Vertragswidriger Gebrauch der Mietsache

Zusammenfassung

1 Vertragszweck

Je allgemeiner der Vertrag gehalten ist, desto freier ist der Mieter in der Möglichkeit der Nutzung der Räume. Es ist zu empfehlen, den Vertragszweck eindeutig festzulegen.

Ist z. B. ein Ladenlokal vermietet, darf der Mieter dort nicht eine Gaststätte oder einen Stehimbiss betreiben.^[1] Auch im Fall einer Geschäftserweiterung ist eine Interessenabwägung erforderlich.

Abmahnung des Mieters

Erste Voraussetzung ist die Abmahnung des Mieters. Ohne sie ist die Kündigung unwirksam. Sie muss die Vertragswidrigkeit ganz genau bezeichnen. Eine allgemeine Abmahnung (z. B. "Sie haben wiederholt die Nachtruhe im Hause gestört") genügt nicht. Der Mieter muss zur Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs aufgefordert und ihm bei Fortsetzung weitere Schritte bis hin zur Kündigung angedroht werden. Wenn das Verhalten trotzdem fortgesetzt wird, ist zu prüfen, ob – je nach Schwere des Verstoßes – vor einer Kündigung weitere Abmahnungen erforderlich sind oder ob nicht als milderes Mittel auf Unterlassung geklagt werden sollte.

2 Verletzung von Vermieterrechten

Der vertragswidrige Gebrauch muss die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzen. Die Frage nach der Erheblichkeit ist daher in jedem Einzelfall zu prüfen.