Fachbeiträge & Kommentare zu Grundstück

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Will im Zuge des Verkaufs aller Anteile einer grundbesitzenden GmbH der Erwerber die GmbH nur ohne die Immobilien – und die damit zusammenhängenden Kredite – erwerben und vereinbart er deswegen u.a. mit der veräußernden bisherigen Mutterkapitalgesellschaft den Verkauf der Immobilien an die Anteilsveräußerin zu unter den tatsächlichen Verkehrswerten der Immobilien liegenden K...mehr

Auch die innere Systematik des § 1 GrEStG spricht gegen das Vorliegen gleich zweier steuerbarer Vorgänge in Form von Signing und Closing. Diese Systematik berücksichtigt, dass es zwar zahlreichen der GrESt unterliegenden Tatbeständen immanent ist, dass diese sich aus mehreren Teilakten – wie dem Verpflichtungsgeschäft, der Auflassung und schließlich der Übertragung des Eigen...mehr

Eine Übertragung im Wege des Asset Deals bietet den Vorteil, dass der zu übertragende Unternehmensteil nach Belieben "zurechtgeschnitten" werden kann. Wesentlicher Nachteil ist indes, dass die so übertragenen Vermögensgegenstände im Wege der Einzelrechtsnachfolge übergehen und somit alle übergehenden Vermögensgegenstände (regelmäßig bewegliche Gegenstände des Anlage- und Umlau...mehr

Werden Kapitalgesellschaften auf andere Kapitalgesellschaften, die wiederum unmittelbar oder mittelbar an einer grundbesitzenden Personengesellschaft beteiligt sind, abwärts verschmolzen, liegt mangels hinzukommender Gesellschafter eine nach § 1 Abs. 2a S. 4 und S. 5 GrEStG unbeachtliche – d.h. die Grunderwerbsteuer hinsichtlich des Grundbesitz der Personengesellschaft gem. ...mehr

Übersteigt der Barwert – wie unter II. 2. dargestellt – den Verkehrswert des Grundstücks, entsprechen die Rechtsfolgen im Hinblick auf einen zu versteuernden Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG den Rechtsfolgen, die sich bei einer Wertgleichheit von Barwert und Grundstückswert ergeben (s. vorstehend unter 1.). Denn der Barwert der wiederkehrenden Leistungen führt bis zur Höhe ...mehr

Die Vertragsparteien vereinbaren eine am Verkehrswert des Grundstücks orientierte monatliche Leibrente i.H.v. 6.700 EUR, die nach § 14 BewG zu einem Barwert von 800.000 EUR führt (auf die Berücksichtigung von Anschaffungsnebenkosten wird aus Vereinfachungsgründen verzichtet). a) Rechtsfolgen für Sohn B Da die Grundstücksübertragung zu einem Rentenbarwert erfolgt, der dem Verke...mehr

Die vereinbarte monatliche Rente beträgt 7.550 EUR und führt zu einem Rentenbarwert von 900.000 EUR. In diesem Fall übersteigt der Rentenbarwert den Verkehrswert des übertragenen Grundstücks um 100.000 EUR, d.h. dieser Betrag ist als steuerlich nicht abziehbare Zuwendung nach § 12 Nr. 2 EStG zu behandeln. a) Rechtsfolgen für Sohn B B entstehen (wie unter II. 1.) Anschaffungsko...mehr

Die Vertragsparteien vereinbarten lebenslängliche wiederkehrende Leistungen i.H.v. monatlich 3.350 EUR, die zu einem Barwert von 400.000 EUR führen. a) Rechtsfolgen für Sohn B Hier erfolgt die Übertragung teilentgeltlich zu 50 %, da der Barwert der wiederkehrenden Leistungen lediglich die Hälfte des Verkehrswerts des Grundstücks ausmacht. Entsprechend entstehen B Anschaffungsk...mehr

Entspricht der Barwert der Leibrente dem Verkehrswert des Grundstücks, liegt ein voll entgeltliches Rechtsgeschäft vor, d.h. A veräußert das Grundstück innerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist des § 23 EStG. Veräußerungspreis ist bei privaten Veräußerungsgeschäften gegen wiederkehrende Leistungen bis zur Höhe des Barwerts der wiederkehrenden Leistungen der Unterschiedsbe...mehr

In diesem Fall geht die Finanzverwaltung von einer in vollem Umfang unentgeltlichen Grundstücksübertragung aus, d.h. Vater A erzielt aus der Grundstücksübertragung keinen Veräußerungserlös, so dass es auch nicht zu einer Besteuerung nach § 23 EStG kommen kann.mehr

Vereinbaren die Vertragsparteien lebenslängliche wiederkehrende Leistungen i.H.v. monatlich 3.350 EUR, die zu einem Barwert von 400.000 EUR führen, liegt bezogen auf den Verkehrswert i.H.v. 800.000 EUR eine zur Hälfte teilentgeltliche Übertragung vor. In diesem Fall erfolgt – orientiert am Verkehrswert – eine Aufteilung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Tei...mehr

Wird das vermietete Grundstück innerhalb der Zehn-Jahres-Frist des § 23 EStG übertragen, führt dies beim Übertragenden ggf. zu einem steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG. Beispiel – Abwandlung 1 Vater A ist Eigentümer eines zum 1.1.2019 erworbenen vermieteten Zweifamilienhauses. Die Anschaffungskosten haben 600.000 EUR betragen, davon entfallen 500.000 EUR auf ...mehr

Da die Grundstücksübertragung zu einem Rentenbarwert erfolgt, der dem Verkehrswert des Grundstücks entspricht, entstehen B Anschaffungskosten i.H.v. 800.000 EUR, die vermindert um den Grund- und Boden-Anteil von 150.000 EUR, zu Gebäudeanschaffungskosten i.H.v. 650.000 EUR. führen, die B nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2b EStG mit jährlich 2 % = 13.000 EUR abschreiben kann. Der nac...mehr

Hier erfolgt die Übertragung teilentgeltlich zu 50 %, da der Barwert der wiederkehrenden Leistungen lediglich die Hälfte des Verkehrswerts des Grundstücks ausmacht. Entsprechend entstehen B Anschaffungskosten i.H.v. 400.000 EUR, die – bereinigt um den Grund- und Boden-Anteil von 18,75 % = 75.000 EUR – zu einer AfA-Bemessungsgrundlage i.H.v. 325.000 EUR führen. B kann daher d...mehr

Wird eine vermietete Privatimmobilie gegen wiederkehrende Leistungen übertragen, ist die Möglichkeit des Sonderausgabenabzugs nach § 10 Abs. 1a Nr. 2 EStG nicht eröffnet, da die Vorschrift nur die Übertragung von Betriebsvermögen sowie bestimmter GmbH-Anteile begünstigt. Zu den sich ergebenden Rechtsfolgen hat die Finanzverwaltung im BMF-Schreiben v. 11.3.2010 – IV C 3 - S 22...mehr

A muss den Ertragsanteil der Rente nach § 22 Nr. 1 Satz 3 lit. a, bb EStG mit jährlich 12.060 EUR versteuern.mehr

A hat den von B als Werbungskosten abziehbaren Ertragsanteil i.H.v. 6.030 EUR nach § 22 Nr. 1 Satz 3 lit. a, bb EStG zu versteuern.mehr

B entstehen (wie unter II. 1.) Anschaffungskosten i.H.d. Verkehrswerts i.H.v. 800.000 EUR, die zu einer AfA-Bemessungsgrundlage von 650.000 EUR und zu einer jährlichen AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2b EStG i.H.v. 13.000 EUR führen. Die jährlich zu zahlenden wiederkehrenden Leistungen i.H.v. 90.600 EUR sind um 10.200 EUR auf 80.400 EUR zu mindern und führen zu einem nach § § ...mehr

Inländische Immobilienerträge umfassten bislang nach § 6 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1, 2 InvStG Einkünfte aus VuV sowie die Gewinne aus der Veräußerung im Inland belegener Grundstücke oder grundstücksgleicher Rechte. Mit dem JStG 2024 wurde der Besteuerungstatbestand in § 6 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 InvStG auf sonstige Einkünfte aus VuV nach § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG ausgeweitet. Damit werden...mehr

Mit dem JStG 2024 wird er Anwendungsbereich des § 36 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 InvStG auf sämtliche Erträge aus VuV i.S.d. § 21 EStG erweitert. Im Wesentlichen umfasst § 36 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 InvStG damit neben den Erträgen aus der VuV sowie der Veräußerung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten nunmehr auch die Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforde...mehr

Beispiel – Grundfall Vater A (70 Jahre) ist Eigentümer eines von ihm im Jahr 2002 angeschafften und vermieteten Zweifamilienhauses. Die Gebäudeanschaffungskosten i.H.v. 500.000 EUR hat A linear nach § 7 Abs. 4 Satz 2 b EStG mit jährlich 2 % = 10.000 EUR abgeschrieben. Zum 1.1.2026 überträgt A das Objekt auf seinen Sohn B, der die Mietverhältnisse fortführt. Das Grundstück hat...mehr

A muss wie unter II. 1. den Ertragsanteil der Rente nach § 22 Nr. 1 Satz 3 lit. a, bb EStG mit jährlich 12.060 EUR auf der Basis von wiederkehrenden Leistungen i.H.v. 80.400 EUR versteuern. Der unangemessene Teil der wiederkehrenden Leistungen i.H.v. 10.200 EUR ist bei B nach § 12 Nr. 2 EStG steuerlich nicht abziehbar und entsprechend beim Empfänger V auch nicht zu versteuer...mehr

Die vorstehenden Erläuterungen machen deutlich, dass sich bei einer Grundstücksübertragung gegen wiederkehrende Leistungen unterschiedliche einkommensteuerliche Rechtsfolgen ergeben können, die im Wesentlichen von der Höhe der vereinbarten wiederkehrenden Leistungen abhängen. Die in den Beispielen aufgezeigten möglichen Rechtsfolgen orientieren sich an der Rechtsauffassung d...mehr

Die Vertragsparteien vereinbaren lebenslange monatliche Leistungen i.H.v. 15.000 EUR. Diese führen zu einem Barwert von ca. 1.790.000 EUR und liegen dabei über dem Zweifachen des Grundstücksverkehrswerts (1.600.000 EUR). Entsprechend der Regelung in Rz. 66 des BMF-Schreibens v. 11.3.2010 – IV C 3 - S 2221/09/10004, BStBl. I 2010, 227 = FR 2010, 349, ist hier insgesamt von ei...mehr

Die Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken ist grundsätzlich ein steuerfreier Umsatz.[1] Davon ausgenommen ist aber u. a. die Verpachtung von Betriebsvorrichtungen.[2] Der EuGH [3] musste entscheiden, ob die Verpachtung eines Putenstalls (Grundstück) mit einer darin befindlichen Putenfütterungsanlage (Betriebsvorrichtung) zu einem einheitlichen Pachtzins zu einer Auftei...mehr

Rz. 48 Unter Grund und Boden i. S. d. § 6b EStG ist nur die Bodensubstanz zu verstehen, also anders als nach dem zivilrechtlichen Grundstücksbegriff (§ 94 BGB) nur der "nackte" Grund und Boden. Wesentliche Bestandteile des Grundstücks werden davon nicht erfasst, auch wenn sie bürgerlich-rechtlich das Schicksal des Grundstücks teilen (H 6b.1 EStH 2016). Bodenschätze, z. B. Ki...mehr

Erfolgt eine Veräußerung eines betrieblichen Grundstücks an eine vermögensverwaltende KG, an welcher der Gewerbetreibende als Kommanditist beteiligt ist und wird das Grundstück dann in einem zweiten Schritt an den Gewerbetreibenden vermietet, ist das wirtschaftliche Eigentum nicht übergegangen.[1] Dies soll allerdings dann nicht gelten, wenn die KG gewerbliche Einkünfte erzi...mehr

Rz. 36 Die Übertragung von stillen Reserven ist nur möglich, wenn eines der in § 6b Abs. 1 S. 1 EStG bezeichneten Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens oder unter den Voraussetzungen des Abs. 10 S. 1 Anteile an Kapitalgesellschaften veräußert worden sind. Die Aufzählung der genannten Wirtschaftsgüter ist abschließend. Eine entsprechende Anwendung der Vorschrift auf andere Wi...mehr

Rz. 86 Wegen des Begriffs vgl. Rz. 48. Bei der Veräußerung von Grund und Boden kann der Veräußerungsgewinn auch auf Gebäude übertragen werden; dagegen kann der Gewinn aus der Veräußerung von Gebäuden nicht auf Grund und Boden übertragen werden. Stille Reserven aus der Veräußerung eines bebauten Grundstücks können daher nur insoweit auf ein unbebautes Grundstück übertragen we...mehr

Rz. 51 Einkommensteuerrechtlich können Grund und Boden und aufstehende Gebäude als jeweils selbstständige Wirtschaftsgüter ein getrenntes Schicksal erleiden.[1] Davon geht auch § 6b EStG aus, wonach Gewinne aus der Veräußerung von Gebäuden wegen deren kürzerer Nutzungsdauer nicht aufgrund und Boden übertragen werden dürfen.[2] Für den Begriff des Gebäudes sind die Abgrenzungs...mehr

Nebenleistungen, die das Schicksal der Hauptleistung teilen, liegen in der Praxis insbesondere in folgenden Fällen vor: Transportkosten und Transportversicherung im Zusammenhang mit ausgeführten Lieferungen, Nebenkosten im Zusammenhang mit der Vermietung von Grundstücken – hier ist insbesondere darauf zu achten, dass bei steuerpflichtiger Vermietung alle Nebenleistungen (unabh...mehr

Rz. 2 § 6b EStG ermöglicht es Stpfl., Gewinne aus der Veräußerung bestimmter Wirtschaftsgüter des Betriebsvermögens steuerfrei in eine Rücklage einzustellen und diese Rücklage innerhalb von 4 Jahren ebenfalls steuerfrei auf neu angeschaffte oder hergestellte Ersatzwirtschaftsgüter zu übertragen. Damit kann der Stpfl. den beim Verkauf erzielten Gewinn neutralisieren und so ei...mehr

Rz. 107 Bei Veräußerungen nach dem 31.12.1998 ist es für die Übertragung oder Rücklage des Veräußerungsgewinns aller in Betracht kommender Wirtschaftsgüter erforderlich, dass das veräußerte Wirtschaftsgut 6 Jahre ununterbrochen zum Anlagevermögen gehört hat. Zweck dieser Bestimmung ist es, die Begünstigung von Spekulationsgewinnen zu vermeiden. Die Frist gilt auch dann, wenn...mehr

Besonders zu beachten sind die Nebenleistungen in Abgrenzung zu den sog. gesetzlichen Aufteilungsgeboten. Ein Aufteilungsgebot liegt vor, wenn dem Grunde nach eine Nebenleistung vorliegt, der Gesetzgeber aber trotzdem unterschiedliche rechtliche Konsequenzen aus diesen Leistungselementen zieht. Solche Aufteilungsgebote können vorliegen bei: Vermietung von Grundstücken und Bet...mehr

Eine Nebenleistung setzt grundsätzlich voraus, dass es sich um eine eigenständig zu erbringende Leistung handeln muss. Sie liegt vor, wenn ein Unternehmer in der Folge der vereinbarten Hauptleistung auch Leistungen erbringt, an denen der Leistungsempfänger kein eigenständiges Interesse hat. Eine solche unselbstständige Nebenleistung ist dann gegeben, wenn sie im Vergleich zu...mehr

Rz. 6 Das wirtschaftliche Eigentum ist in dem Zeitpunkt übertragen, in dem die Verfügungsmacht (Herrschaftsgewalt) auf den Erwerber übergeht (H 6b.1 EStH 2022). Entsprechend dem zivilrechtlichen Abstraktionsprinzip ist damit nicht das schuldrechtliche (Verpflichtungs-)Geschäft, sondern das dingliche Verfügungsgeschäft maßgebend. Für die Übertragung gelten zunächst die bürger...mehr

Rz. 75 Veräußerungskosten sind die Aufwendungen, die in unmittelbarer[1] sachlicher Beziehung zu dem Veräußerungsgeschäft stehen, also alle durch die Veräußerung unmittelbar veranlassten Kosten, wie z. B. Notariatskosten, Maklerprovisionen, Grundbuchgebühren, Reise-, Beratungs-, Gutachterkosten, und die durch den Veräußerungsvorgang selbst entstehenden Verkehrsteuern, wie Gr...mehr

Rz. 80 Nicht jeder Veräußerungsgewinn, der durch die Veräußerung eines der in § 6b Abs. 1 EStG bezeichneten Wirtschaftsgüter entstanden war, konnte auf die in § 6b Abs. 1 S. 2 a. F. genannten Wirtschaftsgüter übertragen werden. Durch diese Einschränkungen sollte erreicht werden, dass die Versteuerung der aufgedeckten stillen Reserven nicht zu weit hinausgeschoben wird. Aus d...mehr

Rz. 14 Veräußert die Gesellschaft ein Wirtschaftsgut aus dem Gesellschaftsvermögen an einen Gesellschafter, kann die Gesellschaft § 6b EStG in Anspruch nehmen, wenn die Veräußerung zu Bedingungen erfolgt, die unter fremden Dritten üblich sind. Eine Veräußerung unter Wert kann als gemischte Schenkung angesehen werden (Rz. 9). Der gesamte Veräußerungsgewinn ist begünstigt, und...mehr

Tischlerin T betreibt in Trier in der Rechtsform eines Einzelunternehmens eine Tischlerei. Ihre Tätigkeit übt sie auf einem ihr gehörenden Grundstück in einer Werkstatt und einer größeren Werkhalle aus. Auf dem ihr ebenfalls gehörenden Nachbargrundstück bewohnt T zusammen mit ihrer Familie ein ausschließlich privat genutztes Einfamilienhaus. T möchte auf der Werkhalle im Jah...mehr

Rz. 101 Nach § 6b Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStG muss das veräußerte Wirtschaftsgut zum Anlagevermögen einer inländischen Betriebsstätte gehört haben, das angeschaffte oder hergestellte Wirtschaftsgut muss Anlagevermögen einer inländischen Betriebsstätte eines Betriebs des Stpfl. sein (§ 6b Abs. 4 S. 1 Nr. 3 EStG). Das bedeutet gleichzeitig, dass das Wirtschaftsgut vor Veräußerung n...mehr

Rz. 8 Im Rahmen des § 6b EStG kommt nur die entgeltliche Übertragung in Betracht, da nur ein entgeltlicher Veräußerungsvorgang zur Aufdeckung stiller Reserven führen kann. Rechtsgrund kann z. B. ein Kauf- oder Gesellschaftsvertrag sein. Eine entgeltliche Übertragung liegt auch dann vor, wenn ein Wirtschaftsgut im Weg des Tauschs veräußert wird (R 6b.1 Abs. 1 S. 3 EStR 2012)....mehr

Rz. 157 Der Veräußerungsgewinn kann nur auf die Anschaffungskosten von Anteilen an Kapitalgesellschaften, abnutzbarer beweglicher Wirtschaftsgüter und von Gebäuden übertragen werden (Einzelheiten zu den Reinvestitionsobjekten s. Rz. 84ff.). Trotz der erheblichen Bedeutung von Grundstücken als Anlagevermögen sind Grundstücksanschaffungen nicht begünstigt. Die Reinvestitionsfr...mehr

Rz. 101a Zum Anlagevermögen gehören die Wirtschaftsgüter, die bestimmt sind, dauernd dem Betrieb zu dienen (§ 247 Abs. 2 HGB; § 5 EStG Rz. 167). Zum Umlaufvermögen (§ 5 EStG Rz. 215) gehören die Wirtschaftsgüter, die zur Veräußerung, Verarbeitung oder zum Verbrauch angeschafft oder hergestellt worden sind, insbesondere Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe sowie Erzeugnisse und Wa...mehr

Rz. 70 Der Veräußerungspreis ist der tatsächlich erzielte Erlös (§ 16 EStG Rz. 216). Er wird bestimmt durch das vertraglich vereinbarte Entgelt und etwaige Leistungen, die der Erwerber als Gegenleistung für den Erwerb des Wirtschaftsguts zu erbringen hat.[1] Werden mehrere Wirtschaftsgüter gemeinsam veräußert, ist der Erlös anteilig – notfalls im Weg der Schätzung – den einz...mehr

Rz. 147 Nach § 6b Abs. 7 EStG ist der Gewinn des Wirtschaftsjahres, in dem die Rücklage aufgelöst wird, für jedes volle Wirtschaftsjahr der Rücklage um 6 % des aufgelösten Betrags zu erhöhen. Zweck der Vorschrift ist es, den Vorteil der zinslosen Stundung auszugleichen, den der Stpfl. dadurch erlangt hat, dass er die Rücklage ohne anschließende Übertragung auf ein Reinvestit...mehr

Rz. 25 Während der Vz 1999 bis 2001 galt vorübergehend die gesellschaftsbezogene Betrachtungsweise Die Neuregelung sollte im Rahmen der Neukonzeption der §§ 6 Abs. 3 und 5, 16 Abs. 3 EStG durch das StEntlG 1999/2000/2002 für die notwendige Synchronisierung sorgen. Bei Erwerbsvorgängen nach dem 31.12.1998 war nach § 6 Abs. 5 EStG i. d. F. des StEntlG die Buchwertfortführung b...mehr

Rn. 1804 Stand: EL 175 – ET: 09/2024 Eine Ausnahme vom Grundsatz der Gewinnrealisierung gewährt die Rspr beim erzwungenen Tausch von Grundstücken. So ist beim Austausch von Grundstücken nach Maßgabe eines Flurbereinigungs- oder Umlegungsverfahrens kein gewinnrealisierender Vorgang anzunehmen (BFH BStBl II 1997, 245; BFH BStBl II 1986, 711; ebenso BMF BStBl I 1988, 152). Durch...mehr

Rn. 74a Stand: EL 173 – ET: 06/2024 Notwendiges Sonder-BV I liegt auch dann vor, wenn der Gesellschafter der PersGes unmittelbar zur Nutzung überlassenen Grundbesitz von Dritten gemietet und gepachtet hat (BFH BStBl II 1986, 304 mit Anmerkung Söffing, FR 1986, 109; BFH BStBl II 1977, 150/52). Wegen des umgekehrten Falles s Rn 75 zu (2). Hat der Gesellschafter ein Grundstück de...mehr