dreieinhalbfachen des infolge der Modernisierung zu erwartenden Jahresbetrags der Miete zu bemessen. Der Wert der Beschwer eines zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters bemisst sich nicht nach den Kosten der Mängelb...mehr

Nach der 18. BImSchV sind sowohl für Sport- wie auch für Freizeitanlagen spezielle Regelwerke vorhanden, um Geräuschimmissionen zu beurteilen (s. oben II.). Diese Regelungen sind der TA-Lärm nachempfunden, berücksichtigen aber die Besonderheiten von Freizeitanlagen. Denn dort treffen in besonderem Maße die Interessen der Nutzer und der betroffenen Anwohner häufig aufeinander...mehr

Aus Platzgründen muss eine detaillierte Abhandlung dieser Bereiche entfallen. Die angegebenen Quellenhinweise dienen zur Vertiefung: Zum Lärm von Sportanlagen: BGH, Urt. v. 29.4.2015 – VIII ZR 197/14 "Bolzplatzentscheidung" zur Mietminderung; OLG Naumburg, Urt. v. 23.11.2015 – 12 U 184/14 zum Aufschlag von Bällen auf das eigene Grundstück; BVerwG ZfBR 1989, 127; BVerwG JZ 199...mehr

Nach § 536 Abs. 1 S.1 und 2 BGB ist der Mieter bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, von der Entrichtung der Miete befreit bzw. nur zur Entrichtung einer angemessen herabgesetzten Miete verpflichtet. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt dabei außer Betracht. Dass eine Flächenabweichu...mehr

Sofern ein ausreichend substantiierter Vortrag des Mieters zu einem Mangel vorliegt, muss der Vermieter aufgrund der ihn treffenden sekundären Darlegungs- und Beweislast ebenfalls substantiiert vortragen und ggf. unter Beweis stellen, warum kein (erheblicher) Mangel vorhanden ist, er bestehende Mängel endgültig behoben hat und/oder gesetzliche Ausschlusstatbestände (z.B. §§ ...mehr