Vermietung und Verpachtung / 1.5 Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehören alle Entgelte, die in einem objektiven wirtschaftlichen oder tatsächlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart stehen und damit durch sie veranlasst sind. § 21 EStG erfasst nicht nur Einkünfte aus Miet- und Pachtverträgen im bürgerlich-rechtlichen Sinn, sondern darüber hinaus alle Einkünfte aus der zeitlich begrenzten entgeltlichen Überlassung unbeweglichen Vermögens zum Gebrauch oder zur Nutzung. Demnach gehört auch das (schuldrechtlich vereinbarte) Entgelt für die Ausübung eines dinglichen Wohnungsrechts grundsätzlich zu den Einnahmen gem. § 21 Abs. 1 Satz 1 EStG.^[1] Entscheidend ist nicht die Bezeichnung durch die Vertragsparteien, sondern der wirtschaftliche Gehalt des jeweiligen Vertrags. Unerheblich ist dabei, ob der Mieter selbst oder ein Dritter die Gegenleistung erbringt.^[2]

Neben dem im Veranlagungszeitraum vereinnahmten üblichen Mietzins gehören auch Mietvorauszahlungen sowie Mietzuschüsse zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Vermietungseinnahmen liegen auch dann vor, wenn der vermeintliche Mietzinsanspruch dem Grunde oder der Höhe nach nicht besteht, Mietzahlungen aber dennoch erfolgt sind.^[3]

Zu Einnahmen führen auch Umlagen und Nebenentgelte, die der Vermieter für die Nebenkosten oder Betriebskosten erhebt.^[4] Vom Mieter zu tragende Nebenkosten und Umlagen ergeben sich z. B. aus der Umlegung des Wassergelds, der Flur- und Kellerbeleuchtung, der Grundsteuer, der Gebühren für Müllabfuhr, Straßenreinigung und Kanalbenutzung, der Zentralheizungskosten sowie der Kosten für Warmwasserversorgung, Fahrstuhlbenutzung, Treppenhausreinigung und Hausverwaltung.

Der (unentgeltliche) Verzicht auf die Erhebung von Umlagen führt nicht zu (fingierten) Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.^[5]

Zahlungen, die ...