Fachbeiträge & Kommentare zu Grundstück

Rz. 13 [Autor/Stand] Nach § 76 Abs. 1 BewG sind die dort genannten Grundstücke im Wege des Ertragswertverfahrens zu bewerten, soweit sie nicht unter die Ausnahmeregelung des Abs. 3 fallen (zur Zuordnung eines Grundstücks zu einer Grundstücksart siehe die Kommentierung zu § 75 BewG). Danach sind Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke sowie Ei...mehr

Rz. 44 [Autor/Stand] Bei den in Abschn. 16 Abs. 7 BewRGr angeführten Hotelgrundstücken handelt es sich im Allgemeinen um eigengenutzte Zweckbauten, die der Beherbergung dienen. Soweit diese Grundstücke nicht eigengenutzt sind, werden sie regelmäßig verpachtet, nicht aber vermietet. Dementsprechend beurteilt auch der Grundstücksmarkt den Verkehrswert von Hotelgrundstücken nic...mehr

Tz. 16 Stand: EL 145 – ET: 10/2025 Verfolgt eine steuerbegünstigten Zwecken dienende Körperschaft die oben (s. Tz. 2) genannten Zwecke und geschieht dies ausschließlich und unmittelbar, unterliegen diese Leistungen, wenn sie in den Tätigkeitsbereichen Vermögensverwaltung (s. § 14 Satz 3 AO, Anhang 1b) oder den steuerbegünstigten wirtschaftlichen Geschäftsbetrieben (Zweckbetri...mehr

Rz. 20 Einem Nutzungsberechtigten sind bei Vermietung des Grundstücks die Einkünfte i. S. v. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zuzurechnen, wenn ihm die volle Besitz- und Verwaltungsbefugnis zusteht, er die Nutzungen tatsächlich zieht, das Grundstück in Besitz hat und es verwaltet. Erzielt der Nießbraucher demnach Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, ist bei der Ermittlung ...mehr

Rz. 1 Das BVerfG ging in seinem Beschluss vom 07.11.2006 (BStBl II 2007, 192) davon aus, dass es für Grundstücke keinen absoluten und sicher realisierbaren Veräußerungspreis, sondern allenfalls ein Marktwertniveau mit einer gewissen Streubreite gibt. Die dem "alten Recht" zugrunde liegende Annahme, es gebe ein typisches bewertbares Grundstück (mit geringen Abweichungen bspw....mehr

Rz. 38 Die zu Wohnzwecken überlassene Wohnung muss für die Verschonungsregelung des § 13d Abs. 3 Nr. 1 ErbStG vermietet sein. Die Vermietung an sich ist erbschaftsteuerlich nicht definiert. Das Mietverhältnis ist zivilrechtlich das vertragliche Schuldrechtsverhältnis zwischen einem Vermieter und einem Mieter, das auf Gebrauchsgewährung gegen Entgelt (die Miete) gerichtet und...mehr

Rz. 31 Nach § 187 Abs. 1 HS 1 BewG werden als Bewirtschaftungskosten die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis definiert. Verwaltungskosten sind die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie die Kos...mehr

Rz. 386 Ebenso wie bei reinen freigebigen Zuwendungen ist für die Besteuerung gemischt-freigebiger Zuwendungen der Wille des Zuwendenden zur Unentgeltlichkeit erforderlich (s. Rn. 448 ff.). Dies stößt in der Praxis bei gemischt-freigebigen Zuwendungen jedoch auf erheblich größere Schwierigkeiten als bei reinen freigebigen Zuwendungen, da sich die Feststellung und subjektive ...mehr

Rz. 4 Für die Abgrenzung der Grundstücksarten ist das Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche maßgebend. Nutzflächen, die in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen (z. B. Garagen, Kellerräume), sind nicht einzubeziehen. Maßgeblich ist die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Ist die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 nach der II. Berechnungsverordnung (II. BV)...mehr

Rn. 26 Stand: EL 184 – ET: 10/2025 § 6c EStG findet auf natürliche Personen Anwendung, die im Inland unbeschränkt oder beschränkt stpfl sind und die als nichtbuchführende Land- und Forstwirte, Gewerbetreibende oder Selbstständige ihren Gewinn nach § 4 Abs 3 EStG ermitteln; zur Anwendung bei Mitunternehmern s § 6b Rn 66 ff (Müller/Dorn). Ferner gilt § 6c EStG für Land- und For...mehr

Rz. 731 Sind die Voraussetzungen des § 7 Abs. 7 ErbStG gegeben, so wird fingiert, dass eine Schenkung vorliegt (erste Fiktion), die sich auf die Differenz zwischen dem steuerlichen Wert des Anteils und der Minderabfindung beläuft (zweite Fiktion). Zwar fingiert § 7 Abs. 7 ErbStG eine gemischte Schenkung, da in der (Minder-)Abfindung ein Teilentgelt zu sehen ist, gleichwohl i...mehr

Rz. 83 Nur insoweit Schulden und Lasten im wirtschaftlichen Zusammenhang (unabhängig vom rechtlichen Zusammenhang) mit dem erworbenen steuerpflichtigen Inlandsvermögen des beschränkt Steuerpflichtigen stehen und dieses Vermögen tatsächlich belasten, dürfen diese Schulden und Lasten bei der Ermittlung wertmindernd berücksichtigt werden (R E 2.2 Abs. 7 Satz 1 ErbStR). Im Umkeh...mehr

Rz. 17 Zur Bedarfsbewertung eines Wohnungs- oder Teileigentums ist zunächst zu klären, ob es sich um ein unbebautes oder bebautes Grundstück handelt. Rz. 18 Nach § 3 WEG kann Sondereigentum auch an Räumen in einem erst zu errichtenden Gebäude eingeräumt werden. Ebenso ist die Teilung durch den Eigentümer auch bei einem erst noch zu errichtenden Gebäude möglich (§ 8 Abs. 1 WEG...mehr

Küspert, Anteilsveräußerungen und gewerblicher Grundstückshandel, DStR 2007, 746; Lüdicke, Anteilsveräußerungen bei Immobiliengesellschaften – weitere Klärung der Besteuerung des gewerblichen Grundstückshandels, WPg 2007, 700; Günters, GewStPfl von Gewinnen aus der Veräußerung oder Aufgabe von Mitunternehmeranteilen an Grundstücks-PersGes, FR 2008, 867. Rn. 134 Stand: EL 172 – ...mehr

Rz. 15 Die FinVerw war der Auffassung (R B 198 Abs. 4 Satz 1 ErbStR), dass auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück als Nachweis des geringeren Verkehrswerts dienen kann (vgl. dazu auch BFH vom 02.07.2004, BStBl II 2004, 703). Für Bewertungsstichtage n...mehr

Rz. 382 [Autor/Stand] Die Regelung ermöglicht es den hessischen Gemeinden, aus städtebaulichen Gründen baureife Grundstücke als besondere Grundstücksgruppe innerhalb der unbebauten Grundstücke (ausdrücklicher Verweis auf § 246 BewG) zu bestimmen und hierfür einen oder mehrere gesonderte Hebesätze festzusetzen. Rz. 383 [Autor/Stand] Abweichend von der Bundesregelung (§ 25 Abs....mehr

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Rz. 5 [Autor/Stand] Die Aufzählung der Grundstücksarten in § 75 Abs. 1 BewG ist abschließend. Deshalb kann und muss jedes bebaute Grundstück einer der sechs in § 75 Abs. 1 BewG aufgeführten Grundstücksarten zugeordnet werden. Ist eine Zuordnung in eine der in § 75 Abs. 1 Nr. 1-5 BewG aufgeführten Grundstücksarten nicht möglich, so fällt das Grundstück unter die Grundstücksar...mehr

Rz. 294 [Autor/Stand] (1) 1Der Faktor ergibt sich nach folgender Formel: 2Der Faktor wird auf zwei Nachkommastellen abgerundet. (2) 1Der Bodenrichtwert ist der zum jeweiligen Hauptveranlagungszeitpunkt nach § 8 Abs. 1 Satz 2 ermittelte Bodenrichtwert nach § 196 Baugesetzbuch der Bodenrichtwertzone, in der das Grundstück liegt. 2Erstreckt sich das Grundstück über mehr als eine...mehr

Rz. 305 [Autor/Stand] § 7 Abs. 2 Satz 2 HGrStG regelt den Fall, dass sich das Grundstück flächenmäßig über mehr als eine Bodenrichtwertzone erstreckt. Er sieht für solche Fälle eine flächenanteilige Berechnung vor. Für jede in einer Bodenrichtwertzone gelegene Grundstücksteilfläche wird der jeweilige Bodenrichtwert mit dem Quotienten aus der Grundstücksteilfläche und der Flä...mehr

Rz. 186 [Autor/Stand] § 3 Abs. 2 Satz 2 HGrStG regelt Abweichungen vom Grundsatz (vgl. § 3 Abs. 2 Satz 1 HGrStG, "soweit nichts anderes bestimmt ist"), dass der Steuergegenstand nach § 39 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AO dem zivilrechtlichen (Rz. 176) oder dem wirtschaftlichen Eigentümer (Rz. 184) zuzurechnen ist. Nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 HGrStG i.V.m. § 244 Abs. 3 BewG sind Grundstücke...mehr

Rz. 404 [Autor/Stand] Die Landesfinanzbehörden setzen im Wege der Veranlagung mit dem Steuermessbetrag die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer fest (§ 2 Abs. 5, §§ 8 ff. HGrStG i.V.m. § 184 Abs. 1 AO, vgl. Rz. 476). Die Bemessungsgrundlage gilt auch für die Grundsteuer C,[2] denn bei ihr handelt es sich letztlich (nur) um einen gesonderten Hebesatz, der bei bestimmten Gr...mehr

Rz. 184 [Autor/Stand] In Ausnahmefällen ist der Steuergegenstand (Rz. 86) nicht dem bürgerlich-rechtlichen Eigentümer zuzurechnen, sondern nach § 3 Abs. 2 Satz 1 HGrStG i.V.m. § 39 Abs. 2 Nr. 1 Satz 1 AO dem wirtschaftlichen Eigentümer (§ 10 GrStG Rz. 20 ff.; § 2 BewG Rz. 19). Wirtschaftliches Eigentum liegt vor, wenn ein anderer als der bürgerlich-rechtliche Eigentümer die ...mehr

Rz. 395 [Autor/Stand] § 13 Abs. 5 Satz 1 HGrStG schreibt den Gemeinden vor, die genaue Bezeichnung der baureifen Grundstücke, deren Lage und das Gemeindegebiet, auf das sich der gesonderte Hebesatz oder (im Falle einer Abstufung nach der Dauer der Baureife) die gesonderten Hebesätze beziehen, zu bestimmen, in einer Karte nachzuweisen und öffentlich bekannt zu geben. Maßgebli...mehr

Rz. 68 Die Freistellung des § 13 Abs. 1 Nr. 4a Satz 1 vorletzter HS ErbStG bezieht sich auf die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung in einem der bei Rn. 66 genannten Grundstücksarten ("soweit darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird"). Rz. 69 Unter einer Wohnung ist eine Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen zu verstehen, die in ihrer Gesamtheit so besch...mehr

Rz. 1 § 99 BewG definiert in Abs. 1, welche Grundstücke Betriebsgrundstücke i. S. d. BewG sind. Deren Zuordnung zum BV ergibt sich aber nicht aus § 99 BewG, sondern aus den §§ 95 bis 97 BewG (Fehrenbacher in W/J, § 99 BewG Rz. 4). Aufgrund der Gleichstellung der freiberuflichen Tätigkeit mit der gewerblichen Tätigkeit in § 96 BewG gilt § 99 BewG auch für Grundstücke, die ein...mehr

Rz. 179 Der Hauptzweck des Betriebes muss in der Vermietung von eigenen Wohnungen i. S. d. § 181 Abs. 9 BewG liegen. Das ist der Fall, wenn die Vermietung den überwiegenden Teil der betrieblichen Tätigkeit ausmacht (vgl. R E 13b.17 Abs. 2 Satz 1 ErbStR). Wenn diese Voraussetzung erfüllt ist, sind vermietete Grundstücke (bzw. Grundstücksteile), die entsprechend der Funktions-...mehr

Rz. 2 Anknüpfungspunkt für die örtliche Zuständigkeit zur gesonderten Feststellung von Grundbesitzwerten gem. § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG ist die Belegenheit des (Betriebs-)Grundstücks bzw. des LaFo-Betriebs (§ 152 Nr. 1 BewG). Örtlich zuständig ist demnach das Lage-FA. Praxis-Beispiel E lebt in Stuttgart und erbt ein Grundstück, welches in Esslingen belegen ist. Für die Fe...mehr

Rz. 13 [Autor/Stand] Durch das ab dem 1.1.2025 geltende HGrStG (Rz. 11; Rz. 442) wird für den in Hessen belegenen Grundbesitz des Grundvermögens (§ 2 Nr. 2 GrStG, §§ 243, 244 BewG) vom (Bundes-)Grundsteuergesetz (GrStG) abgewichen (Rz. 82; Rz. 85). Damit ist die Abweichung in erster Linie für die Grundsteuer B (§ 25 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 GrStG) maßgeblich (zu den Abweichungsgr...mehr

Rz. 108 [Autor/Stand] Die besonderen Bewertungsvorschriften des Siebenten Teils (§§ 218 Satz 1 Nr. 2, Satz 3, § 99 Abs. 1 Nr. 1, §§ 243, 244, 245, 246, 248, § 249 Abs. 5, 6 BewG) sowie die Schlussbestimmungen (§ 266 Abs. 3, 5 BewG) des Bewertungsgesetzes sind im genannten Umfang anzuwenden (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 bis 4 HGrStG):[2] § 218 Satz 1 Nr. 2 BewG (zur Abgrenzung der Vermöge...mehr

Rn. 301 Stand: EL 174 – ET: 08/2024 Die Umqualifizierung der Tätigkeit des Besitzunternehmens von Vermögensverwaltung zu Gewerbe wurde früher gestützt auf den betriebswirtschaftlich motivierten Gedanken der Wirtschaftseinheit. Die Vorstellung v wirtschaftlich einheitlichen Unternehmen wurde als steuerlich maßgebliches Kriterium jedoch aufgegeben durch den Beschluss des GrS des...mehr

Rz. 40 § 27 Abs. 3 ErbStG begrenzt die Steuerermäßigung für Fälle, in denen der Vorerwerb niedriger besteuert worden ist, z. B. aufgrund höherer Freibeträge. Maximal abzugsfähig ist der Betrag, der sich ergibt, wenn man den sich aus § 27 Abs. 1 ErbStG ergebenden Prozentsatz auf die damals entrichtete Steuer anwendet. Praxis-Beispiel Am 14.10.2023 schenkt der A seiner Ehefrau ...mehr

Rz. 1 Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden (§ 180 Abs. 1 Satz 1 BewG). Die Abgrenzung zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken bestimmt sich nach der tatsächlichen Zumutbarkeit der bestimmungsgemäßen Gebäudenutzung zum Bewertungsstichtag. Grundstücke im Zustand der Bebauung erfahren eine eigene Bewertung nach § 196 BewG. Rz. 2 B...mehr

Rz. 215 Im Regelfall wird der Bedachte die Erwerbsnebenkosten, z. B. die Notarkosten, Eintragungskosten, Grunderwerbsteuer, aber auch Maklerkosten selbst dann tragen, wenn der Zuwendende den gesamten Kaufpreis begleicht. Denkbar ist allerdings auch, dass selbst diese Kosten vom Zuwendenden übernommen werden (s. Siegemund, DStR 1993, 1281). Rz. 216 Die Behandlung der Erwerbsne...mehr

Ausgewählte Literaturhinweise: Daragan, Nochmals: Bewertung von Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken nach § 182 BewG, ZErb 2016, 317; Eisele, Steuerliche Immobilienbewertung: Blickpunkt Ertragswertrichtlinie, NWB 2016, 778; von Fragstein/Niemsdorff, Immobilien im Privat- und Betriebsvermögen in der steuerlichen Nachfolgeberatung, NWB 2019, 793; Grootens, ...mehr

Rz. 44 Ist auf einen Erwerb sowohl § 27 ErbStG anwendbar als auch ausländische Steuer gemäß § 21 ErbStG anrechenbar, so ist zunächst § 27 ErbStG anzuwenden und danach § 21 ErbStG (s. H E 27; R E 14.1 Abs. 5 ErbStR). Die Anrechnung der ausländischen Steuer ist auf die Höhe der ermäßigten deutschen Steuer begrenzt, sodass es nicht zu einem Anrechnungsüberhang kommen kann (Fürw...mehr

Tz. 186 Stand: EL 98 – ET: 02/2020 Notwendiges BV sind solche WG, die ausschließlich und unmittelbar für eigenbetriebliche Zwecke des Stpfl genutzt werden oder dazu bestimmt sind (s R 4.2 Abs 1 S 1 EStR 2012). Gemischt-genutzte WG sind nach R 4.2 Abs 1 S 4 EStR 2012 notwendiges BV, wenn sie zu mehr als 50 % eigenbetrieblich genutzt werden. Für notwendiges BV im vorstehenden S...mehr

Rz. 70 Die folgenden Beispiele veranschaulichen die Berechnung des Grundbesitzwerts im Ertragswertverfahren. Beispiel 1: Bewertungsstichtag ist der 01.01.2020. Zur Erbmasse gehört ein Mehrfamilienhaus mit vier gleich großen und ähnlich ausgestatteten Wohnungen (jeweils 75 m2) in Ludwigshafen. Die Mieter zahlen pro Wohneinheit eine Monatsmiete von 810 EUR, in diesem Betrag ist...mehr

Rz. 1 Das Sachwertverfahren wird regelmäßig bei den bebauten Grundstücken in Betracht kommen, bei denen für die außersteuerliche Verkehrswertermittlung am Grundstücksmarkt nicht der Ertrag, sondern vielmehr die Herstellungskosten die Bewertungsgrundlage bilden. Rz. 2 Dies wird i. d. R. für solche (ausgewählte) Grundstücke der Fall sein, die eigengenutzt werden: Ein- oder Zweif...mehr

Rn. 74 Stand: EL 173 – ET: 06/2024 WG im Alleineigentum der Gesellschafter gehören zum notwendigen Sonder-BV I der Gesellschafter (s Rn 73), wenn sie dem Betrieb der PersGes tatsächlich unmittelbar oder mittelbar (auch durch Untervermietung auf eigene Rechnung: BFH BStBl II 1994, 250; 1991, 800; 1986, 304; 1977, 150/52; Woerner, BB 1976, 220, 223) durch unentgeltliche oder en...mehr

Rz. 25 Ob Bauwerke als Außenanlagen oder als BVO anzusehen sind, hängt davon ab, ob sie der Benutzung des Grundstücks dienen oder ob sie in einer besonderen Beziehung zu einem auf dem Grundstück ausgeübten Gewerbebetrieb stehen. Außenanlagen gehören stets zum Grundstück. Als BVO können nur solche Bauwerke oder Teile davon angesehen werden, mit denen das Gewerbe unmittelbar be...mehr

Rz. 390 [Autor/Stand] Liegen die städtebaulichen Gründe, mit der die Gemeinde den gesonderten Hebesatz rechtfertigt, nur für einen Teil des Gemeindegebiets vor, muss die Gemeinde die Grundsteuer C nach Satz 1 auf diesen Gemeindeteil beschränken. Sie hat wie auch bei der identischen Bundesregelung (§ 25 Abs. 5 Satz 5 GrStG) kein Wahlrecht. Rz. 391 [Autor/Stand] Nach Satz 2 mus...mehr

Rz. 34 [Autor/Stand] Im Urteil v. 5.3.1986[2] hat der BFH entschieden, das Vorhandensein einer Schwimmhalle auf einem Einfamilienhaus-Grundstück rechtfertige für sich allein die Bewertung im Sachwertverfahren. Im Streitfall handelte es sich um eine containerartige Unterflurschwimmhalle mit einer Grundfläche von 13 m × 4 m und einem Schwimmbecken von 10 m × 4 m. Ein solcher "...mehr

Rz. 178 Während die Voraussetzung betrieblicher Grundstücke bei gewerblichen Personengesellschaften sowie Kapitalgesellschaften regelmäßig gegeben ist, da diese kein Privatvermögen kennen, erfordert die Annahme von Betriebsimmobilien bei einem Einzelunternehmer eine Einzelfallentscheidung. Der Begriff "Betrieb" beschreibt in Verbundkonstellationen nicht die gesamte wirtschaf...mehr

Rz. 14 Weichen die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke bzw. der Grundstücke, für die Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke abgeleitet worden sind, vom Zustand des zu bewertenden Grundstücks ab, so sind diese Abweichungen durch Zu- oder Abschläge nach Vorgabe des örtlichen Gutachterausschusses zu berücksichtigen. Stehen solche Anpassungsfaktoren (z. B. Ind...mehr

Rz. 192 [Autor/Stand] Der nach dem Hessischen Grundsteuergesetz zu ermittelnde Steuermessbetrag ist – wie auch im Bundesrecht – die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Durch Multiplikation des Steuermessbetrages mit dem Hebesatz (§ 25 Abs. 1 GrStG, der auch in Hessen gilt) ergibt sich die individuelle Grundsteuer. Satz 1 ist damit nicht nur wort-, sondern auch inhaltsgl...mehr

Rz. 551 Bei Schenkungen zwischen Familienangehörigen besteht oftmals großes Gestaltungspotential. Dies resultiert daraus, dass je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedliche Steuerklassen, Freibeträge und Steuersätze bestehen. Ein weiterer Grund liegt in der Möglichkeit der Aufspaltung einer Zuwendung in zwei getrennte Zuwendungen. So kann z. B. ein im Eigentum des Vaters steh...mehr

Rz. 24 [Autor/Stand] Als Geschäftsgrundstücke werden nach § 75 Abs. 3 BewG solche bebauten Grundstücke bezeichnet, die zu mehr als 80 % eigenen oder fremden gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dienen. Zur Entscheidung der Frage, ob die 80-%-Grenze überschritten ist, muss auch hier - anders als bei der Grundsteuerbewertung nach dem Bundesmodell (vgl. Kommentierung zu § 249...mehr

Rz. 60 Sind mehrere Erben vorhanden, so bilden diese mit dem Tod des Erblassers gem. § 2032 BGB eine Erbengemeinschaft (s. § 3 Rn. 153). Ziel einer Erbengemeinschaft ist es grundsätzlich, die Erbauseinandersetzung herbeizuführen. Jeder Miterbe kann deshalb jederzeit gem. § 2042 Abs. 1 BGB die Auseinandersetzung verlangen. Die Miterben können aber auch einstimmig beschließen,...mehr

Rz. 56 [Autor/Stand] Anders als in den in § 76 Abs. 3 Nr. 2 Alt. 1 BewG geregelten Fällen (Rz. 40 ff.) geht es hier um Gruppen von Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken, bei denen eine Ermittlung der Jahresrohmiete in aller Regel möglich ist und die deshalb grds. im Ertragswertverfahren bewertet werden (§ 76 Abs. 1 Nr. 1–3 BewG). Bei ...mehr