Fachbeiträge & Kommentare zu Mietminderung

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Dem Mieter eines Ladenlokals, der sein Geschäft im Corona-Lockdown vorübergehend schließen musste, kann ein Anspruch auf Reduzierung der Miete zustehen. Ob und um wie viel die Miete reduziert ist, ist eine Frage des Einzelfalls.mehr

Nach einem Urteil des LG Berlin kommt es für die Feststellung eines Mangels der Mietsache nicht darauf an, ob die Nutzung der Wasserversorgung tatsächlich mit Sicherheit zu einer Gesundheitsgefährdung geführt hat, wie etwa bei der Überschreitung eines durch Richtlinien oder Verordnungen aufgestellten – für den Legionellenbefall nicht festgelegten – Grenzwertes. Vielmehr genü...mehr

(OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 18.4.2023 – 2 U 43/22) • Sonnt sich der Vermieter unbekleidet auf dem Grundstück, so wird hierdurch die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt, wenn keine gezielte Einwirkung beabsichtigt ist. Hinweis: Ein Minderungsgrund wegen nachteiliger Einwirkung i.S.e. Mietmangels wird durch das Sonnenbad des Vermieters nicht begründet. Gr...mehr

Eine aufgrund der Corona-Pandemie angeordnete vorübergehende Schließung stellt keinen Mangel der gemieteten Räumlichkeiten i. S. v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, so der BGH in seiner Entscheidung. Eine "klassische" Mietminderung kommt daher nicht in Betracht. Allerdings kann dem von der Corona-bedingten Schließung betroffenen Mieter grundsätzlich ein Anspruch auf Anpassung der...mehr

(BGH, Urt. v. 13.7.2022 – XII ZR 75/21) • Beruht die Betriebsschließung (hier: eines Café-Betriebs) auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie, so führt die Schließung an sich nicht qua Gesetz zu einem Mangel der Mietsache i.S.d. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB. Es liegt schon kein Mangel vor, die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung...mehr

(OLG Karlsruhe, Beschl. v. 9.10.2017 – 9 U 141/15) • Für eindringendes Niederschlagswasser, das in vermieteten Verkaufsräumen an der Innenseite von Wänden, Fenstern und Türen herunterläuft, ist in jedem Fall der Vermieter verantwortlich. Eine unzulängliche Gestaltung der Abwassersituation würde daran nichts ändern. Das Risiko weiterer Wassereintritte ist ein wesentlicher Man...mehr

Eine Mietminderung ist auch bei Dienstwohnungen möglich, da die Dienstwohnungsvergütung in Höhe des ortsüblichen Mietwerts festzusetzen ist und durch den Mangel der übliche Mietzins geringer ist. Der Dienstwohnungsinhaber kann bei Mängeln der Dienstwohnung entsprechend den Vorschriften des BGB Minderung der Dienstwohnungsvergütung verlangen. Er ist insofern nicht schlechter g...mehr

(AG Dortmund, Urt. v. 8.10.2019 – 425 C 5770/19) • Hat der Vermieter im Mietvertrag die Versorgung der Wohnung mit "Hör- und Sehfunk" übernommen, stellt die Einstellung der Versorgung und der Verweis auf die Möglichkeit, individuelle Versorgungsverträge mit einem Kabelversorger abzuschließen, einen Mangel der Wohnung dar. Die Miete mindert sich in diesem Fall um 10 %. Hinwei...mehr

Baulärm in der Nähe der Mietwohnung führt zu einer Minderung des Wohnwerts der gemieteten Wohnung. Allerdings stellen erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen, die nach Abschluss des Mietvertrags eintreten auch dann, wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück betriebenen Baustelle herrühren, grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel dar, wenn auch der ...mehr

(BGH, Beschl. v. 10.4.2018 – VIII ZR 223/17) • Der Mieter genügt seiner Darlegungslast bei einem zur Minderung führenden Mangel bereits dann, wenn er einen konkreten Sachmangel darlegt, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Bei mehreren Mängeln ist es nicht erforderlich, einzelne Minderungsbeträge den jeweiligen Mängeln zuzuordnen. H...mehr

(BGH, Urt. v. 5.12.2018 – VIII ZR 271/17 u. VIII ZR 67/18) • Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb – bei unzureichender Lüftung und Heizung – bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Z...mehr

Die Vorteile einer Stadtwohnung, u. a. die zentrale urbane Lage, gehen spiegelbildlich mit den daraus üblicherweise resultierenden Geräuschen und Gerüchen einher. Eine darauf gestützte Mietminderung ist daher unbegründet.mehr

Dabei ist der Begriff des rechtlichen Interesses nach einem Beschluss des OLG Saarbrücken weit zu fassen und ein rechtliches Interesse bereits dann anzunehmen, wenn die Feststellung der Vermeidung eines Rechtsstreits dienen kann. Dies wird bei gutachterlichen Feststellungen zur Höhe der Mietminderung nicht selten der Fall sein, sofern es den Parteien gelingt, auf der Grundla...mehr

Stellt der Mieter in der Mietwohnung einen Mangel fest, muss er diesen beim Vermieter anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB) und dem Vermieter zur Prüfung des Mangels das Betreten der Wohnung ggf. auch mit einem Handwerker ermöglichen. Verweigert der Mieter den Zutritt zu seiner Wohnung, macht er sich schadensersatzpflichtig, wenn der Mangel wegen der dadurch verzögerten Behebung zu F...mehr

Nach dem oben Gesagten ändert das neue GEG auch hier nichts. Entscheidend für die Einordnung eines monierten Zustands als Mangel der Mietsache bleibt danach der vertragsgemäß geschuldete Zustand (Sollbeschaffenheit). Nur dann, wenn der Ist-Zustand "nicht unerheblich" vom Soll-Zustand abweicht, liegt ein Mangel vor, sonst nicht (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB). Da aber das neue Recht ...mehr

Der Problemkreis von Mängelbeseitigung und Mietminderung macht einen Großteil der mietrichterlichen Tätigkeit am Amtsgericht aus, wobei die reine Klage auf Mängelbeseitigung nur selten vorkommen. Sehr häufig sind aber Konstellationen, in denen ein Mieter mit zu viel gezahlter Miete in der Vergangenheit aufgrund einer Minderung mit Mietrückständen aufrechnet, ein Zurückbehalt...mehr

Gesetzliche Grundlagen des Rechts auf Mängelbeseitigung und Mietminderung des Mieters, was sowohl für den Wohnraummieter als gleichermaßen auch für den Mieter gewerblicher Räume oder Grundstücke gilt, sind die Bestimmungen der§§ 535 Abs. 1 S. 2, 555a Abs. 1, 536 BGB. Der Vermieter hat die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und sie während der gesamten M...mehr

Der Mieter einer Wohnung in City-Lage fühlte sich durch Lärm und Gerüche beeinträchtigt und minderte die Miete. Nachdem ein Mietrückstand von mehr als 2 Monatsmieten aufgelaufen war, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs und erhob Räumungsklage. Das AG München verurteilte den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die Mietminderung d...mehr

Im Frühjahr und im Herbst 2020 mussten im Zuge der Corona-bedingten Lockdowns viele Geschäfte staatlich angeordnet schließen. Das war mit zum Teil erheblichen Umsatzeinbußen verbunden. Doch berechtigt dieser Umstand einen Gewerbemieter oder Pächter dazu, weniger Miete zu zahlen? Und wenn ja: wie viel weniger? Die Gerichte unterer Instanzen haben in zahlreichen Entscheidungen...mehr

In dem vom AG Schöneberg entschiedenen Fall ging es um eine von einem Dritten betriebene Großbaustelle zur Errichtung einer vierstöckigen Wohnungseigentumsanlage mit Tiefgarage. Da die Baustelle ordnungsgemäß, d. h. unter Einhaltung sämtlicher behördlicher Auflagen betrieben wurde und auch die Ruhezeiten eingehalten worden sind, konnte sich der Vermieter mangels eigener Abwe...mehr

OLG Saarbrücken, Beschluss v. 5.5.2021, 2 W 11/21mehr

Müssen Anwohner Lärmbelästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen, gilt dies nach der Rechtsprechung des BGH nicht nur für Eigentümer, sondern auch für Mieter. Mangels einer ausdrücklichen Vereinbarung kann nicht davon ausgegangen werden, die Mietvertragsparteien hätten einen bei Vertragsabschluss vorgefundenen ...mehr

In dem vom LG Freiburg entschiedenen Fall hatten die Mieter in Absprache mit dem Vermieter die Beauftragung von Handwerkern zur Behebung von Mängeln übernommen. Der vereinbarte Termin zur Mangelbeseitigung fand allerdings nicht statt. Im Anschluss an den gescheiterten Termin hatten sich die Mieter entgegen ihrer Zusage, sich mit den Handwerkern zur Vereinbarung eines neuen T...mehr

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Bei Vorliegen von Mängeln, die der Mieter nicht verursacht bzw. verschuldet hat, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Die Höhe der Mietminderung richtet sich wesentlich nach dem Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung. Mit einem sog. selbstständigen Beweisverfahren (§§ 485 ff. ZPO) können tatsächliche Umstände vor Beginn eines möglichen Prozesses festgestellt werden,...mehr

§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB statuiert, dass eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt. Hintergrund dieser Gesetzesnorm ist es sicherzustellen, dass sich die Mietvertragsparteien nicht in kleinlichen Streitigkeiten verlieren, die den Frieden der Hausgemeinschaft stören und dadurch den notwendigen konstruktiven Austausch im Dauerschuldverhältnis Miete ggf. t...mehr

Der Mieter kann nach § 536a Abs. 1 BGB Schadensersatz von seinem Vermieter verlangen, wenn ein Mangel der Mietsache vorliegt, wobei die für eine Mietminderung erforderliche Erheblichkeitsschwelle nicht vorliegen muss (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536 BGB Rn 53 und 403). Die allgemeinen Vorschriften des Schadensersatzes nach §§ 280 ff. BGB (insb. die Verletzung von...mehr

aa) Schadensersatz nach § 536a Abs. 1 BGB Der Mieter kann nach § 536a Abs. 1 BGB Schadensersatz von seinem Vermieter verlangen, wenn ein Mangel der Mietsache vorliegt, wobei die für eine Mietminderung erforderliche Erheblichkeitsschwelle nicht vorliegen muss (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536 BGB Rn 53 und 403). Die allgemeinen Vorschriften des Schadensersatzes nach...mehr

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Die Erhaltungspflicht des Vermieters kann aus unterschiedlichen Gründen entfallen. a) Zeitliche Beschränkungen Zwar unterliegt der Anspruch auf Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht der Verjährung, da es sich um eine vertragliche Dauerverpflichtung handelt, die begrifflich nicht verjähren kann, da sie während des Mietverhältnisses ständig neu entsteht (BGH, Urt. v. 17....mehr

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Beeinträchtigungen des Wohnwerts der gemieteten Wohnung berechtigen den Mieter gem. § 536 BGB grundsätzlich zur Minderung der Miete, unabhängig von einem Verschulden des Vermieters.mehr

Wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, kann der Mieter verschiedene Rechte gegenüber dem Vermieter geltend machen. Neben einem Rückforderungsanspruch wegen zu viel gezahlter Miete kommen dabei Schadens- und Aufwendungsersatzansprüche, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechte sowie die Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht. a) Minderung kraft Gesetzes und Rückforderun...mehr

Nachfolgend werden summarisch einige der wichtigsten Ausschlusstatbestände vorgestellt, bei welchen Minderungsrecht des Mieters trotz Vorliegens eines erheblichen Mangels ausscheiden. a) Mieterbezogene Gründe Hat der Mieter einen Mangel durch eine vertragswidrige Nutzung des Mietobjekts selbst verschuldet oder ist dieser seiner Sphäre zuzurechnen, kann er grds. kein Minderungs...mehr

Die in § 41 GKG getroffenen Regelungen hinsichtlich des Streitwerts bei Miet-, Pacht- und ähnlichen Nutzungsverhältnissen begrenzen den Streitwert aus sozialpolitischen Erwägungen. Die Kosten für Streitigkeiten über Wohnraum sollen nämlich möglichst gering gehalten werden. Dies betrifft nicht nur die Gerichtsgebühren. Vielmehr wirkt sich die Streitwertregelung infolge der Be...mehr

Zentrale Voraussetzung der §§ 536 ff. BGB ist der Mangel der Mietsache, worunter nach dem subjektiven Fehlerbegriff der ganz h.M. jede für den Mieter nachteilige Abweichung der tatsächlichen Ist-Beschaffenheit von der vereinbarten Soll-Beschaffenheit der Mietsache zu verstehen ist, welche die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt (zuletzt BGH, Urt. v. 15.12.2010...mehr

Der Mangel muss für den Mieter schließlich erkennbar sein, was auch dann gegeben ist, wenn der Mieter einen solchen infolge grober Fahrlässigkeit (vgl. § 276 Abs. 2 BGB) übersehen hat (BGH, Urt. v. 4.4.1977 – VIII ZR 143/75, NJW 1977, 1236; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536c BGB Rn 10). Von einer groben Fahrlässigkeit ist auszugehen, wenn der Mieter das für jederma...mehr

§ 536c Abs. 1 BGB statuiert eine Pflicht des Mieters, während der Mietzeit auftretende Mängel dem Vermieter unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern (vgl. die Legaldefinition in § 121 Abs. 1 S. 1 BGB) anzuzeigen. Verstößt der Mieter gegen seine Pflicht zur Mängelanzeige, so ist er dem Vermieter gem. § 536c Abs. 2 S. 1 BGB zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpfl...mehr

Die Anzeigepflicht des Mieters entfällt, wenn der Vermieter den Mangel kennt, wobei es unerheblich ist, ob die Kenntnis auf eigener Anschauung beruht oder durch einen Dritten vermittelt wird (BGH, Beschl. v. 18.3.2014 – VIII ZR 317/13, WuM 2014, 278). Gleiches gilt, wenn der Mangel für den Vermieter offensichtlich war, nicht dagegen, wenn der Vermieter den Mangel nur leicht ...mehr

In der Praxis wird mieterseits häufig bei Räumungs- und Herausgabeklagen wegen erfolgter fristlosen und ordentlichen Zahlungsverzugskündigungen ein Zurückbehaltungsrecht wegen nicht erfolgter Mängelbeseitigung und zusätzlich eine Aufrechnung mit in der Vergangenheit zu viel gezahlter Miete erhoben bzw. erklärt. Im Mietrecht ist dabei die Besonderheit zu beachten, dass die na...mehr

Nach § 536a Abs. 2 BGB kann der Mieter bei Vorliegen eines (ggf. auch nur unwesentlichen) Mangels, statt Schadensersatz zu verlangen, auch den Mangel selbst beheben und vom Vermieter den Ersatz der dafür von ihm erbrachten Aufwendungen verlangen, sofern der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (Nr. 1) oder die umgehende Mangelbeseitigung zur Erhaltung oder Wiede...mehr

Soweit ein Mangel der Mietsache vorliegt, kann der Mieter unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristlos kündigen, wobei im Regelfall eine vorherige Fristsetzung zur Mängelbeseitigung erfolgen muss, an welche die gleichen Voraussetzungen wie an eine Fristsetzung bei § 281 BGB zu richten ist. Es ist daher ausreichend, wenn der Mieter aufgefordert wird, einen Ma...mehr

Hat der Mieter einen Mangel durch eine vertragswidrige Nutzung des Mietobjekts selbst verschuldet oder ist dieser seiner Sphäre zuzurechnen, kann er grds. kein Minderungsrecht geltend machen. Dieses Ergebnis ergibt sich aus dem Verbot widersprüchlichen Verhaltens aus § 242 BGB, dem sog. venire contra factum proprium (BGH, Urt. v. 15.12.2010 – VIII ZR 113/10, WuM 2011, 97; Sc...mehr

Sofern der Mieter für einen Instandhaltungsbedarf verantwortlich ist, er mithin einen konkreten Mangel zu vertreten hat, entfällt die Erhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, was aus einem Umkehrschluss von § 538 BGB entnommen wird (Müko-BGB/Häublein, a.a.O., § 535 BGB Rn 124). In einem solchen Fall ist vielmehr der Mieter aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 24...mehr

Die zentrale Norm des § 536 Abs. 1 BGB befreit den Mieter von der Pflicht zur Zahlung des Mietzinses in dem Umfang, in dem die vermietete Sache zur Zeit der Überlassung mit einem Sach- oder Rechtsmangel behaftet ist, der die Tauglichkeit zum mietvertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mehr als nur unerheblich mindert. Gleiches gilt auch dann, wenn ein solcher Mangel nach der Ü...mehr

Die Anzeigepflicht des Mieters entsteht, sobald im Laufe des Mietverhältnisses ein Mangel auftritt, eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich wird oder sich eine dritte Person Rechte an der Mietsache anmaßt. Der Mangelbegriff ist bei § 536c BGB weiter als in §§ 536, 536a BGB und umfasst jeden schlechten Zustand der Mietsache, ...mehr