Fachbeiträge & Kommentare zu Berlin

Die Heizkosten werden 2024 weiter sinken – mit Ausnahme von Fernwärme, wo ein deutlicher Kostenanstieg erwartet wird. Welche Städte und Wohnungsangebote es am meisten trifft, zeigt eine aktuelle Analyse von Geomap. Die Heizkosten in Deutschland sind im Jahr 2023 für die meisten Heizarten deutlich gesunken, nur Fernwärme macht eine Ausnahme: Hier sind die Kosten im Jahresvergl...mehr

Die Bestimmung des § 940a Abs. 2 ZPO wurde im Rahmen der "kleinen Mietrechtsreform" durch das am 1.5.2013 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz geschaffen. Ein beliebtes Katz- und Mausspiel besonders findiger Mietbetrüger war der sich bei Räumung der Wohnung plötzlich als Mitbewohner entpuppende Dritte. Der Vermieter muss sich in diesem Zusammenhang stets vor Augen halte...mehr

Rz. 192 Das Genossenschaftsgesetz selbst sieht seit dem Jahr 2006 keinen normierten Grund mehr für ein Ausschließungsverfahren vor. Aber auch vorher regelte es hierzu nicht viel, sondern enthielt nur einen – zumindest für die Praxis der Wohnungsgenossenschaften völlig unbedeutenden – Grund: nämlich das Betreiben eines gleichartigen Geschäfts am selben Ort. Rz. 193 Daher kommt...mehr

Gründe für einen Stromdiebstahl durch den Mieter kann es viele geben. Zunächst einmal kann die kriminelle Tat Ausdruck eines Sparsamkeitswahns sein. In vielen Fällen hat schlicht der Stromversorger die weitere Belieferung wegen Zahlungsrückständen eingestellt. Ggf. wurde der Mieter auch Opfer einer Versorgungssperre des Vermieters.[1] In aller Regel bedienen sich die Mieter ...mehr

Zahlt der Mieter ständig unpünktlich, kann sowohl die außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB als auch die ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht kommen.[1] Gefallen lassen muss sich der Vermieter derartige Pflichtverstöße jedenfalls nicht. Eine einmalige nur kurzfristige Überschreitung des Fälligkeitstermins rechtfertigt eine Kündi...mehr

Egal, ob sich Gewalt, Bedrohung oder Nötigung gegen den Vermieter, andere Mieter, Bedienstete des Vermieters oder auch Nachbarn richten, ist der Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses in aller Regel ohne vorherige Abmahnung berechtigt.[1] Freilich muss gerade die Bedrohung natürlich ernst zu nehmen sein. Praxis-Beispiel "Droht" etwa der Mieter mit der...mehr

Soweit die Beleidigung des Mieters nicht im Eifer des Gefechts gefallen ist oder ausnahmsweise gerade noch von seinem Recht auf freie Meinungsäußerung gedeckt ist, kann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen.[1] Dies gilt für Bezeichnungen des Vermieters als "Arschloch", "Penner", "Sau" und "dumme Kuh".[2] Dies gilt auch, wenn die Beleidigung per SMS erfolgt.[3] Die bele...mehr

Rz. 248 Die relative Gleichbehandlung gilt als genossenschaftsrechtlicher Grundsatz überall dort, wo nicht die absolute Gleichbehandlung Anwendung findet. Sie ist jedoch nur dann zulässig, wenn ein sachlicher Grund für die Ungleichbehandlung gegeben ist. Sind die Voraussetzungen dagegen gleich, darf nicht ungleich behandelt werden. Fälle der relativen Gleichbehandlung ergebe...mehr

Praxis-Beispiel Die bewusste und wiederholte grobe Beleidigung des Vermieters (zweimal "Arschloch" hintereinander), die keinem momentanen Kontrollverlust entspringt, rechtfertigt jedenfalls die fristlose Kündigung des Mietvertrags.[1] Wenn hier auch das Maß voll war, verdeutlicht das Beispiel gleichwohl, dass nicht jede Beleidigung sogleich eine außerordentliche fristlose Kün...mehr

Praxis-Beispiel Der Vermieter hat zur Bewachung des Mietshauses einen Sicherheitsdienst beauftragt. Einer der Mieter des Hauses wirft von seinem Balkon einen Stuhl, der einen der Beschäftigten des Sicherheitsdienstes nur um wenige Meter verfehlt. Des Weiteren hatte der Mieter bei anderer Gelegenheit mit einer Pistole auf einen der Mitarbeiter der Sicherheitsfirma gezielt. De...mehr

Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, das Mietobjekt weiterzuvermieten. Hier regelt das Gesetz in § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB sogar einen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Allerdings kann der Wohnungsmieter bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen die Erteilung der Erlaubnis bezüglich eines Teils der Wohnung vom Vermieter verlangen. De...mehr

§ 138 Abs. 1 ZPO verpflichtet die Parteien eines Zivilprozesses zur Wahrheit. Führt die Lüge der einen Partei zum Prozesserfolg, kann ein strafbarer Prozessbetrug gegeben sein. Führt sie zwar nicht zum Erfolg, kann dennoch eine Straftat vorliegen, nämlich versuchter Prozessbetrug. Beides kann den Vermieter berechtigen, dem Mieter außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn si...mehr

Die Bestimmung des § 721 Abs. 1 ZPO gewährt dem Gericht die Möglichkeit, auf Antrag des Mieters oder gar von Amts wegen dem Mieter eine Räumungsfrist zu gewähren. Hiermit soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, eine Ersatzwohnung zu finden. Letztlich soll damit die Räumung erleichtert werden, da die Habseligkeiten des Mieters nicht erst zwischengelagert werden müssen...mehr

Der rauchende Mieter kann selbstverständlich für nicht rauchende Mieter und Hausbewohner zum ernsthaften Störenfried werden. Und die Luft wird für Raucher mittlerweile auch immer dünner, wenn sich der rauchende Mieter vor Gericht wiederfindet. Zwar hatte das LG Potsdam[1] die Berufung eines älteren Ehepaares zurückgewiesen, das seinen benachbarten Mietern das Rauchen verbiet...mehr

Rz. 305 Häufig stellt sich in der Praxis die Frage, ob Altverträge grundsätzlich – z. B. aus Anlass gewünschter Änderungen oder Ergänzungen – neu geschrieben werden müssen. Dies ist nicht der Fall. Auch der Wunsch mancher Genossenschaft nach einer Neuordnung der Unterlagen und Anpassung der alten Verträge an den heutigen Standard (verbunden mit inhaltlichen Änderungen) ist o...mehr

Besonders in Großstädten oder auch Tourismusgebieten ist die Versuchung groß, die Mietwohnung für einige Tage oder Wochen Touristen zu überlassen. Gängiges Vermarktungsportal ist hier insbesondere die Online-Plattform airbnb.de. Erfolgt die (Unter-)Vermietung an Touristen ohne Erlaubnis des Vermieters, ist eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 N...mehr

Rz. 257 Die Prinzipien der Selbstverwaltung und Selbstverantwortung als Ausdruck der individualistischen Organisationsform einer genossenschaftlichen Gemeinschaft zeigen sich in der Verflechtung der Mitgliedsrechte und der Besetzung der Organe: Mitglieder/Vertreter wählen den Aufsichtsrat und dieser nach Satzung den Vorstand. Diese Verflechtung wird getragen vom gegenseitige...mehr

Alle Denkmalschutzgesetze sehen die Möglichkeit vor, Gebiete, in denen Bodendenkmale vermutet werden, zu Grabungsschutzgebieten bzw. archäologischen Schutzgebieten (so in Thüringen) zu erklären. Die Erklärung zu einem derartigen Schutzgebiet begründet die Erlaubnis-/Genehmigungspflicht für alle Arbeiten und Vorhaben, die Bodendenkmale gefährden können. Die näheren Einzelheit...mehr

Bei jeder Art von Bodenbearbeitung, aber auch bei baulichen Abbruch- oder Umbaumaßnahmen, beim Pflügen und Graben oder durch natürliche Abschwemmungen können Mauerreste, Münzen, Keramikscheiben oder Militaria entdeckt werden. Um solche Funde wissenschaftlich zu erfassen und weitere Nachforschungen anstellen zu können, ist erste Voraussetzung, dass der amtliche Bodendenkmalsc...mehr

Die Bestimmung des § 940a ZPO ist beschränkt auf die Räumung von Wohnraum per einstweiliger Verfügung. Ob sie im Bereich des Gewerberaummietrechts entsprechend anwendbar ist, ist zwar umstritten, nach herrschender Meinung ist sie aber auch nicht analog anwendbar.[1] Gleichwohl ist anerkannt, dass unter besonders strengen Voraussetzungen auch die Räumung von Geschäftsraum per ...mehr

Bewahrt der Mieter unberechtigt eine Schusswaffe in seiner Wohnung auf und beendet er diesen Zustand auch auf eine Abmahnung des Vermieters nicht, kann dies ein Grund zur fristlosen Kündigung ohne Abmahnung darstellen, wenn der Mieter mit dieser Waffe einen Nachbarn schwer verletzt. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter bei der konkreten Tat in Notwehr handelte.[1]mehr

Die Wohnungsaufsichtsgesetze der Länder schreiben überwiegend eine Mindestwohnfläche pro Person von 9 m² vor, für Kinder unter 6 Jahren eine solche von 6 m². Allein dieses formale Kriterium kann allerdings für die Frage, ob eine kündigungsrelevante Überbelegung vorliegt, nicht entscheidend sein. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass die Nutzung der Wohnung durch eine Vielzahl...mehr

Die Sicherungsanordnung des § 283a ZPO kann nur unter den folgenden Voraussetzungen ergehen: Die Räumungsklage muss mit einer Zahlungsklage verbunden sein; die Klage muss aus einem Rechts-, also Mietverhältnis resultieren; die Geldforderung muss nach Rechtshängigkeit fällig geworden sein; die Klage muss hohe Aussicht auf Erfolg haben; die Sicherungsanordnung muss zur Abwendung be...mehr

Vor Erhebung einer Räumungsklage muss geklärt sein, gegen wen sie sich richtet. Freilich ist dies zunächst der Mieter. Eine Räumungsklage gegen den Mieter allein reicht aber dann nicht aus, wenn weitere Personen im Mietobjekt wohnen und damit Besitz bzw. Mitbesitz haben. Praxis-Beispiel Im Laufe des Mietverhältnisses hat der Mieter seine Lebensgefährtin in die Wohnung aufgeno...mehr

In allen Bundesländern benötigt derjenige, der nach bekannten oder vermuteten Bodendenkmalen graben oder sie aus Gewässern bergen will (so in Brandenburg, Hamburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein), der vorherigen denkmalrechtlichen Erlaubnis bzw. Genehmigung. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Graben auf eigenen oder fremden Grundstücken stattfinde...mehr

Der Mieter ist zur Nutzung des Mietobjekts stets nur im Rahmen des mietvertraglichen Zwecks berechtigt. Bei einer Nutzung der Wohnung zu beruflichen, freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken ist allerdings zu beachten, dass eine berufliche Tätigkeit ohne Außenwirkung durchaus noch unter den Begriff des "Wohnens" fällt und somit ohne Weiteres zulässig ist. Einer Erlaubnis de...mehr

Auch nach rechtskräftigem Abschluss des Räumungsverfahrens darf der Vermieter nicht eigenmächtig das erstrittene Räumungsurteil umsetzen und etwa die Schlösser austauschen. Die Zwangsvollstreckung ist ausschließlich den jeweiligen Vollstreckungsorganen vorbehalten, bei der Räumung dem Gerichtsvollzieher. Räumung bedeutet aber nicht nur, dass der Mieter aus dem Besitz gesetzt...mehr

Der Gerichtsvollzieher beauftragt ein Speditionsunternehmen mit dem Abtransport und der Lagerung des Mobiliars. Umstritten ist in diesem Zusammenhang, ob der Gerichtsvollzieher einer Bitte des Vermieters nachzukommen hat, ein von ihm ausgewähltes – ggf. deutlich günstigeres – Speditionsunternehmen zu beauftragen.[1] Für die Kosten des Abtransports und der Verwahrung bei eine...mehr

Im Rahmen des am 1. Mai 2013 in Kraft getretene MietRÄndG hatte der Gesetzgeber eine neue Vorschrift in die Zivilprozessordnung eingefügt, nämlich § 272 Abs. 4 ZPO. Hintergrund war die Tatsache, dass Räumungsverfahren eine durchschnittliche Dauer von ca. fünfeinhalb Monaten hatten, also der durchsch...mehr

Hat der Mieter erkennbar den Besitz an den Mieträumen aufgegeben, bedarf es nach vorausgegangener Kündigung nicht der Erhebung einer Räumungsklage. Hat der Vermieter einen Räumungstitel erstritten und gibt der Mieter danach erkennbar den Besitz an den Mieträumen auf, ist keine Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher nötig. Wesentliches Erfordernis ist, dass der Mieter dem...mehr

Den Eigenkonsum von Drogen durch den Mieter muss der Vermieter dulden. Er kann seinem Mieter auch nicht das "Feierabendbier" verbieten – auch wenn es nicht bei einem bleibt. Nun steht freilich übermäßiger Alkoholkonsum nicht unter Strafandrohung, was bei Drogenkonsum bekanntlich anders ist. Gleichwohl kann der Mieter innerhalb bestimmter Freigrenzen straffrei Drogen konsumie...mehr

Sind die Voraussetzungen einer Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt, muss sich der Mieter auch das Fehlverhalten des Jobcenters bzw. Sozialamts zurechnen lassen, wenn es für den Mieter die Miete an den Vermieter zahlt.[1] Der BGH[2] hat insoweit klargestellt, dass das Jobcenter/Sozialamt, das die Miete direkt an den Vermieter überweist, nicht als Erfüllungsgehilfe d...mehr

Ein zwar reichlich seltener Fall in der mietrechtlichen Praxis, aber dennoch nicht ausgeschlossen ist die Konstellation, dass der Mieter den Mietvertrag unterzeichnet hat, das Mietobjekt aber nicht übernimmt, also zum vereinbarten Übergabezeitpunkt nicht erscheint. Die Gründe können vielfältig sein: So kann der Mieter zwischenzeitlich ein geeigneteres Objekt gefunden haben, ...mehr

Auch Provokationen des Mieters müssen noch kein Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses sein. Bezeichnet etwa der Mieter den feuerroten Chevrolet Corvette Stingray des Vermieters als "Zuhälterwagen", stellt dies für sich allein keine Beleidigung des Vermieters dar. Zumindest das AG Hamburg-Harburg[1] erachtet die vorgenannte Bezeichnung für diesen Fahrzeugtyp als nicht...mehr

Praxis-Beispiel Der Mieter verwendet gegenüber dem Hausverwalter das "Götz-Zitat". Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen der Beleidigung des Verwalters ist in einem derartigen Fall durchaus wirksam.[1] Entsprechendes gilt bei Mitarbeitern des Vermieters. Ein Kündigungsgrund soll allerdings nicht vorliegen, wenn der Mieter Verwandte des Vermieters beleidigt, die...mehr

Was Unrat, Müll und ggf. krankhafte Sammelleidenschaft betrifft, ist zunächst und grundsätzlich Folgendes zu berücksichtigen: Der Mieter kann die Mietsache bis zu den Grenzen der Gefährdung der Substanz nach seinem Geschmack gestalten.[1] Im zur Entscheidung stehenden Sachverhalt ging es nicht etwa um eine außergewöhnliche Möblierung der Wohnung oder eine geschmacklose farbl...mehr

Keiner besonderen Problematisierung bedarf es, dass der Brandschutz ganz erheblich beeinträchtigt wird, wenn der Mieter leicht entzündliche Substanzen in seiner Wohnung lagert. Nun ist freilich nicht überliefert, dass sich ein Messie jemals auf das Sammeln von gefüllten Benzinkanistern spezialisiert hätte. Der Brandschutz ist aber bereits dann nicht mehr ausreichend vorhande...mehr

Vor Enthaftungserklärung Die nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstehenden Mietansprüche müssen gemäß § 108 Abs. 1 InsO durch den Insolvenzverwalter erfüllt werden. Die Forderungen des Vermieters stellen in derartigen Fällen Masseverbindlichkeiten dar.[1] Sie sind gemäß § 53 InsO bevorzugte Forderungen und werden aus der Insolvenzmasse vorweg berichtigt. Der Insolven...mehr

Keiner Problematisierung bedarf es, wenn aufgrund der Anzahl der vom Mieter gehaltenen Tiere konkrete Belästigungen für andere Mieter oder Bewohner des Hauses oder aber auch Nachbarn ausgehen. So ist die Grenze der gemäß Mietvertrag mit der Formulierung "Hauskatzen erlaubt" zugelassenen Hauskatzenhaltung überschritten, wenn der Mieter 15 Hauskatzen in Freilaufgehegen auf dem ...mehr

Beschimpft der gewerbliche Mieter den Geschäftsführer der Vermieterin mit den Worten er werde ihm "die Zähne ausschlagen und ihn totschlagen, wenn er nochmals ausstehende Mietzahlungen gegenüber seinen Mitarbeitern anmahne", ist die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund jedenfalls dann gerechtfertigt, wenn Vermieterin und Mieter in unmittelbarer Nachbarsch...mehr

Überwiegend definieren die Denkmalschutzgesetze der Bundesländer einen eigenen Begriff des Bodendenkmals, an den die gesetzlichen Schutzbestimmungen anknüpfen. Wo er fehlt, wird der allgemeine Begriff des Kulturdenkmals zugrunde gelegt. Hinweis Definitionen Bodendenkmäler sind bewegliche oder unbewegliche Denkmäler, die sich im Boden (und teils in Mooren oder im Wasser) befind...mehr

Wie bereits erwähnt, müssen lediglich altersbedingte "Sonderlichkeiten" des Mieters geduldet werden, nicht jedoch erhebliche Beeinträchtigungen durch ihn. Dann jedenfalls kann das Mietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt werden. Dies ist insbesondere bei nächtlichem Schreien und Klopfen gegen die Wände der Fall.[1] Eine derartige Unzumutbarkeit ist auch dann gegeben,...mehr

Betreibt der Mieter im Mietobjekt oder in der Wohnanlage Drogenhandel, berechtigt dies den Vermieter selbstverständlich zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung.[1] Im Einzelfall kann es gar ausreichen, dass der Mieter in der Wohnung Drogen lediglich aufbewahrt. Die Benutzung einer Mietwohnung als Umschlag- und Lagerplatz...mehr

Zunächst und von wesentlicher Bedeutung ist, dass die Klage dem Mieter überhaupt zugestellt werden kann. Der Vermieter sollte sich vor Ort ein Bild davon machen, ob überhaupt ein Name am Briefkasten steht. Selbstverständlich kann er sich hierzu auch einer zuverlässigen Quelle bedienen. Häufig sind es gerade die problematischen Mieter, die zu verhindern suchen, dass ihnen für...mehr

Vermüllt nun der Mieter nach vorheriger Abmahnung weiter das Mietobjekt – unerheblich ob Wohnung oder Geschäftsraum –, riskiert er die außerordentliche fristlose Kündigung.[1] Achtung Im Bereich des Mietrechts wird eine Abmahnung auch dann als eine solche qualifiziert, wenn sie allein das zu beanstandende Verhalten des Mieters beschreibt. Grundsätzlich aber empfiehlt sich die...mehr

Kommt es infolge von Auseinandersetzungen von Familienangehörigen zu erheblichen nächtlichen Ruhestörungen, die trotz mehrfacher Abmahnungen immer wieder zu Beschwerden der Mitmieter führen, kann eine außerordentliche fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, selbst wenn der Mieter erkrankt ist und das Mietverhältnis bereits seit 35 Jahren ungestört verlief.[1] Auch wiederhol...mehr

Mit der großen Reform des Zivilprozesses im Jahr 2000 wurde durch Art. 15a EGZPO den Ländern die Möglichkeit eröffnet, ein Verfahren der obligatorischen Streitschlichtung einzuführen. "Obligatorische Streitschlichtung" bedeutet, dass die Klage in bestimmten und klar definierten Angelegenheiten vor dem Amts- oder Landgericht erst dann zulässig ist, wenn das vorgeschaltete Sch...mehr

Im Bereich der Wohnraummiete steht dem Insolvenzverwalter gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO nicht das Recht auf Kündigung des Mietverhältnisses zu. Stattdessen bleibt ihm aber das Recht zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der Kündigungsfrist des § 109 Abs. 1 Sazt 1 fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Diese sog. Enthaftungserklärung...mehr

Voraussetzung der ordentlichen wie der außerordentlichen Kündigung ist, dass sich der Mieter in Verzug mit Mietzahlungen befindet. Vom Begriff "Miete" sind die Grundmiete sowie Nebenkostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschalen umfasst. Dies gilt auch für etwa daneben zu leistende Heizkostenvorschüsse. Haben Mieter und Vermieter eine Inklusivmiete vereinbart, ist diese...mehr

Rz. 318 Die Generalversammlung besitzt die Beschlusszuständigkeit über Angelegenheiten, die im Genossenschaftsgesetz oder Umwandlungsgesetz ausdrücklich genannt oder in analoger Anwendung gesetzlicher Regelungen – wie z. B. dem Aktiengesetz – maßgebend sind. Eine ungeschriebene Zuständigkeit der Generalversammlung besteht bezüglicher solcher Angelegenheiten, die den Bestand d...mehr