Fachbeiträge & Kommentare zu Erhaltungsaufwand

Verbesserung des Gebrauchswerts Modernisierungen gehen über die bloße Substanzerhaltung hinaus. Sie verbessern den Gebrauchswert oder passen das Gebäude an einen zeitgemäßen Standard an. Eine Modernisierung liegt insbesondere vor, wenn durch technische Neuerungen eine deutliche qualitative Verbesserung erreicht wird. Entscheidend ist aber: Nicht jede Modernisierung führt autom...mehr

Rz. 275 Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer eines Wirtschaftsguts ist von der technischen und wirtschaftlichen Abnutzung des Wirtschaftsguts im Betrieb des Stpfl. abhängig. Auszugehen ist grundsätzlich von der technischen Nutzungsdauer. Rz. 276 Die technische Abnutzung wird bestimmt durch den substanziellen Verschleiß durch Gebrauch und durch äußere Einflüsse wie z. B. Verw...mehr

Immer wieder treten folgende Probleme auf: pauschale Aktivierung größerer Rechnungen fehlende Dokumentation des ursprünglichen Zustands Vermischung von Erhaltungs- und Erweiterungsmaßnahmen unzutreffende Einordnung bei zeitnaher Sanierung nach Erwerb. Gerade bei zeitlichem Zusammenhang mit dem Erwerb ist zusätzlich § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu prüfen. Selbst wenn Maßnahmen für sich ...mehr

Keine Aufteilung Eine Aufteilung unterbleibt, wenn sämtliche Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu beurteilen sind. In diesem Fall sind auch isoliert betrachtet erhaltungsfähige Maßnahmen zu aktivieren. Ebenso entfällt die Aufteilung, wenn durch die Baumaßnahmen ein anderes Gebäude entsteht. In diesem Zusammenhang anfallende I...mehr

Erhöhung des Gebrauchswerts Bei Wohngebäuden liegt eine deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts vor, wenn der Standard von sehr einfach auf mittel oder sehr anspruchsvoll oder von mittel auf sehr anspruchsvoll gehoben wird.[1] Für die Beurteilung ist der Standard im ursprünglichen Zustand dem Zustand nach der Maßnahme gegenüberzustellen.[2] Dabei sind die Maßstäbe zugrunde zu legen,...mehr

Optische Auffrischung Schönheitsreparaturen nehmen eine eigene Stellung ein. Es handelt sich dabei um Maßnahmen, die ausschließlich der optischen Auffrischung dienen und keine Substanzveränderung bewirken. Typische Beispiele sind: Streichen oder Tapezieren von Wänden Lackieren von Türen und Heizkörpern Erneuerung von Bodenbelägen ohne Eingriff in die Bausubstanz Solche Aufwendung...mehr

Rz. 337 Bei der AfaA handelt es sich um einen einmaligen Wertabschlag. Die Höhe bestimmt sich danach, in welchem Umfang eine Minderung der Nutzbarkeit des Wirtschaftsguts durch die außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung verglichen mit der normalen Nutzbarkeit dieses Wirtschaftsguts eingetreten ist. Beträgt z. B. die Minderung 1/8, ist der nach Abzug der p...mehr

Wahlrecht Bei Gebäuden im Privatvermögen besteht nach § 82b EStDV ein Wahlrecht, größere Erhaltungsaufwendungen auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig zu verteilen. Dieses Instrument wird häufig zur Glättung progressionsbedingter Effekte genutzt.mehr

Die Frage, ob Aufwendungen als Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu aktivieren sind oder sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand darstellen, ist regelmäßig streitträchtig. 6.1 Grundsatz: Beweislast des Finanzamts Feststellungslast Die objektive Feststellungslast für Tatsachen, die eine Behandlung als Anschaffungs- oder Herstellungskosten rechtfertigen, trägt das Finanzamt.[...mehr

Wenn innerhalb der dreijährigen Frist die 15 %-Schwelle überschritten wird, dann passiert Folgendes: Erhaltungsaufwand wird zu Herstellungskosten: Diese Aufwendungen werden steuerlich so behandelt, als seien sie bereits bei der Anschaffung/Herstellung angefallen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Anpassung der laufenden und früheren AfA-Berechnungen: Die bisherigen AfA-Berechnungen müs...mehr

Werbungskosten/Betriebsausgaben Erhaltungsaufwendungen sind grundsätzlich bei Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten (§ 9 EStG) im Betriebsvermögen als Betriebsausgaben (§ 4 Abs. 4 EStG) im Jahr der Zahlung sofort abzugsfähig. Dies ist der zentrale Unterschied zu Herstellungskosten, die über die AfA zu verteilen sind.mehr

Rz. 8 Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind Kosten, die nach der Lieferung bzw. Fertigstellung eines Wirtschaftsguts anfallen (§ 9a EStDV). Nachträgliche Herstellungskosten liegen dann vor, wenn abnutzbare Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens in ihrer Substanz vermehrt, in ihrem Wesen verändert oder über ihren bisherigen Zustand hinaus erheblich verbesser...mehr

Einzelfallprüfung Ein bautechnisches Ineinandergreifen liegt nicht allein deshalb vor, weil Maßnahmen gleichzeitig durchgeführt werden. Nicht ausreichend ist insbesondere: Durchführung mehrerer Arbeiten zur Verkürzung von Beeinträchtigungen, organisatorisch sinnvolle zeitliche Abfolge, wirtschaftliche Bündelung von Aufträgen. Entscheidend ist allein der technische Zusammenhang. Di...mehr

Feststellungslast Die objektive Feststellungslast für Tatsachen, die eine Behandlung als Anschaffungs- oder Herstellungskosten rechtfertigen, trägt das Finanzamt.[1] Das betrifft insbesondere: die Versetzung in einen betriebsbereiten Zustand, die Erweiterung eines Gebäudes, eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung, insbesondere eine Standardheb...mehr

Drei-Jahres-Frist § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG bestimmt, dass Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden, zu den Herstellungskosten gehören, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Die Vorschrift ist zwingend anzuwenden. Ein Wahlrecht b...mehr

Unterscheidung ist wichtig Bei Maßnahmen an Gebäuden muss man sauber zwischen Instandhaltung, Modernisierung und bloßen Schönheitsreparaturen unterscheiden. Diese Differenzierung ist kein akademisches Problem, sondern entscheidet darüber, ob sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand oder ob Herstellungskosten vorliegen, die nur über die Abschreibung verteilt berücksichtigt werden ...mehr

Unterschiedliche Arbeiten Werden im Rahmen einer umfassenden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme unterschiedliche Arbeiten ausgeführt, ist steuerlich sauber zu trennen. Typischerweise fallen nebeneinander an: Maßnahmen zur Versetzung in einen betriebsbereiten Zustand, Erweiterungen, Maßnahmen mit über den ursprünglichen Zustand hinausgehender wesentlicher Verbesserung, s...mehr

Nettobetrag Wie zuvor beschrieben, ist die 15 %-Grenze auf die reinen Gebäudeanschaffungskosten ohne Umsatzsteuer zu beziehen. Maßgeblich ist der Nettobetrag. In die Berechnung einzubeziehen sind sämtliche Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb des Drei-Jahres-Zeitraums. Dabei ist eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen.[1] Praxis-Beispiel Ermittlu...mehr

Rückwirkendes Ereignis Das nachträgliche Über- oder Unterschreiten der 15 %-Grenze stellt ein rückwirkendes Ereignis im Sinne des § 175 Abs. 1 Nr. 2 AO dar. Das bedeutet: Wird die 15 %-Grenze erst im zweiten oder dritten Jahr überschritten, sind die Steuerbescheide der Vorjahre zu ändern. Ebenso ist eine Korrektur erforderlich, wenn die Grenze aufgrund späterer Erstattungen w...mehr

Rz. 422 Bemessungsgrundlage der AfA bei Gebäuden sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes bzw. die an deren Stelle tretenden Werte. Die Entstehung und die Höhe von Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten als Bemessungsgrundlage der AfA muss regelmäßig der Stpfl. nachweisen.[1] Bestandskräftig zu Unrecht als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand geltend gemach...mehr

Rz. 164b Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bilden bei angeschafften bzw. hergestellten Wirtschaftsgütern die Bemessungsgrundlage für die AfA. Der Begriff der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten ist in § 255 HGB geregelt. Dieser handelsrechtliche Begriff der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten gilt auch für Zwecke des Steuerrechts[1], und zwar sowohl für den Berei...mehr

Rz. 286 Bei den amtlichen AfA-Tabellen handelt es sich um Verwaltungsanweisungen. Sie sollen einen Anhalt dafür geben, ob der Stpfl. die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des jeweiligen Wirtschaftsguts zutreffend geschätzt hat. Des Weiteren sollen durch sie auch die Einheitlichkeit der Verwaltung und die Gleichmäßigkeit der Besteuerung gesichert werden. Es gibt AfA-Tabellen ...mehr

Rz. 235 Im Hinblick auf die Pflicht zur Vornahme der AfA stellt sich die Frage, ob die AfA in späteren Jahren nachgeholt werden kann, wenn der Stpfl. sie bewusst oder versehentlich nicht vorgenommen hat und die Steuerbescheide der vergangenen Jahre nicht mehr geändert werden können. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass, wenn ein Wirtschaftsgut in der Vergangenheit bereits in...mehr

Sachlicher Zusammenhang...: Aufwendungen, die für sich genommen teils AK/HK und teils Erhaltungsaufwendungen sind, stellen insgesamt AK/HK dar, wenn die zugrunde liegenden Arbeiten in einem sachlichen Zusammenhang stehen. Das ist der Fall, wenn die einzelnen Baumaßnahmen (die sich auch über mehrere Jahre erstrecken können) bautechnisch ineinandergreifen. ... bei bautechnische...mehr

Instandsetzungs- oder Modernisierungsaufwendungen, die nicht als Folge der Versetzung in einen betriebsbereiten Zustand bereits zu den AK gehören (s. vorstehend unter II 1.), sind HK, wenn sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung eines Gebäudes führen. Beachten Sie: Dies gilt auch, wenn oder soweit ein Gebäude unentgeltlich erworb...mehr

Eine Erweiterung eines Gebäudes liegt vor bei einer – wenn auch nur geringfügigen – Vergrößerung der nutzbaren Fläche oder Substanzmehrung, die eine Erweiterung der Nutzungsmöglichkeit eines Gebäudes zur Folge hat[7]. Maßgeblich für eine Vergrößerung der nutzbaren Fläche ist allein die bauliche Vergrößerung – unabhängig davon, ob die vergrößerte nutzbare Fläche auch tatsächli...mehr

Die Aktualisierung von Software erfolgt durch Updates, Upgrades oder Releasewechsel. Diese warten und aktualisieren die vorhandene Software, verbessern die Gebrauchsfähigkeit oder schaffen ggf. neue Funktionen. Hinsichtlich der buchhalterischen Behandlung sind nach IDW RS HFA 11.21 daher folgende Fälle zu unterscheiden: Wartung bzw. Modernisierung: Die Software-Aktualisierungs...mehr

Sofern keine dieser 3 Konstellationen zutrifft, handelt es sich um Erhaltungs- oder Modernisierungsaufwand, durch den die Funktionsfähigkeit der Software erhalten bleibt und ggf. einzelne Funktionen geändert werden. Diese Aufwände sind als Erhaltungsaufwand zu buchen. Ein Beispiel hierfür sind Aufwendungen aus reinen Wartungsverträgen, die oft zusammen mit Softwarelizenzvert...mehr

Rz. 52 Die IFRS sehen für selbst erstellte immaterielle Vermögenswerte kein Ansatzwahlrecht, sondern eine Ansatzpflicht vor. Ansonsten sind die grundsätzlichen Ansatzvorschriften vergleichbar. Besondere Herausforderungen ergeben sich allerdings aus der Definition der Vermögenswerte, da diese einen zukünftigen Nutzenzufluss aus dem betreffenden Potenzial voraussetzt.[1] Dies ...mehr

Umgekehrt müssen nach einer Grundsatzentscheidung des BFH[1] Aufwendungen auf ein Wirtschaftsgut, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten waren, jedoch zu Unrecht als sofort abziehbare Betriebsausgaben behandelt wurden, in der ersten noch offenen Bilanz aktiviert werden, und zwar mit dem Betrag, der sich unter Berücksichtigung der zwischenzeitlich abziehbaren AfA ergibt. P...mehr

Kommentar Einordnung des neuen BMF-Schreibens Die Finanzverwaltung hat zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten (AK), Herstellungskosten (HK) und anschaffungsnahen Herstellungskosten i. S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG Stellung bezogen. Hier ein Überblick zu den wichtigsten Punkten des BMF-Schreibens. Kosten bei der Modernisierung von Wohngebäuden Wenn Vermieter ihr Mietobjekt modernisieren, sind sie steuerlich in der Regel sehr daran interessiert, die anfallenden Kosten sofort al...mehr

Die Erhaltungsrücklage ist gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zu bilden. Im Wirtschaftsplan sind insoweit gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG entsprechende Vorschüsse festzusetzen. Eine Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage im Rahmen der Jahresabrechnung ist auf Grundlage der Neuregelungen des WEMoG obsolet geworden und die Nichtdarstellung kann aber auch keine erfolgreiche ...mehr

Das Gesetz verlangt, dass eine AfaA wieder rückgängig gemacht wird, wenn die Gründe in einem späteren Wirtschaftsjahr entfallen. Dazu ist im Zweifel der Buchwert des Wirtschaftsguts, gewinnerhöhend um den Betrag der früheren AfaA, aufzustocken – sog. Zuschreibung. Insbesondere bei der Reparatur eines materiellen Wirtschaftsguts erwachsen dem Steuerpflichtigen hieraus im Ergeb...mehr

Die häufigsten Fälle einer technischen Abnutzung sind leicht zu verstehen: die Beschädigung eines Wirtschaftsguts, z. B. durch Brand, Bruch, Feuchtigkeit, Säureeinwirkung, Insektenbefall, Überschwemmung oder anderes. Infrage kommt daneben eine ungewöhnlich intensive Nutzung, z. B. im Rahmen eines 3-Schicht-Betriebs, wenn diese hohe Beanspruchung bei der Bemessung der lineare...mehr

Rz. 85 Die Bilanz wird bis zur Fehlerquelle (die Bilanz, in der der Fehler entstanden ist) berichtigt, wenn die Steuer noch nicht festgesetzt wurde, wenn sich die Bilanzberichtigung nicht auf die Höhe der festzusetzenden Steuer auswirkt und wenn die durchgeführte Festsetzung verfahrensrechtlich noch geändert werden kann.[1] Kann eine Änderung verfahrensrechtlich nicht mehr e...mehr

Rz. 52 Sofern für technische Anlagen und Maschinen Instandhaltungsaufwendungen anfallen, ist zu prüfen, ob es sich ggf. um nachträgliche Herstellungskosten, welche zu aktivieren sind, oder um sofort als Aufwand bzw. Betriebsausgaben abziehbare Erhaltungsaufwendungen handelt. Nachträgliche Herstellungskosten werden regelmäßig nur angenommen, wenn sich das Wirtschaftsgut in se...mehr

4.3.1 Nachträgliche Herstellungskosten versus Erhaltungsaufwand Rz. 52 Sofern für technische Anlagen und Maschinen Instandhaltungsaufwendungen anfallen, ist zu prüfen, ob es sich ggf. um nachträgliche Herstellungskosten, welche zu aktivieren sind, oder um sofort als Aufwand bzw. Betriebsausgaben abziehbare Erhaltungsaufwendungen handelt. Nachträgliche Herstellungskosten werde...mehr

Rz. 53 In § 249 Abs. 2 HGB a. F. (vor HGB-Änderung durch das BilMoG) konnten für (Groß-)Reparaturen sog. Aufwandsrückstellungen gebildet werden. Durch das BilMoG ist diese Möglichkeit seit 2010 ersatzlos entfallen. Rz. 54 Eine Rückstellung für Reparaturen ist jedoch sowohl für die Handelsbilanz als auch für die Steuerbilanz zwingend, wenn für diese Reparaturen eine Leistungsv...mehr

Rz. 58 Im Zusammenhang mit den Rückstellungen für Reparaturen sind die Rückstellungen für unterlassene Instandhaltung zu sehen, für die gem. § 249 Abs. 1 HGB eine Passivierungspflicht besteht, soweit sie im folgenden Geschäftsjahr innerhalb von 3 Monaten nachgeholt werden.[1] Das Passivierungswahlrecht für jene unterlassenen Instandhaltungsaufwendungen, die innerhalb des ges...mehr

Ein Anlagezugang liegt vor[1], wenn ein Wirtschaftsgut in das sogenannte wirtschaftliche Eigentum des Unternehmens übergeht.[2] Der Zugang wird mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten eingetragen. Addieren Sie auch nachträgliche Anschaffungskosten dazu.[3] Erhaltungs- bzw. Reparaturaufwand, der sofort als Betriebsausgaben gebucht werden darf, liegt vor, wenn es dabei ni...mehr

Zuschreibungen sind i. d. R. Abschreibungen der Vorjahre, die rückgängig gemacht werden. Dies erfolgt, wenn die Gründe für außerplanmäßige Abschreibungen nicht mehr bestehen, vgl. § 253 Abs. 5 S. 1 HGB. Z. B. Zuschreibungen aufgrund aus Vorjahren vorgenommenen außerplanmäßigen Abschreibungen (Wertaufholungsgebot). Nachträgliche Wertsteigerungen ohne vorangegangene Abschreibung...mehr

Rz. 25 Für Reserve- und Ersatzteile, welche zu Vermögensgegenständen des Anlagevermögens gehören, wird teilweise ebenfalls ein Ausweis im Anlagevermögen vorgeschlagen. Als Ausweisposten ist dann jener Posten heranzuziehen, in dem die entsprechenden Güter ausgewiesen werden, zu denen die Reserve- und Ersatzteile gehören. Soweit Reserve- und Ersatzteile also dazu bestimmt sind...mehr

Der BFH hat erstmals 1989 entschieden, die Beteiligten seien bei einem Bauherrenmodell in aller Regel als Erwerber des (meist noch fertigzustellenden) Gebäudes anzusehen, nicht – wie es Rechtsprechung und Verwaltung bis dahin gesehen hatten – als Bauherren.[1] Die Finanzverwaltung hat sich dieser Auffassung angeschlossen.[2] Dieser Rechtsprechung ist zuzustimmen. Im Rahmen de...mehr

Rz. 68 Der Aspekt der Wirkungsdauer betrifft hauptsächlich die materielle Bilanzpolitik, weil aufgrund der sog. Zweischneidigkeit der Bilanz eine bilanzpolitische Maßnahme sich in der Folgezeit grundsätzlich entgegengesetzt auswirkt. So bedingt z. B. bei einem Anlagegut die höhere Abschreibung in der Anfangszeit geringere Abschreibungsmöglichkeiten für die restliche Nutzungs...mehr

Rz. 104 Bilanzpolitische Maßnahmen können hinsichtlich ihrer Durchsetzbarkeit sichere, d. h. unstreitige Maßnahmen sein; das ist etwa bei Wahlrechten und bei den meisten Sachverhaltsgestaltungen der Fall. Es kann sich aber auch um Maßnahmen handeln, die vor ihrer endgültigen Durchsetzung u. U. erst "erkämpft" werden müssen, z. B. im Rahmen der Jahresabschlussprüfung oder anl...mehr

Rz. 45 Bei den Bilanzierungsalternativen geht es – wie bereits dargelegt – um die Frage, ob bestimmte Vermögens- oder Schuldposten in die Bilanz aufgenommen, d. h. aktiviert oder passiviert werden sollen. Unter Berücksichtigung von Wahlrechten und Spielräumen ergeben sich in der HGB-Rechnungslegung grundsätzlich die aus Abbildung 4 ersichtlichen Gestaltungsmöglichkeiten:mehr

Rn. 15 Stand: EL 186 – ET: 01/2026 Die FinBeh hatten dagegen zu prüfen: ob die vorgelegte Bescheinigung von der zuständigen Gemeindebehörde ausgestellt worden war (R 7h Abs 5 Nr 1 EStR 2012), ob die bescheinigten Aufwendungen steuerlich dem Gebäude iSd § 7h Abs 1 EStG zuzuordnen waren (R 7h Abs 5 Nr 2 EStR 2012), die Höhe der begünstigten HK (BFH v 22.10.2014, X R 15/13, BStBl I...mehr

Rn. 20 Stand: EL 186 – ET: 01/2026 Die FinBeh haben dagegen zu prüfen (= dies sind die übrigen Tatbestandsvoraussetzungen der Vorschrift, BFH BStBl II 2004, 711):mehr

Rn. 6 Stand: EL 186 – ET: 01/2026 Entsprechend dem Grundsatz der Abschnittsbesteuerung bedarf es Regelungen, die Einnahmen und Ausgaben einem VZ zuordnen. Für den Bereich der Überschusseinkünfte nach § 2 Abs 2 Nr 4–7 EStG sowie bei der Gewinnermittlung nach § 4 Abs 3 EStG (BFH v 15.11.1990, IV R 103/98, BStBl II 1991, 228; BFH v 23.09.2003, IX R 65/02, BStBl II 2005, 159), ni...mehr

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung können sämtliche Aufwendungen abgesetzt werden, die durch diese Einkunftsart entstanden oder veranlasst worden sind. Dazu gehören insbesondere Betriebskosten aller Art, Geldbeschaffungskosten, Versicherungsbeiträge und der Erhaltungsaufwand, soweit sich diese Ausgaben auf das Gebäude beziehen und der Einkommenserzielung in dieser ...mehr