Zitterbeschluss

Zusammenfassung

Beschlüsse können an formellen oder materiellen Mängeln leiden und wären daher grundsätzlich anfechtbar. Mangels Erhebung einer Anfechtungsklage können sie aber bestandskräftig werden und binden dann sämtliche Wohnungseigentümer und deren Sondernachfolger. In derartigen Fällen heißt es dann einen Monat "zittern", denn so lange läuft nach § 45 Satz 1 WEG die Frist zur Erhebung der Klage. Fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz, sind etwa gefasste Beschlüsse per se nichtig.

1 Abweichungen vom Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung

Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG von den Bestimmungen des WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist. Abweichungen von den gesetzlichen Bestimmungen bedürfen demnach der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Ergänzend sieht § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG vor, dass derartige abweichende Vereinbarungen gegenüber Sondernachfolgern der Wohnungseigentümer nur gelten, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Diese Publizität soll neu eintretende Wohnungseigentümer schützen. Entsprechendes gilt auch für Beschlüsse, die auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln gefasst wurden.

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht jedoch in vielen Bereichen die Möglichkeit von Mehrheitsentscheidungen vor. Eine Mehrheitsentscheidung bedarf, da sie die Interessen des Einzelnen oder einer Minderheit beeinträchtigen kann, stets einer besonderen Legitimation durch Kompetenzzuweisung. Dementsprechend bestimmt § 23 Abs. 1 Satz 1 WEG wörtlich:

Das Gesetz mach...