Definition
Anschaffungskosten sind die steuerliche Eintrittskarte in die Abschreibung. Wer hier unsauber arbeitet, zieht entweder zu wenig oder zu spät Aufwand ab. Die Anschaffungskosten eines Gebäudes bestimmen sich nach § 255 Abs. 1 HGB. Sie umfassen Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Gebäude einzeln zugeordnet werden können, Anschaffungsnebenkosten sowie nachträgliche Anschaffungskosten.
Damit ist die entscheidende Frage: Wann ist ein Gebäude betriebsbereit?
3.1 Betriebsbereiter Zustand eines Gebäudes
Voraussetzungen
Ein Gebäude ist betriebsbereit, wenn es objektiv und subjektiv funktionstüchtig ist. Beide Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein. Die Betriebsbereitschaft ist für jeden Gebäudeteil gesondert zu prüfen, der nach seiner Zweckbestimmung selbstständig genutzt werden soll. Das gilt auch dann, wenn diese Teile einkommensteuerlich kein eigenständiges Wirtschaftsgut darstellen, etwa einzelne Wohnungen eines Mietwohngebäudes. Maßgeblich sind insoweit § 7 Abs. 5b EStG sowie R 4.2 Abs. 3 und 4 EStR 2012.
3.2 Übernahme von Verpflichtungen
Auch übernommene Verpflichtungen können Bestandteil der Anschaffungskosten sein, wenn sie Entgeltcharakter haben. Es kommt nicht darauf an, ob eine Zahlung direkt an den Verkäufer fließt. Maßgeblich ist, ob sie wirtschaftlich Teil des Kaufpreises ist.
Übernahme von Verpflichtungen
Ein Investor erwirbt ein Bürogebäude für 2 Mio. EUR. Im Kaufvertrag verpflichtet er sich zusätzlich, eine noch offene Erschließungsbeitragsforderung der Gemeinde in Höhe von 80.000 EUR zu übernehmen. Diese Verpflichtung ist wirtschaftlich Teil des Entgelts. Die 80.000 EUR gehören zu den Anschaffungskosten.
3.3 Anschaffungsnebenkosten
Ermittlung
Anschaffungsnebenkos...