Wird ein Grundstück im Rahmen des Ertragswertverfahrens bewertet, sind das Gebäude und der Grund und Boden getrennt zu bewerten.[1] Der Grund und Boden ist dabei wie ein unbebautes Grundstück (Bodenrichtwert nach § 179 BewG) zu bewerten.[2] Das Gebäude ist mit dem Gebäudeertragswert zu bewerten, ein gesonderter Ansatz von sonstigen baulichen Anlagen – insbesondere Außenanlagen – erfolgt nicht, diese sind mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten.[3]

 
Wichtig

Relevante Änderungen beim Ertragswertverfahren zum 1.1.2023

Durch das Jahressteuergesetz 2022 sind wichtige Änderungen für die Anwendung des Ertragswertverfahrens für alle Bewertungen ab dem 1.1.2023[4] eingetreten. Die Veränderungen betreffen insbesondere die Bewirtschaftungskosten und die Verzinsung des Bodenwerts. Für die Bewertung muss jeweils auf den maßgebenden Bewertungsstichtag (Tag der Schenkung / Todestag) geachtet werden.

 

Bewertungsschema beim Ertragswertverfahren

Rechtsvorschrift Berechnungsschritt Erläuterung
§ 186 BewG Rohertrag Rohertrag ist das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von 12 Monaten zu zahlen ist. Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht anzusetzen. Für Grundstücke oder Grundstücksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind oder die der Eigentümer zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat, ist die übliche Miete anzusetzen. Sie ist in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Betriebskosten sind nicht mit einzubeziehen.
§ 187 BewG ./. Bewirtschaftungskosten Bewirtschaftungskosten sind die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis; durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben unberücksichtigt. Bis 31.12.2022 waren die Bewirtschaftungskosten nach Erfahrungssätzen anzusetzen. Soweit keine Erfahrungssätze von den Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt wurden, waren in der Anlage 23 a. F. zum BewG pauschalierte Bewirtschaftungskosten angegeben (in Abhängigkeit von Alter und Art des Gebäudes pauschale Werte zwischen 18 % und 29 % der Jahresmiete). Seit dem 1.1.2023 sind die Bewirtschaftungskosten immer aus Anlage 23 abzuleiten, dort sind jetzt Verwaltungskosten (je Einheit) und Instandhaltungskosten (pro m²) in Euro angegeben, die jeweils an den Verbraucherpreisindex anzupassen sind; darüber hinaus ist das Mietausfallwagnis in Prozent zum Rohertrag und der Art der wirtschaftlichen Einheit angegeben.
§ 185 Abs. 1 BewG = Reinertrag  
§ 188 BewG ./. Verzinsung des Bodenwerts

Auszugehen ist vom Liegenschaftszinssatz. Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Dabei sind die von den Gutachterausschüssen ermittelten Liegenschaftszinssätze anzuwenden.

Soweit die Gutachterausschüsse keine Werte bereitstellen, ist von folgenden Zinssätzen auszugehen:
      Mietwohngrundstücke: Bis 31.12.2022 5 %; ab 1.1.2023 3,5 %
      gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 %[5]: Bis 31.12.2022 5,5 %; ab 1.1.2023 4,5 %
      gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50 %: Bis 31.12.2022 6 %; ab 1.1.2023 5,0 %
      Geschäftsgrundstücke: Bis 31.12.2022 6,5 %; ab 1.1.2023 6,0 %
      Dieser ist mit dem Bodenwert zu multiplizieren.
§ 185 Abs. 2 BewG = Gebäudereinertrag Ist das Grundstück wesentlich größer, als es seiner Nutzung entspricht und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich, ist bei der Berechnung des Verzinsungsbetrags des Bodenwerts der Bodenwert dieser Teilfläche nicht zu berücksichtigen.
§ 185 Abs. 3 BewG x individueller Vervielfältiger Nach Anlage 21 zum BewG zu ermittelnder Vervielfältiger. Maßgebend für den Vervielfältiger sind der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Die Restnutzungsdauer wird grundsätzlich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zum BewG und dem Alter am Bewertungsstichtag ermittelt. Dabei sind nutzungszeitverlängernde Veränderungen zu berücksichtigen; grundsätzlich beträgt die Restnutzungsdauer mindestens 30 % der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer. Seit dem 1.1.2023 ist klargestellt, dass bei einer bestehenden Abbruchverpflichtung eine Kürzung der Restnutzungsdauer erfolgt. Weiterhin wurde die typisierte Restnutzungsdauer der Gebäude zum 1.1.2023 verlängert.
  = Gebäudeertragswert  
§ 184 Abs. 2 BewG + Bodenwert Nach § 179 BewG ist dies der Wert des unbebauten Grundstücks.
§ 184 Abs. 3 BewG = Ertragswert des Grundstücks Mindestens ist der Bodenwert (nach § 179 BewG) anzusetzen.

Ausgangsbasis für die Wertermittlung im Ertragswe...

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