Fachbeiträge & Kommentare zu Mietminderung

Leitsatz Eine schwergängige Hauseingangstür stellt keine die Miete mindernde erhebliche Beeinträchtigung des Gebrauchswerts dar. Heizungsgeräusche berechtigen nur bei besonderer Intensität und nur während der Betriebszeit der Heizung zur Mietminderung. Eine schwergängige Hauseingangstür berechtigt nur zur Mietminderung, wenn die Schwergängigkeit konkrete Nachteile, wie etwa ...mehr

Leitsatz Kann der Mieter zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses erkennen, dass auf dem angrenzenden Grundstück Bauarbeiten zu erwarten sind, kann er später wegen des dann eintretenden Baulärms keine Mietminderung geltend machen. Die Mieter hatten hier nicht mit einer etwa zwei Jahre dauernden Bautätigkeit gerechnet, sie hielten die Sanierungsarbeiten für unzumutbar und hatt...mehr

Leitsatz Auch bei Einhaltung der Grenzwerte der 26. BImSchV kann nach der Verkehrsanschauung bereits die Besorgnis einer Gesundheitsgefahr die Gebrauchstauglichkeit von Mieträumen zu Wohnzwecken beeinträchtigen. Die Nutzung eines Gebäudes durch Vermietung oder seine Verwertung durch Verkauf von Miteigentumsanteilen können durch die Installation einer Mobilfunksendeanlage bee...mehr

Leitsatz Ist die Zufahrt zu den Gewerberäumen durchgängig halbseitig durch ein Tor verschlossen, sodass der Mieter keine Zufahrt mit einem Fahrzeuganhänger hat, so liegt ein Mietmangel vor, da zur Nutzung der Mieträume - auch ohne ausdrückliche Vereinbarung - die Zufahrt in voller Breite gehört. Trägt der Mieter die Auswirkungen des halb geschlossenen Hoftors auf seinen Gesc...mehr

Leitsatz Der Geschäftsraummieter darf wegen Schimmels die Miete mindern, auch wenn die Heizung für die Räume nachts heruntergedreht wird. Ein unökonomisches Heizverhalten ist dem Mieter insoweit nicht zuzumuten. Fakten: In den gemieteten Geschäftsräumen trat immer wieder Schimmel auf, der Vormieter hatte deswegen fristlos gekündigt. Der Mieter hat täglich nach dem Betreten de...mehr

Leitsatz Zeigt der Mieter einen Mietmangel an und mindert deswegen die Miete, macht er sich schadensersatzpflichtig, wenn er den Wegfall des Mangels dem Vermieter nicht mitteilt. Der Mieter hatte wegen Geräuschbelästigungen durch einen Imbissbetrieb die Miete gemindert. Nach Wegfall dieses Mietmangels hatte es der Mieter neun Monate lang unterlassen, dies dem Vermieter mitzu...mehr

Leitsatz Schadensersatzpflicht eines Wohnungseigentümers wegen des "Hinausekelns" des Mieters eines anderen Miteigentümers Normenkette § 14 Nr. 1 WEG; §§ 254, 823 Abs. 2 i. V. m. § 1004 BGB Kommentar Ist der Mieter eines Wohnungseigentümers regelmäßig beleidigendem, bedrohendem und tätlich-aggressivem Verhalten eines anderen Wohnungseigentümers ausgesetzt, kann er in solchen u...mehr

Leitsatz Wenn ein Wohnungseigentümer einer Wohnanlage die Mieter eines anderen aus dem Mietverhältnis herausekelt, droht ihm Schadensersatzpflicht für Mietminderung und Leerstand, denn jeder Eigentümer hat sich innerhalb einer Wohnanlage so zu verhalten, dass den übrigen Eigentümern keine vermeidbaren Nachteile entstehen. Sachverhalt In einer Wohnanlage mit vielen Parteien gi...mehr

Leitsatz Der Vemieter verliert nicht gem. § 539 a.F. BGB analog sein Recht auf die Mietnachforderungen, wenn er einen Mietrückstand aus Minderungen des Mieters über längere Zeit unbeanstandet hingenommen hat. Ob der Vermieter mit solchen Nachforderungen ausgeschlossen ist, richtet sich nach den allgemeinen Voraussetzungen der Verwirkung. Sachverhalt Im vorliegenden Fall hatte...mehr

Leitsatz § 539 BGB a. F. kann nicht analog auf einen Mietzinsrückstand angewandt werden, der aus einer vom Vermieter über längere Zeit widerspruchslos hingenommenen Mietminderung herrührt. Ob der Vermieter mit solchen Nachforderungen ausgeschlossen ist, beurteilt sich nach den allgemeinen Voraussetzungen der Verwirkung (amtlicher Leitsatz des BGH). Normenkette BGB § 535 Komme...mehr

Leitsatz Unterschreitet die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche um mindestens 10 %, kann der Mieter die Miete entsprechend mindern, ohne eine Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit darlegen zu müssen. Fakten: Laut Mietvertrag sollte die Wohnung 86,87 qm haben, tatsächlich hatte sie nur eine Wohnfläche von 73,18 qm. Der Mieter fordert nach Beendi...mehr

Leitsatz Die Angabe der Vollvermietung und einer bestimmten Mieterstruktur eines Einkaufzentrums in der Präambel eines gewerblichen Mietvertrags ist keine Zusicherung einer Eigenschaft des Vermieters an einen Mieter. Das Nichterreichen von Vollvermietung und Mieterstrukturen ist daher kein Mangel, der eine Mietminderung rechtfertigt und auch die Grundsätze über den Wegfall d...mehr

Leitsatz Bei unzureichendem Schallschutz und unzulässig hohem Eisengehalt oder Rost im Warmwasser kann eine Minderung der Bruttokaltmiete von je 10 Prozent angemessen sein. Fahrstuhlkosten können nicht auf Mieter im Seitenflügel umgelegt werden, wenn dort kein Fahrstuhl vorhanden ist. Bei ungeeichten Warmwasseruhren kann die Heizkostenabrechnung für die verbundene Anlage um ...mehr

Leitsatz Ein zur Kündigung des Vermieters berechtigender Verzug des Mieters mit der Mietzahlung kann entfallen, wenn sich der Mieter über die Höhe der Minderung entschuldbar irrt. Kann der Mieter keinen zur Minderung berechtigenden Mangel nachweisen, gerät er in Zahlungsverzug und kann sich auch nicht auf eine möglicherweise unrichtige Beratung berufen. Fakten: Die Parteien s...mehr

Leitsatz Eine Flächenabweichung unter 10 % stellt nur dann einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel dar, wenn der Mieter darlegt, dass die Flächenabweichung eine erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs verursacht. Hier liegt eine Flächenabweichung von 6,2 % vor, der Mieter hat allerdings nicht dargelegt, dass diese Flächenabweichung hier zu einer erheb...mehr

Leitsatz Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Dies gilt auch, wenn der zur Minderung führende Mangel auf einer Abweichung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 % beruht. Fakten: Entgegen der Angabe im Mietvertrag, nach der d...mehr

Leitsatz Ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsverzug des Mieters liegt auch dann vor, wenn er sich bei einer Minderungsquote verschätzt hat. Ein schuldloser Rechtsirrtum liegt nur vor, wenn der Mieter sich mit Sorgfalt um die Klärung der zweifelhaften Fragen bemüht hat. Fakten: Der Mieter hatte die Miete gemindert, der Vermieter hatte ihm wegen Zahlungsrückstands fristlos...mehr

Leitsatz Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Miete einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden. Fakten: Die Parteien eines Gewerbemietvertrags streiten darüber, ob die Mietminderung anhand der Bruttomiete (inklusive aller Nebenkosten) oder der Nettokalt- oder ...mehr

Leitsatz Die Bemessungsgrundlage für eine Mietminderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete, d.h. der eigentliche Mietzins einschließlich aller Nebenkosten. Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung gezahlt werden. Sachverhalt Im zu entscheidenden Fall war strittig, auf welcher finanziellen Grundlage eine Mietminderung nach § 536 BGB stattf...mehr

Leitsatz Erklärt der Mieter trotz vollständiger Mietzahlung einen Vorbehalt der Mietminderung, muss er genau bezeichnen, auf welchen Zeitraum er den Vorbehalt bezieht, um Rechte aus ihm herleiten zu können. Gelegentlich Lärm verursachende Renovierungsarbeiten im Mehrparteienhaus begründen keine Mietminderung. Fakten: Die Parteien streiten über eine vom Mieter geltend gemachte...mehr

Leitsatz Unvollständige Vermietung im Einkaufszentrum stellt für sich gesehen noch keinen Mietmangel dar. Umsatzeinbußen liegen im Risikobereich des Gewerbemieters. Fakten: Der Vermieter hat dem Gewerbemieter eines Bekleidungsgeschäfts wegen Zahlungsrückständen außerordentlich gekündigt. Der Mieter berief sich darauf, er habe aufrechenbare Schadensersatzansprüche, welche die ...mehr

Leitsatz War der Fußbodenbelag der gewerblichen Mieträume nach dem Mietvertrag vom Vermieter herzurichten und entscheidet sich der Mieter dafür, anstelle des vorgesehenen textilen Bodenbelags auf eigene Kosten einen Kunststoffbelag durch einen von ihm beauftragten Unternehmer aufbringen zu lassen, so ist er zur Mietminderung nicht berechtigt, wenn Schäden am Fußbodenbelag de...mehr

Leitsatz Bei gewerblicher Zwischenmiete von Wohnungen zur Weitervermietung sind Umstände, die die Wohnungstauglichkeit beeinträchtigen, auch Mängel des Zwischenmietverhältnisses im Verhältnis Hauptvermieter zu Zwischenmieter. Fakten: Der Vermieter vermietete mit Generalmietvertrag eine Wohnanlage mit 13 Wohnungen auf die Dauer von 30 Jahren. Die Vermietung erfolgte zur Weiter...mehr

Leitsatz Die Aussage des Sachverständigen ist im Protokoll festzustellen. Der Protokollvermerk "Der Sachverständige erläuterte mündlich sein Gutachten …" entspricht nicht der Vorschrift des § 160 Abs. 3 Nr. 4 ZPO. Fakten: Das 1962/63 errichtete Gebäude ist mit Holzverbundfenstern ausgestattet. Der Mieter beanstandete, dass die Fenster undicht seien und regelmäßig großflächig ...mehr

Leitsatz Wird der Mieter durch doppelte Vermietung am Gebrauch der Mietsache gehindert, so entfällt seine Pflicht zur Zahlung der Miete, ohne dass es der ausdrücklichen Geltendmachung eines Minderungsanspruchs bedarf. Fakten: Der Vermieter vermietete die Dachgeschosswohnung, in der der Mieter ein Erotikstudio betrieb, das darin Räume an Prostituierte untervermietete. Dabei ve...mehr

Leitsatz Für eine Klage auf Feststellung einer Berechtigung zur Mietminderung ist als Streitwert der Minderungsbetrag eines Jahres zugrunde zu legen. Fakten: Die Vertragsparteien eines Gewerbemietobjekts streiten darüber, ob der Streitwert der Mietminderung mit dem 3,5-fachen jährlichen Mietminderungsbetrag oder dem auf ein Jahr entfallenden Mietminderungsbetrag zu bestimmen ...mehr

Leitsatz Hat sich der Gewerberaumvermieter zunächst auf eine Mietminderung geeinigt, seine Zusage, den Mietmangel zu beheben, nicht eingehalten und dann jahrelang eine Mietminderung hingenommen, ist sein Mietzahlungsanspruch für die Zeit verwirkt, in der der Mieter davon ausgehen durfte, dass der Vermieter seinen Mietzahlungsanspruch nicht mehr geltend machen werde. Fakten: D...mehr

Leitsatz Nimmt der Vermieter eine Mietminderung des Mieters über längere Zeit widerspruchslos hin, verwirkt er seinen Mietzahlungsanspruch. Fakten: Nachdem der Vermieter die jahrelange Mietminderung des Mieters widerspruchslos hingenommen hatte, fordert er nunmehr die Zahlung der Minderungsbeträge. Das Gericht weist den Anspruch des Vermieters zurück. Es kann dahinstehen, ob ...mehr

Leitsatz Ist die Atemluft mit polycyclischen aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK) belastet, ist die Miete für die gesamte Wohnung um 15 Prozent zu mindern. Wusste der Mieter nichts von der Belastung, kann er die Miete nur um 5 Prozent mindern. Fakten: Die Parteien streiten um die Höhe der Mietminderung wegen polycyclischen aromatischen Kohlenwasserstoffen im Parkettkleber d...mehr

Leitsatz Ein durch vorbehaltlose Mietzahlung verwirktes Minderungsrecht des Mieters lebt nach einer Mieterhöhung mit der Minderungsquote für den Erhöhungsbetrag wieder auf. Das Wiederaufleben des verwirkten Minderungsrechts in unbegrenzter Höhe oder zumindest im Rahmen des Erhöhungsbetrags kommt nicht in Betracht. Fakten: Der Badewannenabfluss funktioniert nicht ordnungsgemäß...mehr

Leitsatz Der Streitwert einer Klage auf Durchführung von Instandsetzungsarbeiten bemisst sich nach dem 3½-fachen Jahresbetrag des fiktiven Minderungsbetrags. Berechnungsgrundlage für die Minderung bildet die gesamte Kaltmiete einschließlich der Betriebskostenvorschüsse. Fakten: Die Parteien streiten über die Bewertung des Streitwerts bei einer Klage des Mieters auf Durchführu...mehr

Leitsatz Die Betriebspflicht ist nur dann verletzt, wenn der Gesamtcharakter des Unternehmens nicht mehr gewahrt ist. Bei Geschäftsraummietverhältnissen darf die Mietminderung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen von einer Vorankündigung abhängig gemacht werden. Fakten: Der Vermieter macht Zahlungsansprüche gegen den Geschäftsraummieter geltend, weil dieser die Miete geminde...mehr

Leitsatz Die Androhung einer ordnungsbehördlichen Maßnahme kann einen Mangel des Mietobjekts begründen (hier: Brandschutzmaßnahmen in einem Kaufhaus). Fakten: Der Vermieter verlangt Zahlung von geminderten Mietbeträgen. Der Mieter hatte die Miete um 30 Prozent gemindert, weil die Stadt wegen Brandschutzmängeln den Erlass einer Ordnungsverfügung angedroht und dabei eine Nutzun...mehr

Leitsatz Behördliche Nutzungsbeschränkungen - etwa wegen Verstoßes gegen das Zweckentfremdungsverbot - können nur dann zur Mietminderung führen, wenn entweder die konkrete Androhung einer behördlichen Maßnahme vorliegt oder ein Untersagungsbescheid ergangen ist. Fakten: Der Gewerberaummieter hatte fristlos gekündigt und beruft sich gegenüber den Mietzahlungsforderungen des Ve...mehr

Leitsatz Berechtigte Schadensersatzforderung eines Teileigentümers gegen den Verwalter (Mietminderungsausgleich), der einen Frischluftaustausch in Teileigentumsräumen (Tanzschule) einschränkte Kein Mitverschulden des Geschädigten, wenn er es ablehnt, auf Vergleichsvorschläge einzugehen Normenkette (§ 254 BGB, § 276 BGB, 675 BGB) Kommentar 1. Das Teileigentum des Antragstellers ...mehr

Leitsatz Der Mieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsmäßige Gebrauch der Mietsache trotz Aufforderung zur Abhilfe und Fristsetzung gegenüber dem Vermieter nicht gewährt wird (§ 542 Abs. 1 BGB). Dieses Recht verwirkt er, wenn er die Kündigung nicht rechtzeitig erklärt. Die Klägerin hatte im Februar 1982 Räume zum Betrieb einer Gaststätte für 15 J...mehr

Leitsatz Der Wert der Beschwer eines zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters bemisst sich nicht nach den Kosten der Mängelbeseitigung, sondern nach dem 3,5-fachen Jahresbeitrag der aufgrund des Mangels gegebenen Mietminderung. Fakten: Die Parteien streiten um den Streitwert einer Mängelbeseitigungsklage. Es gibt keine einheitliche Auffassung darüber, welcher Streitwert ...mehr

Leitsatz Getrennte Abrechnungs- und Instandsetzungspflichten kraft Vereinbarung in Mehrhausanlage (Vorder- und Hinterhaus) Unwirksamer Zweitbeschluss, der einen bestandskräftigen Erstbeschluss der Hinterhausgemeinschaft auf Sanierung einer Flachdachfläche wieder aufhebt Schadenersatzanspruch (Mietminderung) eines Eigentümers bei schuldhaft unterlassener, jedoch erforderlicher ...mehr

Leitsatz Der rügelose Gebrauch der mangelhaften Mietwohnung - insbesondere unter Fortzahlung der vollen Miete trotz Kenntnis des Mangels - führt nach sechs Monaten regelmäßig zum Ausschluss der Gewährleistungsrechte des Mieters. Fakten: Der Mieter minderte die Miete um insgesamt 5.600 DM wegen der mangelhaften Schalldämmung der Treppen. Es erscheint schon fraglich, ob überhaup...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 273 BGB Kommentar 1. In Anlehnung an meine seinerzeit in ETW (Gruppe 2) empfohlene Beschlussfassung zum "Ausfrieren"und "Austrocknen"eines renitenten Wohngeldschuldners mit hoher, bisher nicht vollstreckbarer Säumnissumme hatte eine Gemeinschaft mehrheitlich (bestandskräftig) beschlossen: "Die Wohnungseigentümer der WEG ... beschließen, dass auf...mehr

Leitsatz Verwalter kann ohne besondere Berechtigung nicht Eigentümeransprüche mit Wirkung für und gegen die Gemeinschaft anerkennen oder unstreitig stellen Verwalter und Beirat sind im Verhältnis der Eigentümer untereinander weder Erfüllungs- noch Verrichtungsgehilfen Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 278 BGB, § 831 BGB Kommentar 1. Ohne besondere Ermächtigung, die sich aus ...mehr

Leitsatz Sind andere Abhilfeversuche erfolglos geblieben, kann der Mieter vom Vermieter die fristlose Kündigung eines Mitmieters wegen ständiger Lärmbelästigung verlangen. Sachverhalt Die Mieter eines Wohnhauses verlangen, daß der Vermieter den Mitmieter, die durch erheblichen Lärm stören, fristlos kündigt. In umfangreichen tagebuchartigen Lärmprotokollen haben sie festgehalt...mehr

Leitsatz 1. Bewußt wahrheitswidrige Angaben des Mietinteressenten auf berechtigte Fragen des Vermieters zur Solvenz des Mietinteressenten, können die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung oder die fristlose Kündigung begründen. 2. Die fristlose Kündigung setzt voraus, daß die Fortsetzung des Mietvertrages für den Vermieter im Einzelfall unzumutbar ist. Die ...mehr

Normenkette § 45 Abs. 3 WEG, § 139 Abs. 1 ZPO, § 568 Abs. 2 ZPO, § 793 ZPO, § 888 ZPO Kommentar 1. Die Zwangsvollstreckung aus rechtskräftigen wohnungseigentumsgerichtlichen Titeln findet gem. § 45 Abs. 3 WEG nach den Vorschriften der ZPO statt. Eine sofortige weitere Beschwerde (hier zum zuständigen Bayer. Obersten Landesgericht) ist gem. § 568 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 793 ZPO un...mehr

Leitsatz 1. Hat die Gemeinschaft den Verwaltervertrag aus wichtigem Grund gekündigt und ist der Rechtsstreit hierüber noch nicht abgeschlossen, so ist die Gemeinschaft nicht gehindert, den Vertrag aus einem neuen wichtigen Grund abermals zu kündigen. Der Verwalter muß auch diese erneute Kündigung anfechten, damit der entsprechende Beschluß nicht bestandskräftig wird. 2. Die m...mehr

Leitsatz Eine bauliche Veränderung, die der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters durchführt, berechtigt nicht zur fristlosen Kündigung, wenn das Mietobjekt dadurch erst in einen zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand versetzt wurde. Sachverhalt Der Vermieter hatte das befristete Mietverhältnis über Gewerberäume fristlos gekündigt, u.a. weil der Mieter, der in den Rä...mehr

Leitsatz 1. Beeinflußt die Grundfläche nach den Vorstellungen der Parteien die Miethöhe, dann liegt im Unterschreiten der tatsächlichen Fläche gemessen an der im Vertrag angegebenen Fläche ein Sachmangel vor, der zur Rückforderung des rechtsgrundlos erbrachten Teils der Miete berechtigt. 2. Rechnet der Vermieter regelmäßig wissentlich entsprechend einer zu geringen Fläche ab,...mehr

Kommentar Verpflichtet sich ein Vermieter gegenüber seinem Mieter zur Weitergabe einer ihm zustehenden Investitionszulage durch Minderung der laufenden Miete, war es (bis zum 31. 12. 1996) steuerlich zulässig eine Rückstellung für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften zu bilden, wenn sich dadurch aus dem Mietverhältnis insgesamt ein Verlust ergibt. Da die Investitio...mehr

Normenkette § 14 Nr. 4 WEG, § 537 BGB, § 823 BGB Kommentar 1. Darf ein Eigentümer gemäß Teilungserklärung-Vereinbarung Dachgeschossräume ausbauen, folgt daraus keine Verpflichtung, anderen Miteigentümern einen Nutzungsausfall oder eine Nutzungsbeeinträchtigung zu ersetzen. Hat hier ein solcher Ausbau "auf eigene Kosten" (des Antragsgegners) zu erfolgen, muss er verschuldensun...mehr

Leitsatz 1. Ist das Teileigentum vermietet, kann der Anspruch, die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Laden ausgewiesenen Teileigentums als Gaststätte auch gegen den Teileigentümer geltend gemacht werden. 2. Dieser Unterlassungsanspruch kann ohne Ermächtigung der übrigen Teileigentümer von jeden Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. 3. Die Nutzung des Mieters, die...mehr