Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehören alle Entgelte, die in einem objektiven wirtschaftlichen oder tatsächlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart stehen und damit durch sie veranlasst sind. § 21 EStG erfasst nicht nur Einkünfte aus Miet- und Pachtverträgen im bürgerlich-rechtlichen Sinn, sondern darüber hinaus alle Einkünfte aus der zeitlich begrenzten entgeltlichen Überlassung unbeweglichen Vermögens zum Gebrauch oder zur Nutzung. Demnach gehört auch das (schuldrechtlich vereinbarte) Entgelt für die Ausübung eines dinglichen Wohnungsrechts grundsätzlich zu den Einnahmen gem. § 21 Abs. 1 Satz 1 EStG.[1] Neben dem im Veranlagungszeitraum vereinnahmten üblichen Mietzins gehören auch Mietvorauszahlungen sowie Mietzuschüsse zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Vermietungseinnahmen liegen auch dann vor, wenn der vermeintliche Mietzinsanspruch dem Grunde oder der Höhe nach nicht besteht, Mietzahlungen aber dennoch erfolgt sind.[2]
Zu Einnahmen führen auch Umlagen und Nebenentgelte, die der Vermieter für die Nebenkosten oder Betriebskosten erhebt.[3] Vom Mieter zu tragende Nebenkosten und Umlagen ergeben sich z. B. aus der Umlegung des Wassergelds, der Flur- und Kellerbeleuchtung, der Grundsteuer, der Gebühren für Müllabfuhr, Straßenreinigung und Kanalbenutzung, der Zentralheizungskosten sowie der Kosten für Warmwasserversorgung, Fahrstuhlbenutzung, Treppenhausreinigung und Hausverwaltung.
Der (unentgeltliche) Verzicht auf die Erhebung von Umlagen führt nicht zu (fingierten) Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.[4]
Zahlungen, die wegen übermäßiger Beanspruchung, vertragswidriger Vernachlässigung oder Vorenthaltung einer Miet- oder Pachtsache geleistet werden, stellen ebenfalls Einnahmen dar. Das Gleiche gilt für Abstandszahlungen eines Mietinteressenten an den Vermieter für die Entlassung aus einem Vormietvertrag.[5] Als Einnahmen im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zu erfassen sind auch Entgelte für die Inanspruchnahme des Grundstücks im Zuge baulicher Maßnahmen auf dem Nachbargrundstück, selbst wenn das Grundstück mit einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude bebaut ist.[6]
Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehören auch Sachleistungen, z. B. in Form von Dienstleistungen des Mieters anstelle einer Barmiete, deren Wert nach § 8 Abs. 2 EStG mit den üblichen Endpreisen am Abgabeort anzusetzen ist.[7]
Der Rückfluss von zuvor als Werbungskosten abgesetzten Aufwendungen ist stets als Einnahme zu erfassen.[8]
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