Haftung des Verwalters / 1.4 Haftungsgegner

1.4.1 Haftung gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Da das Vertragsverhältnis zwischen Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, haftet der Verwalter bei Vertragspflichtverletzungen in 1. Linie gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

• Verursacht der Verwalter Schäden am Gemeinschaftsvermögen, stehen entsprechende Ersatzansprüche allein der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu.
• Verursacht der Verwalter Schäden am Gemeinschaftseigentum, schädigt er zwar das Eigentum der Wohnungseigentümer. Entsprechende Ersatzansprüche sind allerdings gemeinschaftsbezogen. Nach § 9a Abs. 2 WEG werden sie durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verfolgt.

1.4.2 Haftung gegenüber den Wohnungseigentümern

Bis zum Inkrafttreten des WEMoG wurde der Verwaltervertrag als ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter, nämlich der Wohnungseigentümer, angesehen.^[1] Der Verwalter haftete also auch gegenüber den Wohnungseigentümern.

Da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums seit Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr den Wohnungseigentümern, sondern gemäß § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt, entfaltet der Verwaltervertrag keine Schutzwirkung mehr für die Eigentümer. Eine Schutzbedürftigkeit der Wohnungseigentümer ist nicht mehr anzuerkennen, da sie bei Pflichtverletzungen des Verwalters Ansprüche gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haben.^[2]

Im Ausnahmefall kann der Verwalter auch unmittelbar und persönlich haften, wenn er Wohnungseigentümer deliktisch schädigt, etwa die Verkehrssicherungspflichten ausdrücklich persönlich übernommen hat und diese vernachlässigt.