Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 199 Informationsmängel sollen im neuen Recht grundsätzlich eine Anfechtbarkeit nicht begründen.[528] Der Verwalter ist weiter verpflichtet, den Wohnungseigentümern die schriftliche Abrechnung vor der Eigentümerversammlung, die über die Genehmigung der Jahresabrechnung beschließen soll, vorzulegen, d.h. zu übersenden.[529] Dies folgt allerdings nicht aus dem Wortlaut des ...mehr

Rz. 114 In der Praxis wird häufig im Interesse einer niedrigen Prämie ein sog. Selbstbehalt (Eigenbeteiligung) vereinbart. Der Verwalter bedarf zu einer entsprechenden Einschränkung des Versicherungsschutzes regelmäßig einer Ermächtigung durch Vereinbarung oder Beschluss. Bei der verbundenen Gebäudeversicherung wird nicht selten ein Selbstbehalt vereinbart, also eine Summe, ...mehr

Rz. 206 Im Grundsatz kann auch ein Beschluss nach § 28 Abs. 2 durch einen Zweitbeschluss geändert werden. In Einzelfällen hat der BGH einen Anspruch eines Eigentümers auf einen Zweitbeschluss bejaht, der gem. § 242 BGB sogar der Inanspruchnahme auf die Nachschüsse aus einer bestandskräftigen Abrechnung entgegengehalten werden kann.[564] In dem vom BGH entschiedenen Fall war,...mehr

Rz. 32 Von der weggefallen gekorenen Ausübungsbefugnis der GdWE ist die Vergemeinschaftung werkvertraglicher Ansprüche aus Erwerbsverträgen auf Nacherfüllung, Erstattung aufgewandter Fertigstellungs- und Mangelbeseitigungskosten und Kostenvorschuss wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum[130] zu unterscheiden. Der Gesetzgeber der WEG 2007 hatte diese der geborenen Ausübungsbe...mehr

Rz. 289 Der Verwalter kann sein Amt jederzeit und ohne Angabe von Gründen niederlegen. Rz. 290 Die bloße Untätigkeit des Verwalters, der beschlossen hat, sein Amt nicht weiter auszuüben, führt noch nicht zur Beendigung der Organstellung. Rz. 291 Vielmehr erfordert die Niederlegung die Abgabe und den Zugang einer entsprechenden – formfreien – Willenserklärung gegenüber der GdWE...mehr

Rz. 35 Über die Vorschusspflichten haben grundsätzlich alle Wohnungs- und Teileigentümer abzustimmen, auch wenn der Wirtschaftsplan einzelne Positionen enthält, die nur eine abgeschlossene Gruppe betrifft, z.B. die Teileigentümer der Tiefgarage.[84] Die Beschlussfassung über Wirtschaftspläne und Jahresabrechnung bei der Existenz von Untergemeinschaften im alten Recht war lang...mehr

Rz. 7 Nach § 4 Abs. 3 bedarf der schuldrechtliche Vertrag, durch den sich eine Vertragspartei verpflichtet, Sondereigentum einzuräumen oder zu erwerben, entsprechend § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Diese Formvorschrift gilt auch für bereits verpflichtende Vorverträge.[18] Ein ohne Beachtung dieser Form abgeschlossener Vertrag ist nichtig (§ 125 BGB), wird aber...mehr

Rz. 16 Eine Verteilung der Kosten einer beschlossenen baulichen Veränderung nach Absatz 2 S. 1 Nr. 1 auf alle Wohnungseigentümer nach Maßgabe ihrer Anteile am gemeinschaftlichen Eigentum findet nach Halbsatz 2 der genannten Vorschrift auch bei Erreichen der doppelt qualifizierten Mehrheit nicht statt, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist...mehr

Rz. 84 Das geschilderten Grundkonzept überzeugte den Gesetzgeber der WEG-Novelle 2020 nicht. Während bei der Veräußerung von Wohnungseigentum in der Regel Einsicht in das Grundbuch genommen werde,[324] sähen Erwerber vergleichsweise selten die Beschlusssammlung ein. Die Beschlusssammlung werde im Laufe der Zeit unübersichtlich, lasse jedenfalls die veränderungsändernden Besc...mehr

Rz. 5 Der Drittnutzer hat nach dem Einleitungssatz von § 15 die Erhaltungs- oder baulichen Maßnahmen zu "dulden". Dulden verlangt dem Wortsinn nach ein im Kern passives Verhalten im Sinne einer Hinnahme der zu duldenden Maßnahme.[4] Dazu gehören neben den zur Durchführung der Maßnahmen erforderlichen Maßnahmen, einschließlich des Aufstemmen von Wänden, das Zerstören von Baut...mehr

Rz. 195 Zweitbeschlüsse können Streitgegenstand der Anfechtungsklage sein. Vollziehbare Erstbeschlüsse stehen dem nicht entgegen. Die Erfolgsaussichten einer Anfechtungsklage hängen maßgeblich davon ab, ob vertrauensbegründende Rechtspositionen, das Rückwirkungsverbot oder ggf. fehlerhafte Ermessenserwägungen dazu führen, dass ein Zweitbeschluss nicht hätte gefasst werden dü...mehr

Rz. 153 Mit dem zu fassenden Beschluss entscheiden die Wohnungseigentümer, ob von dem interessierten Wohnungseigentümer beantragte bauliche Veränderung gestattet oder durchgeführt oder ob sie abgelehnt werden soll. In beiden Fällen muss die beabsichtigte bauliche Maßnahme hinreichend beschrieben werden, sodass die bauliche Veränderung, um die es geht, zu erkennen ist.[513] S...mehr

Rz. 9 Die Zuständigkeit für den besonderen Gerichtsstand (§ 43 Abs. 1 S. 2 WEG) sowie die ausschließlichen Gerichtsstände nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 und Nr. 4 WEG knüpfen an den Begriff des "Wohnungseigentümers" an. Rz. 10 Wer Wohnungseigentümer ist, stellt im Zusammenhang mit der Zuständigkeit eine sog. "doppelt relevante Tatsache" dar, d.h. eine solche Tatsache, die s...mehr

Rz. 86 Der Verwalter hat als zuständiges Vollzugsorgan der GdWE die Pflicht, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen.[76] Rz. 87 Die Pflicht zur Durchführung der Beschlüsse folgt – wie auch die Pflicht zum Vollzug von Vereinbarungen – bereits aus seiner Organstellung und bedarf keiner ausdrücklichen gesetzlichen Normierung, wie sie in § 27 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 WEG ...mehr

Rz. 32 Auch bei einer Mehrhausanlage bleibt es bei der Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2, wenn für einzelne Eigentümer oder Untergemeinschaften klare und eindeutige Sonderregelungen zur Kostenverteilung fehlen.[131] Es gibt keinen allgemeinem Grundsatz, wonach ein Wohnungseigentümer Kosten für solche Einrichtungen nicht zu...mehr

Rz. 23 Der Gesetzgeber geht in § 5 Abs. 4 von der Möglichkeit aus, Sondernutzungsrechte zu begründen, verzichtet aber auf weitere Regelungen dazu. Er versteht darunter das Recht, einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss des Mitgebrauchs der übrigen Wohnungseigentümer allein zu nutzen.[54] Der Begriff Sondernutzungsrecht bezeichnet die einem oder einigen W...mehr

Rz. 564 Die Amtszeit des Verwalters kann nicht vertraglich vereinbart werden. Die GdWE kann sich daher auch nicht dazu verpflichten, einen Verwalter nach Ablauf seiner Amtszeit wieder zu bestellen. Rz. 565 Abzugrenzen hiervon ist die Vertragslaufzeit und dessen Beendigung. Schon aus der Existenz des § 26 Abs. 3 S. 2 WEG ist ersichtlich, dass diese von der Amtszeit abweichen k...mehr

Rz. 15 Die Kennzeichnung als Wohnungs- oder Teileigentum enthält zugleich eine allgemeine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter gemäß § 19 Abs. 1 WEG, deren Änderung der Mitwirkung aller Eigentümer darf.[35] Die Umwandlung berührt nicht die Eigentumszuordnung und bedarf daher nicht der Form des § 4 WEG oder der §§ 873, 925 BGB. Weil die Umwandlung die gemäß §§ 5 Abs. 4 ...mehr

Rz. 79 Sofern bei fortdauernden oder wiederholten Störungshandlungen auch über einen langen Zeitraum keine Verjährung eintritt, kann dem Abwehranspruch der Einwand der Verwirkung entgegenstehen. Voraussetzung der Verwirkung ist, dass der Beeinträchtigte sein Recht längere Zeit nicht geltend gemacht hat und weitere Umstände hinzutreten, die das Abwehrbegehren als gegen Treu u...mehr

Rz. 296 Verletzt der Verwalter eine seiner Pflichten, die seinerseits gegenüber der GdWE bestehen, kommt sowohl eine Haftung aufgrund von Vertragsverletzungen als auch eine solche wegen Verletzungen seiner organschaftlichen Pflichten in Betracht. Rz. 297 Mit Bestellung des Verwalters entsteht ein gesetzliches Schuldverhältnis zu diesem, auf welches die §§ 280 ff. BGB anwendba...mehr

Rz. 7 Gemäß § 5 Abs. 1 S. 4 HeizkostenV muss die Ausstattung zur Verbrauchserfassung für das jeweilige Heizsystem geeignet sein. Der Einbau von Heizkostenverteilern, die nach dem Verdunstungsprinzip arbeiten, ist zulässig, obwohl es genauere Messmethoden gibt, denn diese sind auch kostenaufwändiger.[13] An den Heizkörpern angebrachte Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungs...mehr

Rz. 119 Nach Absatz 2 S. 1 Nr. 5 kann ein Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen verlangen, die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen. Hierbei handelt es sich um Photovoltaik-Anlagen, die wie andere Photovoltaikanlagen auch einem oder mehreren Solarmodulen und einem Wechselrichter bestehen. Von ihren "großen" Vorbildern, den Photovoltaikanlagen auf dem Dach u...mehr

Rz. 124 § 20 schließt nicht aus, dass die Zulässigkeit einer baulichen Veränderung Gegenstand einer Vereinbarung ist (sog. Ausbaurecht).[355] Liegt eine Vereinbarung vor, ist ein Mehrheitsbeschluss für die Legitimation der baulichen Veränderung ("Ob") nicht mehr erforderlich.[356] Die Reichweite der baulichen Gestattung, mit anderen Worten: in welchem Umfang § 20 Abs. 1 WEG ...mehr

Rz. 2 Die Einräumung von Sondereigentum ist eine Inhaltsänderung des Miteigentums (§ 3 WEG Rdn 34). In Anlehnung an §§ 873, 877 BGB schreibt § 4 Abs. 1 daher vor, dass für die vertragliche Einräumung die Einigung aller Miteigentümer über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung im Wohnungsgrundbuch (vgl. hierzu § 7) erforderlich ist. Die Einräumung eines umfassende...mehr

Rz. 298 Beim Verwaltervertrag handelt es sich im Regelfall um einen Geschäftsbesorgungsvertrag (§§ 675 ff. BGB). Rz. 299 Wird ein Verwalter unentgeltlich tätig, handelt es sich dagegen um einen Auftrag i.S.d. § 662 BGB. Rz. 300 Die entgeltliche Geschäftsbesorgung ist ihrem Schwerpunkt nach dienstvertraglich ausgestaltet, d.h. der Verwalter schuldet grundsätzlich keinen konkret...mehr

Rz. 14 Eine bauliche Veränderung liegt nach Absatz 12 S. 1 Nr. 1 im vermuteten Allgemeininteresse aller Wohnungseigentümer, wenn sie mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde. Erforderlich ist zunächst die qualifizierte Kopfmehrheit (§ 25 Abs. 2) von zwei Drittel...mehr

Rz. 38 Vor der Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan muss den Eigentümern ein Entwurf des Wirtschaftsplans zur Verfügung gestellt werden.[90] Dies sollte sinnvollerweise in der Einladungsfrist geschehen,[91] wobei bei einem überschaubaren Plan oder geringfügigen Änderungen auch eine Übersendung in einer Zeitspanne genügt, innerhalb der noch eine Prüfung möglich ist.[92...mehr

Rz. 8 Die anteilige Zuteilung der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums richtet sich gem. § 16 Abs. 1 S. 2 anhand der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile.[29] Die Vorschrift bildet den gesetzlichen Regelfall. Entsprechend dem Wortlaut ("hat zu tragen") bildet der Regelfall der Umlage nach Miteigentumsanteilen nach § 16 die gesetzliche Grundlage der Beitragspfli...mehr

Rz. 48 Der Beschluss über die Vorschusspflicht unterliegt wie jeder Beschluss der Anfechtung. Anders als im alten Recht genügen allerdings Darstellungsfehler des Wirtschaftsplans nicht, damit eine Anfechtungsklage Erfolg hat. Nötig ist eine Relevanz des Fehlers im Hinblick auf die Vorschusshöhe. Dies ist etwa der Fall, wenn der angewandte Verteilerschlüssel fehlerhaft ist un...mehr

Rz. 74 Sofern im Rahmen einer Versammlung über die Bestellung, Abberufung oder Wiederwahl des Verwalters entschieden werden soll, ist dies bei der Einberufung anzugeben (§ 23 Abs. 2 WEG; für die Wiederwahl siehe auch Rdn 191). Aus der Einladung zur Versammlung muss sich für die Wohnungseigentümer ergeben, über welche Aspekte im Wesentlichen gesprochen werden soll, um eine Bet...mehr

Rz. 469 Für die Zeit vor dem 1.12.2020 war die Schadenszuordnung unproblematisch, weil unzweifelhaft nur die Wohnungseigentümer als Geschädigte anzusehen waren.[398] Nach den Neuregelungen im WEG wäre die strikte Differenzierung zwischen dem Vermögen der GdWE und dem Vermögen der Wohnungseigentümer wünschenswert und würde erheblich zur Vereinfachung und Übersichtlichkeit beit...mehr

Rz. 52 Einsicht in das Wohnungsgrundbuch und die Grundakten ist nach § 12 GBO, § 1 WGV mit § 43 ff. GBV jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt, und das Recht der von der Einsicht Betroffenen auf informationelle Selbstbestimmung nicht entgegensteht.[91] Ein berechtigtes Interesse erfordert, dass die Einsicht zu Erkenntnissen führen kann, die geeignet sind, au...mehr

Rz. 34 Bestehen solche Vereinbarungen oder Beschlüsse nicht, ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, Einwirkungen zu dulden, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst. Die mit der Maßnahme nach ihrem Charakter und ihrer Durchführung verbundenen Nachteile müssen also unvermeidbar sind. Unter einem Nachteil is...mehr

Rz. 3 Die Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die auf die Teilung des Vollrechts als dingliches Verfügungsgeschäft gerichtet ist.[2] Auf sie finden die allgemeinen Regelungen des BGB (z.B. die §§ 104 ff. BGB) Anwendung. Die Teilungserklärung ist nach den für eine Grundbucheintragung anzuwendenden Grundsätzen auszuleg...mehr

Rz. 40 § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG betrifft diejenigen Klagen, bei denen die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander im Streit stehen. Hierunter fallen etwa Streitigkeiten über eine Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern sowie Klagen gegen die anderen Wohnungseigentümer auf Zustimmung zur Anpassung einer solchen (§ 10 Abs. 2 WEG). Rz. 41 Erfasst werden auch ...mehr

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Rz. 48 Bei Begründung von Wohnungseigentum durch Einräumung von Sondereigentum enthält eine dazu erforderliche Zustimmung dinglich Berechtigter am Grundstück oder an Miteigentumsanteilen (vgl. § 4 WEG Rdn 3) auch die Zustimmung zu dessen Inhalt. Eine nachträgliche Vereinbarung über den Inhalt des Sondereigentums ändert dessen gesetzlichen Inhalt und damit den des Wohnungseig...mehr

Rz. 597 Für die außerordentliche, fristlose Kündigung bedarf es des Vorliegens eines wichtigen Grundes. Ein solcher setzt voraus, dass das zur Zusammenarbeit erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen der GdWE und dem Verwalter so zerstört ist, dass eine künftige Zusammenarbeit nicht zumutbar ist. Rz. 598 Deshalb ist auch eine nach § 341 Abs. 2 BGB grundsätzlich vorgesehene ...mehr

Rz. 41 In der Hausordnung sind Gebrauchs- und Verwaltungsregelungen zusammengefasst, die den Schutz des Gebäudes, die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und die Erhaltung des Hausfriedens sichern sollen.[163] In der Regel wird die Hausordnung durch Mehrheitsbeschluss festgelegt (Absatz 1). Im Beschlusswege kann aber nicht alles geregelt werden, was die Beteiligten ...mehr

Rz. 55 Die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums umfasst auch die erstmalige Herstellung des ordnungsmäßigen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums.[242] Deshalb kann jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Abs. Nr. 1 von der GdWE grundsätzlich verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird.[243] Rz. 56 Der Vergleichsmaßstab für den plan...mehr

Rz. 250 Nach § 780 Abs. 1 ZPO kann der Erbe die Beschränkung seiner Haftung nur dann im Vollstreckungsverfahren geltend machen, wenn sie ihm im Urteil vorbehalten ist. Voraussetzung für einen solchen Vorbehalt ist, dass der Erbe als Prozesspartei nicht wegen einer Eigenverbindlichkeit sondern wegen einer (reinen) Nachlassverbindlichkeit in Anspruch genommen wird. Wird der Er...mehr

Rz. 89 Die Zwangsvollstreckung eines auf Unterlassung gerichteten Urteils erfolgt nach § 890 ZPO durch Ordnungsgeld und Ordnungshaft. Der Gläubiger muss im Antrag darlegen, in welcher Weise der Schuldner nach Ordnungsmittelandrohung und Vollstreckbarkeit des Urteils schuldhaft der Unterlassungsverpflichtung zuwidergehandelt hat. Die Zuwiderhandlung ist substantiiert vorzutra...mehr

Rz. 11 Zu schweren Verwerfungen kann es in Eigentümergemeinschaften ferner dann kommen, wenn ein Wohnungseigentümer die Mehrheit der Stimmen auf sich vereint, wie dies insbesondere in der Verkaufsphase auf Seiten des Bauträgers oftmals der Fall ist. Hier kann es dazu kommen, dass der Mehrheitseigentümer seine Stimmkraft dazu nutzt, eigene Interessen auch gegen das Gemeinscha...mehr

Rz. 161 Die Kostenumlage von Maßnahmen nach dem sog. Heizungsgesetz §§ 71l ff. GEG ist Sache der GdWE. Die Vorschriften der §§ 71l ff. GEG wirken sich unterschiedlich aus (zu den Maßnahmen zur Umsetzung s. § 20 WEG Rdn 45 ff.). Für Maßnahmen innerhalb des Sondereigentums trägt der Sondereigentümer seine Kosten selbst. Für die Frage der Kostentragung ist hier relevant, welche...mehr

Rz. 19 Jeder Wohnungseigentümer muss ein Recht auf Mitwirkung an Verwaltungsentscheidungen und Gebrauchsregelungen haben, an die er gebunden sein soll. Bei Mehrheitsentscheidungen durch Beschlussfassung muss jedem Wohnungseigentümer grundsätzlich ein Stimmrecht zustehen.[45] Dieses Recht auf Mitgestaltung kann nicht dauerhaft ausgeschlossen werden.[46] Hingegen ist das vom G...mehr

Rz. 166 Die Umlage von Betriebskosten beim vermieteten Wohnungseigentum erfolgt nach § 556a Abs. 3 BGB. Diese Vorschrift ist lex specialis zu § 556a Abs. 1 BGB.[549] Betriebskosten des Sondereigentums werden nur erfasst, soweit sie über die Gemeinschaft abgerechnet werden, nicht aber, soweit sie von Dritten gegenüber einem Wohnungseigentümer unmittelbar abgerechnet werden (s...mehr

Rz. 11 Eine Sonderregelung für die Verbrauchserfassung enthält § 7 Abs. 1 S. 3, 4 HeizkostenV. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeversorgung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden, wozu auf das Beiblat...mehr

Rz. 42 Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Erwerber wirtschaftlich nicht in der Lage sein wird, seinen Beitrag zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu leisten[157] (§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 1 und 2 Abs. 1 WEG) und sein Sondereigentum instand zu halten (§ 14 WEG). Dies ist etwa der Fall, wenn das Einkommen des Erwerbers unterhalb oder nur knapp oberhalb ...mehr

Rz. 41 Der Wirtschaftsplan wird für ein Kalenderjahr aufgestellt, hierauf bauen die Vorschusspflichten auf, die beschlossen werden (§ 28 Abs. 1).[98] Möglich ist allerdings zu beschließen, dass die Vorschüsse auch nach Ablauf des Kalenderjahres weiter geschuldet werden (sog. Fortgeltungsklauseln). Rz. 42 Durch Vereinbarung, z.B. durch eine Bestimmung in der Gemeinschaftsordnu...mehr

Rz. 1 Das Besondere des Wohnungseigentums besteht darin, dass die in dem Gebäude aufgeteilten befindlichen Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken genutzte Räume mit dem Sondereigentum rechtlich verselbstständigt werden. Die rechtliche Verselbstständigung kann ihren Zweck nur erreichen, wenn diesem Sondereigentum Teile des bebauten Grundstücks als dingliches Substrat zugewiesen w...mehr