Nichtige Vereinbarung: Umdeutung

1 Leitsatz

Wird gemeinschaftliches Eigentum in der Teilungserklärung nichtig zu Sondereigentum bestimmt, ist diese Regelung nach § 140 BGB jedenfalls dann in eine Kostenvereinbarung umzudeuten, wenn die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung eine weitere Bestimmung enthält, nach der die Sondereigentümer ihr jeweiliges Sondereigentum auf eigene Kosten zu erhalten haben und eine salvatorische Klausel vorhanden ist.

2 Normenkette

§ 5 WEG; § 134 BGB

3 Das Problem

Im Sondereigentum von Wohnungseigentümer K kommt es im Juli 2021 zu einem Wasserschaden an der Außenwand im Wohnzimmer. Ein Leitungswasserschaden oder ein Feuchtigkeitsauftrag von innen scheiden als Ursache aus. K beantragt auf der Versammlung vom 15.9.2021, die Verwaltung mit der Einholung eines Kostenvoranschlags für die Instandsetzung des Feuchteschadens zu beauftragen und eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen zu beschließen. Die Wohnungseigentümer lehnen dies ab. Gegen diesen Negativbeschluss geht K vor. Aufgrund der mündlichen Verhandlung ergeht ein Versäumnisurteil, mit dem der Beschluss für ungültig erklärt wird. Gegen dieses Versäumnisurteil legt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einspruch ein.

4 Die Entscheidung

Mit Erfolg! Der Negativbeschluss entspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung i. S. d. § 18 Abs. 2 WEG. Ein Negativbeschluss könne nur dann mit Erfolg angefochten werden, wenn ein Anspruch auf Erlass des beantragten, aber abgelehnten Beschlusses bestehe, weil das Ermessen der Gemeinschaft "auf null" reduziert sei. So liege es nicht! Nach der Gemeinschaftsordnung habe K die Kosten der Erhaltung der Außenwand im Bereich seines Sondereigentums zu tragen.

Nach § 8 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung sei jeder Wohnungseigentümer zur Erhaltung seines Sondereigentums i. S. d. § 3 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung verantwortlich. Nach § 3 Abs. 3 der Gem...