Mieterhöhung bei Wohnraum – nach Modernisierung / 3 Berechnung der Modernisierungskosten

3.1 Ermittlung der Gesamtkosten

In der Regel betrifft die Modernisierungsmaßnahme das Gebäude als solches (z. B. Wärmedämmung) oder mehrere Wohnungen. In diesem Fall sind in einem ersten Schritt die für die Maßnahme aufgewendeten Kosten zu ermitteln.

3.1.1 Ansatzfähige Kosten

Zu den ansatzfähigen Kosten zählen

• die Baukosten und
• die Baunebenkosten.

Die Modernisierung beginnt mit der Planung, sie endet mit der Herstellung des nach der Modernisierung geschuldeten Zustands. Maßgeblich sind die tatsächlich entstandenen Kosten.

Im Einzelnen sind ansatzfähig:

• Architektenkosten für Planung, Baubetreuung und Abnahme
• Aufwendungsersatzansprüche der Mieter (s. Modernisierung, Abschn. 4.8).
• Baugenehmigungsgebühren
• Eigenleistungen kann der Vermieter mit den Kosten eines Unternehmens ansetzen, allerdings ohne Umsatzsteuer
• Gerüstkosten (Aufstellung und Gerüstmiete)
• Reinigungsarbeiten nach Fertigstellung der Baumaßnahme
• Schönheitsreparaturen hat ebenfalls der Vermieter auszuführen; eine Ausnahme gilt, wenn diese vertraglich auf den Mieter übertragen sind und die Renovierung bereits vor der Durchführung der Modernisierung fällig war.

3.1.2 Nicht ansatzfähige Kosten

Hierzu zählen:

• Abschreibungen für Bauteile
• Besprechungskosten mit der Bauleitung oder mit Handwerkern
• Finanzierungskosten
• Kosten der Rechnungsprüfung
• Mietverluste infolge der Minderung der Miete aufgrund modernisierungsbedingter Gebrauchsbeeinträchtigung
• Verwaltungskosten.

3.2 Abzugsbeträge

Von den Gesamtkosten sind abzuziehen:

3.2.1 Kosten für Erhaltungsmaßnahmen (§ 559 Abs. 2 BGB)

Bei Wärmedämmmaßnahmen zählen hierzu beispielsweise die Kosten für die Beseitigung von Putzschäden, Mauerrissen und dergleichen.