§ 4 Vorbehalt des Wohnungsrechts / I. Inhalt des Wohnungsrechts

Rz. 1

Das Wohnungsrecht ist häufiger und typischer Bestandteil von Hofübergabeverträgen. Als Sonderform einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit^[1] gewährt es das Recht, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen (§ 1093 Abs. 1 BGB). Durch das Merkmal "unter Ausschluss des Eigentümers" unterscheidet sich das Wohnungsrecht vom bloßen Mitbenutzungsrecht, das durch Eintragung einer gewöhnlichen beschränkt persönlichen Dienstbarkeit nach § 1090 BGB zu sichern ist.^[2] Es reicht aus, wenn der Ausschluss der Eigentümernutzung und damit das Wohnungsrecht sich auf lediglich ein Zimmer beschränkt.^[3]

Wegen des Bestimmtheitsgrundsatzes müssen die Räume, auf die sich das Wohnungsrecht erstecken soll, so genau bezeichnet werden, dass auch eine mit den Örtlichkeiten nicht vertraute Person erkennen kann, welche Räumlichkeiten Gegenstand des Wohnungsrechts sein sollen.^[4] Empfehlenswert ist die Beifügung von Plänen als Anlage zur Urkunde, in denen die betreffenden Räume markiert sind.^[5]

Rz. 2

Der Wohnungsberechtigte ist nach § 1093 Abs. 3 BGB befugt, neben den ihm zu seiner alleinigen Nutzung zugewiesenen Wohnräumen auch die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Einrichtungen und Anlagen mitzubenutzen. Welche dies sind, richtet sich vorrangig nach den getroffenen Vereinbarungen.^[6] Fehlen solche, umfasst das Mitbenutzungsrecht alle Grundstücksteile, auf deren Gebrauch der Wohnungsberechtigte angewiesen ist, um die Wohnräume ordnungsgemäß nutzen zu können.^[7] Hierzu zählen das Treppenhaus und seine Beleuchtung^[8] die Zentralheizung,^[9] die sanitären Ver- und Entsorgungseinrichtungen,^[10] Waschküche und Trockenboden^[11] sowie das Badezimmer.^[12] Nicht unter § 1093 Abs. 3 BGB fallen hingegen Garten,^[13] Garage und Kf...