Fachbeiträge & Kommentare zu Mietminderung

Die vom LG zugelassene und von der Beklagten in zulässiger Weise eingelegte weitere Beschwerde (§§ 68 Abs. 1 S. 5, 6; 66 Abs. 4 GKG) ist begründet. Das AG hat den Gebührenstreitwert für den Antrag zu 2) auf Feststellung einer Minderung von 20 % bis zur Beseitigung der im Klageantrag zu 1) genannten Mängel der Wohnung im Ergebnis zu Recht auf 12 x 606,44 EUR x 20 % = 1.455,46...mehr

Bei einer Klage des Mieters auf Feststellung einer Minderung der Miete ist der Streitwert nicht gem. § 41 Abs. 5 S. 1 GKG analog mit dem einfachen Jahresbetrag, sondern gem. § 48 Abs. 1 S. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen (Fortführung von BGH, Beschl. v. 21.9.2005 – XII ZR 256/03, NJW-RR 2006, 16 unter ...mehr

Unberücksichtigt bleiben somit gemäß Satz 2 auch vom Mieter vorgenommene Mietminderungen. Der Mieter kann also nicht einwenden, dass wegen einer Mietminderung durch den Vormieter die Vormiete geringer gewesen sei. Zur Veranschaulichung der damit zusammenhängenden Problematik dient folgender Ausgangsfall: Wohnfläche: 100 m2, Vormiete: 800 EUR, Minderung: 100 EUR, Ortsübliche Miet...mehr

(LG München, Urt. v. 14.1.2016 – 31 S 20691/14) • Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarung grds. keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehrmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Das g...mehr

(BGH, Urt. v. 14.10.2015 – XII ZR 84/14) • Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch einen gewerblichen Mieter führt nicht dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinem Recht auf Mietminderung ausgeschlossen ist. Bei der Ausübung einer Verlängerungsoption handelt es sich nicht um einen neuen Vertragsschluss, sondern vielmehr um ein schon im Ausgangsvertra...mehr

Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag braucht er hingegen nicht vorzutragen. Von ihm ist auch nicht z...mehr

(BGH, Beschl. v. 21.2.2017 – VIII ZR 1/16) • Der Mieter genügt seiner Darlegungslast bzgl. eines Mangels bereits dann, wenn er die Mangelsymptome vorträgt. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag braucht er nicht vorzutragen, da die Minderung kraft Gesetzes eintritt. Hinweis: Für die Geltendmachung eines Mietmangels aufgrund einer Lärmbel...mehr

(BGH, Urt. v. 29.4.2015 – VIII ZR 197/14) • Die in § 22 Abs. 1a BImSchG vorgesehene Privilegierung von Kinderlärm ist auch bei einer Bewertung von Lärmeinwirkungen als Mangel einer gemieteten Wohnung zu berücksichtigen. Danach sind Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie bspw. Ballspielplätzen durch Kinder he...mehr

Anders sieht dies allerdings aus, wenn es sich um einen sog. unbehebbaren Mangel handelt. Ein solcher liegt vor, wenn die Beseitigung des Mangels aus technischen oder sonstigen Gründen ohne Veränderung der Mietsache unmöglich ist. Vermietet der Vermieter beispielsweise eine Wohnung unter Vorspiegelung einer Wohnungsgröße, die um 20 % höher liegt als die tatsächliche Wohnfläc...mehr

Mietminderungen können vorübergehende Mängel betreffen, die der Vermieter jederzeit beheben kann. So wie schon bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete derartige behebbare Mängel ohne Berücksichtigung bleiben, ist dies auch bei der Vormiete der Fall. Wenn schon an die ortsübliche Vergleichsmiete angeknüpft wird, dürfen für die Berücksichtigung der Minderung keine unt...mehr

Die Beschwer für Klagen auf Mieterhöhung bemisst sich nach ganz herrschender Auffassung gem. § 9 ZPO im auf unbestimmte Zeit geschlossenen Wohnraummietverhältnis nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Mieterhöhungsbetrags (BGH WuM 2016, 510 = MietPrax-AK § 9 ZPO Nr. 11 m. Anm. Börstinghaus). Sind die Parteien auch aus unterschiedlichen Gründen über den Zeitpunkt der ...mehr

Gemäß § 556e Abs. 1 S. 2 BGB bleibt bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt eine vom Mieter vorgenommene Mietminderung bzw. solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. Im ersten Fall wirkt die Ausnahme von der Ausnahme zugunsten des Vermieters und im zweiten Fall zugun...mehr

Die Beschwer des Rechtsmittelführers nach einer einseitigen Erledigungserklärung bemisst sich in aller Regel nach der Summe der bis zum Zeitpunkt der Erledigungserklärung entstandenen Kosten. Hat der Mieter im jetzt erledigten Rechtsstreit ursprünglich Klage auf Feststellung erhoben, die Miete sei gemindert, berechnen sich die Gebühren nach einem Streitwert gem. § 48 Abs. 1 ...mehr

Im Hinblick auf das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB ist einem vorsichtigen Vermieter höchst vorsorglich zu empfehlen, den Mieter auf den beschränkten Umfang der Schönheitsreparaturen hinzuweisen. Andernfalls könnten unbefangene Mieter eventuell davon ausgehen, dass sie die Schönheitsreparaturen in vollem Umfang schulden. Dieses Risiko kann der Vermieter einfach ve...mehr

(BGH, Beschl. v. 14.6.2016 – VIII ZR 43/15) • Bei einer Klage des Mieters auf Feststellung einer Minderung der Miete ist der Streitwert nicht gem. § 41 Abs. 5 S. 1 GKG analog mit dem einfachen Jahresbetrag, sondern gem. § 48 Abs. 1 S. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen. Eine direkte Anwendung des § 41 Abs...mehr

Beeinträchtigungen durch Kinderlärm sind häufig emotional hoch belastet. Was den einen stört, wird von anderen durchaus als angenehm empfunden. Problematisch sind zusätzlich Veränderungen, regelmäßig die Zunahme der Lautstärke und die Intensität der Nutzung angrenzender Flächen. Mietrechtlich wird das Ganze nur dann bedeutsam, wenn der Mietvertrag ausdrücklich oder konkluden...mehr

Eine Mietminderung ist auch bei Dienstwohnungen möglich, da die Dienstwohnungsvergütung in Höhe des ortsüblichen Mietwerts festzusetzen ist und durch den Mangel die übliche Miete geringer ist. Der Dienstwohnungsinhaber kann bei Mängeln der Dienstwohnung entsprechend den Vorschriften des BGB Minderung der Dienstwohnungsvergütung verlangen. Er ist insofern nicht schlechter gest...mehr

Die Beschwerde ist gem. § 68 GKG zulässig; die Beklagte – die sich die Beschwerde zu eigen gemacht hat – ist beschwerdebefugt. Die Einlegungsfrist gem. §§ 68 Abs. 1 S. 3, 63 Abs. 3 S. 2 GKG ist gewahrt. In der Sache hat sie Erfolg. Der Streitwert beträgt 18.513,70 EUR. Der Streitwert der Klage beträgt 7.548,00 EUR. Die Berechnung des Streitwertes hinsichtlich des Klageanspruc...mehr

Unzulässige Streitwertbeschwerde im Namen des Rechtsschutzversicherers. Mängelbeseitigungsansprüche werden mit dem Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung bewertet. Mietminderungsansprüche werden mit dem Jahresbetrag der Mietminderung bewertet. Eine Klage auf Herausgabe der Wohnung und eine Widerklage auf Feststellung der Unwirksamkeit von mehreren Kündigungen betreffen d...mehr

Leitsatz Die Streitwerte des Anspruchs auf Mietminderung einerseits und des Anspruchs auf Mängelbeseitigung andererseits sind zu addieren, da beide Ansprüche auf unterschiedliche Interessen gerichtet sind und die Zielrichtung der Ansprüche nicht – jedenfalls nicht zwingend – identisch ist. AG München, Urt. v. 2.6.2014 – 282 C 4912/14 1 Aus den Gründen Seitens der Prozessbevollm...mehr

Seitens der Prozessbevollmächtigten der Klägerin wurde im Rahmen der Abrechnung ihrer außergerichtlichen Tätigkeit zu Recht ein Gegenstandwert von 5.947,20 EUR zugrunde gelegt mit der Folge, dass die Klägerin gegen die Beklagte aufgrund der erteilten Deckungszusage über den bereits geleisteten Betrag hinaus einen Anspruch auf Zahlung weiterer 283,75 EUR hat. Der der Abrechnun...mehr

Zugrunde lag eine negative Feststellungsklage. Der Antrag war zwar auslegungsbedürftig; es war aber klar, dass der Kläger mit der Feststellung seiner Berechtigung zur Mietminderung festgestellt wissen wollte, dass er in Höhe der Minderung nicht zur Zahlung verpflichtet sei. Der Streitwert einer negativen Feststellungsklage bemisst sich aber nach dem vollen Wert der festzuste...mehr

Die Streitwerte des Anspruchs auf Mietminderung einerseits und des Anspruchs auf Mängelbeseitigung andererseits sind zu addieren, da beide Ansprüche auf unterschiedliche Interessen gerichtet sind und die Zielrichtung der Ansprüche nicht – jedenfalls nicht zwingend – identisch ist. AG München, Urt. v. 2.6.2014 – 282 C 4912/14mehr

Der Kläger hatte mit Schriftsatz vom 10.10.2013 Klage zum LG erhoben mit dem Antrag, festzustellen, dass der Kläger berechtigt ist, ab dem Februar 2012 die monatliche Miete für die Liegenschaft A-straße zu mindern. Außerdem hat er Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.023,16 EUR verlangt. Der vereinbarte Mietzins für das gemischt genutzte Objekt beträgt 3...mehr

GKG § 41 Abs. 5 S. 1 ZPO § 9 Leitsatz Gegen die in einem Berufungsurteil des LG enthaltene Festsetzung des Streitwerts ist die Beschwerde zum OLG statthaft. § 41 Abs. 5 S. 1 GKG ist auf die Feststellungsklage eines Wohnraummieters über seine Berechtigung zur Mietminderung weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. Der Gebührenstreitwert ist nach § 48 Abs. 1 S. 1 GKG i.V.m....mehr

GKG § 41 Abs. 5 ZPO § 9 Leitsatz Die Klage des Mieters auf Feststellung, dass die Miete wegen eines Mangels der Mietsache gemindert ist, ist analog § 41 Abs. 5 GKG mit dem 12-fachen monatlichen Minderungsbetrag zu bewerten (ständige Rspr. des Senats). KG, Beschl. v. 11.6.2012 – 8 W 44/12 1 Aus den Gründen Die weitere Beschwerde hat Erfolg. Zutreffend macht die Beklagte geltend, ...mehr

II. 1. Die Streitwertbeschwerde des Prozessbevollmächtigten der Klägerin ist zulässig. a) Die Statthaftigkeit der Beschwerde folgt aus §§ 68 Abs. 1 S. 1 u. 5, 66 GKG. Nach § 68 Abs. 1 S. 1 GKG findet gegen den Beschluss, durch den der Wert für die Gerichtsgebühren festgesetzt worden ist, die Beschwerde statt. Vorliegend erfolgte die angegriffene Wertfestsetzung zwar nicht durc...mehr

Die klagende Wohnungsmieterin hatte mit dem Klageantrag zu 1) die Beseitigung dreier Mängel, welche nach Ansicht der Klägerin zusammen eine Minderung von 20 % begründen sollten, verlangt und zudem mit ihrem Klageantrag zu 2) beantragt, festzustellen, dass sie wegen der genannten Mängel und wegen eines schlechten sozialen Umfeldes zur Minderung der monatlichen Warmmiete in Hö...mehr

Zur Bestimmung des Verfahrenswerts für einen Anspruch auf Feststellung der Verpflichtung zur Beseitigung von Mängeln an Mieträumen ist als Basis nach § 41 Abs. 5 S. 1 GKG der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung maßgeblich, wobei Bemessungsgrundlage die Grundmiete mit allen Nebenkosten ist. Im Gegensatz zu § 41 Abs. 1 S. 2 GKG ist hier immer von der Gesamtmiete inkl...mehr

Betreibt der Mieter gegen den Vermieter ein selbstständiges Beweisverfahren zur Vorbereitung eines Anspruchs auf Vorschuss für eine Ersatzvornahme, bemisst sich der Streitwert des selbstständigen Beweisverfahrens nach den Kosten, die entstanden wären, wenn die Mängelbeseitigung durchgeführt worden wäre, und nicht nach dem Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung. LG Stad...mehr

Die antragstellende Mieterin hatte die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens zwecks Feststellung verschiedener Mängel in der von der Antragsgegnerin angemieteten Wohnung eingeleitet. Nach Durchführung des Verfahrens setzte das AG den Wert des Streitgegenstandes unter Zugrundelegung der Bruttomiete i.H.v. 432,80 EUR und einer angemessenen Minderung von 15 % auf ...mehr

Soweit die Prozessbevollmächtigte des Klägers eine Heraufsetzung des Verfahrens- und des Vergleichsstreitwerts erstrebt, ist die Beschwerde unbegründet. Der Verfahrens- und der Vergleichsstreitwert sind jedoch von Amts wegen (§ 63 Abs. 3 GKG) herabzusetzen. 1. Das LG hat ausgeführt: Der Streitwert für das Berufungsverfahren setze sich folgendermaßen zusammen (§ 5 ZPO, § 45 Abs....mehr

Der Streitwert eines selbstständigen Beweisverfahrens richtet sich nach dem Wert der Hauptsache (Zöller-Herget, ZPO, § 3, Rn 16: OLG Hamburg, Beschl. v. 20.2.2009 – 4 W 12/09). Für die Bestimmung des Streitwertes ist das Erfüllungsinteresse der Antragstellerin maßgeblich. Dieses besteht darin, die von der Antragsgegnerin gemietete Wohnung frei von Mängeln nutzen zu können (O...mehr

Die Parteien streiten um die Räumung eines Hauses, das der Vater des Klägers zu einem monatlichen Mietzins von 1.060,00 EUR zuzüglich Miete für die Garage i.H.v. 60,00 EUR und Betriebskostenvorauszahlung i.H.v. 180,00 EUR an die Beklagten vermietet hat. Das AG hat in erster Instanz der Klage auf Räumung und Herausgabe in vollem Umfang stattgegeben. Mit der hiergegen gerichtete...mehr

Gegen die in einem Berufungsurteil des LG enthaltene Festsetzung des Streitwerts ist die Beschwerde zum OLG statthaft. § 41 Abs. 5 S. 1 GKG ist auf die Feststellungsklage eines Wohnraummieters über seine Berechtigung zur Mietminderung weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. Der Gebührenstreitwert ist nach § 48 Abs. 1 S. 1 GKG i.V.m. § 9 ZPO mit dem 3,5-fachen Jahresbet...mehr

GKG §§ 41, 48 ZPO §§ 3, 9 Leitsatz Der Streitwert eines Verfahrens auf Feststellung der Berechtigung zur Mietminderung bemisst sich nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag der Minderung. LG Berlin, Beschl. v. 13.8.2013 – 65 T 126/13 1 Aus den Gründen Die zulässige Streitwertbeschwerde der Prozessbevollmächtigten der Kläger ist begründet. Das Beschwerdegericht hält an seiner Rspr. fest, ...mehr

Der Streitwert eines Verfahrens auf Feststellung der Berechtigung zur Mietminderung bemisst sich nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag der Minderung. LG Berlin, Beschl. v. 13.8.2013 – 65 T 126/13mehr

Die zulässige Streitwertbeschwerde der Prozessbevollmächtigten der Kläger ist begründet. Das Beschwerdegericht hält an seiner Rspr. fest, wonach sich der Streitwert für die Feststellung der Berechtigung zur Minderung gem. § 48 GKG i.V.m. §§ 3, 9 ZPO nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag der Minderung bemisst. Der Anwendungsbereich des § 41 Abs. 5 S. 1 GKG ist vorliegend nicht eröff...mehr

Die Beschwerde hat in der Sache Erfolg. Der Gebührenstreitwert einer Klage des Mieters auf Zahlung eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung richtet sich, wie bei sonstigen Zahlungsklagen auch, nach dem geltend gemachten Betrag. Insoweit kommt der Ansatz des Jahresbetrags einer angemessenen Minderung entsprechend § 41 Abs. 5 S. 1 GKG nicht in Betracht. Zwar ist diese Vorschrift...mehr

Leitsatz Der Verwalter besitzt einen angemessenen Zeitraum, behauptete Mängel am Gemeinschaftseigentum mit Folgeschäden im Sondereigentum zu bearbeiten Vorliegend war nicht von pflichtwidrigschuldhaftem Überschreiten dieses Zeitraums und einer Schadensverursachung zu sprechen Normenkette §§ 280, 675 BGB Kommentar Anfang Juni hatte der klagende Eigentümer dem Verwalter gegenüber...mehr

Leitsatz Im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der den Mieter treffenden Anzeigepflicht (im Anschluss an BGH, Urteil v. 17.12.1986, VIII ZR 279/85, NJW 1987 S. 1072; Abgrenzung zu BGH, Urteil v. 14.11.2001, XII ZR 142/99, NJW-RR 2002 S. 515). (amtlicher Leitsatz des BGH) Der V...mehr

Die Beschwerde ist überwiegend begründet. Entgegen der Auffassung des LG bemisst sich der Gebührenstreitwert für den Klageantrag des Mieters auf Feststellung, dass sich die Nettokaltmiete durch die Modernisierungsmieterhöhungserklärungen des Vermieters nicht erhöht hat, nach § 42 Abs. 5 S. 1 GKG auf den zwölffachen Erhöhungsbetrag und damit auf (12 x 105,92 EUR + 12 x 69,58 E...mehr

Leitsatz Die Nutzung einer Wohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für bis zu 5 Kleinkinder stellt die "Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung" im Sinne der Teilungserklärung dar. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 535 Kommentar Zwischen den Parteien besteht seit dem Jahr 2003 ein Mietverhältnis über eine 2001 errichtete Wohnung. Im Ja...mehr

Leitsatz Stellt ein Sachverständiger per Gutachten fest, dass zwar kein Baumangel vorliegt, der Gebäudeteil aber schadensanfällig ist, etwa aufgrund einer Wärmebrücke, ist der Mieter zu einem Wohnverhalten verpflichtet, das dem Rechnung trägt. Er kann aber die Miete mindern und Instandsetzung verlangen, wenn der Vermieter nicht die Verantwortlichkeit des Mieters für die Schi...mehr

Leitsatz § 592 Satz 1 ZPO öffnet den Urkundenprozess auch für Mietforderungen. Sind erhebliche Mängel der Mietsache zwischen den Parteien unstreitig, so steht fest, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist. Die Höhe der dann nur noch geschuldeten geminderten Miete ergibt sich nicht aus dem Mietvertrag. Der Mietzins kann dann in der Regel...mehr

Leitsatz Das Überschreiten einer Innenraumtemperatur von 26 °C in ohne Klimatisierung vermieteten Büroräumen indiziert keinen Sachmangel der Mieträume. Eine Mietminderung wegen unzumutbarer, auf unzureichendem Wärmeschutz des Gebäudes beruhenden Innentemperaturen setzt in tatsächlicher Hinsicht eine taggenaue Darlegung der gemessenen Innen- und Außentemperaturen voraus. Fakt...mehr

Leitsatz Bei der Gewerberaummiete befinden sich die gewerblich genutzten Räume nur dann in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand, wenn der Aufnahme des vertraglich vorgesehenen Gewerbebetriebs in den Mieträumen keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen. Der Mieter ist durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in...mehr

Leitsatz Wird die Aussicht aus einer Wohnung durch einen Sichtschutzzaun verschlechtert, begründet dies grundsätzlich keinen Mangel der Wohnung, der eine Minderung rechtfertigen könnte. Sachverhalt Vermieter und Mieter einer Wohnung stritten darüber, ob eine Mietminderung berechtigt sei. Der Mieter hat die Miete gemindert, weil der Grundstücksnachbar an der Grundstücksgrenze ...mehr

Leitsatz Nachträglicher Anbau von Balkonen als nachteilige Modernisierungsmaßnahme Normenkette §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 2 WEG; § 559 BGB Kommentar Beim nachträglichen Anbau von Balkonen handelt es sich zunächst um Modernisierungsmaßnahmen i.S.v. § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG i.V.m. § 559 Abs. 1 BGB. Insoweit ist durch den Verweis auf mietrechtliche Regelungen in § 559 Abs. 1 BGB eine gro...mehr

Leitsatz Epoxidharz enthält Komponenten, die gesundheitsschädlich sind. Es kann daher das Gleichgewicht des Hormonsystems des Menschen stören. Wird bei einer Innenrohrsanierung eine Epoxidharzbeschichtung vorgenommen, rechtfertigt dies daher eine monatliche Mietminderung von 20 Prozent. Fakten: Vorliegend wurde eine erforderliche Wasserrohrsanierung durchgeführt. Dabei wurde ...mehr