Fachbeiträge & Kommentare zu Immobilienfonds

Jeder persönlich haftende Gesellschafter einer Personengesellschaft trägt das Risiko, für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft mit seinem Privatvermögen einstehen zu müssen. Haftungsvergütungen einer Personengesellschaft an einen persönlich haftenden Gesellschafter wurden deshalb von der Verwaltung früher nicht als etwas Besonderes angesehen und grundsätzlich als nicht ste... mehr

Rz. 183 § 3 Abs. 1 d aa ARB bzw. Nr. 3.2.2 Alt. 1 ARB 2012 schließt die Wahrnehmung rechtlicher Interessen vom Versicherungsschutz aus, die in ursächlichem Zusammenhang mit dem Erwerb oder der Veräußerung eines zu Bauzwecken bestimmten Grundstücks stehen. Nach dieser Bestimmung, die für Veräußerer und Erwerber gilt, besteht kein Versicherungsschutz, wenn ein angebliches Baug... mehr

Rz. 207 Rechtsschutz besteht nicht für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen in ursächlichem Zusammenhang (vgl. Rdn 178) mit Spiel- oder Wettverträgen sowie Termin- oder vergleichbaren Spekulationsgeschäften (§ 3 Abs. 2 f ARB). Darunter fallen als einseitige schuldrechtliche Verpflichtungen keine Gewinnzusagen.[223] Die aktuelle Fassung der ARB 2000/2008/2010/2012 (GDV-Must... mehr

Rz. 97 Stand: 2. A. – ET: 07/2024 Gem. § 285 Nr. 26 HGB haben KapGes, die Anteile an Sondervermögen i. S. d. § 1 Abs. 10 KAGB oder Anlageaktien an Investment-AG mit veränderlichem Kapital oder vergleichbaren ausländischen Investmentvermögen von mehr als 10 % halten, im Anhang bestimmte Angaben vorzunehmen. Dies bezweckt, den Jahresabschlussadressaten über Bestand und Risiko d... mehr

Miet- oder Pachtgarantiezahlungen im Rahmen eines Immobilienanlageprojekts unter Beteiligung eines geschlossenen Immobilienfonds können Fondsetablierungskosten i.S.d. § 6e Abs. 2 EStG darstellen. Das FG Hamburg hat auch keine durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken gegen die rückwirkende Anwendung von § 6e EStG auf den VZ 2014 (§ 52 Abs. 14a EStG). FG Hamburg v. 21.2.... mehr

Rz. 34 Wertpapiere des Anlagevermögens können sein Stammaktien, Vorzugsaktien, Genussscheine, Investmentzertifikate, Gewinnobligationen, Wandelschuldverschreibungen, festverzinsliche Wertpapiere, Optionsscheine und sonstige Wertpapiere. Rz. 35 Wertpapiere an einem anderen Unternehmen können erworben werden durch Zurverfügungstellung von Eigenkapital oder Überlassung von Fremdkapital. ... mehr

Rz. 267 Nach Ansicht der Finanzbehörden stellen Provisionszahlungen der Fondsgesellschaft für die Vermittlung des Eintritts von Gesellschaftern in die Fondsgesellschaft (Eigenkapitalvermittlungsprovisionen) bei der Fondsgesellschaft ihrem wirtschaftlichen Gehalt nach Kosten für die Beschaffung von Eigenkapital dar. Sie gehören somit im Regelfall ebenso wie die Kosten für die... mehr

Alleiniger Gesellschafter einer französische Aktiengesellschaft (société par actions simplifée [SAS]) ist ein Sondervermögen (Z-Immobilienfonds), welches durch eine GmbH verwaltet wird. Im Jahr 2018 wurde die Auflösung der SAS beschlossen. Eine Liquidation wurde nicht durchgeführt; vielmehr fand eine Auflösung durch vollständige Übertragung des Vermögens (Transmission Univer... mehr

Tz. 55 Stand: EL 105 – ET: 03/2022 Nach § 34 Abs 6f KStG idF des ATADUmsG (eingefügt als Abs 6c des Ges zur Vermeidung von USt-Ausfällen beim Handel mit Waren im Internet und zur Änderung weiterer stlicher Vorschriften und durch das Ges zur weiteren stlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer stlicher Vorschriften zu Abs 6e geworden ist) ist § 15 KStG id... mehr

Rz. 4 Die Steuerbefreiung für die Vermögensverwaltung nach dem KAGG [1] war zum 1.1.1980 neu in das Gesetz aufgenommen worden. Nach der Gesetzesbegründung[2] sollte mit der Regelung erreicht werden, dass Sparer, die ihr Geld bei Wertpapier- oder Grundstücksfonds anlegen, nicht mit USt belastet werden. Im Ergebnis sollte also eine Gleichstellung (Wertneutralität) mit anderen F... mehr

Rz. 10 § 4 Nr. 8 Buchst. h UStG beruht auf Art. 135 Abs. 1 Buchst. g MwStSystRL . Danach ist die Verwaltung von durch die Mitgliedstaaten als solchen definierten Sondervermögen steuerbefreit. In der deutschen Fassung des bis Ende 2006 geltenden Art. 13 Teil B Buchst. d Nr. 6 der 6. EG-Richtlinie war insoweit noch von der Verwaltung von Sondervermögen durch Kapitalanlagegesell... mehr

Die Bewertung von Immobilien ist ausführlich im BewG geregelt, §§ 176 ff. BewG (s. dazu Laws, EE 2023, 29–36; ErbStR RB 176.1 ff.). Ist der Wert niedriger als der nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelte Wert, so kann der Steuerpflichtige den niedrigeren Wert durch ein Gutachten nachweisen, § 198 Abs. 2 BewG (hierzu auch LfSt Bayern v. 12.3.2014 – S 3229.1.1 - 1/2 St 34)... mehr

Wertpapiere, die am Stichtag (§§ 9 und 11 ErbStG) an einer deutschen Börse zum Handel im regulierten Markt zugelassen sind, werden mit dem niedrigsten am Stichtag für sie im regulierten Markt notierten Kurs angesetzt nach § 11 Abs. 1 BewG (zu Einzelheiten s. ErbStR R B 11.1.). Zur Bewertung von ausländischen Wertpapieren ist § 11 Abs. 2 BewG heranzuziehen (vgl. dazu ErbStR R... mehr

Die nachstehende Tabelle fasst die Eckpunkte der vorstehenden Ausführungen als Übersicht zusammen. Übersicht 2 mehr

Rz. 25 Der Geschäftsleitung ist mindestens jährlich ein Bericht über die Immobiliengeschäfte vorzulegen, in dem die ggf. festgestellten Wertänderungen der Immobilien aufzuführen und zu erläutern sind. Außerdem ist darin über die Risiken der Immobilien und Projekte zu berichten. Dieser Gesamtbericht muss nicht unbedingt sehr umfangreich sein. In erster Linie muss die Geschäft... mehr

Rz. 2 Den Beobachtungen der deutschen Aufsicht zufolge hat das jahrelange Niedrigzinsumfeld bei vielen Instituten die Erträge im klassischen Zinsgeschäft einbrechen lassen. Auf der Suche nach alternativen Ertragsquellen haben diese Institute daher das Immobiliengeschäft aufgenommen bzw. ausgebaut.[1] Während der langen Niedrigzinsphase, verbunden mit teils drastischen Preiss... mehr

Rz. 10 § 4 Nr. 8 UStG beruht auf verschiedenen Bestimmungen in Art. 135 Abs. 1 MwStSystRL . Die Vorschrift enthält in den Buchst. b bis h eine katalogmäßige Aufzählung von Dienstleistungen, die die EU-Mitgliedstaaten nach Art. 131 MwStSystRL unter den Bedingungen von der USt befreien müssen, die sie zur Gewährleistung einer korrekten und einfachen Anwendung der Befreiungen so... mehr

Investmentfonds unterliegen mit ihren inländischen Immobilienerträgen der Körperschafts-teuer nach § 6 Abs. 2 Satz 2, Abs. 4 InvStG. Anders als bei § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 EStG fällt die Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen mangels ausdrücklicher Nennung bisher nicht unter die inländischen Immobilienerträge nach § 6 Abs. 4 InvStG. Jedoch ist der Tatbestand unter d... mehr

Gehört zum Vermögen einer Personengesellschaft ein inländisches Grundstück und ändert sich innerhalb von 10 Jahren (bis 30.6.2021 5 Jahre) der Gesellschafterbestand unmittelbar oder mittelbar dergestalt, dass mindestens 90 % (bis 30.6.2021 95 %) der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen, gilt dies als ein auf die Übereignung eines Grundstücks auf... mehr

a) Ausschluss des Grundtatbestands der Hinzurechnungsbesteuerung 1 Die Absätze 1 bis 4 sind nicht anzuwenden, ... Rz. 273 [Autor/Stand] Grundsätzlicher Vorrang des InvStG. Das InvStG regelt die Besteuerung von (realisierten und thesaurierten) Erträgen aus Anlagen, die ein Anleger in Investmentvermögen tätigt. § 7 Abs. 5 regelt, dass das InvStG grundsätzlich vorrangige Anwendu... mehr

Beispiele aus der Rechtsprechung und der Finanzverwaltung: Abfindung: Eine Abfindung, die der bei einer KG angestellte Kommanditist wegen der Auflösung seines Dienstverhältnisses erhält, ist im Rahmen der Sondervergütungen als Sonderbetriebseinnahme[1] zu erfassen.[2] Der Ausgleichsanspruch eines Handelsvertreters [3] ist dem laufenden Gewinn zuzuordnen.[4] Das gilt auch dann, ... mehr

Rn. 460 Stand: EL 173 – ET: 06/2024 Aufgrund des § 32d Abs 5 S 1 EStG wird die ausländische Steuer iSd Vorschrift auf die deutsche AbgSt angerechnet. Die Anrechnung ist dabei auf einen Höchstbetrag von 25 % beschränkt. Die Prüfung erfolgt dabei pro einzelnem KapErtr ("Per-item-Limitaton"; BFH vom 23.11.2021, VIII R 22/18, BStBl II 2023, 68 Rz 25; Levedag in Schmidt, § 32d ESt... mehr

Rz. 28 Im Fall der Einzelbekanntgabe stellt sich die Frage, welche Teile des Feststellungsbescheids jedem Einzelnen bekannt gegeben werden dürfen. Bekanntgabe von Teilen, die einen anderen Beteiligten betreffen und die für die Besteuerung des Feststellungsbeteiligten keine Bedeutung haben, würde gegen das Steuergeheimnis und den Datenschutz verstoßen. Diese Frage kann sich ... mehr

Rz. 235 Der Zusammenschluss mehrerer Personen zu Erwerber- oder Bauherrengemeinschaften oder zu geschlossenen Immobilienfonds diente auch dem Ziel, Immobilieninvestitionen durch eine Vielzahl von in der Anfangsphase zu erbringenden Gebühren usw., die als Werbungskosten sofort abziehbar sein sollten, teilweise über Steuerersparnis zu finanzieren. Die steuerrechtliche Problem... mehr

Rz. 52 Bei einer Personenmehrheit sind die Einkünfte den einzelnen Personen (anteilig) zuzurechnen, wenn sie gemeinsam den (objektiven) Tatbestand des § 21 EStG verwirklichen. Dies folgt anhand einer zweistufigen Prüfung. Zunächst ist festzustellen, wer die Einkünfte erzielt, anschließend in welcher Höhe sie den einzelnen Gemeinschaftern oder Gesellschaftern zuzurechnen sind... mehr

Rz. 253 Geschlossene Immobilienfonds werden regelmäßig in der Rechtsform der GbR oder KG betrieben. Sie erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wenn die Grenzen der Vermögensverwaltung nicht überschritten sind oder die KG nicht gewerblich geprägt ist (Rz. 277f.). Erzielt die Gesellschaft als solche die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sind die Einkünfte a... mehr

Rz. 264 Nach § 21 Abs. 1 S. 2 EStG gelten die Vorschriften des § 15a EStG im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sinngemäß. Mit der sinngemäßen Anwendung soll die Gleichbehandlung vermögensverwaltender mit gewerblich tätigen oder geprägten KGs erreicht werden.[1] Sie gilt insbesondere für vermögensverwaltende Personengesellschaften in der Rechtsform der KG[2]... mehr

Rz. 47 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt derjenige, der den Tatbestand der Einkunftserzielung verwirklicht.[1] Das ist derjenige, der eine Vermietertätigkeit selbst oder durch einen gesetzlichen Vertreter oder Verwalter wirtschaftlich ausübt und ein in § 21 EStG genanntes Wirtschaftsgut oder Recht entgeltlich auf Zeit zum Gebrauch oder zur Nutzung überlässt od... mehr

Rz. 255 Ein geschlossener Immobilienfonds ist regelmäßig Erwerber, wenn der Initiator der Gesellschaft ein einheitliches Vertragswerk vorgibt und die Gesellschafter in ihrer gesellschaftsrechtlichen Verbundenheit keine Möglichkeit haben, hierauf Einfluss zu nehmen. Ein einheitliches Vertragswerk besteht i. d. R. aus mehreren aufeinander abgestimmten Verträgen, die der Sicher... mehr

Rz. 32 Die Unterstellung der Einkunftserzielungsabsicht gilt nur für die Vermietung von Gebäuden, nicht aber für die dauerhafte Verpachtung von unbebautem Grundbesitz. In diesen Fällen ist immer die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen.[1] Sie gilt auch nicht bei der Vermietung von Gewerbeobjekten. Auch hier ist die Einkunftserzielungsabsicht im Einzelfall festzustellen (Rz.... mehr

Rz. 41 Eine Personengesellschaft, z. B. GbR, ist insoweit Steuerrechtssubjekt, als sie in der gesamthänderischen Verbundenheit ihrer Gesellschafter Merkmale eines Besteuerungstatbestands, z. B. § 21 EStG, verwirklicht, die den Gesellschaftern für deren Besteuerung zuzurechnen sind.[1] Bei einer Personengesellschaft oder Gemeinschaften mit Einkünften aus Vermietung und Verpac... mehr

Rz. 24 Die erweiterte beschränkte Erbschaftsteuerpflicht knüpft ausschließlich an den Erblasser/Schenker an. Die persönlichen Verhältnisse des Erwerbers spielen keine Rolle. Zunächst müssen in der Person des Erblassers/Schenkers sämtliche Voraussetzungen des § 2 AStG erfüllt sein. Insbesondere muss er in den letzten zehn Jahren vor seinem Wegzug als Deutscher[42] insgesamt m... mehr

Rz. 23 [Autor/Stand] Soweit der Erwerb eine Beteiligung an einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft umfasst und daher nach § 10 Abs. 1 Satz 4 ErbStG als "Erwerb der anteiligen Wirtschaftsgüter" fingiert wird, schreibt § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BewG die gesonderte Bewertung der betroffenen Vermögensgegenstände und Schulden der Gesellschaft vor.[2] Zuständig hierfür is... mehr

Leitsatz 1. Der Ausschluss ausländischer Fonds von den für inländische Fonds geltenden Regelungen des § 11 Abs. 1 und 2 des Investmentsteuergesetzes 2004 verstößt gegen die Kapitalverkehrsfreiheit. Deshalb hat ein ausländischer Investmentfonds, der unter der Geltung des Investmentsteuergesetzes 2004 mit Kapitalertragsteuer belastete Dividenden inländischer Aktiengesellschaft... mehr

Dieser Vordruck übernimmt die eigentliche Ermittlung des zu versteuernden Einkommens (zvE). Überwiegend werden in der Anlage ZVE nur Werte aus anderen oben bereits angesprochenen Anlagen übertragen und damit rechnerisch gesammelt. Der Vordruck ist umfangreich, enthält er doch auch alle Eintragungen, die von Körperschaften zu machen sind, welche auch andere Einkünfte als solch... mehr

Diese Anlage übernimmt eine zentrale Rolle bei der steuerlichen Einkommensermittlung. Bestehen mehrere Betriebe (nicht relevant für Kapitalgesellschaften), ist in Zeile 1 der jeweilige Betrieb für die Einkommensermittlung zu bezeichnen. Für alle Körperschaften erforderlich ist hingegen die Eintragung zur Dauer des Wirtschaftsjahres in Zeile 2. Für den Fall, dass im Jahr 2023 ... mehr

In dieser Anlage werden ausländische Erträge aufgenommen, zu denen eine Anrechnung oder ein Abzug ausländischer Steuer (Quellensteuer) beantragt wird. Die Anlage AESt ist so konzipiert, dass für jeden Staat bzw. jeden Fonds eine gesonderte Anlage verwendet wird. Benötigt wird die Anlage insbesondere dann, wenn mit dem ausländischen Staat kein DBA besteht oder ein solches die... mehr

Unter den Voraussetzungen des § 20 InvStG sind Vorabpauschalen ggf. anteilig steuerfrei. Für Privatanleger greifen die folgenden Teilfreistellungssätze (für weitere Einzelfragen s.a. Anemüller, Hdb. privater Kapitaleinkünfte, 3. Aufl. 2023, Rz. 2220, 3056): mehr

Beispiel 1 – Grundfall Der Basiszins für das Jahr 23 beträgt 2,55 %, der Rücknahmepreis zum Beginn des Jahres 23 beträgt 200 EUR, der Rücknahmepreis zum Ende des Jahres 23 beträgt 202 EUR und die Ausschüttung je Investmentanteil im Kalenderjahr 23 beträgt 1,50 EUR. Die Investmentanteile (10.000 Stück; Anschaffung im Januar 23; Mischfonds) wurden ganzjährig gehalten. Lösungsvo... mehr

Rz. 52 Im Rahmen der ihm übertragenen Testamentsvollstreckung entscheidet der Testamentsvollstrecker über die zu treffenden Verwaltungsmaßnahmen. Dabei werden Inhalt und Grenzen der ordnungsgemäßen Verwaltung nach objektiven Maßstäben bestimmt. Nach § 2216 Abs. 1 BGB hat der Testamentsvollstrecker das Gebot der ordnungsgemäßen Verwaltung zu befolgen und nach § 2216 Abs. 2 BGB... mehr

Zeile 6 In diese Zeile sind die Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften einzutragen, die steuerfrei sind gem. § 8b Abs. 2 KStG. Aufgrund der Steuerfreiheit dieser Einkünfte kann auch keine Anrechnung der ausländischen Steuer auf die deutsche Steuer erfolgen. Zeile 7 In diese Zeile sind die ausländischen Steuern einzutragen, die auf Einnahmen entfallen,... mehr

Vor Zeilen 36–40 In diese Zeilen sind für den Organträger die Einkünfte und die darauf entfallende ausländische Steuer einzutragen, die von seiner Organgesellschaft erzielt werden. Die Beträge sind der einheitlichen und gesonderten Feststellung der Organgesellschaft zu entnehmen, d. h. den Zeilen 27–30 der Anlage AESt der Organgesellschaft. Der Vordruck des Organträgers nimmt ... mehr

Vor Zeilen 231–236 In den Zeilen 231–236 werden die Einkünfte aus Immobilienfonds ermittelt. Dabei werden in den Zeilen 231-233 die steuerfreien Erträge bei Immobilienfonds mit überwiegend inländischen Immobilien ermittelt. In den Zeilen 125-127 werden die steuerfreien Einkünfte von Immobilienfonds mit überwiegend ausländischem Immobilienvermögen ermittelt. Es bestehen anders... mehr

Zeile 20 In dieser Zeile sind die ausländischen Steuern einzutragen, für die nach § 26 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 KStG i. V. m. § 34c Abs. 2 EStG statt der Anrechnung der Abzug von der Bemessungsgrundlage beantragt wird. Der erforderliche Antrag wird in Zeile 41 der Anlage AESt gestellt. Außerdem sind hier anzurechnende ausländische Steuern einzutragen, die über einen Spezial-Invest... mehr

Vor Zeilen 219–236 In den Zeilen 219–236 werden die Erträge aus Investmentfonds (§ 16 InvStG) ermittelt. Die Zeilen sind nur auszufüllen, wenn es sich bei den Investmentfonds nicht um Spezial-Investmentfonds i. S. d. § 26 InvStG handelt. Die Einkünfte aus Spezial-Investmentfonds sind in den Zeilen 219 ff. zu erfassen. § 16 InvStG nennt als steuerpflichtige Erträge Auszahlung,... mehr

Die Anlage OG ist in Organschaftsfällen von der Organgesellschaft auszufüllen. Der Vordruck ist eine Anlage zur Steuererklärung KSt 1 sowie zur Feststellungserklärung nach § 14 Abs. 5 KStG. Bei der Organschaft tritt die steuerrechtliche Einkommenszurechnung, soweit die Ergebnisse der Organgesellschaften betroffen sind, an die Stelle der handelsrechtlichen Gewinnabführung. Der... mehr

Vor Zeilen 39-49 In diesen Zeilen sind Angaben zum Gewinn aus Gewerbebetrieb sowie zu Faktoren zu machen, die gewerbesteuerlich aus dem Gewinn aus Gewerbebetrieb auszuscheiden sind. Die Zeilen 39–102 sind nicht auszufüllen von öffentlich-rechtlichen Rundfunkanstalten (pauschale Ermittlung des Gewerbeertrags lt. Zeile 103). Bei Spartentrennung (Ermittlung in Anlage ÖHG mit Über... mehr

Rz. 100b Durch Gesetz v. 11.12.2018 wurde eine neue Nr. 2a in § 15 Satz 1 KStG und damit die Bruttomethode für die teilweise steuerfrei gestellten Investmenterträge der Organgesellschaft eingeführt.[1] Nach § 34 Abs. 6c KStG ist diese Regelung erstmals für den Vz 2018 und damit gleichzeitig mit der Neufassung des InvStG anzuwenden. Rz. 100c Erträge aus Investmentanteilen unt... mehr

Rn. 66 Stand: EL 171 – ET: 02/2024 Anteile an PersGes, deren Gesamthandsvermögen nur aus Grundstücken besteht (zB geschlossene Immobilienfonds), unterfielen nach BFH vom 04.10.1990, BStBl II 1992, 211 nicht § 23 Abs 1 Nr 1 Buchst a EStG aF, da die Beteiligung kein grundstücksgleiches Recht darstellt und das Gesamthandseigentum auch keinen sachenrechtlichen Anteil am Grundstüc... mehr

Meyer/Ball, SteuerentlastungsG 1999/2000/2002: Zur Einbeziehung von Neubauten in die Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte gemäß § 23 EStG, FR 1999, 925; Bitz, StPfl von Immobilienveräußerungen – Abgrenzung zwischen Spekulationsgewinnen und gewerblichem Grundstückshandel, DStR 1999, 792; Walter/Stümper, Überschusserzielungsabsicht bei privaten Veräußerungsgeschäften: Spek... mehr