Alexander C. Blankenstein
Zusammenfassung
Dass in jeder Wohnungseigentumsanlage Bedarf an der Trocknung von Wäsche der Wohnungseigentümer besteht, muss nicht thematisiert werden. Problematisch ist aber, inwieweit die Wohnungseigentümer Nutzungsregelungen an gemeinschaftlichen Trockenräumen oder sonstige Bestimmungen zu dieser Thematik innerhalb der Gemeinschaft treffen können.
1 Gemeinschaftsräume
1.1 Grundsätze
In vielen Wohneigentumsanlagen werden Räume im Bereich des Gemeinschaftseigentums als Wasch- und/oder Trockenräume genutzt. Die Wohnungseigentümer haben demnach die Möglichkeit, entweder eigene Geräte wie Waschmaschinen und Wäschetrockner aufzustellen. Die Gemeinschaft kann auch die Anschaffung von Wasch- und Trockenmaschinen beschließen, die etwa durch Münzeinwurf von den einzelnen Wohnungseigentümern betrieben werden können.
Nutzungsmöglichkeit
Sind Räume im Aufteilungsplan mit der Aufschrift "Trockenraum" versehen, so liegt darin in der Regel keine weitere Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit. Dies gilt schon deshalb, weil es sich bei einem Trockenraum um eine typische Gemeinschaftseinrichtung handelt. Die Gemeinschaft kann demnach durchaus beschließen, dass der vorhandene Trockenraum auch als Waschraum durch das Aufstellen von Waschmaschinen genutzt werden kann. Sind hierzu jedoch bauliche Maßnahmen im Hinblick auf etwa erforderliche Rohrinstallationen oder Rohrverlegungen erforderlich, so handelt es sich dabei um bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums.
Das Aufstellen von Wäschetrocknern in gemeinschaftlichen oder in Sondereigentumsräumen, egal ob es sich um so genannte Kondensations- oder Ablufttrockner handelt, kann grundsätzlich durch mehrheitliche Beschlussfassung geregelt werden.
Möglich ist auch, dass die Eigentümergemeinschaft im Bereich der Außenanlagen der Wohnanlage einen Trockenplatz unterhält. Zu beachten ist hier jedoch, dass es sich bei der Verlegung eines derartigen Trockenplatzes in einen anderen Bereich der Außenanlagen um eine bauliche Veränderung handelt, die eines Beschlusses bedarf. Denn eine derartige Standortverlegung führt zu einer Veränderung der Anlage und geht über die ordnungsgemäße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinaus.
1.2 Nutzungsregelungen
Benutzungsregelungen der gemeinschaftlichen Wasch- und Trockenräume und der darin aufgestellten Wasch- und Trockenmaschinen können im Rahmen der Hausordnung mehrheitlich beschlossen werden.
Nach herrschender Meinung kann durch entsprechende Nutzungsregelung einzelnen Wohnungseigentümern ein Teil des gemeinschaftlichen Eigentums zur alleinigen Nutzung unter vollständigem Ausschluss aller anderen Eigentümer vom Mitgebrauch nur durch Vereinbarung, also durch Mitwirkung aller Eigentümer, nicht aber durch Mehrheitsbeschluss überlassen werden. Unterhält die Eigentümergemeinschaft also einen gemeinschaftlichen Trockenraum, so können einzelne Miteigentümer nicht von einer Nutzung gänzlich ausgeschlossen werden.
Einschränkung nach Art, Ausmaß und Zeit
Dieser Grundsatz gilt jedoch nicht bei einer Einschränkung des Mitgebrauchs lediglich nach Art, Ausmaß und Zeit ohne vollständigen Ausschluss oder gegenständliche Beschränkung des Mitgebrauchs. Die Gemeinschaft kann also durchaus eine Nutzungsregelung mehrheitlich beschließen, in der die jeweiligen Eigentümer nur zeitlich begrenzt vom Mitgebrauch ausgeschlossen werden.
So hat das BayObLG entschieden, dass in einer aus 9 Mitgliedern bestehenden Eigentümergemeinschaft eine alleinige Nutzungszuteilung des Trockenraums für jeden der Wohnungseigentümer für 2 Tage in einem Turnus von 3 Wochen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Arbeitszeiten von Berufstätigen berücksichtigen
Nutzungsregelungen zu Waschküchen und Trockenräumen müssen jedoch generell gewährleisten, dass berufstätige Wohnungseigentümer noch am späten Nachmittag nach Arbeitsschluss die Wascheinrichtungen benutzen können. Zeitliche Beschränkungen müssen demnach so geregelt sein, dass berufstätigen Wohnungseigentümern die Mitbenutzung nicht praktisch unmöglich gemacht wird. So kann insbesondere auch noch eine Regelung hinsichtlich einer zulässigen Nutzung auch an Sonn- und Feiertagen etwa in der Zeit zwischen 9 Uhr und 12 Uhr ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.
Ordnungsmäßig ist ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer, wonach Waschmaschinen und Wäschetrockner in der Zeit zwischen 22 Uhr und 7 Uhr nicht genutzt werden dürfen. Nicht ordnungsmäßig ist jedoch eine Bestimmung in der Hausordnung bzw. ein entsprechender Beschluss, wonach der im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Wasch-/Trockenraum nur am Dienstagvormittag und am Freitagvormittag genutzt werden darf.
Mitbesitz der Wohnungseigentümer
An den gemeinschaftlichen Teilen, Anlagen und Einrichtungen der Wohnanlage besteht Mitbesitz der Wohnungseigentümer. Eine widerrechtliche Besitzentziehung würde dann vorliegen, wenn ein oder mehrere Wohnungseig...