ZAP 8/2021, Das Recht des Mieters zur Mietminderung und ... / III. Das Minderungsrecht des Mieters aus § 536 Abs. 1 BGB

Die zentrale Norm des § 536 Abs. 1 BGB befreit den Mieter von der Pflicht zur Zahlung des Mietzinses in dem Umfang, in dem die vermietete Sache zur Zeit der Überlassung mit einem Sach- oder Rechtsmangel behaftet ist, der die Tauglichkeit zum mietvertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mehr als nur unerheblich mindert. Gleiches gilt auch dann, wenn ein solcher Mangel nach der Überlassung des Mietobjektes auftritt (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536 BGB Rn 1). § 536 Abs. 2 BGB stellt sodann das Fehlen oder den Wegfall einer vermieterseits zugesicherten Eigenschaft der Mietsache einem Mangel gleich. § 536 BGB stellt damit die zentrale Norm des Mietrechts dar, in welcher die Störung des Äquivalenzverhältnisses von Leistung (§ 535 Abs. 1 BGB) und Gegenleistung (§ 535 Abs. 2 BGB) behoben wird (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536 BGB Rn 3).

1. Mangelbegriff

Zentrale Voraussetzung der §§ 536 ff. BGB ist der Mangel der Mietsache, worunter nach dem subjektiven Fehlerbegriff der ganz h.M. jede für den Mieter nachteilige Abweichung der tatsächlichen Ist-Beschaffenheit von der vereinbarten Soll-Beschaffenheit der Mietsache zu verstehen ist, welche die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt (zuletzt BGH, Urt. v. 15.12.2010 – XII ZR 132/09, NJW 2011, 514 Rn 12; Müko-BGB/Häublein, a.a.O., § 536 BGB Rn 3). Als Konsequenz des subjektives Fehlerbegriffs kommt es nicht darauf an, ob der Mieter die Mietsache tatsächlich in der vertragsgemäßen Art und Weise nutzt und ihn der Mangel daher subjektiv beeinträchtigt (st. Rspr., zuletzt BGH, Urt. v. 22.8.2018 – VIII ZR 99/17, NZM 2018, 1020 Rn 19). Fehlen – wie i.d.R. – konkrete Beschaffenheits- oder Verwendungsabreden der Mietparteien und erweist sich der Mietvertrag hierdurch – wie ebenfalls i.d.R. – nicht als lückenhaft (anderenfalls ...