Steuer Check-up 2026 / 5.1 Immobilien und Kaufpreisaufteilung: AfA-Bemessung

Die Kaufpreisaufteilung beim Erwerb einer vermieteten Immobilie in einen Grund- und Bodenanteil sowie einen Gebäudeanteil ist seit jeher streitanfällig. Im Urteil v. 7.10.2025 (IX R 26/24) bestätigt nun der BFH, dass bei Verkehrswertgutachten seit dem 1.1.2022 die ImmoWertV 2021 angewendet werden kann, da diese für die Schätzung von Verkehrswerten von Grundstücken anerkannte Grundsätze bereitstelle. Danach sind für die Schätzung von Verkehrswerten das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.

Im Urteilsfall war streitig, ob das vereinfachte oder das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 27 Abs. 5 Nr. 1 bzw. 2 ImmoWertV 2021) heranzuziehen ist. Aus Sicht des Klägers hätte das vereinfachte Ertragswertverfahren ohne Abzug einer Bodenwertverzinsung zu einem Grund- und Bodenanteil von 0 % geführt, da es sich bei dem Gebäude um ein Baudenkmal handelte. Dieses unterliege einem Erhaltungszwang, habe folglich eine "ewige" Restnutzungsdauer und dürfe nicht vom Grund und Boden getrennt werden. Finanzverwaltung und Vorinstanz (FG Köln, Urteil v. 13.11.2024, 2 K 1386/20) sowie ein von der Vorinstanz bestellter gerichtlicher Gutachter kamen unter Anwendung des allgemeinen Ertragswertverfahrens zu einer abweichenden Aufteilung.

Der BFH folgte im Hinblick auf das anzuwendende Verfahren der Vorinstanz. Der nicht der Abschreibung unterfallende Grund- und Bodenanteil sei auch bei denkmalgeschützten Gebäuden zu beachten, da er das wesentliche Kriterium der Lage einer Immobilie widerspiegelt. Da sich auch ein Denkmal abnutze, es saniert oder im schlimmsten Fall abgerissen und neu aufgebaut werden müsse, teilt der BFH die Argumentation des Klägers nicht. Nur im Hinblick auf einen von der Vorinstanz falsch bestimmten AfA-Satz war die Revision t...