Zusammenfassung
Der Mieter darf die Mietsache nur zu dem vertraglich vereinbarten Zweck benutzen. Der Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchs wird durch den Vertragszweck sowie durch die Verkehrsanschauung bestimmt.
1 Vertragszweck
Je allgemeiner der Vertrag gehalten ist, desto freier ist der Mieter in der Möglichkeit der Nutzung der Räume. Es ist zu empfehlen, den Vertragszweck eindeutig festzulegen.
Ist z. B. ein Ladenlokal vermietet, darf der Mieter dort nicht eine Gaststätte oder einen Stehimbiss betreiben. Auch im Fall einer Geschäftserweiterung ist eine Interessenabwägung erforderlich.
Rechte des Vermieters
Bei vertragswidrigem Gebrauch kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen auf Unterlassung klagen oder fristlos kündigen (§§ 541, 543 BGB).
Abmahnung des Mieters
Erste Voraussetzung ist die Abmahnung des Mieters. Ohne sie ist die Kündigung unwirksam. Sie muss die Vertragswidrigkeit ganz genau bezeichnen. Eine allgemeine Abmahnung (z. B. "Sie haben wiederholt die Nachtruhe im Hause gestört") genügt nicht. Der Mieter muss zur Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs aufgefordert und ihm bei Fortsetzung weitere Schritte bis hin zur Kündigung angedroht werden. Wenn das Verhalten trotzdem fortgesetzt wird, ist zu prüfen, ob – je nach Schwere des Verstoßes – vor einer Kündigung weitere Abmahnungen erforderlich sind oder ob nicht als milderes Mittel auf Unterlassung geklagt werden sollte.
2 Verletzung von Vermieterrechten
Der vertragswidrige Gebrauch muss die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzen. Die Frage nach der Erheblichkeit ist daher in jedem Einzelfall zu prüfen.
Beispiele für vertragswidrigen Gebrauch
Die Nutzung der Mietsache zu anderen als im Vertrag vorgesehenen Zwecken (gewerbliche Nutzung bei Wohnraumvermietung, Nutzung zu Wohnzwecken bei Geschäftsraummiete), nicht genehmigte bauliche Veränderungen, fortgesetzte Störungen durch überlautes Musizieren bei Nacht u. a.
So hat das LG Berlin entschieden, dass der Mieter eine ihm zum Wohnen vermietete Wohnung nicht mehr vertragsgemäß nutzt, wenn er dort im Rahmen einer sog. Großpflegestelle werktäglich 5 Kinder gegen Entgelt betreut. Das LG Hamburg hat in einem ähnlichen Fall auf die Wohnungsgröße und die Zahl der zu betreuenden Kinder abgestellt.
Nicht jede gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung ist im Übrigen vertragswidrig. Wie das LG Berlin ausführt, sind auch noch solche Tätigkeiten vom Wohnzweck gedeckt, die zwar einen beruflichen Einschlag haben, nach sozialtypischer Betrachtungsweise aber ihrer Art oder ihrem Umfang nach gegenüber der Nutzung der Mieträume als Wohnung nicht ins Gewicht fallen, z. B. ein Schriftsteller, der in der Wohnung schreibt, ein Lehrer, der in der Wohnung ein Arbeitszimmer hat oder ein Student, der Nachhilfeunterricht erteilt.
Überschritten ist die vertragsgemäße Grenze des Wohngebrauchs jedoch bei regelmäßiger kommerzieller Tätigkeit, wobei wichtige Kriterien für die Einordnung nach Ansicht des LG Berlin die nach außen in Erscheinung tretenden Auswirkungen der Tätigkeit, wie etwa Publikums- und Lieferantenverkehr, sind, nicht zuletzt aber auch die Höhe des mit der Tätigkeit erzielten Gewinns.
Ein Leerstand der Wohnung durch den Mieter ist kein vertragswidriger Gebrauch, denn der Mieter ist nicht verpflichtet, in den zu Wohnzwecken angemieteten Räumen auch tatsächlich zu wohnen.
Gebrauchspflicht des Mieters
Den Mieter von Wohnraum trifft keine Gebrauchspflicht; wo er seinen Lebensmittelpunkt begründet und in herkömmlicher Weise "wohnt", ist seinen persönlichen Vorstellungen und seiner freien Entscheidung überlassen. Der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung zu Wohnzwecken bleibt daher auch dann gewahrt, wenn der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in einer Zweitwohnung mit Erstwohnsitz begründet und in der angemieteten Wohnung lediglich umfangreichen Hausrat von Familienangehörigen belassen hat, die er stückweise verkauft. In der Verkaufstätigkeit liegt auch dann keine von einer Vereinbarung mit dem Vermieter abhängige geschäftliche Tätigkeit des Mieters, wenn sie nach außen in Erscheinung tritt.
Überschreitung des Wohngebrauchs
Geschäftliche Aktivitäten des Mieters (freiberufliche Erteilung von Gitarrenunterricht), die der Mieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ausübt und die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter nicht ohne vorherige Vereinbarung dulden. Eine Verpflichtung des Vermieters, eine vertragswidrige Nutzung der Mieträume zu gestatten, kommt nur dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit – was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat – keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung.
Keine Duldungspflicht des Vermieters
Grundsätzlich muss der Vermieter, wie ausgeführt, geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, ohne entsprechende Vereinbarung nicht dulden. Der Vermieter kann jedoch nach ...