Wird ein Grundstück im Rahmen des Ertragswertverfahrens bewertet, sind das Gebäude und der Grund und Boden getrennt zu bewerten.[1] Der Grund und Boden ist dabei wie ein unbebautes Grundstück (Bodenrichtwert nach § 179 BewG) zu bewerten.[2] Das Gebäude ist mit dem Gebäudeertragswert zu bewerten, ein gesonderter Ansatz von sonstigen baulichen Anlagen – insbesondere Außenanlagen – erfolgt nicht, diese sind mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten.

 

Bewertungsschema beim Ertragswertverfahren

Rechtsvorschrift Berechnungsschritt Erläuterung
§ 186 BewG Rohertrag Rohertrag ist das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von 12 Monaten zu zahlen ist. Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht anzusetzen. Für Grundstücke oder Grundstücksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind oder die der Eigentümer zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat, ist die übliche Miete anzusetzen. Sie ist in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Betriebskosten sind nicht mit einzubeziehen.
§ 187 BewG ./. Bewirtschaftungskosten Bewirtschaftungskosten sind die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis; durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben unberücksichtigt. Die Bewirtschaftungskosten sind nach Erfahrungssätzen anzusetzen. Soweit keine Erfahrungssätze von den Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt werden, sind in der Anlage 23 zum BewG pauschalierte Bewirtschaftungskosten angegeben (in Abhängigkeit von Alter und Art des Gebäudes pauschale Werte zwischen 18 und 29 % der Jahresmiete).
§ 185 Abs. 1 BewG = Reinertrag  
§ 188 BewG ./. Verzinsung des Bodenwerts

Auszugehen ist vom Liegenschaftszinssatz. Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Dabei sind die von den Gutachterausschüssen ermittelten örtlichen Liegenschaftszinssätze anzuwenden.

Soweit die Gutachterausschüsse keine örtlichen Werte bereitstellen, ist von folgenden Zinssätzen auszugehen:
      Mietwohngrundstücke = 5 %
      gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 % = 5,5 %
      gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50 % = 6 %
      Geschäftsgrundstücke = 6,5 %
      Dieser ist mit dem Bodenwert zu multiplizieren.
§ 185 Abs. 2 BewG = Gebäudereinertrag Ist das Grundstück wesentlich größer, als es seiner Nutzung entspricht und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich, ist bei der Berechnung des Verzinsungsbetrags des Bodenwerts der Bodenwert dieser Teilfläche nicht zu berücksichtigen.
§ 185 Abs. 3 BewG x individueller Vervielfältiger Nach Anlage 21 zum BewG zu ermittelnder Vervielfältiger. Maßgebend für den Vervielfältiger sind der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Die Restnutzungsdauer wird grundsätzlich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zum BewG und dem Alter am Bewertungsstichtag ermittelt. Dabei sind nutzungszeitverlängernde Veränderungen zu berücksichtigen; grundsätzlich beträgt die Restnutzungsdauer mindestens 30 % der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer.
  = Gebäudeertragswert  
§ 184 Abs. 2 BewG + Bodenwert Nach § 179 BewG ist dies der Wert des unbebauten Grundstücks.
§ 184 Abs. 3 BewG = Ertragswert des Grundstücks Mindestens ist der Bodenwert (nach § 179 BewG) anzusetzen.

Ausgangsbasis für die Wertermittlung im Ertragswertverfahren ist der Rohertrag. Es ist von der Nettokaltmiete auszugehen, die sich nach dem Sollprinzip ermittelt. Anzusetzen ist die Miete, die sich nach den Verhältnissen am Bewertungsstichtag für einen Zeitraum von 12 Monaten ergeben würde.

In R B 186.1 Abs. 1 ErbStR werden die einzelnen, in die Jahresmiete einzubeziehenden bzw. nicht einzubeziehenden Entgeltsbestandteile aufgeführt.

 
Wichtig

Ausgangspunkt ist die tatsächlich gezahlte Miete

Abzustellen ist immer auf die tatsächlich im Besteuerungszeitpunkt vereinbarte Sollmiete. Mietvorauszahlungen sind anteilig auf den Mietvorauszahlungszeitraum aufzuteilen. Hat der Mieter zusätzlich Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zu tragen, sind diese Kosten – eventuell pauschaliert – in die Miete mit einzuberechnen.

Bei einer Ferienwohnung ist die Jahresmiete unter Berücksichtigung der saisonabhängigen Miete und der üblichen Auslastung zu ermitteln.[3]

Für die Gebäudeteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlichem Gebrauch überlassen werden, sowie die Gebäudeteile, die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden ta...

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