Das Mietverhältnis vor Gericht / 4.7.1.2 Unkenntnis von besitzendem Dritten

Die Bestimmung des § 940a Abs. 2 ZPO wurde im Rahmen der "kleinen Mietrechtsreform" durch das am 1.5.2013 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz geschaffen. Ein beliebtes Katz- und Mausspiel besonders findiger Mietbetrüger war der sich bei Räumung der Wohnung plötzlich als Mitbewohner entpuppende Dritte. Der Vermieter muss sich in diesem Zusammenhang stets vor Augen halten, dass sein ehemaliger Mieter so lange wie irgend möglich in der Wohnung bleiben will – wenn er nach Kündigung des Mietverhältnisses die Wohnung nicht freiwillig räumt, sondern es auf einen Räumungsrechtsstreit ankommen lässt.

Droht dem Mieter Ungemach in Form der Zustellung einer Räumungsklage, könnte er – in der Praxis durchaus verbreitet – auf die Idee kommen, plötzlich einen Mitbewohner, etwa seine Freundin, einen Freund, Vater oder Mutter, in die Wohnung aufzunehmen. Erwirkt der Vermieter in einem derartigen Fall lediglich gegen seinen früheren Mieter ein Räumungsurteil, wird der Gerichtsvollzieher die Räumung abbrechen, wenn er einen Dritten in der Wohnung vorfindet, der ihm glaubhaft macht, "hier zu wohnen", und nicht bereit ist, das Objekt freiwillig zu räumen. Hier ist freilich vieles umstritten. Wenn bei dem Dritten (Mit-)Besitz an der Wohnung festzustellen ist, benötigt der Vermieter jedenfalls auch noch einen Räumungstitel gegen den (neuen) "Mitbewohner". Hier setzt die Neuregelung des § 940a Abs. 2 ZPO an.

Zunächst einmal gilt die Vorschrift zumindest ihr...