Fachbeiträge & Kommentare zu Herstellungskosten

Überblick Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie durch sie veranlasst sind. Eine derartige Veranlassung liegt vor, wenn (objektiv) ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der auf Vermietung und Verpac... mehr

Mietereinbauten sind solche Baumaßnahmen, die der Mieter eines Gebäudes oder Gebäudeteils auf seine Rechnung an dem gemieteten Gebäude oder Gebäudeteil vornehmen lässt. Es kann sich um selbstständige Gebäudeteile handeln, die eigenständig nach den Regeln der Gebäude-AfA abzuschreiben sind. Der Mieter ist wirtschaftlicher Eigentümer der Einbauten und als solcher zur AfA berec... mehr

Nach § 7 Abs. 1 EStG ist Gegenstand der AfA das abnutzbare Wirtschaftsgut im Ganzen. Wer ein Gebäude errichtet, hat dieses grundsätzlich als einheitliches Wirtschaftsgut mit dem Gesamtbetrag der Herstellungskosten zu bewerten und einheitlich AfA der Nutzungsdauer entsprechend vorzunehmen. AfA von unselbstständigen Teilen des Gebäudes sind unzulässig, soweit es sich nicht um ... mehr

Für den wirtschaftlichen Veranlassungszusammenhang zwischen Schuldzinsen und der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung kommt es einerseits auf den mit der Aufnahme der Darlehensschuld verfolgten Zweck (Erzielung von Einkünften) und andererseits auf die zweckentsprechende Verwendung der Darlehensmittel an. Der Veranlassungszusammenhang von Schuldzinsen mit Einkünften aus Ve... mehr

Unselbstständige Gebäudeteile sind zusammen mit der Gebäudeeinheit abzuschreiben, zu der sie gehören. Die Unterscheidung zwischen unselbstständigen und selbstständigen Gebäudeteilen wird nach dem Nutzungs- und Funktionszusammenhang getroffen. Unselbstständige Gebäudeteile sind solche Bestandteile des Gebäudes, die in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mi... mehr

Die Grundsätze zur Behandlung von Herstellungskosten[1] sind auch auf Schuldzinsen bei einem Darlehen für die Finanzierung von Renovierungsarbeiten an einem teilweise vermieteten und teilweise selbst genutzten Gebäude anwendbar.[2] mehr

Unter Umbau ist die wesentliche Umgestaltung bzw. Verbesserung eines bereits bestehenden Gebäudes zu verstehen. Es müssen der Wohnungsgrundriss und die Bausubstanz (Mauerwerk, Decke, Wände) durchgreifend geändert werden.[1] Eine wesentliche Verbesserung liegt nicht bereits vor, wenn ein Gebäude generalüberholt wird, d. h. Aufwendungen, die für sich genommen als Erhaltungsauf... mehr

Fehler im Zusammenhang mit der Abschreibung von Gebäuden bzw. sonstigen Wirtschaftsgütern können vielfältige Ursachen haben. So kommen z. B. in Betracht: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten (oder Teile davon) wurden als sofort abzugsfähige Werbungskosten behandelt. Obwohl eine zutreffende Nutzungsdauer zugrunde gelegt wurde, ist eine zu hohe bzw. zu niedrige AfA abgesetz... mehr

Diese gehören i. d. R. zu den Herstellungskosten des errichteten Neubaus. Sie entstehen weder zwangsläufig noch sind sie außergewöhnlich.[1] Durch Krankheit oder Behinderung bedingte Mehrkosten für den Umbau oder Neubau eines Wohngebäudes sind in den Grenzen der Angemessenheit und Notwendigkeit – einschließlich evtl. Abbruchkosten – zu berücksichtigen, s. "Baumaßnahmen". mehr

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kann auch das sog. Zweikontenmodell angewandt werden, das wie folgt funktioniert: Der Steuerpflichtige richtet für eine vermietete Immobilie 2 getrennte Konten ein. Private Schulden werden von dem Konto bezahlt, auf das die Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung der Immobilie fließen. Die Anschaffungs- oder Herstellungs... mehr

Nachfolgend sind einzelne praxisrelevante Fälle unter Berücksichtigung der hierzu ergangenen Rechtsprechung dargestellt. Inserate, Informationsbeschaffung, Besichtigungen usw. Derartige Aufwendungen können als vorweggenommene Werbungskosten abgezogen werden. Der erforderliche wirtschaftliche Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften ist bereits gegeben, wenn der Steuerpflic... mehr

Für Schuldzinsen für fremdfinanzierte Anschaffungs-/Herstellungskosten eines Mietobjekts, die in der Zeit nach Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht vor der Veräußerung des Mietobjekts gezahlt werden, ist kein nachträglicher Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus ­Vermietung und Verpachtung zulässig.[1] Derartige Schuldzinsen stehen nicht mehr mit den Einkünften gem. § ... mehr

Die praktischen Auswirkungen werden anhand der nachfolgenden Beispiele gezeigt. Praxis-Beispiel Beispiel 1 Zuordnung von Darlehenszinsen A errichtet ein Zweifamilienhaus mit 2 gleich großen Wohnungen, von denen er eine selbst nutzen, die andere vermieten will. Die Herstellungskosten des Gebäudes betragen insgesamt 400.000 EUR. Davon entfallen auf das Gesamtgebäude 200.000 EUR... mehr

Im Bewertungsrecht versteht man unter Außenanlagen die mit dem Grundstück körperlich verbundenen Sachen, die bürgerlich-rechtlich wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind[1], bewertungsrechtlich aber weder als Gebäude noch als Gebäudeteil qualifiziert werden. Einkommensteuerrechtlich ist von Bedeutung, ob die sog. "Außenanlage" der Bewertungseinheit Gebäude zuzurechnen ... mehr

Überblick Schuldzinsen sind alle laufenden und einmaligen Aufwendungen zur Erlangung oder Sicherung eines Kredits, d. h. Kosten, die bei wirtschaftlicher Betrachtung des Vorgangs als Vergütung für die Überlassung von Kapital angesehen werden können. Der Begriff ist weit auszulegen. Zu den Schuldzinsen gehören neben den Darlehenszinsen daher auch die Nebenkosten der Darlehens... mehr

Bei Miteigentümern muss geprüft werden, ob diese z. B. ein Gebäude oder einen Gebäudeteil gemeinschaftlich vermietet und somit den objektiven Tatbestand des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG gemeinschaftlich verwirklicht haben oder ob lediglich einer der Miteigentümer dies getan hat. Maßgeblich ist, wer durch den Mietvertrag berechtigt und verpflichtet wird.[1] Die Feststellung, wer un... mehr

Eine AfA ist nicht zu gewähren, wenn der Anschaffungsvorgang in vollem Umfang rückgängig gemacht wird. Auf den Zeitpunkt der Rückzahlung der Aufwendungen, die als Anschaffungskosten geltend gemacht worden sind, kommt es nicht an.[1] Zur Frage der einkommensteuerlichen Behandlung der Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrags hat das Bayerische Landesamt für Steuern[2] im Hi... mehr

Der Steuerpflichtige ist in der Gestaltung seiner finanziellen Verhältnisse frei. Er kann insbesondere entscheiden, ob er zur Einkünfteerzielung Eigen- oder Fremdkapital einsetzt.[1] Weil die Einkommensteuer an die persönliche Leistungsfähigkeit anknüpft, kann Werbungskosten grundsätzlich nur derjenige abziehen, der sie selbst getragen hat. Bezahlen Eheleute Aufwendungen für ... mehr

Überblick Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Gebäuden, Gebäudeteilen, die selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie von Eigentumswohnungen können nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG, verteilt über einen bestimmten Zeitraum, im Rahmen der AfA als Werbungskosten abgezogen werden, wenn sie der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung diene... mehr

Als Nebenkosten der Darlehensaufnahme gehören auch die Finanzierungs- und Geldbeschaffungskosten zu den Schuldzinsen.[1] Finanzierungs- und Geldbeschaffungskosten sind i. d. R. einmalige Aufwendungen für die Beschaffung und Bereitstellung von Kreditmitteln, die entweder an den Geldgeber oder an einen Dritten entrichtet werden. Hierzu gehören u. a. folgende Aufwendungen: Bereit... mehr

Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, welche der Finanzierung von Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Wohngrundstücks dienten, können auch nach Veräußerung der Immobilie weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht get... mehr

Erklärt der Arbeitgeber entweder dem einzelnen Beschäftigten gegenüber oder aber auch der gesamten Belegschaft, auf eine Anrechnung zu einem bestimmten Zeitpunkt zu verzichten, dann kann er sich davon nicht im Nachhinein lossagen; der Verzicht ist insoweit einzuhalten. Bei dem betrieblichen Aushang des Arbeitgebers, in dem er unter Bezugnahme auf eine tarifliche Lohnerhöhung ... mehr

mehr

Rz. 46 Von dem Grundsatz, dass Geldabflüsse (Geldausgaben) Werbungskosten sind, gibt es jedoch eine Ausnahme. Soweit Aufwendungen zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Vermögensgegenstands gehören, sind diese Aufwendungen keine (sofort abziehbaren) Werbungskosten.[1] Sie sind dem Grunde nach zwar Werbungskosten; § 9 Abs. 1 Nr. 7 EStG verbietet aber – entgegen §... mehr

Literatur: v. Bornhaupt, FR 1980, 497; Bisber, BB 1985, 1062; Herrmann, StuW 1991, 372 Allgemein zu vergeblichen Aufwendungen vgl. Rz. 37. Aufwendungen für den Erwerb von Wirtschaftsgütern, die der Abschreibung unterliegen, können auch dann vergebliche Werbungskosten sein, wenn sie zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten dieser Wirtschaftsgüter gehören. Diese Aufwendungen... mehr

Herstellungskosten i. S. d. § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG sind die vom Steuerpflichtigen getragenen Aufwendungen i. S. d. § 255 Abs. 2 HGB. Mit der Einbeziehung der im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung des Grundstücks selbsterrichteter Gebäude und anderer in diesem Zeitraum durchgeführter Baumaßnahmen in die Veräußerungsgewinnbesteuerung[1] sind bei Berechnung des Veräu... mehr

Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind bei der Vornahme der degressiven AfA gem. § 7 Abs. 5 EStG ab dem Jahr ihres Anfalls zusammen mit den bisherigen Herstellungs- und Anschaffungskosten des Gebäudes nach dem für diese geltenden Prozentsatz abzusetzen.[1] Dies gilt auch für nachträgliche Herstellungskosten, die ab dem 1.1.2006 anfallen.[2] Praxis-Beispiel N... mehr

Werbungskosten sind von den Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten (sowie Herstellungskosten und Herstellungsnebenkosten) abzugrenzen. Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten stehen mit dem Vermögensgegenstand, nicht den Einkünften, in wirtschaftlichem Zusammenhang und können nur über die Abschreibungen steuerlich verrechnet werden (zum Begriff der Anschaffung... mehr

Bemessungsgrundlage sind grundsätzlich die Herstellungskosten, die für die bescheinigte Maßnahme entstanden sind. Daneben sind nach § 7h Abs. 1 Satz 3 EStG auch Anschaffungskosten begünstigt, die zeitlich nach dem rechtswirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts für eine begünstigte Maßnahme aufgewendet worden sind. Praxis... mehr

Rz. 235 Soweit Wirtschaftsgüter beruflich, d. h. im Rahmen der Einkunftsarten des § 2 Abs. 1 Nr. 4 bis 7 EStG, genutzt werden, sind auch die Abschreibungen Werbungskosten. § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 EStG enthält damit eine Ausnahme von dem sonst für Überschusseinkünfte geltenden Abflussprinzip des § 11 EStG; soweit die Nutzungsdauer eines Wirtschaftsguts mehr als ein Jahr beträg... mehr

Rz. 59 Satz 3 enthält für den Vermögensvergleich eine eigenständige Bewertungsvorschrift. Seit dem JStG 2024 ist Grundbesitz mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten anzusetzen. Der Gesetzgeber hat damit den früheren Ansatz mit 200 % des Einheitswerts ersetzt, nachdem die Einheitsbewertung verfassungsrechtlich überholt war.[1] Die Neuregelung will eine praktikable und w... mehr

Literatur: Bippus, BB 1993, 407; Spindler, DStZ 1999, 706; Risthaus, DB 2000, 293; Söffing, Stbg 2005, 112; Paus, EStB 2018, 252; Paus, EStB 2018, 220; Günther, EStB 2018, 187; Schmitz-Herscheidt, NWB 2018, 1556 Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bilden 4 Gruppen von Werbungskosten den Schwerpunkt: Schuldzinsen gem. § 9 S. 2 Nr. 1 EStG (§ 21 EStG Rz. 191ff.), Ste... mehr

Rz. 32 Aufwendungen sind als nachträgliche Werbungskosten abzusetzen, wenn sie durch die aufgegebene Berufstätigkeit veranlasst sind (zu nachträglichen Betriebsausgaben vgl. § 4 EStG Rz. 596). In Betracht als nachträgliche Werbungskosten kommen etwa Kosten der Abwicklung eines Vertragsverhältnisses, das zu stpfl. Einkünften geführt hat, Schadensersatzleistungen, Kosten eines ... mehr

Bei der Veräußerung eines teilentgeltlich z. B. im Wege der vorweggenommenen Erbfolge oder im Rahmen einer Erbauseinandersetzung mit Abfindungszahlung erworbenen Grundstücks berechnet sich der Veräußerungsgewinn für den entgeltlich erworbenen Teil durch Gegenüberstellung des anteiligen Veräußerungserlöses zu den tatsächlichen Anschaffungskosten. Der anteilige Veräußerungserl... mehr

Ist durch Baumaßnahmen an einem degressiv abgeschriebenen Gebäude ein anderes Gebäude entstanden, das kein Neubau ist, ist die weitere AfA entweder nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG oder nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und der tatsächlichen Nutzungsdauer des entstandenen anderen Gebäudes vorzunehmen. Die Fortsetzung der bisherigen degressiven AfA ist in diesem Fall also stets ausgesch... mehr

Die steuerrechtliche Begünstigung gilt für Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Die Begünstigung erstreckt sich jedoch nicht auf baulich selbstständige Anlagen, die nicht Teil des Denkmals sind. Etwas anderes gilt aber, wenn zwischen solchen Baulichkeiten un... mehr

Literatur: Haupt, DStR 2017, 2526; Zimmermann, EStB 2017, 362; Seifert, StuB 2017, 708; Geserich, NWB 2016, 3444 Geschenke, die aus beruflichem, nicht aus privatem Anlass (Rz. 11ff.) erfolgen, sind begrifflich Werbungskosten. Für Betriebsausgaben enthält § 4 Abs. 5 Nr. 1 EStG Abzugsbeschränkungen (§ 4 EStG Rz. 671ff.). Diese Abzugsbeschränkung (Geschenke an Personen, die nich... mehr

mehr

Rz. 37 Der Begriff der Werbungskosten setzt nicht voraus, dass die Aufwendungen tatsächlich später zu Einnahmen führen, dass also tatsächlich eine Einkunftsquelle geschaffen wird. Sind die Aufwendungen durch die (geplante) Einkunftsquelle verursacht i. S. d. Äquivalenztheorie (Rz. 11), dann sind die Aufwendungen auch dann Werbungskosten, wenn sie erfolglos geblieben sind, d.... mehr

Rz. 5 Vor Einführung des § 4d bestimmte das Zuwendungsgesetz vom 26.3.1952 die steuerliche Behandlung von Zuwendungen an Pensions- und Unterstützungskassen. Seine an der Lohn- und Gehaltssumme des Trägerunternehmens orientierten Pauschalen konnten bei niedrigem Leistungsniveau zu beträchtlicher Überdotierung führen und ermöglichten in Verbindung mit Darlehen der Kasse an das... mehr

Vorsteuerbeträge, die abziehbar sind, und die auf Aufwendungen entfallen, die Werbungskosten darstellen, können selbst nicht als Werbungskosten abgezogen werden, da sie infolge ihrer Abziehbarkeit keine Belastung darstellen. Vorsteuerbeträge, die nicht abziehbar sind, gehören nach § 9b EStG zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung un... mehr

Vgl. "Herstellungskosten, vergebliche". Kosten für (unvermutete) Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der nachweislich erst nach Anschaffung des Gebäudes durch das schuldhafte Handeln eines Dritten verursacht worden ist, sind auch dann nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten i. S. v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG zuzuordnen, sondern Werbungsko... mehr

Die Regelung über die erhöhten Absetzungen gilt entsprechend, wenn nicht das gesamte Gebäude, aber ein Gebäudeteil nach den landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist.[1] Auch Herstellungskosten an unselbstständigen Gebäudeteilen wie z. B. an Kellergewölben, Treppenhäusern, Fassaden usw. sind begünstigt.[2] Stehen nur Teile eines Gebäudes unter Denkmalschutz, sind nur... mehr

Rz. 53 Noch nicht abschließend geklärt ist, nach welchen Grundsätzen die in ausl. Währung anfallenden Besteuerungsgrundlagen der Betriebsstätte in EUR umzurechnen sind. So könnte die Auffassung vertreten werden, es sei lediglich der Saldo umzurechnen und zu übernehmen. Dies verstößt allerdings gegen das Vollständigkeitsgebot und das Saldierungsverbot[1]. Anerkannt sind zwei ... mehr

Ein Vorbehaltsnießbrauch liegt vor, wenn bei der ­Übertragung des Grundstücks gleichzeitig ein Nießbrauchsrecht für den bisherigen Eigentümer an dem über­tragenen Grundstück bestellt wird. Einem Vorbehaltsnießbraucher ist ein Schenker gleichzustellen, der mit dem Beschenkten im Voraus eine klare und eindeutige Schenkungsabrede über den Erwerb eines bestimmten Grundstücks tri... mehr

Literatur: Stöckel, NWB 2018, 2110; Gummels, MBP 2024, 140. Abbruchkosten für ein Gebäude, das zur Einkunftserzielung genutzt worden ist, sind ebenso wie Abschreibungen Werbungskosten. Durch den Abbruch wird dargetan, dass das Gebäude wirtschaftlich verbraucht ist; Restwert und Abbruchkosten führen daher als letzter Akt der Einkunftserzielung zu Werbungskosten. Da es sich um ... mehr

Werden Zinsen im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Wirtschaftsguts gezahlt (z. B. eines Hauses bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung), ist zu prüfen, ob die Zinsen zu den Anschaffungskosten oder den als Werbungskosten abziehbaren Finanzierungskosten des Erwerbers gehören ("Bauzeitzinsen"). Werden diese Zinsen nicht von dem Erwerber selbst dem Kreditgeber geschuldet, ... mehr

Anschaffungskosten[1] sind alle Aufwendungen, die erbracht werden, um das Wirtschaftsgut zu erwerben und es nach § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG i. V. m. § 255 Abs. 1 HGB in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen.[2] Neben dem Kaufpreis für das Wirtschaftsgut gehören dazu auch die Anschaffungsnebenkosten, wie z. B. die Inseratskosten, Maklerhonorare, Notargebühren, Gerichtskoste... mehr

Begünstigt sind Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen i. S. d. § 177 BauGB an im Inland in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich gelegenen Gebäuden. Baumaßnahmen in einem Sanierungsgebiet oder in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich sind nur förderungsfähig, wenn sie während der Geltungsdauer... mehr

Anschlussbeiträge, wie Straßenbau- und Kanalbaubeiträge, sind Aufwendungen auf den Grund und Boden (Kanalbaubeiträge, Anliegerbeiträge) oder als Herstellungskosten des Gebäudes (z. B. Anschlussgebühren) anzusehen. Sie sind daher keine Werbungskosten (§ 6 EStG Rz. 293). mehr