Lineare Abschreibung/Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau

Zusammenfassung

 
Überblick

Die lineare Absetzung für Abnutzung (AfA) findet Anwendung bei Gebäuden, selbstständigen Gebäudeteilen, Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehenden Räumen. § 7 Abs. 4 EStG stellt eine gesetzliche Typisierung der Nutzungsdauer i. S. v. § 7 Abs. 1 Satz 2 EStG dar. Die Abschreibung erfolgt nach typisierten AfA-Sätzen. Auch wenn die tatsächliche Nutzungsdauer i. d. R. länger ist, dürfen die typisierten AfA-Sätze nicht unterschritten werden. Je nach Art des sich im Inland oder Ausland befindlichen Gebäudes (Wirtschaftsgebäude bzw. sonstiges Gebäude) gelten unterschiedlich hohe typisierte Abschreibungssätze. Umfasst die tatsächliche Nutzungsdauer einen gegenüber der typisierten Nutzungsdauer geringeren Zeitraum, kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine Abschreibung auf die tatsächliche (voraussichtliche) Nutzungsdauer erfolgen.

Die AfA nach § 7 Abs. 4 EStG gilt nicht für sonstige unbewegliche Wirtschaftsgüter wie z. B. Außenanlagen. Diese sind nach § 7 Abs. 1 EStG abzuschreiben.

Aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes hat der Gesetzgeber als steuerliches Instrument der Förderung des Mietwohnungsneubaus ab dem Veranlagungszeitraum 2018 eine eue Abschreibungsmöglichkeit geschaffen. Der neue § 7b EStG enthält eine Regelung zur Inanspruchnahme einer Sonderabschreibung im  Falle der Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen zu fremden Wohnzwecken. Die Maßnahme spricht vorwiegend private und gewerbliche Investoren an, damit diese sich verstärkt im bezahlbaren Mietwohnungsneubau zu engagieren (BMF, Monatsbericht v. September 2019)..

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen zur linearen Gebäudeabschreibung finden sich in § 7 Abs. 4 EStG.

Allgemeine Hinweise zur Gebäudeabschreibung s. R 7.1 Abs. 5 und 6 EStR. Zur steuerlichen Behandlung von Wirtschaftsgebäuden, Mietwohnneubauten und anderen Gebäuden s. R 7.2 EStR. Weitere Regelungen finden sich in R 7.3 EStR (Bemessungsgrundlage für die AfA) und in R 7.4 EStR (Höhe der AfA). Ausführliche Hinweise zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus nach § 7b EStG enthält das BMF-Schreiben v. 7.7.2020 (BMF, Schreiben v. 7.7.2020, IV C 3 – S 2197/19/10009 :008, BStBl 2020 I S. 623).

1 Die lineare AfA

1.1 Abschreibungssätze nach § 7 Abs. 4 EStG

Bei der linearen AfA nach § 7 Abs. 1 EStG handelt es sich um eine Absetzung, bei der die Bemessungsgrundlage im Regelfall mit jährlich gleichen Beträgen auf die Nutzungsdauer des abnutzbaren Wirtschaftsgutes verteilt wird. Bei Gebäuden, selbstständigen Gebäudeteilen und Eigentumswohnungen ist die Höhe der linearen AfA durch § 7 Abs. 4 und Abs. 5a EStG gesondert geregelt.

Die Abschreibung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten erfolgt hierbei nach typisierten Abschreibungssätzen. Die typisierten Abschreibungssätze von 2 %, 2,5 %, 3 % bzw. 4 % entsprechen einer unterstellten Nutzungsdauer von 50/40/33/25 Jahren. Die Anwendung niedriger Abschreibungssätze ist ausgeschlossen, auch wenn die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes länger als die typisierte Nutzungsdauer sein sollte. Der Gesetzgeber hat die Nutzungsdauer wohl aus steuer- und wohnungspolitischen Gründen kurz bemessen.[2] Eine Überschreitung der AfA-Sätze ist zulässig, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als die typisierte Nutzungsdauer.[3]

Die AfA kann vom Erwerber als auch vom Bauherrn eines der Erzielung von Einkünften dienenden Gebäudes in Anspruch genommen werden. Bei jedem Eigentumswechsel beginnt eine neue Abschreibung. Regelmäßig sind dabei erneut die in § 7 Abs. 4 EStG festgelegten AfA-Sätze anzuwenden, es sei denn, der neue Eigentümer macht eine kürzere Nutzungsdauer geltend.

 
  Wirtschaftsgebäude[5] Sonstige Gebäude[6]
  Gebäude/-teil ist Betriebsvermögen Gebäude/-teil ist Privatvermögen oder
  keine Nutzung zu Wohnzwecken Gebäude/-teil ist Betriebsvermögen und wird zu Wohnzwecken genutzt und Bauantrag vor dem 1.4.1985
Typisierte AfA[7] Höhe der Abschreibung
4 %, falls
Bauantragstellung nach dem 31.3.1985 und vor dem 1.1.2001
3 %, falls
Bauantrag oder Anschaffung (Kaufvertrag) nach dem 31.12.2000[8]
Höhe der Abschreibung
Fertigstellung nach dem 31.12.1924
2 %
(fiktive Nutzungsdauer 50 Jahre)
Fertigstellung vor dem 1.1.1925
2,5 %
(fiktive Nutzungsdauer 40 Jahre)
Objektbezogene AfA[9] Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer
weniger als
33 bzw. 25 Jahre,
kann der der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechende AfA-Satz zugrunde gelegt werden.
Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer
weniger als
50 bzw. 40 Jahre,
kann der der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechende AfA-Satz zugrunde gelegt werden.

Ein Wirtschaftsgebäude liegt nur vor, soweit das Gebäude (bzw. der selbstständige Gebäudeteil)

  • zum (notwendigen bzw. gewillkürten) Betriebsvermögen rechnet,
  • nicht (eigenen oder fremden) Wohnzwecken dient.

Ein Gebäude dient Wohnzwecken, wenn es dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen. Dies setzt die Eignung der betreffenden Räume zur eigenständigen Haushaltsführung und die tatsächliche und rechtliche Sachherrschaft der Bewohner über sie voraus....

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Haufe Finance Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Haufe Finance Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge