Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 5. Verkürzung der gewöhnlichen Nutzungsdauer

Rz. 355

^{[Autor/Stand]} Kommt es aufgrund von nicht behebbaren Baumängeln oder Bauschäden sowie aufgrund einer Abbruchverpflichtung zu einer Verkürzung der gewöhnlichen Nutzungsdauer, kann dies nicht über die Berücksichtigung eines fiktiven Baujahres in die Berechnung der Alterswertminderung einfließen. Denn es fehlt an einer Parallelvorschrift zu § 146 Abs. 4 Satz 2 BewG. Dem Steuerpflichtigen bleibt nur die Möglichkeit, die durch die Verkürzung der gewöhnlichen Nutzungsdauer eingetretene Wertminderung über den Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts geltend zu machen. Dies dürfte im Regelfall schwierig sein, da die Ertragsbewertung zu einem durchschnittlichen Wertniveau von 50 % des Verkehrswerts führt und daher i.d.R. weit unter dem "normalen" Verkehrswert eines Grundstücks liegt. Nur in den Fällen, in denen die kürzere gewöhnliche Nutzungsdauer den Grundstückswert erheblich beeinflusst, dürfte der Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts für den Steuerpflichtigen trotz Gutachterkosten insgesamt zu einer Ersparnis führen. Der Gutachter wird bei der Ermittlung des Verkehrswerts i.d.R. von einem fiktiven Baujahr ausgehen und auf der Grundlage dieses fiktiven Baujahres die Alterswertminderung berechnen. Dagegen wird er den Abschlag wegen der Notwendigkeit des vorzeitigen Abbruchs eines Gebäudes bei der Ermittlung im Sachwertverfahren durch einen Abschlag berücksichtigen, dessen Höhe sich aus der Differenz der üblichen Gesamtnutzungsdauer und der tatsächlich erreichbaren Nutzungsdauer des Gebäudes ermittelt.^[2]

Rz. 356– 357

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.