Bei Miet- und Pachteinnahmen ist vor der Anwendung des § 21 EStG stets zu prüfen, ob diese Einnahmen im Rahmen einer anderen Einkunftsart angefallen sind.[1] Dies setzt voraus, dass die Einkünfte ihrer Art nach mehreren Einkunftsarten zugeordnet werden können. In der Praxis ist vor allem die Abgrenzung zu gewerblichen Einkünften von Bedeutung.
Die Vermietung unbeweglichen Vermögens ist im Allgemeinen eine private und als solche nicht gewerbesteuerpflichtige Vermögensverwaltung.[2] Eine gewerbliche Vermietungstätigkeit ist erst dann anzunehmen, wenn nach dem Gesamtbild der Verhältnisse im Einzelfall besondere Umstände hinzutreten, die der Tätigkeit als Ganzes gesehen das Gepräge einer selbstständigen, nachhaltigen, vom Gewinnstreben getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr verleihen, hinter der die eigentliche Gebrauchsüberlassung des Vermietungsobjekts in den Hintergrund tritt. So ist bei der Überlassung von Wohnräumen eine gewerbliche Tätigkeit anzunehmen, wenn die Tätigkeit eine dem Beherbergungsbetrieb vergleichbare Organisation bedingt.
Dies ist insbesondere der Fall, wenn neben der Vermietung von Wohnräumen nicht übliche Sonderleistungen des Vermieters erbracht werden oder die Mieter besonders häufig wechseln.[3] Wer für Behörden Gebäude zur Unterbringung von Aussiedlern und Zuwanderern errichtet und dort ihm von der Behörde zugewiesene Personen gegen pauschales Entgelt je Person und Tag u. a. durch Gestellung von Bettwäsche und Handtüchern sowie durch Übernahme der Reinigung beherbergt und betreut, erzielt Einkünfte aus Gewerbebetrieb.[4]
Das entscheidende Merkmal liegt also darin, dass die bloße Vermögensnutzung hinter der Bereitstellung einer einheitlichen gewerblichen Organisation zurücktritt.[5] Die Beherbergung in Fremdenpensionen ist daher stets als ein Gewerbebetrieb anzusehen.[6] Die Vermietung einer Ferienwohnung stellt sich als gewerbliche Tätigkeit dar, wenn eine hotelmäßige Nutzung der Ferienwohnung vorliegt oder die Vermietung nach Art einer Fremdenpension erfolgt.[7]
Ein Gewerbebetrieb ist i. d. R. gegeben bei der Vermietung von Ausstellungsräumen, Messeständen und bei der ständig wechselnden kurzfristigen Vermietung von Sälen, z. B. für Konzerte.
Die Beherbergung in Gaststätten ist stets ein Gewerbebetrieb.[8] Der Inhaber eines Campingplatzes ist gewerblich tätig, wenn er über die Vermietung der einzelnen Plätze für das Aufstellen von Zelten und Wohnwagen hinaus wesentliche Nebenleistungen erbringt, wie die Zurverfügungstellung sanitärer Anlagen und ihrer Reinigung, die Trinkwasserversorgung, die Stromversorgung, Abwasser- und Müllbeseitigung; das gilt auch, wenn die Benutzer überwiegend sog. Dauercamper sind.[9]
Vermietung und Verpachtung von Grundvermögen
Die Vermietung und Verpachtung von Grundvermögen stellt auch dann eine bloße Vermögensverwaltung dar, wenn der vermietete Grundbesitz sehr umfangreich ist und der Umgang mit vielen Mietern erhebliche Verwaltungsarbeit erforderlich macht[10] oder die vermieteten Räume gewerblichen Zwecken dienen.[11] Auch die Vermietung möblierter Zimmer ist keine gewerbliche Tätigkeit.[12]
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