Fachbeiträge & Kommentare zu Herstellungskosten

Regelmäßig ist von einem mittleren Standard auszugehen, sofern keine besonderen Umstände für einen sehr einfachen oder sehr anspruchsvollen Standard sprechen. Sehr einfacher Standard[1] Ein sehr einfacher Standard liegt vor, wenn zentrale Ausstattungsmerkmale nur im notwendigen Umfang oder technisch überholt vorhanden sind. Typische Beispiele: Konstanttemperaturkessel fehlende Du...mehr

Unterscheidung ist wichtig Bei Maßnahmen an Gebäuden muss man sauber zwischen Instandhaltung, Modernisierung und bloßen Schönheitsreparaturen unterscheiden. Diese Differenzierung ist kein akademisches Problem, sondern entscheidet darüber, ob sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand oder ob Herstellungskosten vorliegen, die nur über die Abschreibung verteilt berücksichtigt werden ...mehr

Verbesserung des Gebrauchswerts Modernisierungen gehen über die bloße Substanzerhaltung hinaus. Sie verbessern den Gebrauchswert oder passen das Gebäude an einen zeitgemäßen Standard an. Eine Modernisierung liegt insbesondere vor, wenn durch technische Neuerungen eine deutliche qualitative Verbesserung erreicht wird. Entscheidend ist aber: Nicht jede Modernisierung führt autom...mehr

Unterschiedliche Arbeiten Werden im Rahmen einer umfassenden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme unterschiedliche Arbeiten ausgeführt, ist steuerlich sauber zu trennen. Typischerweise fallen nebeneinander an: Maßnahmen zur Versetzung in einen betriebsbereiten Zustand, Erweiterungen, Maßnahmen mit über den ursprünglichen Zustand hinausgehender wesentlicher Verbesserung, s...mehr

Neue Bestandteile Eine Substanzmehrung liegt vor, wenn neue Bestandteile oder Anlagen eingefügt werden und dadurch die Nutzungsmöglichkeiten erweitert werden, ohne dass sich die Fläche vergrößert.[1] Praxis-Beispiel Beispiele Substanzmehrungen Errichtung einer Außentreppe, Anbringen einer Sonnenmarkise (BFH, Urteil v. 29.8.1989, IX R 176/84, BStBl II 1990 S. 430), Einbau einer Al...mehr

Der ursprüngliche Zustand ist der maßgebliche Vergleichsmaßstab. Als ursprünglicher Zustand gilt: bei entgeltlichem Erwerb: der Zustand im Zeitpunkt der Anschaffung, bei Herstellung: der Zustand im Zeitpunkt der Fertigstellung, bei unentgeltlichem Erwerb: der Zustand im Zeitpunkt der Herstellung oder des entgeltlichen Erwerbs durch den Rechtsvorgänger, bei Entnahme oder Einlage:...mehr

Wann eine Verbesserung vorliegt Eine wesentliche Verbesserung liegt nicht schon deshalb vor, weil hohe Beträge in kurzer Zeit aufgewendet werden. Eine Generalüberholung genügt für sich genommen nicht.[1] Erforderlich ist vielmehr, dass die Maßnahmen über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung hinausgehen und den Gebrauchswert des Gebäudes insgesamt deutlich erhöhen.[2] B...mehr

Erhöhung oder Minderung Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten erhöhen oder vermindern die jeweiligen Aufwendungen entsprechend R 7.4 Abs. 9 Satz 3 EStR 2012 zu Beginn des jeweiligen Jahres. Das bedeutet: Bei Überschreiten der Grenze wird die AfA-Bemessungsgrundlage rückwirkend erhöht. Bei späterer Unterschreitung wird sie entsprechend vermindert. Die Abschreibun...mehr

Nur Gebäude Die Regelung erfasst ausschließlich Gebäude. Der Grund und Boden bleibt unberücksichtigt. Maßgeblich sind daher die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten. Es sind nur Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen in die Berechnung der anschaffungsnahen Aufwendungen einzubeziehen. Maßnahmen zur Erweiterung sind ohnehin Herstellungskosten und fallen nicht u...mehr

Gemischte Schenkung Bei einem teilentgeltlichen Erwerb, etwa bei gemischter Schenkung, können anschaffungsnahe Herstellungskosten nur insoweit entstehen, wie ein entgeltlicher Erwerb vorliegt. Die 15 %-Grenze bezieht sich ausschließlich auf den entgeltlichen Teil der Anschaffungskosten (vgl. R 6.4 Abs. 1 Satz 2 EStR 2012).[1] Praxis-Beispiel Teilentgeltlicher Erwerb Ein Gebäude...mehr

Gesamtnutzungsdauer Eine wesentliche Verbesserung liegt auch vor, wenn sich die tatsächliche Gesamtnutzungsdauer deutlich verlängert. Voraussetzung ist, dass die für die Nutzungsdauer bestimmende Bausubstanz wesentlich verändert wird, etwa Fundament, tragende Wände, Decken. Reine Modernisierungen ohne Eingriff in die tragende Substanz reichen nicht aus.[1]mehr

Rückwirkendes Ereignis Das nachträgliche Über- oder Unterschreiten der 15 %-Grenze stellt ein rückwirkendes Ereignis im Sinne des § 175 Abs. 1 Nr. 2 AO dar. Das bedeutet: Wird die 15 %-Grenze erst im zweiten oder dritten Jahr überschritten, sind die Steuerbescheide der Vorjahre zu ändern. Ebenso ist eine Korrektur erforderlich, wenn die Grenze aufgrund späterer Erstattungen w...mehr

Feststellungslast Die objektive Feststellungslast für Tatsachen, die eine Behandlung als Anschaffungs- oder Herstellungskosten rechtfertigen, trägt das Finanzamt.[1] Das betrifft insbesondere: die Versetzung in einen betriebsbereiten Zustand, die Erweiterung eines Gebäudes, eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung, insbesondere eine Standardheb...mehr

Bedeutung Für Unternehmer oder Vermieter bedeutet das: Es ist zu prüfen, welche Zielrichtung die Maßnahme hat. Geht es um bloße Beseitigung von Verschleiß oder um qualitative Verbesserung? Der ursprüngliche Zustand durch Fotos, Gutachten oder Handwerkerberichte ist zu dokumentieren. Maßnahmen sind möglichst klar nach Gewerken und Bauabschnitten zu trennen. Es ist auf den zeitlich...mehr

Dokumentation Erhaltungsaufwand steht und fällt mit der Sachverhaltsdarstellung. Eine saubere Dokumentation ist unerlässlich: Beschreibung des Schadens Technische Begründung der Maßnahme Nachweis, dass keine Erweiterung erfolgt ist Abgrenzung zu anderen Baumaßnahmen Rechnungen sollten möglichst konkret formuliert sein. Begriffe wie "Komplettmodernisierung" sind steuerlich ungünsti...mehr

Anschaffungskosten zur Herstellung der Betriebsbereitschaft setzen stets voraus: objektive oder subjektive Funktionstüchtigkeit wird erstmals erreicht. Entscheidend ist nicht die Höhe der Aufwendungen, sondern die funktionale Betrachtung des Zustands vor und nach der Maßnahme. Die Abgrenzung verlangt eine technische und wirtschaftliche Analyse. Wer den ursprünglichen Zustand nic...mehr

Beispiele Klassische Beispiele sind: Austausch defekter Fenster gegen gleichwertige Fenster, Erneuerung einer Heizungsanlage vergleichbarer Art, Reparatur des Daches ohne Erweiterung, Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden, Erneuerung von Bodenbelägen, Schönheitsreparaturen. Auch eine zeitgemäße Erneuerung kann Erhaltungsaufwand sein, sofern der ursprüngliche Standard lediglich angepa...mehr

Problemstellungen In der Praxis entstehen regelmäßig Schwierigkeiten bei: der zutreffenden Ermittlung des Gebäudeanteils, der vollständigen Erfassung aller relevanten Maßnahmen, der Abgrenzung zu Erweiterungen, der Behandlung verdeckter Mängel, der zeitlichen Zuordnung bei abschnittsweiser Durchführung. Ein häufiger Fehler besteht darin, Maßnahmen isoliert zu betrachten. Die Vorsch...mehr

3.6.1 Objektive Funktionstüchtigkeit Nicht funktionstüchtig Ein Gebäude ist objektiv nicht funktionstüchtig, wenn für den Gebrauch wesentliche Teile nicht nutzbar sind. Bloße Mängel durch Verschleiß, die durch laufende Reparaturen behoben werden können, schließen die objektive Funktionstüchtigkeit nicht aus. Werden jedoch wesentliche Teile erst nutzbar gemacht, führen die dafü...mehr

Wahlrecht Bei Gebäuden im Privatvermögen besteht nach § 82b EStDV ein Wahlrecht, größere Erhaltungsaufwendungen auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig zu verteilen. Dieses Instrument wird häufig zur Glättung progressionsbedingter Effekte genutzt.mehr

Rz. 87 Nutzt ein Stpfl. ein abnutzbares Wirtschaftsgut, das weder in seinem zivilrechtlichen noch in seinem wirtschaftlichen Eigentum steht, zur Erzielung von Einkünften und hat er die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten für dieses fremde Wirtschaftsgut getragen, ist er zur Vornahme der AfA berechtigt, sofern es sich bei den Aufwendungen nicht um Drittaufwand handelt.[1] D...mehr

Immer wieder treten folgende Probleme auf: pauschale Aktivierung größerer Rechnungen fehlende Dokumentation des ursprünglichen Zustands Vermischung von Erhaltungs- und Erweiterungsmaßnahmen unzutreffende Einordnung bei zeitnaher Sanierung nach Erwerb. Gerade bei zeitlichem Zusammenhang mit dem Erwerb ist zusätzlich § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu prüfen. Selbst wenn Maßnahmen für sich ...mehr

Einzelfallprüfung Ein bautechnisches Ineinandergreifen liegt nicht allein deshalb vor, weil Maßnahmen gleichzeitig durchgeführt werden. Nicht ausreichend ist insbesondere: Durchführung mehrerer Arbeiten zur Verkürzung von Beeinträchtigungen, organisatorisch sinnvolle zeitliche Abfolge, wirtschaftliche Bündelung von Aufträgen. Entscheidend ist allein der technische Zusammenhang. Di...mehr

Voraussetzungen Ein Gebäude ist betriebsbereit, wenn es objektiv und subjektiv funktionstüchtig ist. Beide Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein. Die Betriebsbereitschaft ist für jeden Gebäudeteil gesondert zu prüfen, der nach seiner Zweckbestimmung selbstständig genutzt werden soll. Das gilt auch dann, wenn diese Teile einkommensteuerlich kein eigenständiges Wirtscha...mehr

Wichtige Hinweise Zur Risikominimierung empfiehlt sich: Eine präzise Ermittlung der Gebäudeanschaffungskosten als Berechnungsgrundlage. Laufende Dokumentation aller Maßnahmen innerhalb des Drei-Jahres-Zeitraums. Frühzeitige Berechnung der 15 %-Grenze zur Prognose der steuerlichen Folgen. Klare Trennung zwischen Erweiterungen und Instandsetzungsmaßnahmen. Praxis-Tipp Planung ist wi...mehr

Mehrere Wirtschaftsgüter Wird ein Gebäude unterschiedlich genutzt, kann es aus mehreren selbstständigen Wirtschaftsgütern bestehen. In diesem Fall ist die 15 %-Grenze nicht auf das Gesamtgebäude, sondern auf den jeweiligen Gebäudeteil anzuwenden. Maßgeblich ist, ob die einzelnen Gebäudeteile in unterschiedlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen stehen (vgl. R 4.2 Abs. 3 ...mehr

Ermittlung Anschaffungsnebenkosten sind sämtliche Aufwendungen, die erforderlich sind, um das Eigentum zu erwerben und die Verfügungsmacht zu erlangen. Dies gilt insbesondere für: Notarkosten Grundbuchgebühren Maklerprovision Grunderwerbsteuer Vermessungs- und Bewertungskosten Diese Kosten sind zwingend zu aktivieren. Ein Sofortabzug ist ausgeschlossen. Praxis-Beispiel Berechnung de...mehr

Taggenauer Beginn Der maßgebliche Zeitraum beginnt taggenau mit dem Übergang von Nutzen und Lasten. Innerhalb von drei Jahren nach diesem Zeitpunkt sind sämtliche relevanten Aufwendungen zusammenzurechnen. Entscheidend ist der Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahmen, nicht der Zeitpunkt der Zahlung. Auch Teilleistungen sind einzubeziehen, wenn sie wirtschaftlich zu einem ein...mehr

Definition Anschaffungskosten sind die steuerliche Eintrittskarte in die Abschreibung. Wer hier unsauber arbeitet, zieht entweder zu wenig oder zu spät Aufwand ab. Die Anschaffungskosten eines Gebäudes bestimmen sich nach § 255 Abs. 1 HGB. Sie umfassen Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit si...mehr

Die Regelungen zur Feststellungslast zeigen deutlich: Grundsätzlich trägt das Finanzamt die Beweislast für die Aktivierung. Unzureichende Mitwirkung kann jedoch zu einer faktischen Beweislastverschiebung führen. Indizien reichen aus, wenn die Tatsachenermittlung durch fehlende Mitwirkung erschwert wird. Praxis-Tipp Sorgfältige Dokumentation Die Praxis verlangt daher eine sorgfält...mehr

Mitwirkungspflichten Die Beweislast des Finanzamts bedeutet allerdings nicht, dass sich die steuerpflichtige Person zurücklehnen kann. Ist das Finanzamt nicht in der Lage, den Zustand des Gebäudes im Zeitpunkt der Anschaffung oder im ursprünglichen Zustand festzustellen, greift eine erhöhte Mitwirkungspflicht nach § 90 Abs. 1 Satz 3 AO. Diese Pflicht geht über die allgemeine Mit...mehr

In der Praxis zeigen sich regelmäßig folgende Problemfelder: Fehlende oder unrealistische Kaufpreisaufteilung Nicht aktivierte Nebenkosten Falsche Zuordnung von Abstandszahlungen Vermischung von Erwerbs- und Modernisierungsmaßnahmen. Diese Fehler wirken sich langfristig aus. Die AfA-Bemessungsgrundlage wird über Jahrzehnte fortgeschrieben. Eine fehlerhafte Einstufung ist später n...mehr

Zur konkreten Zweckbestimmung gehört auch die Entscheidung, welchem Standard ein Wohngebäude künftig entsprechen soll. Es werden 3 Standards unterschieden: sehr einfacher Standard mittlerer Standard sehr anspruchsvoller Standard Maßgeblich sind ausschließlich die 4 zentralen Ausstattungsmerkmale: Heizungsinstallation Sanitärinstallation Elektroinstallation Fenster Andere Maßnahmen, e...mehr

Optische Auffrischung Schönheitsreparaturen nehmen eine eigene Stellung ein. Es handelt sich dabei um Maßnahmen, die ausschließlich der optischen Auffrischung dienen und keine Substanzveränderung bewirken. Typische Beispiele sind: Streichen oder Tapezieren von Wänden Lackieren von Türen und Heizkörpern Erneuerung von Bodenbelägen ohne Eingriff in die Bausubstanz Solche Aufwendung...mehr

Einschränkungen Für die ersten 3 Jahre nach Anschaffung gilt eine wichtige Einschränkung: Eine Prüfung der Standardhebung unterbleibt, wenn die Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung, ohne Umsatzsteuer, insgesamt 15 % der Gebäudeanschaffungskosten nicht übersteigen. In diesem Fall greift die Sonderregelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG nicht, und eine isolierte Standar...mehr

Auch übernommene Verpflichtungen können Bestandteil der Anschaffungskosten sein, wenn sie Entgeltcharakter haben. Es kommt nicht darauf an, ob eine Zahlung direkt an den Verkäufer fließt. Maßgeblich ist, ob sie wirtschaftlich Teil des Kaufpreises ist. Praxis-Beispiel Übernahme von Verpflichtungen Ein Investor erwirbt ein Bürogebäude für 2 Mio. EUR. Im Kaufvertrag verpflichtet ...mehr

Kaufpreisaufteilung Ein klassischer Fehler liegt in der fehlenden oder fehlerhaften Kaufpreisaufteilung. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig. Der Anteil für Grund und Boden unterliegt keiner AfA. Es ist grundsätzlich eine Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte vorzunehmen. Die Finanzverwaltung akzeptiert eine sachgerechte Schätzung. Pauschale oder rein steu...mehr

Verdeckte Mängel Für die Anwendung der Vorschrift ist es unerheblich, ob die Aufwendungen bei Erwerb vorhersehbar waren. Auch verdeckte oder altersübliche Mängel, die erst nach Anschaffung entdeckt werden, sind einzubeziehen, sofern sie bauliche Instandsetzungsmaßnahmen darstellen. Die subjektive Kenntnis der steuerpflichtigen Person ist unbeachtlich (BFH, Urteil v. 9.5.2017,...mehr

Wird ein Gebäude ab Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten bereits zur Einkünfteerzielung oder zu eigenen Wohnzwecken genutzt, spricht dies regelmäßig für objektive und subjektive Funktionstüchtigkeit. In diesen Fällen führen spätere Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen grundsätzlich nicht zu Anschaffungskosten. Eine Ausnahme gilt jedoch, wenn bei Erwer...mehr

Konkrete Zweckbestimmung Subjektiv funktionstüchtig ist ein Gebäude, wenn es für die konkrete Zweckbestimmung des Erwerbers nutzbar ist. Maßgeblich ist die beabsichtigte Nutzung, etwa als Wohnung, Büro oder Praxis. Baumaßnahmen, die erforderlich sind, um diese konkrete Zweckbestimmung zu erreichen, führen zu Anschaffungskosten.[1] Praxis-Beispiel Umwidmung Ein bisher zu Wohnzwe...mehr

Erhöhte Mitwirkungspflicht Verletzt die steuerpflichtige Person ihre erhöhte Mitwirkungspflicht, darf das Finanzamt aus Indizien auf eine Standardhebung schließen. Die Verwaltung nennt typische Anzeichen: Eine grundlegende Modernisierung in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb. Hohe Aufwendungen für zentrale Ausstattungsmerkmale wie Heizung, Sanitär, Elektrik oder Fenst...mehr

Nicht funktionstüchtig Ein Gebäude ist objektiv nicht funktionstüchtig, wenn für den Gebrauch wesentliche Teile nicht nutzbar sind. Bloße Mängel durch Verschleiß, die durch laufende Reparaturen behoben werden können, schließen die objektive Funktionstüchtigkeit nicht aus. Werden jedoch wesentliche Teile erst nutzbar gemacht, führen die dafür erforderlichen Aufwendungen zu Ans...mehr

Rz. 422 Bemessungsgrundlage der AfA bei Gebäuden sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes bzw. die an deren Stelle tretenden Werte. Die Entstehung und die Höhe von Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten als Bemessungsgrundlage der AfA muss regelmäßig der Stpfl. nachweisen.[1] Bestandskräftig zu Unrecht als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand geltend gemach...mehr

Rz. 192 Ein Zuschuss ist ein Vermögensvorteil, den ein Zuschussgeber zur Förderung eines – zumindest auch – in seinem Interesse liegenden Zwecks dem Zuschussempfänger zuwendet. Fehlt ein Eigeninteresse des Leistenden, liegt kein Zuschuss vor. I. d. R. wird ein Zuschuss auch nicht vorliegen, wenn ein unmittelbarer wirtschaftlicher Zusammenhang mit einer Leistung des Zuschusse...mehr

Rz. 70 Zur Vornahme der AfA ist derjenige berechtigt, der das Wirtschaftsgut zur Erzielung von eigenen Einkünften einsetzt und die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des genutzten Wirtschaftsguts getragen hat.[1] Zuzurechnen sind die Einkünfte demjenigen, der den Tatbestand der Einkunftserzielung verwirklicht. Abschreibungsberechtigt ist grundsätzlich der zivilrechtliche ...mehr

Rz. 452 Die AfA nach § 7 Abs. 5 EStG kann geltend machen der Bauherr bei Neubauten im bautechnischen Sinne und der Erwerber, wenn die Anschaffung spätestens bis zum Ende des Jahrs der Fertigstellung erfolgt und der Bauherr im Herstellungsjahr noch keine AfA nach § 7 Abs. 5 EStG, erhöhte Absetzungen oder Sonderabschreibungen in Anspruch genommen hat. Es gelten folgende AfA-Sä...mehr

Rz. 307 § 7 Abs. 1 S. 5 EStG bestimmt die AfA-Bemessungsgrundlage für Wirtschaftsgüter, die nach einer Verwendung zur Erzielung von Überschusseinkünften in ein Betriebsvermögen eingelegt werden. Danach mindert sich der Einlagewert um die Absetzungen für Abnutzung oder Substanzverringerung, Sonderabschreibungen oder erhöhte Absetzungen, die bis zum Zeitpunkt der Einlage vorge...mehr

Rz. 483 § 7 Abs. 4, 5 und 5a EStG sind nach § 7 Abs. 5b EStG auf Gebäudeteile, die selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, auf Eigentumswohnungen und auf im Teileigentum stehende Räumlichkeiten entsprechend anzuwenden. Rz. 483a § 7 Abs. 5a EStG dient der Klarstellung.[1] Rz. 484 Ein Gebäude bildet grundsätzlich ein einheitliches Wirtschaftsgut. Dessen Anschaffungs- ...mehr

Rz. 1 Absetzungen für Abnutzung (AfA) verteilen die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten für abnutzbare Wirtschaftsgüter, die für mehr als ein Jahr zur Erzielung von Einkünften eingesetzt werden, auf deren voraussichtliche Nutzungsdauer. Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten können damit nicht im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung in voller Höhe abgezogen werden. Sie...mehr

Rz. 202 Ist ein Wirtschaftsgut so beschaffen, dass ihm auch in abgenutztem Zustand ein beachtlicher Materialwert zukommt (Schrottwert), ist nur der um den voraussichtlichen Schrottwert – nach Berücksichtigung von Entfernungs- und Verschrottungskosten – verminderte Betrag der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten als AfA-Volumen auf die Nutzungsdauer zu verteilen.[1] Der Schr...mehr