Das Mietverhältnis vor Gericht / 4.7.1.2 Unkenntnis von besitzendem Dritten

Die Bestimmung des § 940a Abs. 2 ZPO wurde im Rahmen der "kleinen Mietrechtsreform" durch das am 1.5.2013 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz geschaffen. Ein beliebtes Katz- und Mausspiel besonders findiger Mietbetrüger war der sich bei Räumung der Wohnung plötzlich als Mitbewohner entpuppende Dritte. Der Vermieter muss sich in diesem Zusammenhang stets vor Augen halten, dass sein ehemaliger Mieter so lange wie irgend möglich in der Wohnung bleiben will – wenn er nach Kündigung des Mietverhältnisses die Wohnung nicht freiwillig räumt, sondern es auf einen Räumungsrechtsstreit ankommen lässt.

Droht dem Mieter Ungemach in Form der Zustellung einer Räumungsklage, könnte er – in der Praxis durchaus verbreitet – auf die Idee kommen, plötzlich einen Mitbewohner, etwa seine Freundin, einen Freund, Vater oder Mutter, in die Wohnung aufzunehmen. Erwirkt der Vermieter in einem derartigen Fall lediglich gegen seinen früheren Mieter ein Räumungsurteil, wird der Gerichtsvollzieher die Räumung abbrechen, wenn er einen Dritten in der Wohnung vorfindet, der ihm glaubhaft macht, "hier zu wohnen", und nicht bereit ist, das Objekt freiwillig zu räumen. Hier ist freilich vieles umstritten. Wenn bei dem Dritten (Mit-)Besitz an der Wohnung festzustellen ist, benötigt der Vermieter jedenfalls auch noch einen Räumungstitel gegen den (neuen) "Mitbewohner". Hier setzt die Neuregelung des § 940a Abs. 2 ZPO an.

Zunächst einmal gilt die Vorschrift zumindest ihrem Wortlaut nach nur für Wohnraum- und nicht für Geschäftsraummietverhältnisse. Äußerst streitig ist allerdings, ob nicht die Wertungen des § 940a Abs. 2 und 3 ZPO auch bei Gewerberäumen zu berücksichtigen sind: Wenn eine Räumungsverfügung schon bei der Wohnraummiete zulässig ist, dann ist sie – ähnliche Fallgestaltungen vorausgesetzt – zumindest nach Auffassung des LG Krefeld^[1] und des LG Hamburg^[2] erst recht bei der Gewerberaummiete zulässig. Dies gelte insbesondere vor dem Hintergrund, als bei der Nachteilsabwägung gemäß § 940 ZPO nicht ein so überragendes Schutzgut wie die grundrechtlich geschützte Wohnung zu berücksichtigen sei. Auch das OLG München^[3] ermöglicht eine einstweilige Verfügung auf Räumung von Gewerberäumen, wenn die Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO vorliegen.^[4] Anderer Auffassung sind allerdings das LG Berlin^[5], das LG Köln^[6] und das KG Berlin^[7] und verwehren dem Gewerberaummieter kategorisch eine entsprechende Möglichkeit. Nach vorsichtig als herrschender Meinung zu bezeichnender Auffassung kann demnach unter den Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO auch eine einstweilige Verfügung nach § 940 ZPO in Betracht kommen.

Bei den sog. Mischmietverhältnissen ist die Übergewichts-/Schwerpunktrechtsprechung des BGH^[8] maßgeblich: Für die Zuordnung kommt es darauf an, in welchem Bereich das Mietverhältnis seinen Schwerpunkt hat. Maßgeblich ist hier zunächst der Parteiwille, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen von Mieter und Vermieter darüber, wie der Mieter das Objekt nutzen soll und welche Art der Nutzung im Vordergrund steht. Unerheblich ist, ob das Mietverhältnis im Mietvertrag als Wohn- oder Geschäftsraummietverhältnis bezeichnet ist. Nach der Rechtsprechung überwiegt im Zweifel der Gewerbezweck, wenn der Mieter die Mietsache zur Bestreitung seines Lebensunterhalts benötigt.

In all diesen Fällen bestreitet der jeweilige Mieter aus der Nutzung der Gewerberäume seinen Lebensunterhalt, weshalb Gewerberaummietrecht angewendet wird. Die Größe der vermieteten Flächen spielt also nur eine untergeordnete Rolle. Etwas anderes gilt lediglich dann, wenn die Wohnfläche in Vergleich zur Gewerbefläche derart überwiegt, dass der Gewerbefläche nur eine geringe Bedeutung zukommt. Maßgeblich sind hier stets die Maßgaben des konkreten Einzelfalls.

Andererseits stellt die Nutzung eines Teils der Wohnung zu beruflichen Zwecken immer Wohnraumnutzung dar. Gemeint ist eine berufliche Nutzung ohne Außenwirkung.^[9]

In diesen Fällen kommt Wohnraummietrecht zur Anwendung und somit auch die Bestimmung des § 940a Abs. 2 BGB. Bei der Gleichwertigkeit von Wohn- und Gewerbezwecken ist Wohnraummiete anzunehmen.^[10]

Person des Dritten

Ein Räumungstitel per einstweiliger Verfügung kommt gegen solche Personen in Betracht, die, ohne Mietver...