ZAP 2/2022, Betriebs- und Nebenkosten in der Gewerbe- und Geschäftsraummiete

I. Spezifika für die Gewerberaummiete

Das Gewerbemietrecht unterscheidet sich grundlegend vom Wohnraummietrecht. Für die Umlage von Betriebskosten gelten §§ 556, 556a, 560 BGB nicht im gewerblichen Mietrecht (§ 578 BGB; Rips in: Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskosten-Kommentar, 2. Aufl. 2006, Rn 1602). Nur die Vorschriften zum Wärme-Contracting gelten auch im Gewerberaummietrecht (§§ 578 Abs. 2 S. 2, 556c S. 2 u. 3 BGB), allerdings dispositiv: § 578 Abs. 2 S. 3 BGB bezieht sich nicht auf § 556c Abs. 4 BGB.

Gesetzlich (§ 535 Abs. 1 S. 3 BGB) trägt der Vermieter die Betriebskosten. Das gilt in der Gewerbemiete wie in der Wohnungsmiete (BGH, Urt. v. 8.4.2020 – XII ZR 120/18, NZM 2020, 507). Soll aber – wie in der Praxis durchweg üblich – der Mieter damit belastet werden, gehören diese Bestimmungen in den Mietvertrag bzw. bereits in den Mietvorvertrag.

Hinsichtlich der Umlage von Betriebskosten besteht im Vergleich zur Wohnungsmiete eine größere Vertragsfreiheit. Es können also weitere Kostenarten als umlagefähig vereinbart werden, als die im Katalog von § 2 BetrKV bzw. der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV enthaltenen Arten. Die Begriffe „Betriebskosten” und „Nebenkosten” sind deshalb nicht synonym zu verstehen. Die in der Gewerberaummiete zulässige Nebenkostenumlage geht also über die Umlage der (reinen) Betriebskosten hinaus. Deshalb sind z.B. auch Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Kosten der Klimaanlage und Kosten der Überwachung umlegbar (Ball in: Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl. 2004, Rn 481). Für die Umlage von Heizungs- und Warmwasserkosten ist die HeizkostenV auch in der gewerblichen Miete zwingend (Zehelein in: MüKo, Bd. 5, 8. Aufl. 2020, § 1 HeizkostenV Rn 2; Rips, in: Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskosten-Kommentar, 2. Aufl. 2006, Rn 1605 f; Ball in: Wol...