Vorweggenommene Erbfolge durch Grundstücksübertragung auf Angehörige

Zusammenfassung

 
Überblick

Neben der Anschaffung eines Grundstücks durch einen Kaufvertrag zwischen fremden Dritten und der Herstellung eines Gebäudes als Bauherr gibt es noch eine Vielzahl von Möglichkeiten, durch die der Steuerpflichtige Eigentümer eines Grundstücks werden kann. Diese ergeben sich oft durch Rechtsverhältnisse zwischen nahen Angehörigen. Ein in der Praxis häufig vorkommender Fall ist die vorweggenommene Erbfolge. Hierunter sind Vermögensübertragungen unter Lebenden mit Rücksicht auf die künftige Erbfolge zu verstehen. Der Übernehmer soll nach dem Willen der Beteiligten wenigstens teilweise eine unentgeltliche Zuwendung erhalten. Je nach Art der anlässlich der Vermögensübertragung durch vorweggenommene Erbfolge vereinbarten Leistungen liegt eine voll unentgeltliche oder eine teilentgeltliche Übertragung vor. Ein Veräußerungs- und Anschaffungsgeschäft liegt vor, soweit sich der Übernehmer zur Zahlung eines bestimmten Geldbetrags (Gleichstellungsgeld) an andere Angehörige des Übergebers oder zu einer Abstandszahlung an den Übergeber verpflichtet. Die Übernahme von Verbindlichkeiten des Übergebers durch den Übernehmer führt zu einem Veräußerungsentgelt und zu Anschaffungskosten.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Fraglich im Zusammenhang mit unentgeltlichen oder entgeltlichen Grundstücksübertragungen ist häufig, inwieweit und nach welcher Bemessungsgrundlage AfA geltend gemacht werden kann. Grundlegende Regelungen sind den BMF-Schreiben v. 13.1.1993, IV B 3 – S 2190 – 37/92, BStBl 1993 I S. 80, dem BMF, Schreiben v. 16.9.2004, IV C 3 – S 2255 – 354/04, BStBl 2004 I S. 922, dem BMF, Schreiben  v. 14.3.2006, IV B 2 – S 2242 – 7/06, BStBl 2006 I S. 253 und dem BMF-Schreiben v. 11.3.2010, IV C 3 – S 2221/09/10004, BStBl 2010 I S. 227, zu entnehmen.

1 Grundsätze

1.1 Unentgeltlicher Erwerb

Unentgeltlicher Erwerb liegt vor, wenn die Übereignung ohne Gegenleistung erfolgt. Gleiches gilt, wenn eine Schenkung mit einer Auflage verknüpft wird (z. B. Grundstücksschenkung unter der Auflage, dem Übereigner ein Nutzungsrecht einzuräumen). Eine unentgeltliche Übertragung liegt auch vor, soweit Versorgungsleistungen (Versorgungsrenten und dauernde Lasten) bei der Übertragung von Vermögen vom Übernehmer dem Übergeber oder Dritten (z. B. Ehegatten des Übergebers oder Geschwister des Übernehmers) zugesagt werden. Sie sind von den als Anschaffungskosten zu beurteilenden Veräußerungsleistungen und von steuerlich nicht abziehbaren Unterhaltsleistungen abzugrenzen.[1]

Bei der vorweggenommenen Erbfolge liegt je nach Art der anlässlich der Vermögensübertragung vereinbarten Leistungen eine voll unentgeltliche oder eine teilentgeltliche Übertragung vor.

Soweit der Übernehmer das Wirtschaftsgut unentgeltlich erworben hat, führt er die AfA des Übergebers fort. Er kann die AfA nur bis zu dem Betrag abziehen, der anteilig von der Bemessungsgrundlage des Übergebers nach Abzug der AfA, der erhöhten Absetzungen und Sonderabschreibungen verbleibt.[2]

 
Praxis-Beispiel

Voll unentgeltliche Übertragung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge

A schenkt seinem Sohn B ein im Privatvermögen befindliches Mietwohngrundstück. Er hat das Gebäude 1990 für 400.000 EUR angeschafft und schreibt es mit 2 % linear ab.

B erzielt nach der Schenkung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Er übernimmt die AfA-Bemessungsgrundlage von 400.000 EUR und die AfA-Reihe des Rechtsvorgängers, sodass bei ihm jährlich 8.000 EUR AfA (2 % von 400.000 EUR) zu berücksichtigen sind. Im Jahr des Übergangs erfolgt eine zeitanteilige Aufteilung.

1.2 Teilentgeltlicher Erwerb

Grundsätzlich ist ein Gebäude auf eine einheitliche Nutzungsdauer abzuschreiben. Wird ein Gebäude teilentgeltlich übertragen, ist der Vorgang in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Dabei berechnen sich der entgeltlich und der unentgeltlich erworbene Teil des Wirtschaftsguts nach dem Verhältnis des Entgelts (ohne Anschaffungsnebenkosten) zu dem Verkehrswert des Wirtschaftsguts. Werden mehrere Wirtschaftsgüter teilentgeltlich übertragen, ist eine von den Vertragsparteien vorgenommene Zuordnung der Anschaffungskosten auf die einzelnen Wirtschaftsgüter maßgeblich für die Besteuerung. Voraussetzung ist, dass die Zuordnung nach außen hin erkennbar ist und die Aufteilung nicht zu einer nach § 42 AO unangemessenen wertmäßigen Berücksichtigung der einzelnen Wirtschaftsgüter führt. Ansonsten sind die Anschaffungskosten vorweg nach dem Verhältnis der Verkehrswerte den einzelnen Wirtschaftsgütern anteilig zuzurechnen.

Bei einem teilentgeltlichen Erwerb eines Grundstücks tritt der Rechtsnachfolger bezüglich des unentgeltlichen Teils in die Rechtsstellung des Vorgängers ein. Bezüglich des entgeltlich erworbenen Teils hat er eigene Anschaffungskosten. Der Übernehmer hat für den unentgeltlich erworbenen Teil die vom Rechtsvorgänger begonnene AfA anteilig fortzuführen; für den entgeltlich erworbenen Teil kann er die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG in Anspruch nehmen...

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