Erbschaftsteuer: Bewertung des Grundvermögens / 6.3.3 Sachwertverfahren

Wichtig

Umfassende Änderungen sind zum 1.1.2016 und zum 1.1.2023 eingetreten

Zum 1.1.2016 war neben der Absenkung der typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes die Anlage 24 zur Ermittlung des Gebäuderegelherstellungswerts vollständig neu gefasst worden. Darüber hinaus sind seit 2016 die Regelherstellungskosten jährlich an die Baupreisindizes anzupassen.

Zum 1.1.2023 sind weitere relevante Änderungen vorgenommen worden; neben der wieder erhöhten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer sind die durchschnittlichen Herstellungskosten des Gebäudes mit einem Regionalfaktor sowie mit einem Alterswertminderungsfaktor zu multiplizieren, die bisherige Alterswertminderung ist entfallen.

Wird ein Grundstück im Rahmen des Sachwertverfahrens bewertet, sind das Gebäude und der Grund und Boden getrennt zu bewerten.^[1] Der Grund und Boden ist dabei wie ein unbebautes Grundstück (mit dem Bodenrichtwert nach § 179 BewG) zu bewerten.^[2]

Das Gebäude ist mit dem Gebäudesachwert zu bewerten. Grundsätzlich soll der Wert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen in diesem Wert mit berücksichtigt sein.^[3] Bei besonders werthaltigen Außenanlagen (diese sind nach R B 190.5 ErbStR insbesondere Einfriedungen, Wege- und Platzbefestigungen, Freitreppen, Schwimmbecken. Die Regelherstellungskosten sind entsprechend in einer Übersicht in den Richtlinien angegeben – diese sind auch 2023 unverändert geblieben) sind diese aber separat mit ihrem gemeinen Wert bei dem Gebäudesachwert zu berücksichtigen.^[4] Von besonders werthaltigen Außenanlagen ist auch auszugehen, wenn ihre Sachwerte in der Summe 10 % des Gebäudesachwerts übersteigen.^[5]

Wichtig

Keine Anwendung von Mindestwerten bei Außenanlagen

Die Regelungen zur Verlängerung und Verkürzung der Restnutzungsdauer einschließlich der Mindest-Restnutzungsdauer von Gebäuden nach § 190 Abs. 6 Satz 4 – 6 BewG gelten für Außenanlagen nicht.

Bewertungsschema beim Sachwertverfahren (vom 1.1.2016 – 31.12.2022)

Rechtsvorschrift (in der bis zum 31.12.2022 geltenden Fassung)	Berechnungsschritt		Erläuterung
§ 190 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BewG	Regelherstellungskosten pro Flächeneinheit multipliziert mit dem jeweiligen Baupreisindex		Die Regelherstellungskosten sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächeneinheit. Sie ergeben sich aus der Anlage 24 zum BewG; sie sind anhand des aktuellen Baupreisindex anzupassen. Die gewöhnlichen Herstellungskosten sind festgestellt in Abhängigkeit von Gebäudeart und Ausstattung. Abgrenzungskriterien für die Standardstufen für die Ausstattung sind ebenfalls in Anlage 24 zum BewG enthalten.
§ 190 Abs. 1 Satz 3 BewG	x	Flächeneinheiten	Die Flächeneinheit ist die Brutto-Grundfläche des Gebäudes. Brutto-Grundfläche ist die Summe aus den Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks (äußere Maße). Nicht zur Brutto-Grundfläche gehören Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion o. ä. Zwecken dienen.
§ 190 Abs. 1 Satz 3 BewG	=	Gebäuderegelherstellungswert
§ 190 Abs. 4 BewG	./.	Alterswertminderung	Die Alterswertminderung bestimmt sich regelmäßig nach dem Alter des Gebäudes zum Bewertungsstichtag und der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zum BewG. Dabei sind nutzungszeitbeeinflussende Veränderungen zu berücksichtigen.
§ 190 Abs. 4 Satz 5 BewG	=	Gebäudesachwert	Mindestens 30 % des Gebäuderegelherstellungswerts (Mindestwert).
§ 189 Abs. 2 BewG	+	Wert des Grund und Bodens	Nach § 179 BewG ist dies der Wert des unbebauten Grundstücks.
§ 189 Abs. 3 BewG	=	vorläufiger Sachwert
§ 191 BewG	x	Wertzahl	Die Wertzahl dient der Anpassung an den gemeinen Wert. Als Wertzahlen sind die von den Gutachterausschüssen für das Sachwertverfahren bei der Verkehrswertermittlung abgeleiteten Sachwertfaktoren anzuwenden. Soweit von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Sachwertfaktoren zur Verfügung gestellt werden, sind die Wertzahlen nach Anlage 25 zum BewG zu verwenden. Sie ergeben sich in Abhängigkeit vom vorläufigen Sachwert und dem Bodenrichtwert (Faktoren zwischen 1,5 und 0,5).
§ 189 BewG	=	Sachwert des Grundstücks

Bewertungsschema beim Sachwertverfahren (seit 1.1.2023)

Rechtsvorschrift (in der seit dem 1.1.2023 geltenden Fassung)	Berechnungsschritt		Erläuterung
§ 190 Abs. 1 Satz 2 BewG	Regelherstellungskosten pro Flächeneinheit		Die Regelherstellungskosten sind die durchschnittlichen Herstellungskosten je Flächeneinheit. Sie ergeben sich aus der Anlage 24 zum BewG. Die durchschnittlichen Herstellungskosten sind festgestellt in Abhängigkeit von Gebäudeart und Ausstattung (sog. Standardstufen). Abgrenzungskriterien für die Standardstufen sind ebenfalls in Anlage 24 zum BewG enthalten.
§ 190 Abs. 3 Satz 2 BewG	x	Flächeneinheiten	Die Flächeneinheit ist die Brutto-Grundfläche des Gebäudes. Brutto-Grundfläche ist die Summe aus den Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks (äußere Maße). Nicht zur Brutto-Grundfläche gehören Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion o. ä. Zwecken dienen.
§ 190 Abs. 3 Satz 2 i. V. m. Abs. 4 BewG	x	Baupreisin...