1 Leitsatz
Beschlüsse, mit denen die Wohnungseigentümer vor dem 1.12.2020 ihre Mängelrechte gegen die Bauträgerin vergemeinschaftet hatten, sind weiterhin wirksam.
2 Normenkette
§§ 9a, 19 Abs. 1 WEG; § 650u BGB
3 Das Problem
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K macht gegen die Bauträgerin B auf Grundlage eines am 19.3.2013 gefassten Vergemeinschaftungsbeschlusses Schadensersatz- und Vorschussansprüche wegen Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum geltend. Das LG gibt der Klage nach Einholung eines Gutachtens zum Bestehen der Mängel und der Höhe der Mängelbeseitigungskosten im Wesentlichen statt. Es meint, K sei prozessfähig und werde durch ihren Verwalter vertreten. Der Verwalter sei gem. § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG a. F. durch Beschluss der Wohnungseigentümer ermächtigt. K sei auch prozessführungsbefugt, da sie berechtigt sei, gemeinschaftsbezogene Rechte der Wohnungseigentümer geltend zu machen.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der B. Sie beanstandet, das LG habe nicht zwischen Aktivlegitimation und Prozessführungsbefugnis unterschieden. Für die Aktivlegitimation fehle es an einem Beschluss über die Durchsetzung der auf Mängelbeseitigung gerichteten Rechte. Ebenfalls fehle ein Beschluss darüber, welche Rechte geltend gemacht werden sollten, also Kostenvorschuss, Minderung oder kleiner Schadensersatz.
4 Die Entscheidung
Das OLG meint, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei nach § 9a Abs. 1 Satz 1 WEG parteifähig! Einer gesonderten Ermächtigung bedürfe der Verwalter gem. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG nicht mehr. K sei auch hinsichtlich der geltend gemachten Ansprüche auf Schadensersatz bzw. Kostenvorschuss prozessführungsbefugt. Die WEG-Reform habe an der Rechtslage hinsichtlich der Ansprüche aus Bauträgerverträgen nichts geändert. Denn § 9a Abs. 2 WEG ändere nichts an der Rechtsprechung zum Bauträgervertrag, da diese vom BGH schon vor der Einführung des § 10 Abs. 6 Satz 3 Hs. 2 WEG a. F. entwickelt worden sei und damit durch dessen Streichung nicht habe beeinflusst werden können (Hinweis auf BT-Drs. 19/18791, S. 47 und Hügel/Elzer, 3. Aufl., WEG § 9a Rn. 124). In diesem Rahmen behielten Vergemeinschaftungsbeschlüsse ihre bisherige Bedeutung.
Mit dem Beschluss vom 19.3.2013 hätten die Wohnungseigentümer sämtliche Mängelrechte vergemeinschaftet. Die Wohnungseigentümer hätten zwar keine eindeutige Differenzierung getroffen, welche Mängelrechte geltend gemacht werden sollen, insbesondere ob Minderung/kleiner Schadensersatz (gemeinschaftsbezogen) oder Kostenvorschuss bzw. Herstellung (sonstiges Recht, welches per Beschluss zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gezogen werden kann). In dem Beschluss komme aber eindeutig der Wille zum Ausdruck, dass diese Rechte durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden sollen.
5 Hinweis
Problemüberblick
Auch in diesem Fall geht es um das Schicksal eines Beschlusses, mit dem die Wohnungseigentümer ihre Rechte gegen die Bauträgerin vergemeinschaftet haben. Anders als das OLG in München erkennt das Düsseldorfer OLG, dass sich für diese Beschlüsse nach ganz h. M. durch die WEG-Reform nichts geändert hat. Was insoweit gilt, wird, wie ausgeführt, bald der BGH im Verfahren V ZR 213/21 klären.
Vergemeinschaftung
Werden gem. § 19 Abs. 1 WEG die Mängelrechte der Wohnungseigentümer gegen die Bauträgerin vergemeinschaftet, sollte genau bestimmt werden, um welche es geht.
6 Entscheidung
OLG Düsseldorf, Urteil v. 10.6.2021, 5 U 47/18